【正文】 外籍客戶(hù)私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體老板政府官員海外歸來(lái)的創(chuàng)業(yè)人員炒股票的贏家演藝屆、體育屆、文化圈、藝術(shù)圈的人九、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 地段優(yōu)勢(shì)——?dú)g迎獨(dú)具慧眼的您 大環(huán)境成熟——TOWNHOUSE聚集區(qū) 綠樹(shù)掩映——享受森林浴，自在觀大千 建筑風(fēng)格——現(xiàn)代主張，品味藝術(shù)與生活 戶(hù)型設(shè)計(jì)——?jiǎng)?chuàng)新時(shí)尚，實(shí)用，曼妙精致兼容 園林設(shè)計(jì)——健康安全、生態(tài)環(huán)保 物業(yè)管理——全方位酒店式物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理十、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與同質(zhì)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng) 本案的產(chǎn)品是一種創(chuàng)新，但能否經(jīng)得起市場(chǎng)的嚴(yán)峻考驗(yàn)，能否被消費(fèi)者所認(rèn)可，仍是我們所顧慮和擔(dān)心的。所以說(shuō)，整體區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)在45005000較為適宜。 通過(guò)暢銷(xiāo)樓盤(pán)反映出被市場(chǎng)接受的有效的產(chǎn)品特性、區(qū)域價(jià)格、區(qū)域客戶(hù)群體和相關(guān)戶(hù)型面積配比指標(biāo)的信息采集，而提供真實(shí)、可靠、具有借鑒性的有效數(shù)據(jù)分析依據(jù)，以此界定不同市場(chǎng)層次的特征，從而為“獅城百麗項(xiàng)目”制定整合營(yíng)銷(xiāo)企劃方案提供可靠的評(píng)估和決策基準(zhǔn)。（二）道路交通分析項(xiàng)目地處北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)核心地帶，周邊大環(huán)境良好，距南三環(huán)7公里，有三條道路通往市區(qū)；距首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里，距鐵路貨運(yùn)站7公里，距東南公路貨運(yùn)主樞紐5公里，距物流中心2公里，距天津新港140公里。 　　■樓盤(pán)品優(yōu)質(zhì)高亮點(diǎn)多 亦莊樓盤(pán)賣(mài)得好，除了亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)大環(huán)境好外，另一個(gè)重要原因就是這些樓盤(pán)大多設(shè)計(jì)前衛(wèi)，品優(yōu)質(zhì)高亮點(diǎn)多。目前小白羊超市已經(jīng)開(kāi)業(yè)。 　　■居住環(huán)境成熟　配套設(shè)施完善 　　作為北京惟一的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，目前開(kāi)發(fā)區(qū)一期規(guī)劃的15平方公里內(nèi)，已形成了工業(yè)、公建和居民三個(gè)區(qū)域。所以，縱觀北京住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)的幾大特點(diǎn)，不由讓人明白未來(lái)住宅的趨勢(shì)到底應(yīng)往哪方向發(fā)展，這不僅是對(duì)發(fā)展商指明了正確的發(fā)展道路，也給消費(fèi)者提供了置業(yè)投資的大好方向。加入WTO后世車(chē)稅降低、應(yīng)行可做車(chē)輛按揭、人們對(duì)未來(lái)收入的了樂(lè)觀表現(xiàn)會(huì)使有車(chē)族越來(lái)越多，這些都會(huì)增大對(duì)京沈、京開(kāi)、京津塘高速路、公路一環(huán)周邊項(xiàng)目的需求，使這些區(qū)域成為新的熱點(diǎn)。小戶(hù)型仍然走俏在北京市場(chǎng)上，除少數(shù)高檔物業(yè)外，市區(qū)項(xiàng)目的小戶(hù)型商品房銷(xiāo)售速度最快，甚至出現(xiàn)搶購(gòu)小戶(hù)型的場(chǎng)面。l 泛CBD地區(qū)。個(gè)人消費(fèi)品市場(chǎng)的擴(kuò)大及個(gè)人收入水平的增長(zhǎng)，使中高檔內(nèi)銷(xiāo)房的需求大大的提升。加入WTO雖然給外銷(xiāo)房帶來(lái)了一些契機(jī)，但外銷(xiāo)房的開(kāi)發(fā)量仍有所下降。