【正文】 、點(diǎn)式聯(lián)板和點(diǎn)式高層。 銷售分析： 產(chǎn)品供應(yīng)主要以小戶型為主，低價(jià)入市引起市場(chǎng)極大的關(guān)注并迅速成交；產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)在較佳的地理位置輔以少量的高品質(zhì)產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)試水，為后期產(chǎn)品的推出提供依據(jù)。 2022年七、八、九月分三次開(kāi)盤，與二街區(qū)同時(shí)推盤，保持供應(yīng)產(chǎn)品豐富。 從即將開(kāi)始的高層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，由于區(qū)域成熟度的限制，加之目標(biāo)客戶對(duì)交通、配套、便捷程度較為依賴，而奧園大盤在配套方面具有的優(yōu)勢(shì)以及運(yùn)動(dòng)概念與目標(biāo)客戶的共性使我們面臨一個(gè)有利的機(jī)會(huì)，但前提是必須將大盤配套完善、可利用資源多等優(yōu)勢(shì)完全發(fā)揮出來(lái)。 附表三：高層產(chǎn)品 重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司 各檔次產(chǎn)品的集合特征 （ 1）北部新區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品類型日趨豐富，但市場(chǎng)反應(yīng)不同，新出現(xiàn)的高層產(chǎn)品由于區(qū)域配套等問(wèn)題表現(xiàn)低迷，但隨著區(qū)域成熟度的逐步完善并將有所改善。 重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況： ? 2022年前以中大戶型的別墅、聯(lián)排、花園洋房為主；2022年后除上述產(chǎn)品外出現(xiàn)高層項(xiàng)目并將持續(xù)增多。 重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司 （ 1） 20222022年住宅交易面積（單位：萬(wàn) ㎡） (上市量與成交量對(duì)比圖表 ) 010203040506070802022年 2022年 2022年 2022年交易面積北部新區(qū)住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況 重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司 （ 2） 20222022年住宅交易均價(jià)走勢(shì)（單位：元 /㎡ ） 28073847316535941766 1772192121840500100015002022250030003500400045002022年 2022年 2022年 2022年北部新區(qū)主城區(qū)注：以上數(shù)據(jù)按建筑面積統(tǒng)計(jì) 重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司 二、區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)特征 北部區(qū)域各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 隨著國(guó)家相關(guān)宏觀調(diào)控措施的出臺(tái)，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售遇到了較大的阻力，銷售價(jià)格雖然未出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，但在市場(chǎng)供應(yīng)量居高不下的情況下絕大多數(shù)樓盤出現(xiàn)較大幅度的銷售速度下滑，而作為重慶近幾年住宅市場(chǎng)最為活躍的北部區(qū)域（江北、渝北及北部新區(qū)），區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目也隨著整個(gè)市場(chǎng)行情的波動(dòng)出現(xiàn)較大幅度的下滑。 