【正文】 外籍客戶私營企業(yè)主、個體老板政府官員海外歸來的創(chuàng)業(yè)人員炒股票的贏家演藝屆、體育屆、文化圈、藝術(shù)圈的人九、項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)分析 地段優(yōu)勢——?dú)g迎獨(dú)具慧眼的您 大環(huán)境成熟——TOWNHOUSE聚集區(qū) 綠樹掩映——享受森林浴，自在觀大千 建筑風(fēng)格——現(xiàn)代主張，品味藝術(shù)與生活 戶型設(shè)計——創(chuàng)新時尚，實(shí)用，曼妙精致兼容 園林設(shè)計——健康安全、生態(tài)環(huán)保 物業(yè)管理——全方位酒店式物業(yè)經(jīng)營管理十、項(xiàng)目風(fēng)險分析與同質(zhì)產(chǎn)品的競爭 本案的產(chǎn)品是一種創(chuàng)新，但能否經(jīng)得起市場的嚴(yán)峻考驗(yàn)，能否被消費(fèi)者所認(rèn)可，仍是我們所顧慮和擔(dān)心的。所以說，整體區(qū)域市場均價在45005000較為適宜。 通過暢銷樓盤反映出被市場接受的有效的產(chǎn)品特性、區(qū)域價格、區(qū)域客戶群體和相關(guān)戶型面積配比指標(biāo)的信息采集，而提供真實(shí)、可靠、具有借鑒性的有效數(shù)據(jù)分析依據(jù)，以此界定不同市場層次的特征，從而為“獅城百麗項(xiàng)目”制定整合營銷企劃方案提供可靠的評估和決策基準(zhǔn)。（二）道路交通分析項(xiàng)目地處北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)核心地帶，周邊大環(huán)境良好，距南三環(huán)7公里，有三條道路通往市區(qū)；距首都國際機(jī)場25公里，距鐵路貨運(yùn)站7公里，距東南公路貨運(yùn)主樞紐5公里，距物流中心2公里，距天津新港140公里。 　　■樓盤品優(yōu)質(zhì)高亮點(diǎn)多 亦莊樓盤賣得好，除了亦莊開發(fā)區(qū)大環(huán)境好外，另一個重要原因就是這些樓盤大多設(shè)計前衛(wèi)，品優(yōu)質(zhì)高亮點(diǎn)多。目前小白羊超市已經(jīng)開業(yè)。 　　■居住環(huán)境成熟　配套設(shè)施完善 　　作為北京惟一的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，目前開發(fā)區(qū)一期規(guī)劃的15平方公里內(nèi)，已形成了工業(yè)、公建和居民三個區(qū)域。所以，縱觀北京住宅市場呈現(xiàn)的幾大特點(diǎn)，不由讓人明白未來住宅的趨勢到底應(yīng)往哪方向發(fā)展，這不僅是對發(fā)展商指明了正確的發(fā)展道路，也給消費(fèi)者提供了置業(yè)投資的大好方向。加入WTO后世車稅降低、應(yīng)行可做車輛按揭、人們對未來收入的了樂觀表現(xiàn)會使有車族越來越多，這些都會增大對京沈、京開、京津塘高速路、公路一環(huán)周邊項(xiàng)目的需求，使這些區(qū)域成為新的熱點(diǎn)。小戶型仍然走俏在北京市場上，除少數(shù)高檔物業(yè)外，市區(qū)項(xiàng)目的小戶型商品房銷售速度最快，甚至出現(xiàn)搶購小戶型的場面。l 泛CBD地區(qū)。個人消費(fèi)品市場的擴(kuò)大及個人收入水平的增長，使中高檔內(nèi)銷房的需求大大的提升。加入WTO雖然給外銷房帶來了一些契機(jī)，但外銷房的開發(fā)量仍有所下降。具體到北京市內(nèi)銷住宅市場，由于近年來政府大力扶持住宅建設(shè)，再加上住房制度改革的不斷深化，取消福利分房，市場購買主體由集團(tuán)逐步向個人轉(zhuǎn)化，實(shí)行貨幣拆遷制度，銀行降息及加大貸款力度等利好因素的影響，加之二級市場的開放，這些利好因素的出現(xiàn)給予了購房者最大程度的優(yōu)惠，打消了購房者持幣觀望的心態(tài)，拉動了有效消費(fèi)需求，個人購房比例正在逐年激增。 在新世紀(jì)的起步發(fā)展歷程中，我們將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，通過深化人才戰(zhàn)略、現(xiàn)代企業(yè)管理戰(zhàn)略、資本運(yùn)營戰(zhàn)略、專業(yè)實(shí)操戰(zhàn)略，成長為一個具有更強(qiáng)競爭力的專業(yè)性銷售代理公司。