具體到北京市內(nèi)銷(xiāo)住宅市場(chǎng)，由于近年來(lái)政府大力扶持住宅建設(shè)，再加上住房制度改革的不斷深化，取消福利分房，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)主體由集團(tuán)逐步向個(gè)人轉(zhuǎn)化，實(shí)行貨幣拆遷制度，銀行降息及加大貸款力度等利好因素的影響，加之二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，這些利好因素的出現(xiàn)給予了購(gòu)房者最大程度的優(yōu)惠，打消了購(gòu)房者持幣觀望的心態(tài)，拉動(dòng)了有效消費(fèi)需求，個(gè)人購(gòu)房比例正在逐年激增。 在新世紀(jì)的起步發(fā)展歷程中，我們將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，通過(guò)深化人才戰(zhàn)略、現(xiàn)代企業(yè)管理戰(zhàn)略、資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略、專(zhuān)業(yè)實(shí)操戰(zhàn)略，成長(zhǎng)為一個(gè)具有更強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的專(zhuān)業(yè)性銷(xiāo)售代理公司。開(kāi)展全方位優(yōu)質(zhì)、高效、高信譽(yù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括展覽展示、項(xiàng)目策劃、銷(xiāo)售代理、物業(yè)管理、經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)等。通過(guò)我方近一時(shí)期的工作，我公司企劃部為發(fā)展商提供以下整合營(yíng)銷(xiāo)策劃思路及運(yùn)作方案。我們堅(jiān)信，在貴司與我公司的精誠(chéng)合作與共同努力下，該項(xiàng)目必將成為北京市的銷(xiāo)售熱點(diǎn)。12．2001年5月策劃并代理銷(xiāo)售立恒名苑14萬(wàn)平方米高檔公寓。1995年年末以后，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍步入低谷時(shí)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整期，加上前兩年大量開(kāi)工建設(shè)的項(xiàng)目也陸續(xù)進(jìn)入了市場(chǎng)，使銷(xiāo)售面臨巨大壓力，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于盤(pán)整、消化期。大規(guī)模成片社區(qū)的開(kāi)發(fā)在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)配套設(shè)施上都要比小型社區(qū)更完備、更周全，明顯的提高了住宅社區(qū)的整體水平。因此經(jīng)濟(jì)適用房的供求量在去年下半開(kāi)始就大幅下降。而且隨著生活水平的提升，無(wú)論是普通住宅還是高檔住宅，在服務(wù)、配套、建筑等多個(gè)方面的品質(zhì)要求都與原來(lái)以分房為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大改進(jìn)，因此市場(chǎng)上的中高檔產(chǎn)品需求上升四、北京市住宅市場(chǎng)區(qū)域特點(diǎn)1．北京市場(chǎng)大體呈現(xiàn)出十個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，各區(qū)域的發(fā)展側(cè)重點(diǎn)亦有偏差l 二環(huán)到東三環(huán)及建國(guó)門(mén)地區(qū)，市政府已經(jīng)確定將該地區(qū)發(fā)展成北京市中心商貿(mào)區(qū)l 亞運(yùn)村及北四環(huán)路地區(qū)，是未來(lái)寫(xiě)字樓和高級(jí)公寓的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)l 東四環(huán)地區(qū)，與東三環(huán)相協(xié)調(diào)，發(fā)展中高檔居住物業(yè)的重點(diǎn)地區(qū)l 機(jī)場(chǎng)路沿線及望京地區(qū)，隨著望京新城的建設(shè)將成為北京最大的居住區(qū)l 中關(guān)村地區(qū)，原有基礎(chǔ)設(shè)施和知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)與方便的交通相得益彰，形成與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的物業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域l 北京西客站到公主墳，北京市西部商業(yè)中心l 北京西二環(huán)及附近地區(qū)，將成為北京市金融業(yè)集中發(fā)展的地區(qū)l 亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，通州、黃村衛(wèi)星城l 京昌快速公路沿線及上地信息產(chǎn)業(yè)基地l 京津唐高速公路沿線地帶2．