【正文】 未來 5年酒店客房需求將保持8%左右或略高于這一比例穩(wěn)定增長(zhǎng) ? 酒店需求的市場(chǎng)規(guī)模＝入境旅游人次 /國(guó)內(nèi)旅游人次 住宿率 （ 過夜旅游者 ） （ 平均滯留時(shí)間 ） 選擇住賓館 /飯店旅游者的比例 ? 入境旅游和國(guó)內(nèi)旅游將保持 8% ? 住宿率和平均滯留時(shí)間預(yù)計(jì)將基本維持不變或略有上升 ? 選擇星級(jí)酒店作為住宿設(shè)施的旅游者的比例預(yù)計(jì)將略有上升 旅游業(yè)十一五規(guī)劃主要指標(biāo) 資料來源：國(guó)家旅游局 “十一五”規(guī)劃年均增長(zhǎng)率 2022年 國(guó)內(nèi)旅游人數(shù) （ 億人次 ） 8% 出境旅游人數(shù) （ 萬人次 ） 入境旅游人數(shù) （ 萬人次 ） 8% 入境過夜旅游者 （ 萬人次 ） 8% 旅游收入 （ 億元 ） 10% 12700 國(guó)內(nèi)旅游收入 （ 億元 ） 10% 8500 國(guó)際旅游收入 （ 億元 ） 12% 530 酒店行研 20220821ZGF 23 從經(jīng)營(yíng)的角度看 ， 酒店的集團(tuán)化是行業(yè)發(fā)展必然趨勢(shì) ， 目前我國(guó)酒店的集團(tuán)化程度比較低 ， 但近幾年集團(tuán)化的趨勢(shì)有所加快 7. 23 %9. 63 %14 . 55 %16 . 22 %2022 2022 2022 20 06 . 6我國(guó)星級(jí)酒店的集團(tuán)化率 *不斷提高 *注：專業(yè)酒店管理公司所管理的酒店占全部星級(jí)酒店的比例 ? 截至 06年 6月，國(guó)內(nèi)共有飯店管理公司 206家，托管飯店總數(shù) 1946家（不完全統(tǒng)計(jì)） ? 其中由本土集團(tuán)管理的不到 10% ? 我國(guó)星級(jí)酒店集團(tuán)化趨勢(shì)有所加快，但與美國(guó) 80%、歐洲 50%左右的星級(jí)酒店集團(tuán)化率仍存在著巨大差距 酒店行研 20220821ZGF 24 從投資的角度看 ， 專業(yè)的酒店管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)商是兩類主要的參與主體 ， 還有一些機(jī)構(gòu) /個(gè)人投資者 投資 開發(fā) 持有 經(jīng)營(yíng) ? ? w ? 投資 開發(fā) 持有 經(jīng)營(yíng) 專業(yè)酒店管理公司 主要通過輸出管理和連鎖的方式擴(kuò)張，也有自己投資并持有的酒店物業(yè) 單純的酒店投資商 主要是一些機(jī)構(gòu)或 /個(gè)人投資者，獲得經(jīng)營(yíng)回報(bào)的同時(shí)獲取資本升值，或出于資本運(yùn)作之目的 投資 開發(fā) 持有 經(jīng)營(yíng) 投資 開發(fā) 持有 經(jīng)營(yíng) 房地產(chǎn)開發(fā)商 開發(fā)后銷售或持有 一般較少自營(yíng) 酒店行研 20220821ZGF 25 歷史上 ， 國(guó)家 /集體資本在酒店業(yè)一直占主導(dǎo) ， 且絕大多數(shù)都是以單體酒店的形式存在 ， 現(xiàn)階段酒店業(yè)的良好發(fā)展前景吸引了各路社會(huì)資本紛紛涉足 酒店投資主體多元化 酒店業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)商 旅游酒店類企業(yè) 機(jī)構(gòu)投資者 其它業(yè)外資本 % % %%1 0 . 7 %1 0 . 1 % 9 . 3 %9 . 2 5 %3 . 6 %3 . 1 % 2 . 7 %1 . 7 5 %4 . 4 %4 . 6 % 4 . 2 %3 . 1 3 %2 2 . 2 % 2 5 . 2 % 2 6 . 1 %3 5 . 5 2 %2022 2022 2022 2022國(guó)有 集體 外商 港澳臺(tái) 其他*7358家 8880家 9751家 按所有制劃分的 我國(guó)星級(jí)酒店 結(jié)構(gòu)分布 10888家 *注：包括股份合作、股份有限公司、有限責(zé)任公司、私營(yíng)、聯(lián)營(yíng)等所有制形式 資料來源：中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒 ? 過去一些政府部門、事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)是酒店的投資主體，自建酒店物業(yè)的情況較多 ? 現(xiàn)在投資主體多元化，房地產(chǎn)企業(yè)是其中主要的參與者 ? 