首先從北部新區(qū)區(qū)域內(nèi)來(lái)看，除去現(xiàn)有供應(yīng)量的延伸外， 06年新增推出市場(chǎng)的將有復(fù)地上城、愛(ài)加麗都、 綠地盧瓦爾、東原香山等 4個(gè)項(xiàng)目推出市場(chǎng)，隨著協(xié)信 TOWN城、綠地盧瓦爾社區(qū)、藍(lán)湖郡弗萊名明戈的介入，北部新區(qū)區(qū)域內(nèi)的疊拼市場(chǎng)將會(huì)面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)，花園洋房的供應(yīng)量仍然會(huì)較 05年增加，至于新出現(xiàn)的高層產(chǎn)品形式，隨著奧園、金科觀天下、復(fù)地以及融科高層的推出，將會(huì)在 06年得到較為徹底的市場(chǎng)驗(yàn)證； 重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司 從江北和渝北的供應(yīng)來(lái)看，除去原有的魯能、天江、紫都城及廊橋水岸，新增新牌坊的尚源印象和勁力五星城、龍頭寺的保利香檳園、北濱路一線的高檔項(xiàng)目等將會(huì)通過(guò)成熟的地段和適宜的價(jià)格對(duì)北部新區(qū)的高層乃至洋房都將構(gòu)成較大的威脅；其中北濱路項(xiàng)目的拆遷進(jìn)程將成為江北及渝北的產(chǎn)品供應(yīng)中不確定的因素。 重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司 １、魯能星城的整體情況介紹 ２、各街區(qū)產(chǎn)品策略分析 ３、目標(biāo)客戶群描述 ４、推廣節(jié)奏及市場(chǎng)反映 ５、各街區(qū)產(chǎn)品特點(diǎn)分析 ６、整體規(guī)劃評(píng)述 ７、操作提示 個(gè)案分析 —— 魯能星城 三、區(qū)域內(nèi)可借鑒案例分析 重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司 １、魯能星城的整體情況介紹 魯能 ?星城總占地面積約2022畝，被五童路、新溉路分為北區(qū)、西區(qū)、東區(qū)三大區(qū)域，西區(qū)位于龍頭寺片區(qū)，呈方形，內(nèi)有近佰畝新華水庫(kù)，南以規(guī)劃水系為界緊臨龍頭寺公園，東區(qū)位于五童路東側(cè)，新溉路南側(cè)。 三棟兩梯六戶 26層點(diǎn)式高層；五棟兩梯五戶 2331層點(diǎn)式高層 四棟兩梯四戶 18層點(diǎn)式聯(lián)板； 兩棟兩梯三戶 1418層點(diǎn)式聯(lián)板；六棟一梯兩戶 11層板式小高；四棟一層兩戶四層洋房； 花園洋房、疊拼別墅、板式及類板式小高 戶均面積 100平米左右（套內(nèi)） 90平米左右（套內(nèi)） 110平米左右（套內(nèi)） 140平米左右（套內(nèi)） 戶型比例 7090占 30%； 90100占 35%； 100110占 20%； 110160占 16% 6580占 40%； 8090占10%； 90110占 50%。 二次推盤情況： 二期在首次推盤后剩余部分為 1442套，在 9月份先推出 2街區(qū)部分，約 500套的以小面積兩室為主的點(diǎn)式高層；后期又相應(yīng)推出 4街區(qū)經(jīng)濟(jì)型三房，至房交會(huì)期間累計(jì)推盤千余套。小戶型面積控制較好，突出的特點(diǎn)是 105平米以上戶型全部帶入戶花園或空中庭院。 該街區(qū)戶型定位全部以較大面積戶型為主，其中 120平米以上的戶型占到了 70%左右， 140平米以上戶型占了 35%左右，所有戶型最小面積為 109平米，戶均面積套內(nèi) 140平米，為一至四街區(qū)中整體定位最高的街區(qū)。街區(qū)整體產(chǎn)品檔次差距不大，在整體社區(qū)中定位適中。 項(xiàng)目中低檔社區(qū)的產(chǎn)品一定要合理控制戶型面積；中高檔社區(qū)的產(chǎn)品一定要保持產(chǎn)品的適度創(chuàng)新。 ? 各期開(kāi)發(fā)體量考慮在 1520萬(wàn)平米為宜。目前愛(ài)家麗都、融科蔚城、建工未來(lái)城、棕櫚泉等項(xiàng)目后期都有該類產(chǎn)品供應(yīng)，市場(chǎng)的接受程度將逐步提高。 重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司 五里店版塊： 區(qū)域資源：交通便利，比鄰解放碑商圈和江北商圈以及北濱路。 