開展全方位優(yōu)質(zhì)、高效、高信譽(yù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括展覽展示、項(xiàng)目策劃、銷售代理、物業(yè)管理、經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)等。通過我方近一時期的工作，我公司企劃部為發(fā)展商提供以下整合營銷策劃思路及運(yùn)作方案。我們堅信，在貴司與我公司的精誠合作與共同努力下，該項(xiàng)目必將成為北京市的銷售熱點(diǎn)。12．2001年5月策劃并代理銷售立恒名苑14萬平方米高檔公寓。1995年年末以后，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場普遍步入低谷時，北京房地產(chǎn)市場也進(jìn)入了一個調(diào)整期，加上前兩年大量開工建設(shè)的項(xiàng)目也陸續(xù)進(jìn)入了市場，使銷售面臨巨大壓力，整個房地產(chǎn)市場處于盤整、消化期。大規(guī)模成片社區(qū)的開發(fā)在總體規(guī)劃設(shè)計、基礎(chǔ)配套設(shè)施上都要比小型社區(qū)更完備、更周全，明顯的提高了住宅社區(qū)的整體水平。因此經(jīng)濟(jì)適用房的供求量在去年下半開始就大幅下降。而且隨著生活水平的提升，無論是普通住宅還是高檔住宅，在服務(wù)、配套、建筑等多個方面的品質(zhì)要求都與原來以分房為主的房地產(chǎn)市場有很大改進(jìn)，因此市場上的中高檔產(chǎn)品需求上升四、北京市住宅市場區(qū)域特點(diǎn)1．北京市場大體呈現(xiàn)出十個熱點(diǎn)區(qū)域，各區(qū)域的發(fā)展側(cè)重點(diǎn)亦有偏差l 二環(huán)到東三環(huán)及建國門地區(qū)，市政府已經(jīng)確定將該地區(qū)發(fā)展成北京市中心商貿(mào)區(qū)l 亞運(yùn)村及北四環(huán)路地區(qū)，是未來寫字樓和高級公寓的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)l 東四環(huán)地區(qū)，與東三環(huán)相協(xié)調(diào)，發(fā)展中高檔居住物業(yè)的重點(diǎn)地區(qū)l 機(jī)場路沿線及望京地區(qū)，隨著望京新城的建設(shè)將成為北京最大的居住區(qū)l 中關(guān)村地區(qū)，原有基礎(chǔ)設(shè)施和知識密集型產(chǎn)業(yè)與方便的交通相得益彰，形成與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的物業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域l 北京西客站到公主墳，北京市西部商業(yè)中心l 北京西二環(huán)及附近地區(qū)，將成為北京市金融業(yè)集中發(fā)展的地區(qū)l 亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，通州、黃村衛(wèi)星城l 京昌快速公路沿線及上地信息產(chǎn)業(yè)基地l 京津唐高速公路沿線地帶2．京城三大版塊、公路沿線趨熱。五、北京市住宅流行趨勢主流需求——　總價30至50萬元就價格特點(diǎn)而言，北京市場今年主流需求仍為總價50萬元左右的住宅。其次，北京年輕人比例高，由于每年大批的大學(xué)生、研究生畢業(yè)后留京工作，加之來北京闖世界的年輕人，使得北京人口結(jié)構(gòu)偏年輕，而這些年輕人由于收入相對低，購買力有限，又急需住房，往往更傾向于購買小戶型。從需求的角度來看，TOWNHOUSE之所以具有生命力，主要原因是：首先北京經(jīng)濟(jì)的快速增長，使城市居民的收入水平不斷上升，中高收入家庭比例上升，為TOWNHOUSE準(zhǔn)備了購買群體；其次，國家的汽車產(chǎn)業(yè)政策是私家車逐漸走入家庭，縮短了TOWNHOUSE和市區(qū)通勤時間；最后，隨著生活水平的提高，人們的居住觀念也越發(fā)隨之變化，TOWNHOUSE滿足了人們對環(huán)境和私密性的追求。