從開發(fā)角度來看，市場(chǎng)沒有占絕對(duì)主導(dǎo)地位的企業(yè) 酒店行研 20220821ZGF 26 高端酒店市場(chǎng)目前國(guó)際品牌占絕對(duì)主導(dǎo) ， 經(jīng)濟(jì)型酒店則以內(nèi)資為主 ， 跨國(guó)酒店集團(tuán)除了繼續(xù)爭(zhēng)奪高端市場(chǎng)以外 ，同時(shí)還在大力向經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)進(jìn)行擴(kuò)張 資料來源：“跨國(guó)酒店集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)”數(shù)據(jù)截至到 2022年底 酒店 未來發(fā)展計(jì)劃 洲際 2022年在華酒店發(fā)展至 80家 ， 投資參與興建酒店 ， 大力發(fā)展 “ 假日快捷 ” 經(jīng)濟(jì)型酒店 萬豪 有 7家正在籌建中的酒店 ， 計(jì)劃兩年在華擁有 50家酒店管理權(quán) 雅高 計(jì)劃 3年內(nèi)在中國(guó)推出 20家三星級(jí) ” 美居 “ 酒店 ， 5年內(nèi)在所有省會(huì)和旅游熱點(diǎn)城市擁有一家五星級(jí)酒店；經(jīng)濟(jì)型品牌 “ 宜必思 ” 計(jì)劃 3年內(nèi)在我國(guó)開店 50家包括直營(yíng)店 圣達(dá)特 速 8（ Super8） 的擴(kuò)張目標(biāo)首先指向北京 、 西安等大型旅游城市；在中國(guó)的第一家連鎖酒店為北京王府井大街的天瑞酒店 ；計(jì)劃在 5年內(nèi)發(fā)展到 55家酒店； 希爾頓 計(jì)劃將將頂級(jí)奢華品牌 康拉德 引入中國(guó) ；準(zhǔn)備首次在亞洲區(qū)域引入中端酒店品牌希爾頓的斯堪的克 ， 首選城市是北京和上海 凱悅 計(jì)劃三年內(nèi)開 9家新酒店 ， 凱悅 、 君悅 、 柏悅 將全部亮相 喜達(dá)屋 2022年 ， 以喜來登為主的 5家五星級(jí)酒店在深圳等地陸續(xù)建成 ， 此后 ， 包括 威士汀 在內(nèi)的多家最豪華級(jí)的酒店還將在京 、 滬等地開設(shè) 2022年計(jì)劃新開 13家 ， 把旗下 威斯汀 、 喜來登 、 圣－瑞吉斯 等 6大品牌將全部進(jìn)入上海 香格里拉 計(jì)劃在 2022年投資 4億美元在中國(guó)興建 9家香格里拉酒店 酒店行研 20220821ZGF 27 在地域上 ， 除了爭(zhēng)奪一線高地城市外 ， 同時(shí)也在二線潛力城市尋找機(jī)會(huì)布點(diǎn) 主要的選擇標(biāo)準(zhǔn) ? 市場(chǎng)容量和客源的保證 ? 較低的成本和優(yōu)越的地段 ? 盈利的空間與增長(zhǎng)潛力 高星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店在二線城市的布點(diǎn) ? 良好經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿? ? 旅游資源是否豐富 ? 城市投資環(huán)境和優(yōu)惠政策 ? 城市支柱產(chǎn)業(yè) ， 城市的配套能力 ? 消費(fèi)水平和消費(fèi)觀念 ? 酒店市場(chǎng)是否飽和 ? …… ? 萬豪 正在 天津、重慶、沈陽(yáng)、成都、南昌、南寧、蘇州 等二線城市尋找機(jī)會(huì)發(fā)展高星級(jí)酒店；二三線城市中重點(diǎn)關(guān)注省會(huì)城市、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的中型城市和旅游資源特別豐富的城市 ? 中國(guó)內(nèi)地的 21家 香格里拉 中有 12家在二線城市； 20222022年預(yù)計(jì)新開的 14家中有13家均位于 成都、西安、溫州 等發(fā)達(dá)的二線城市 國(guó)際酒店管理集團(tuán)對(duì)潛力城市的主要選擇標(biāo)準(zhǔn) 酒店行研 20220821ZGF 28 國(guó)際酒店管理集團(tuán)主要采用三種經(jīng)營(yíng)模式 ， 但采用特許經(jīng)營(yíng)的方式最多 ， 其次為委托管理以及早期形成的少數(shù)帶資管理 8 8 . 9 %5 3 . 1 %4 1 . 8 %1 6 . 3 %2 3 . 8 %100% 100%6 . 0 %4 2 . 3 %2 8 . 5 %1 5 . 4 % 3 . 0 %5 . 1 % 4 . 6 %2 9 . 7 %6 8 . 3 %7 3 . 