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 總占地面積 總建筑面積 推盤量 推盤時(shí)間 產(chǎn)品形式 主力戶型 銷售均價(jià)（元 /㎡ ） 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 五里店版塊 魯能新城 2022 320萬(wàn)㎡ 1685 2022年 8月 高層等 70105㎡ 3300 至 04年年底基本 售磬 755 2022年 7月 高層、疊 拼 7090㎡ 、103111㎡ 3450 共推出約 1550套，認(rèn)購(gòu) 900余套 500 2022年 8月 高層 6090㎡ 、 103111㎡ 3350 銷售情況較好 保利香檳園 900 60萬(wàn)㎡ 不詳 2022年年中 高層、小 高層 6890㎡ 清水 3180、精裝 3880 未開(kāi)盤，客戶積累期；市場(chǎng)反應(yīng)較好； 天江鼎城 465 45萬(wàn)㎡ 230 2022年 11月 小高層 78151㎡ 3500 洋房銷售較好，小高層銷售一般；單價(jià)較高； 重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司 冉家壩版塊： 區(qū)域資源：該區(qū)域緊臨市區(qū)，各種便利性生活配套設(shè)施較為齊全。 發(fā)展趨勢(shì)：后續(xù)可供開(kāi)發(fā)體量持續(xù)縮減，產(chǎn)品形式仍將以小高層和和高層為主，輔以少量的花園洋房。 ? 面積區(qū)間：由于戶型設(shè)計(jì)傾向經(jīng)濟(jì)實(shí)用，面積基本控制在兩房 6585平米，三房 90110平米； 重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司 １、項(xiàng)目基本情況 ２、定位思路分析 ３、目標(biāo)客戶群分析 ４、推盤節(jié)奏與市場(chǎng)反應(yīng) ５、整體開(kāi)發(fā)策略分析 ６、龍湖高層住宅開(kāi)發(fā)策略分析 ７、操作提示 （二）個(gè)案分析 —— 紫都城 五、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址： 渝北區(qū)冉家壩 開(kāi)發(fā)商： 重慶龍湖地產(chǎn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 /景觀設(shè)計(jì)單位 :：日本久米 占地面積： 280000M2 總建筑面積： 480000M2 其中： 住宅建筑面積 39萬(wàn) M2 商業(yè)建筑面積 9萬(wàn) M2 （控規(guī)要求必須引進(jìn)一家世界五百?gòu)?qiáng)零售市場(chǎng)） １、項(xiàng)目基本情況 重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司 ２、定位思路分析 紫都城 1期第一批房源戶型配比 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 占總套數(shù)比例 兩室兩廳單衛(wèi) 68 70 11% 小三室兩廳雙衛(wèi) 98 210 32% 三室兩廳 107115 335 52% 四室兩廳 127 35 5% 合計(jì) 650 100% 重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司 該項(xiàng)目第一批產(chǎn)品面積較小， 100平米以下占據(jù)了 43%， 115平米以下占據(jù)了 95%，該定位的主要原因分析如下： ? 在相同片區(qū)內(nèi)，龍湖正在開(kāi)發(fā)的同檔次類型社區(qū)水晶酈城的銷售中小面積戶型銷售速度極快但比例過(guò)小，同時(shí)水晶的成交客戶中， 30歲以下的年輕群體占了較大比例且有大量年輕群體因總價(jià)問(wèn)題被拒之門外，市場(chǎng)反映潛在需求量巨大并未得到有效釋放。 ? 在開(kāi)盤前以一個(gè)高調(diào)的形象亮相，對(duì)外宣稱 “ 均價(jià)在 4000元 /平米左右 ” ，使消費(fèi)者對(duì)該項(xiàng)目形象及價(jià)格具有較高的心理預(yù)期，而在開(kāi)盤時(shí)以一個(gè)大大低于消費(fèi)者預(yù)期的均價(jià) 3680元 /平米來(lái)刺激市場(chǎng)，使消費(fèi)者在實(shí)際價(jià)格大大低于心理預(yù)期價(jià)格的情況下迅速落單。 