【正文】 坯房，而精裝修或全裝修之流雖有新意，卻也把個(gè)性化的生活與居住藝術(shù)無(wú)情的抹殺了。雖然那棵并不是森林中最起眼的一棵，但就是選定了它，并很耐心與真心的來(lái)裝飾著它。玫瑰大道二期，要與眾多憧憬未來(lái)的生活者建立緊密的聯(lián)系，從他們甜蜜的愛情和果實(shí)中聚攏熱愛玫瑰的人。 美新 再由于，愛與被愛，其實(shí)是并列的，所以人類的終極目標(biāo)，一個(gè)字：愛。此情可待成追憶，只是當(dāng)時(shí)已惘然。 玫瑰大道二期就要給人們灌輸一種信仰，這個(gè)信仰可以從地段說(shuō)起，可以讓藝術(shù)賦予，可以與建筑匹配，甚至讓每一扇窗就是一種信仰，猶如玫瑰之于鐘情的靈感。 因?yàn)?，這不僅僅關(guān)乎藝術(shù)，更關(guān)乎生活，它是建筑藝術(shù)的光榮，更是生活藝術(shù)的夢(mèng)想。 形象 +促銷 SP活動(dòng)： 主題 : 美新玫瑰大道 創(chuàng)業(yè)基金創(chuàng)立儀式 設(shè)置總額為 100萬(wàn)的創(chuàng)業(yè)基金，專門為新區(qū)工作的新老無(wú)錫人進(jìn)行創(chuàng)業(yè)激勵(lì)。 邀請(qǐng)對(duì)象為：邀請(qǐng)預(yù)約客戶，老客戶，新聞媒體等。 銷售目標(biāo)與推案房源 根據(jù)一期實(shí)際銷售情況及二期工程進(jìn)度， 09年的整體營(yíng)銷策略為： ? 穩(wěn)步前行，分期多階段推案 由于 2022年的市場(chǎng)環(huán)境后市難料，加上區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤同質(zhì)化產(chǎn)品較多，為了保證整個(gè)項(xiàng)目的成功去化，業(yè)務(wù)推廣上務(wù)求穩(wěn)妥扎實(shí)，采用小步快走的營(yíng)銷策略分期多階段推案，以保證本項(xiàng)目每一次銷售的成功率及市場(chǎng)上的良好口碑； ? 優(yōu)化增值，提升項(xiàng)目性價(jià)比 控制成本， 增加產(chǎn)品附加值，在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，以提升本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。美新玫瑰大道周邊的規(guī)劃已基本成形，包括新區(qū)中央公園、美新生活廣場(chǎng)、 C4地塊商業(yè)集中區(qū)等等，加上周邊國(guó)信、第一國(guó)際等大型居住區(qū)，已形成一個(gè)新區(qū)高尚住宅集中區(qū)。其能夠成功開盤最為重要的一點(diǎn)，是在低價(jià)格的前提下，還增加了產(chǎn)品附加值，以雙重競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)彌補(bǔ)地段上的弱勢(shì)，起到了很好的效果。經(jīng)過(guò)近一年的蟄伏之后， 2022年該項(xiàng)目必然會(huì)采取較大動(dòng)作以緩解其銷售壓力。 頌唐觀點(diǎn)二 鑒于本項(xiàng)目 2期主力產(chǎn)品為小高層、高層公寓 ,因此市場(chǎng)部分我們針對(duì)于新區(qū)普通中小戶型房源銷售現(xiàn)狀做重點(diǎn)分析。 ?受沖擊比較嚴(yán)重的歐美外企，降低收入幅度較大的絕大部分為企業(yè)高管金領(lǐng)人士。 ?在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，性價(jià)比將直接引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)觀點(diǎn)，并形成銷售慣性，促銷性質(zhì)的回暖將會(huì)繼續(xù)保持。 ? 剛性需求目前是去化的絕對(duì)主力，近 90%以上的客群購(gòu)置物業(yè)的目的是為自住。 玫瑰大道二期 營(yíng)銷策劃提案 市場(chǎng)篇 PART 1 市場(chǎng)曾經(jīng)迷茫 我們需要方向 ?? 