2 %洲際集團(tuán) 萬豪國(guó)際 喜達(dá)屋 雅高* 希爾頓 圣達(dá)特 精品國(guó)際特許經(jīng)營(yíng) 委托管理 帶資管理及其它資料來源：價(jià)值中國(guó)網(wǎng)，跨國(guó)酒店集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)， synergy capital *注：雅高帶資管理為 %；租賃飯店 % 六洲飯店 Six Continent Hotels 旗下投資的完全產(chǎn)權(quán)酒店的比例 國(guó)際酒店管理集團(tuán)自己投資的酒店側(cè)重于投資回報(bào)快的經(jīng)濟(jì)型酒店和少量的盈利能力較強(qiáng)的高星級(jí)酒店 國(guó)際酒店管理集團(tuán)在全球的經(jīng)營(yíng)模式 酒店行研 20220821ZGF 29 為減少直接投入和規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn) ， 國(guó)際酒店管理集團(tuán)在我國(guó)也傾向于采用委托管理的方式進(jìn)行低成本的規(guī)模擴(kuò)張 品牌 在華酒店 數(shù)量 在華經(jīng)營(yíng)模式 洲際 45 全球范圍內(nèi)資產(chǎn)出售 ， 在華均委托管理 ， 投資性極小 萬豪 39 全球范圍包括中國(guó)堅(jiān)持不帶資管理 雅高 23 委托管理 （ 索菲特 、 諾富特 、 美居 ） ， 帶資管理 （ 宜必思 ） 希爾頓 5 委托管理 凱悅 4 委托管理 喜達(dá)屋 20 委托管理 、 特許經(jīng)營(yíng)及有選擇的帶資管理 香格里拉 18 帶資管理為主 ， 適當(dāng)擴(kuò)展委托管理 資料來源：中國(guó)旅游房產(chǎn)投資網(wǎng)，數(shù)據(jù)截至 2022年底 注：國(guó)際酒店管理集團(tuán)對(duì)接管的酒店一般是不投資的，但偶爾也會(huì)注資城市的標(biāo)志性酒店 酒店行研 20220821ZGF 30 香格里拉則將酒店業(yè)務(wù)作為自身戰(zhàn)略重點(diǎn) ， 以帶資管理的方式積極在沿海及內(nèi)地中心城市進(jìn)行擴(kuò)張 ， 樹立高星級(jí)酒店市場(chǎng)的品牌領(lǐng)先地位 香格里拉在中國(guó)的酒店業(yè)務(wù) 持有經(jīng)營(yíng)的酒店 發(fā)展中的項(xiàng)目 資料來源：公司 2022年報(bào) 案例 酒店行研 20220821ZGF 31 在景氣上升階段 ， 資金允許的條件下開發(fā)商傾向于選擇性地持有一些優(yōu)越地段的高端酒店物業(yè) ， 以獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào) 、 作為項(xiàng)目配套 、 獲取地產(chǎn)增值 酒店物業(yè) 獲取穩(wěn)定長(zhǎng)線回報(bào)規(guī)避單一開發(fā) 風(fēng)險(xiǎn) 作為項(xiàng)目 配套 獲取地產(chǎn) 增值 ? 穩(wěn)定的長(zhǎng)線投資回報(bào) ? 規(guī)避企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ? 酒店物業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)，能促進(jìn)周邊地產(chǎn)升值 ? 提升項(xiàng)目品位和企業(yè)品牌形象 ? 作為好的融資品，可從銀行拿到大額貸款 ? 擁有酒店這類物業(yè)也較容易獲得投資者親睞 酒店行研 20220821ZGF 32 上海綠地集團(tuán)為規(guī)避住宅開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) ， 結(jié)盟洲際計(jì)劃在未來三年內(nèi)投資 15億開發(fā)四個(gè)酒店項(xiàng)目 綠地向來以開發(fā)普通住宅為主，近年來則逐步加大了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的力度， 其中酒店業(yè)務(wù)是綠地商業(yè)集團(tuán)發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊之一； 而經(jīng)濟(jì)型酒店則是發(fā)展的主要方向 現(xiàn)有酒店項(xiàng)目 未來開發(fā)計(jì)劃 182。 1986年完工之后 Westin Hotels負(fù)責(zé)酒店和會(huì)議中心的管理 ， 一直到 2022年 。 Quality Suits、 Quality Inns Hotel amp。 酒店行業(yè)的動(dòng)態(tài)： 182。 為避免多元化管理帶來的資源不足 ， 非酒店行業(yè)內(nèi)的開發(fā)商一般都傾向于將酒店物業(yè)委托給專業(yè)的酒店管理公司來經(jīng)營(yíng) 酒店行研 20220821ZGF 69 酒店產(chǎn)業(yè)鏈 投資 開發(fā)建設(shè) 銷售 經(jīng)營(yíng) 持有 客戶 參與 主體 ? 