重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司 消費(fèi)者認(rèn)同的升值潛力區(qū)域 消費(fèi)者認(rèn)同的升值潛力區(qū)域%%%%%%%%%%%% % % % %江北區(qū)北部新區(qū)渝北區(qū)沙坪壩區(qū)南岸區(qū)渝中區(qū)高新區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)北碚區(qū)巴南區(qū)消費(fèi)者認(rèn)同的升值潛力區(qū)域 重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司 （二）客戶分析 （一、二、三期成交客戶共 1334套，根據(jù)情況抽樣統(tǒng)計(jì)分析） 客戶基本特征分析 —— 年齡結(jié)構(gòu) 30歲以下 3039歲 40歲 49歲 50歲以上 一期 267人 402人 175人 38人 % % % % 二期 64人 84人 43人 11人 % % % % 三期 8人 22人 8人 3人 % % % % 項(xiàng)目三期客戶均以 3039歲客戶為主，這表明了奧園品牌對(duì)該部分人群有較為明顯的品牌號(hào)召力；由于產(chǎn)品形式不斷變化檔次逐步提升，成交客戶群體年齡結(jié)構(gòu)在逐漸遞增。 居住區(qū)域 江北區(qū) 渝中區(qū) 渝北區(qū) 南岸區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍破區(qū) 郊縣 外地 一期 257 212 187 60 58 34 32 41 % % % % % % % % 二期 30 27 27 9 13 13 17 9 % % % % % % % % 三期 2 8 5 5 2 3 3 1 % % % % % % % % 客戶基本特征分析 —— 居住區(qū)域 重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司 客戶置業(yè)特征分析 —— 置業(yè)次數(shù) 二、三期客戶均以二次置業(yè)為主、其次為三次置業(yè)客戶，均以置業(yè)自用為主；從變化趨勢(shì)來(lái)看，三期二次置業(yè)客戶下降了約 13個(gè)百分點(diǎn)、三次置業(yè)客戶上升了約 19個(gè)百分點(diǎn)。 ? 愛(ài)好： 比較喜歡旅游和休閑運(yùn)動(dòng)。 重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司 產(chǎn)品形式 18層點(diǎn)式連板、 33點(diǎn)式高層 戶型配比 產(chǎn)品形式 戶型 套內(nèi)面積 套數(shù)所占比例 戶均面積一室一廳單衛(wèi) 4045 %兩室兩廳單衛(wèi)（經(jīng)濟(jì)型）7075 %兩房?jī)蓮d（舒適型） 8085 %小三房?jī)蓮d雙衛(wèi) 95105 %小三房?jī)蓮d雙衛(wèi) 105110 %大三房?jī)蓮d雙衛(wèi) 115125 %板式小高點(diǎn)式高層 重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司 建筑設(shè)計(jì)建議： ? 建議在一樓設(shè)置入戶大堂，并在入戶前設(shè)置一定面積的架空層用做提供休閑娛樂(lè)設(shè)施； ? 在滿足規(guī)范的情況下盡量壓縮電梯前室、公共走道等公共面積以最大限度提高得房率，點(diǎn)式高層的整體得房率在 ，板式小高的整體得房率在 ； 重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司 四期戶型設(shè)計(jì)建議： ? 保證每個(gè)房間都有較好的采光，不能出現(xiàn)暗室或者昏窗的房間； ? 每戶擁有兩個(gè)及以上的陽(yáng)臺(tái)，一個(gè)觀景陽(yáng)臺(tái)，一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)； ? 所有三房及以上戶型需要有所創(chuàng)新，例如考慮挑高六米的景觀陽(yáng)臺(tái)等，最好是比較新穎但又較為實(shí)用的創(chuàng)新； ? 保證較大的開(kāi)窗面，在客廳考慮以大幅落地推拉窗，在臥室及衛(wèi)生間考慮采用（轉(zhuǎn)角）外飄窗、轉(zhuǎn)角落地窗等元素； ? 100平米以上三房做到客廳開(kāi)間 、主衛(wèi)開(kāi)間 2米、主臥開(kāi)間，另外兩個(gè)臥室的開(kāi)間其中一個(gè)不低于 3米，另外一個(gè)次臥開(kāi)間不低于 ； 重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司 謝 謝