六、亦莊區(qū)域整體市場看法 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢帶動了該地區(qū)樓市的發(fā)展，位于亦莊博達(dá)中心對面的一棟洋房二期，9月2日開盤，僅十幾天就售出80多套；由亦莊新城房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的星島嘉園，去年11月開盤不到一年就銷售了92％；剛開盤不久的東晶市自來水九廠提供生活用水，區(qū)內(nèi)實(shí)行雙路供電，使用華北油田優(yōu)質(zhì)天然氣，并采取集中供熱。 　　■生態(tài)環(huán)境明顯好于城區(qū) 　　眾多的購房者之所以看好亦莊，還在于它的各項(xiàng)生態(tài)環(huán)境指標(biāo)明顯高于城區(qū)。 七、區(qū)域市場分析（一）地理位置及周邊環(huán)境分析項(xiàng)目北臨天寶中路，與開發(fā)區(qū)體育中心、國際二中隔街相望；南至天寶南街緊臨管委會公寓樓；西臨西環(huán)北路與涼水可咫尺之遙，中間相隔濱河公園；東側(cè)為400多畝的住宅開發(fā)用地，由天寶西街分隔?！熬磐ā睘橥ㄊ姓缆贰⒂晁?、污水、自來水、天然氣、電力、電信、熱力及有線電視管線；“一平”為土地地貌自然平整。（二） 市場調(diào)研內(nèi)容 本次調(diào)研在參考了周邊項(xiàng)目的數(shù)據(jù)分析，依據(jù)本案的市場定位，有針對性地選取了下列8個樣板樓盤：一棟洋房 一幅畫卷東晶國際 星島嘉園新康家園 項(xiàng)目名稱位置社區(qū)規(guī)模（平方米）特色價格（元/平方米）戶型（平方米）入住時間一棟洋房博達(dá)中心對面15萬純TOWNHOUSE社區(qū)，由澳洲五合國際公司設(shè)計，6000平米會所一期均價5700175313一期今年年底一幅畫卷博達(dá)中心西，大雄城市花園四期社區(qū)26萬，一幅畫卷8萬高層全景板式公寓，72米全程觀光電梯，360度全景居。價格定位是以市場價格為依據(jù)，以成本核算為基礎(chǔ)，以市場有效客戶群體需求為導(dǎo)向來定價的。如果工程跟的上，嚴(yán)格按照建設(shè)計劃進(jìn)行，讓消費(fèi)者看到項(xiàng)目的成長過程，會極大增強(qiáng)消費(fèi)者的信心保障，這一點(diǎn)也是當(dāng)前的重工之重。可以說，本案的建筑形式是創(chuàng)新的，是類別墅住宅；有公寓的模式，卻可以體驗(yàn)別墅的居住感受；有天有地；即經(jīng)濟(jì)實(shí)用，又不失豪華、氣派……擁有這諸多產(chǎn)品優(yōu)勢，將促使我們的項(xiàng)目從市場大量的板樓、Townhouse之中脫穎而出。我們認(rèn)為“創(chuàng)新”、“品質(zhì)”、“風(fēng)格”、“專業(yè)”四點(diǎn)是以后在產(chǎn)品力推廣時應(yīng)注重宣傳和大力宣傳的，我們的一切廣告策劃都將圍繞項(xiàng)目的產(chǎn)品特征、建筑形式展開。專業(yè)化——即人性化，不同的空間安排，滿足不同人士的需求。建立完善的銷售渠道，例如：通過客戶介紹新客戶購買且成功成交的，應(yīng)給予舊客戶各種不同的優(yōu)惠。首層送花園，頂層送露臺。l 合理搭配的動靜分區(qū)，通暢的公共區(qū)域與隱秘的私人空間互不相擾。六、客戶群體定位由于交通的便利因素、愿意選擇城市邊際住宅外籍客戶涉外中上管理層客戶投資型客戶自住型客戶，白領(lǐng)一族。l 交通環(huán)境——毗鄰南四環(huán)，咫尺間的便捷，風(fēng)行萬里轉(zhuǎn)瞬間。 而本案要想獨(dú)秀一枝，開啟亦莊TOWNHOUSE群落中的先河 建亞在對市場宏觀及微觀領(lǐng)域的探求中，尋求出了真正適合本案的風(fēng)格——后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，是現(xiàn)代主義風(fēng)格的終極版，是未來住宅發(fā)展的流行走勢，是新新人類易于接受并持關(guān)愛的，是永不落幕的閃閃繁星。采用“生態(tài)網(wǎng)絡(luò)”的概念，體現(xiàn)人與自然的關(guān)系。社區(qū)總體規(guī)劃：社區(qū)內(nèi)部以動線路網(wǎng)貫穿，車走外環(huán)線，可以方便到達(dá)每一院落，實(shí)現(xiàn)完全地上的人車分流；停車解決全部在北向院前地上，基本保證一戶一個車位；社區(qū)以蜿蜒動感的水系貫穿，增加規(guī)劃的靈動和趣味；社區(qū)三個組團(tuán)分別設(shè)有集中綠地廣場，每一組團(tuán)內(nèi)部分割的小組團(tuán)內(nèi)設(shè)有公共活動區(qū)域；社區(qū)設(shè)有集中大型會所，三個組團(tuán)內(nèi)分別設(shè)有幼兒園、托兒所，另設(shè)有商業(yè)街等公共配套設(shè)施。