京城三大版塊、公路沿線趨熱。五、北京市住宅流行趨勢(shì)主流需求——　總價(jià)30至50萬(wàn)元就價(jià)格特點(diǎn)而言，北京市場(chǎng)今年主流需求仍為總價(jià)50萬(wàn)元左右的住宅。其次，北京年輕人比例高，由于每年大批的大學(xué)生、研究生畢業(yè)后留京工作，加之來(lái)北京闖世界的年輕人，使得北京人口結(jié)構(gòu)偏年輕，而這些年輕人由于收入相對(duì)低，購(gòu)買(mǎi)力有限，又急需住房，往往更傾向于購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型。從需求的角度來(lái)看，TOWNHOUSE之所以具有生命力，主要原因是：首先北京經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，使城市居民的收入水平不斷上升，中高收入家庭比例上升，為T(mén)OWNHOUSE準(zhǔn)備了購(gòu)買(mǎi)群體；其次，國(guó)家的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)政策是私家車(chē)逐漸走入家庭，縮短了TOWNHOUSE和市區(qū)通勤時(shí)間；最后，隨著生活水平的提高，人們的居住觀念也越發(fā)隨之變化，TOWNHOUSE滿足了人們對(duì)環(huán)境和私密性的追求。六、亦莊區(qū)域整體市場(chǎng)看法 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)了該地區(qū)樓市的發(fā)展，位于亦莊博達(dá)中心對(duì)面的一棟洋房二期，9月2日開(kāi)盤(pán)，僅十幾天就售出80多套；由亦莊新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的星島嘉園，去年11月開(kāi)盤(pán)不到一年就銷(xiāo)售了92％；剛開(kāi)盤(pán)不久的東晶市自來(lái)水九廠提供生活用水，區(qū)內(nèi)實(shí)行雙路供電，使用華北油田優(yōu)質(zhì)天然氣，并采取集中供熱。 　　■生態(tài)環(huán)境明顯好于城區(qū) 　　眾多的購(gòu)房者之所以看好亦莊，還在于它的各項(xiàng)生態(tài)環(huán)境指標(biāo)明顯高于城區(qū)。 七、區(qū)域市場(chǎng)分析（一）地理位置及周邊環(huán)境分析項(xiàng)目北臨天寶中路，與開(kāi)發(fā)區(qū)體育中心、國(guó)際二中隔街相望；南至天寶南街緊臨管委會(huì)公寓樓；西臨西環(huán)北路與涼水可咫尺之遙，中間相隔濱河公園；東側(cè)為400多畝的住宅開(kāi)發(fā)用地，由天寶西街分隔。“九通”為通市政道路、雨水、污水、自來(lái)水、天然氣、電力、電信、熱力及有線電視管線；“一平”為土地地貌自然平整。（二） 市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容 本次調(diào)研在參考了周邊項(xiàng)目的數(shù)據(jù)分析，依據(jù)本案的市場(chǎng)定位，有針對(duì)性地選取了下列8個(gè)樣板樓盤(pán)：一棟洋房 一幅畫(huà)卷東晶國(guó)際 星島嘉園新康家園 項(xiàng)目名稱(chēng)位置社區(qū)規(guī)模（平方米）特色價(jià)格（元/平方米）戶(hù)型（平方米）入住時(shí)間一棟洋房博達(dá)中心對(duì)面15萬(wàn)純TOWNHOUSE社區(qū)，由澳洲五合國(guó)際公司設(shè)計(jì)，6000平米會(huì)所一期均價(jià)5700175313一期今年年底一幅畫(huà)卷博達(dá)中心西，大雄城市花園四期社區(qū)26萬(wàn)，一幅畫(huà)卷8萬(wàn)高層全景板式公寓，72米全程觀光電梯，360度全景居。價(jià)格定位是以市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)，以成本核算為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)有效客戶(hù)群體需求為導(dǎo)向來(lái)定價(jià)的。如果工程跟的上，嚴(yán)格按照建設(shè)計(jì)劃進(jìn)行，讓消費(fèi)者看到項(xiàng)目的成長(zhǎng)過(guò)程，會(huì)極大增強(qiáng)消費(fèi)者的信心保障，這一點(diǎn)也是當(dāng)前的重工之重?？