歷史上國(guó)有資本和集體資本占主導(dǎo)地位 ? 目前各路資本紛紛進(jìn)入，且以業(yè)外資本居多 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商 ? 由于投資主體多元化，持有者也多元 ? 目前仍以國(guó)有資本和集體資本占多數(shù) ? 國(guó)際 /國(guó)內(nèi)專業(yè)酒店管理公司 ? 持有者自己經(jīng)營(yíng)，目前仍占大多數(shù)（存量來看） 現(xiàn)狀及 趨勢(shì) 獲利 水平 ? 單純的酒店投資商：獲取利潤(rùn)分紅及資本增值 ? 開發(fā)后銷售（產(chǎn)權(quán)酒店）：獲取銷售利潤(rùn)，獲利性較高，資金回收快 ? 僅持有：獲取經(jīng)營(yíng)性增值，高星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店獲利性好 ? 經(jīng)營(yíng)后出售：獲得較高地產(chǎn)升值回報(bào) ? 酒店管理業(yè)務(wù)獲利性高且風(fēng)險(xiǎn)較低 ? 新一輪酒店投資熱風(fēng)靡全國(guó)，以高星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型為主 ? 且由一線高地城市向二線潛力城市蔓延 ? 在資金保障的前提下，開發(fā)商傾向于持有一些優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè) ? 新增酒店一般傾向于交給專業(yè)的酒店管理公司管理 ? 高端酒店以外資為主，經(jīng)濟(jì)型以內(nèi)資為主 ? 競(jìng)爭(zhēng)激烈，紛紛醞釀大擴(kuò)張 ? 集團(tuán)化、連鎖化、網(wǎng)絡(luò)化 ? 特許經(jīng)營(yíng) /委托管理成為主要擴(kuò)張方式 ? 旅游酒店類企業(yè)、機(jī)構(gòu)投資者將加大收購(gòu)重組國(guó)內(nèi)酒店物業(yè)的力度 ? 一些國(guó)有性質(zhì)的酒店，特別是單體酒店將被收購(gòu)整合 酒店行研 20220821ZGF 70 從長(zhǎng)短期來看酒店業(yè)的整體發(fā)展趨勢(shì)與特點(diǎn) 開發(fā) 持有 經(jīng)營(yíng) 短期 ? 行業(yè)處于景氣上升階段 ， 入住率和房?jī)r(jià)均出現(xiàn)回升跡象 ? 多種因素刺激下 ， 近幾年酒店投資升溫 ， 出現(xiàn)第二波酒店投資熱潮 ? 且投資主體多元化 ? 經(jīng)濟(jì)型酒店和優(yōu)質(zhì)高端五星級(jí)酒店更受投資者青睞 ? 酒店管理公司和一些機(jī)構(gòu)投資者會(huì)戰(zhàn)略性投資 /收購(gòu)一些酒店物業(yè) 由于歷史上以國(guó)有 /集體資本為投資主體多 ， 現(xiàn)階段單體酒店 （ 自營(yíng) ）多且缺乏競(jìng)爭(zhēng)力 業(yè)主雖有自建經(jīng)營(yíng)能力的可行性 ， 但仍會(huì)依據(jù)酒店檔次定位選擇相應(yīng)的品牌進(jìn)行委托管理 長(zhǎng)期 經(jīng)濟(jì)型酒店特別是二三線城市存在巨大市場(chǎng)空間且盈利前景看好 高端商務(wù)酒店相比旅游酒店的獲利性和抗風(fēng)險(xiǎn)更強(qiáng) ， 其發(fā)展往往與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和商務(wù)環(huán)境密切相關(guān) ， 高端酒店與商務(wù)的互動(dòng)性強(qiáng) ? 在帶來長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的同時(shí)會(huì)面臨周期性波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn) ? 長(zhǎng)期持有可以獲取地產(chǎn)市場(chǎng)的資本增值 ， 但不代表永久持有 酒店管理集團(tuán)化 、 連鎖化和網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展 經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)獲利潛力高 ，特許加盟 /委托管理是主要的經(jīng)營(yíng)模式 酒店行研 20220821ZGF 71 而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為酒店業(yè)的主要參與者 ， 在投