市場(chǎng)部分報(bào)告目錄 整體市場(chǎng)研判 區(qū)域市場(chǎng)研判 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研判 結(jié)論與建議 CONTENTS 08 年無(wú)錫商品房供售走勢(shì)0500010000150002022025000套05000001000000150000020220002500000平方米供應(yīng)套數(shù) 銷售套數(shù) 供應(yīng)面積（㎡） 銷售面積（㎡）供應(yīng)套數(shù) 12355 15068 18066 21778銷售套數(shù) 6633 7273 6599 9739供應(yīng)面積（㎡） 1205102. 9 1839193 2028668. 1 2137165. 2銷售面積（㎡） 7 5 7 9 7 6 . 2 5 8 7 6 4 3 9 . 7 7 8 0 0 8 6 . 8 1075098. 9第一季度 第二季度 第三季度 第四季度從以上圖表可以看出， 2022年無(wú)錫商品房市場(chǎng)供應(yīng)量逐季增加，全年的市場(chǎng)供應(yīng)量較 2022年增加了 %，后市存量房壓力較大。 我們可以看到 從客戶成交量而言， 08年下半年的成交量?jī)H有正常量值的 47%，另有部分剛性需求客戶在觀望中渡過(guò)了 09年春節(jié)。 頌唐觀點(diǎn)一 2022 年各行政區(qū)商品房供售情況05000001000000150000020220002500000崇安區(qū) 南長(zhǎng)區(qū) 北塘區(qū) 新區(qū) 濱湖區(qū) 錫山區(qū) 惠山區(qū)平方米010002022300040005000600070008000900010000元 / 平方米供應(yīng)面積（㎡） 成交面積（㎡） 成交均價(jià)（元/ ㎡）從市場(chǎng)成交來(lái)看，各區(qū)域成交均有所下滑，供需結(jié)構(gòu)失衡嚴(yán)重，新區(qū)的供需比例已經(jīng)達(dá)到 ： 1。 ?投資性購(gòu)房較往年大大降低，新區(qū)投資性公寓產(chǎn)品處境艱難。因此該項(xiàng)目近期將要推出的 15樓的戶型已經(jīng)做出了調(diào)整，將部分小戶型合并成三房銷售。 第一國(guó)際 產(chǎn)品類別 戶型 成交套數(shù) 成交均價(jià) 高層 6263㎡ 2 4600元 /㎡ 6977㎡ 38 8689㎡ 64 97101㎡ 18 5100元 /㎡ 115119㎡ 10 128144㎡ 26 小高層 62㎡ 11 6800元 /㎡ 87㎡ 1 5600元 /㎡ 三所國(guó)際學(xué)校為該項(xiàng)目前期銷售吸引了很多客源，但是其后期客源構(gòu)成主要偏重于在新區(qū)工作的年輕購(gòu)房者，因此其銷售主要偏重于中小戶型，但該項(xiàng)目也是新區(qū)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響最大的樓盤。 ?本案目前實(shí)際的不利點(diǎn)是周邊配套尚不齊全，交通配置不足，且建成周期較長(zhǎng)。品牌效應(yīng)完全能夠支持產(chǎn)品線進(jìn)行多次推進(jìn)，同時(shí)領(lǐng)頭羊的地位在同地段中優(yōu)勢(shì)明顯。強(qiáng)化售樓處現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)員的執(zhí)行力，最大程度的促成成交。該基金的滿足條件：首先是本社區(qū)業(yè)主，其次業(yè)主孩子 05歲，以房?jī)r(jià)優(yōu)惠的形式讓利。 對(duì)象： 邀請(qǐng)預(yù)約客戶，老客戶，新聞媒體等 推案執(zhí)行 促銷 SP活動(dòng)： 主題 :三戶組團(tuán)，樂享團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠 內(nèi)容： 可適當(dāng)針對(duì)拆遷戶設(shè)計(jì)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠置業(yè)活動(dòng)，在無(wú)錫，尚有部分動(dòng)拆遷戶需要安置 ,因此 ,針對(duì)無(wú)錫、特別是在本案附近的拆遷地塊做一次推廣促銷活動(dòng)，以解決動(dòng)遷戶安置房問題。 追求 玫瑰是一種溫暖的信仰 。 誰(shuí)喜歡孤獨(dú)？誰(shuí)愿意憂郁？繁華不是喧囂，更不是熱鬧。 愛一個(gè)人是幸福的，被愛是最幸福的。從你抵達(dá)正門的那一刻起，愛的笑臉不是擠出來(lái)的，而是綻放出來(lái)，是發(fā)自內(nèi)心的呵護(hù)與照顧，如此用心、用愛的物業(yè)服務(wù)，當(dāng)然猶如玫瑰花般燦爛、溫暖。 追求成品 視覺追求之 成品 玫瑰是一往情深