梢哉f(shuō)，本案的建筑形式是創(chuàng)新的，是類(lèi)別墅住宅；有公寓的模式，卻可以體驗(yàn)別墅的居住感受；有天有地；即經(jīng)濟(jì)實(shí)用，又不失豪華、氣派……擁有這諸多產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，將促使我們的項(xiàng)目從市場(chǎng)大量的板樓、Townhouse之中脫穎而出。我們認(rèn)為“創(chuàng)新”、“品質(zhì)”、“風(fēng)格”、“專(zhuān)業(yè)”四點(diǎn)是以后在產(chǎn)品力推廣時(shí)應(yīng)注重宣傳和大力宣傳的，我們的一切廣告策劃都將圍繞項(xiàng)目的產(chǎn)品特征、建筑形式展開(kāi)。專(zhuān)業(yè)化——即人性化，不同的空間安排，滿足不同人士的需求。建立完善的銷(xiāo)售渠道，例如：通過(guò)客戶(hù)介紹新客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)且成功成交的，應(yīng)給予舊客戶(hù)各種不同的優(yōu)惠。首層送花園，頂層送露臺(tái)。l 合理搭配的動(dòng)靜分區(qū)，通暢的公共區(qū)域與隱秘的私人空間互不相擾。六、客戶(hù)群體定位由于交通的便利因素、愿意選擇城市邊際住宅外籍客戶(hù)涉外中上管理層客戶(hù)投資型客戶(hù)自住型客戶(hù)，白領(lǐng)一族。l 交通環(huán)境——毗鄰南四環(huán)，咫尺間的便捷，風(fēng)行萬(wàn)里轉(zhuǎn)瞬間。 而本案要想獨(dú)秀一枝，開(kāi)啟亦莊TOWNHOUSE群落中的先河 建亞在對(duì)市場(chǎng)宏觀及微觀領(lǐng)域的探求中，尋求出了真正適合本案的風(fēng)格——后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，是現(xiàn)代主義風(fēng)格的終極版，是未來(lái)住宅發(fā)展的流行走勢(shì)，是新新人類(lèi)易于接受并持關(guān)愛(ài)的，是永不落幕的閃閃繁星。采用“生態(tài)網(wǎng)絡(luò)”的概念，體現(xiàn)人與自然的關(guān)系。社區(qū)總體規(guī)劃：社區(qū)內(nèi)部以動(dòng)線路網(wǎng)貫穿，車(chē)走外環(huán)線，可以方便到達(dá)每一院落，實(shí)現(xiàn)完全地上的人車(chē)分流；停車(chē)解決全部在北向院前地上，基本保證一戶(hù)一個(gè)車(chē)位；社區(qū)以蜿蜒動(dòng)感的水系貫穿，增加規(guī)劃的靈動(dòng)和趣味；社區(qū)三個(gè)組團(tuán)分別設(shè)有集中綠地廣場(chǎng)，每一組團(tuán)內(nèi)部分割的小組團(tuán)內(nèi)設(shè)有公共活動(dòng)區(qū)域；社區(qū)設(shè)有集中大型會(huì)所，三個(gè)組團(tuán)內(nèi)分別設(shè)有幼兒園、托兒所，另設(shè)有商業(yè)街等公共配套設(shè)施。如享受會(huì)所各項(xiàng)服務(wù)的不同優(yōu)惠；每周免費(fèi)向持有會(huì)員卡的業(yè)主送精美小禮物；業(yè)主生日當(dāng)天贈(zèng)送生日禮物；每周享受家政中心的特定服務(wù)等等。l 社區(qū)配備社區(qū)巴士，往返市中心。第 四 部 分營(yíng) 銷(xiāo) 實(shí) 戰(zhàn) 篇一、 項(xiàng)目規(guī)模及開(kāi)發(fā)進(jìn)度本案分A、B、C三區(qū)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，（）。2．開(kāi)盤(pán)期 目的：項(xiàng)目全面向市場(chǎng)展現(xiàn)，主要通過(guò)主流媒體以強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，使其成為當(dāng)期市場(chǎng)階段的中心點(diǎn)，以最短的時(shí)間內(nèi)吸引盡可能多的買(mǎi)家成交，通常開(kāi)盤(pán)期的銷(xiāo)售狀況決定著此項(xiàng)目的成功與否。4．持續(xù)期 目的：持續(xù)維持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，爭(zhēng)取大批前階段未購(gòu)客戶(hù)成交 市場(chǎng)情形：此時(shí)，發(fā)展商已完成總銷(xiāo)售金額的60%以上，已無(wú)太大銷(xiāo)售壓力，應(yīng)將廣告投放量繼續(xù)壓縮，將主要精力用于已購(gòu)客戶(hù)簽約及后期服務(wù)上，同時(shí)，力爭(zhēng)將前階段已有購(gòu)買(mǎi)意向但未下決心之客戶(hù)拉回下定。第 五 部 分 廣 告 綜 合 篇一、 項(xiàng)目的案名：——獅城百麗案名的涵義本案建筑由新加坡建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)，新加坡享有獅城的美譽(yù)，對(duì)于產(chǎn)品定位有極強(qiáng)的指向性，直觀，質(zhì)美意優(yōu)。所以，我們的廣告語(yǔ)定位需要帶一點(diǎn)挑逗，一點(diǎn)暗示，給予客戶(hù)一個(gè)訊息，讓他們?nèi)プ龀鲎詈蟮倪x擇。 E、未來(lái)發(fā)展 強(qiáng)調(diào)物業(yè)的未來(lái)發(fā)展，要許給客戶(hù)一個(gè)美好的未來(lái)生活藍(lán)圖。（三）大眾媒體 采用大幅平面報(bào)紙大眾傳播媒體為主媒體，對(duì)市民廣為宣傳，制造聲勢(shì)，并運(yùn)用電視、廣播、直投及網(wǎng)絡(luò)為輔助媒體，塑造產(chǎn)品獨(dú)特形象，營(yíng)造市場(chǎng)震撼效果。B、 工地圍墻：明確發(fā)展商的專(zhuān)業(yè)性，內(nèi)容包括案名、LOGO、廣告語(yǔ)、銷(xiāo)售電話、發(fā)展商名稱(chēng)C、 工地氣氛：1） 用彩旗，氣球條幅（文字：XXX正式發(fā)售）等宣傳物品，吸引人們的注意力，營(yíng)造人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場(chǎng)。銷(xiāo)售大廳、銷(xiāo)售道具、樣板間、門(mén)頭看板燈箱以及細(xì)節(jié)的處理，都應(yīng)與產(chǎn)品口徑相一致，這樣會(huì)吸引過(guò)路的目標(biāo)對(duì)象，富有深刻的感染力。2）在交通顯著、人流密集處設(shè)置大型戶(hù)外看板。2）樣板間的布置在樣板間的設(shè)計(jì)中應(yīng)提高居室功能性，可自由組合的空間功能多種多樣，獨(dú)特的風(fēng)格與個(gè)性張揚(yáng)于某個(gè)細(xì)節(jié)間。這既是對(duì)業(yè)內(nèi)宣傳自身項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)的真實(shí)反饋，也是架起與客戶(hù)溝通的橋梁，將客戶(hù)平時(shí)疑慮、關(guān)心的種種問(wèn)題，及時(shí)在其尋找出答案。我公司建議可將原來(lái)集中在《精品》、《北青》的投放資金分散，多種媒體搭配投放。A、 頻道選擇：文藝臺(tái)B、 時(shí)間選擇：30秒套播C、 訴求形式：感性或理性的訴求方式主要媒體簡(jiǎn)介針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群的特點(diǎn)及地產(chǎn)廣告的現(xiàn)狀，我公司認(rèn)為由于《北青》、全新改版的《精品》、直投《生活速遞》為房地產(chǎn)廣告的主流媒體，所以應(yīng)是我們考慮的一類(lèi)媒體，它們的優(yōu)點(diǎn)是：l 發(fā)行量大、覆蓋面廣、讀者階層廣泛l 房地產(chǎn)專(zhuān)版開(kāi)辦時(shí)間長(zhǎng)，運(yùn)作較成熟，是買(mǎi)房者的首選關(guān)注媒體l 廣告效果為業(yè)內(nèi)及廣大客戶(hù)認(rèn)同，廣告收效好針對(duì)另外幾家非主打媒體，有以下詳盡介紹A．《北京晨報(bào)》讀者數(shù)據(jù)分析中年齡在2544歲的占45%，近期廣告量也在直線上升，效果與北京晚報(bào)相當(dāng)，但晚報(bào)的讀者群年齡偏大?！赌繕?biāo)》發(fā)行渠道及發(fā)行量：。續(xù)銷(xiāo)期 加深物業(yè)市場(chǎng)形象，以新的訴求點(diǎn)推進(jìn)市場(chǎng)?！?地區(qū)物業(yè)需求調(diào)查與分析： 主要對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)的市場(chǎng)需求量作為分析，多采用問(wèn)卷方式，與供應(yīng)調(diào)查結(jié)合后對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)銷(xiāo)售前景做出預(yù)測(cè)，特別要對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)買(mǎi)家進(jìn)行分析，并作為制定相關(guān)銷(xiāo)售策略的依據(jù)?！?項(xiàng)目包裝建議： 主要是指項(xiàng)目創(chuàng)意包裝的宗旨、論理、項(xiàng)目包裝組成、VI設(shè)計(jì)、項(xiàng)目品牌意識(shí)的導(dǎo)入等內(nèi)容。 鑒于以上合作條件，乙方向甲方提出費(fèi)用意見(jiàn)： %。但愿我們的智慧和心血，能融入您未來(lái)的成功和輝煌！