如享受會所各項(xiàng)服務(wù)的不同優(yōu)惠；每周免費(fèi)向持有會員卡的業(yè)主送精美小禮物；業(yè)主生日當(dāng)天贈送生日禮物；每周享受家政中心的特定服務(wù)等等。l 社區(qū)配備社區(qū)巴士，往返市中心。第 四 部 分營 銷 實(shí) 戰(zhàn) 篇一、 項(xiàng)目規(guī)模及開發(fā)進(jìn)度本案分A、B、C三區(qū)滾動開發(fā)，（）。2．開盤期 目的：項(xiàng)目全面向市場展現(xiàn)，主要通過主流媒體以強(qiáng)大的宣傳攻勢，使其成為當(dāng)期市場階段的中心點(diǎn)，以最短的時間內(nèi)吸引盡可能多的買家成交，通常開盤期的銷售狀況決定著此項(xiàng)目的成功與否。4．持續(xù)期 目的：持續(xù)維持市場競爭力，爭取大批前階段未購客戶成交 市場情形：此時，發(fā)展商已完成總銷售金額的60%以上，已無太大銷售壓力，應(yīng)將廣告投放量繼續(xù)壓縮，將主要精力用于已購客戶簽約及后期服務(wù)上，同時，力爭將前階段已有購買意向但未下決心之客戶拉回下定。第 五 部 分 廣 告 綜 合 篇一、 項(xiàng)目的案名：——獅城百麗案名的涵義本案建筑由新加坡建筑事務(wù)所設(shè)計，新加坡享有獅城的美譽(yù)，對于產(chǎn)品定位有極強(qiáng)的指向性，直觀，質(zhì)美意優(yōu)。所以，我們的廣告語定位需要帶一點(diǎn)挑逗，一點(diǎn)暗示，給予客戶一個訊息，讓他們?nèi)プ龀鲎詈蟮倪x擇。 E、未來發(fā)展 強(qiáng)調(diào)物業(yè)的未來發(fā)展，要許給客戶一個美好的未來生活藍(lán)圖。（三）大眾媒體 采用大幅平面報紙大眾傳播媒體為主媒體，對市民廣為宣傳，制造聲勢，并運(yùn)用電視、廣播、直投及網(wǎng)絡(luò)為輔助媒體，塑造產(chǎn)品獨(dú)特形象，營造市場震撼效果。B、 工地圍墻：明確發(fā)展商的專業(yè)性，內(nèi)容包括案名、LOGO、廣告語、銷售電話、發(fā)展商名稱C、 工地氣氛：1） 用彩旗，氣球條幅（文字：XXX正式發(fā)售）等宣傳物品，吸引人們的注意力，營造人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場。銷售大廳、銷售道具、樣板間、門頭看板燈箱以及細(xì)節(jié)的處理，都應(yīng)與產(chǎn)品口徑相一致，這樣會吸引過路的目標(biāo)對象，富有深刻的感染力。2）在交通顯著、人流密集處設(shè)置大型戶外看板。2）樣板間的布置在樣板間的設(shè)計中應(yīng)提高居室功能性，可自由組合的空間功能多種多樣，獨(dú)特的風(fēng)格與個性張揚(yáng)于某個細(xì)節(jié)間。這既是對業(yè)內(nèi)宣傳自身項(xiàng)目優(yōu)勢及銷售動態(tài)的真實(shí)反饋，也是架起與客戶溝通的橋梁，將客戶平時疑慮、關(guān)心的種種問題，及時在其尋找出答案。我公司建議可將原來集中在《精品》、《北青》的投放資金分散，多種媒體搭配投放。A、 頻道選擇：文藝臺B、 時間選擇：30秒套播C、 訴求形式：感性或理性的訴求方式主要媒體簡介針對目標(biāo)客戶群的特點(diǎn)及地產(chǎn)廣告的現(xiàn)狀，我公司認(rèn)為由于《北青》、全新改版的《精品》、直投《生活速遞》為房地產(chǎn)廣告的主流媒體，所以應(yīng)是我們考慮的一類媒體，它們的優(yōu)點(diǎn)是：l 發(fā)行量大、覆蓋面廣、讀者階層廣泛l 房地產(chǎn)專版開辦時間長，運(yùn)作較成熟，是買房者的首選關(guān)注媒體l 廣告效果為業(yè)內(nèi)及廣大客戶認(rèn)同，廣告收效好針對另外幾家非主打媒體，有以下詳盡介紹A．《北京晨報》讀者數(shù)據(jù)分析中年齡在2544歲的占45%，近期廣告量也在直線上升，效果與北京晚報相當(dāng)，但晚報的讀者群年齡偏大?！赌繕?biāo)》發(fā)行渠道及發(fā)行量：。續(xù)銷期 加深物業(yè)市場形象，以新的訴求點(diǎn)推進(jìn)市場?！?地區(qū)物業(yè)需求調(diào)查與分析： 主要對項(xiàng)目所在地區(qū)的市場需求量作為分析，多采用問卷方式，與供應(yīng)調(diào)查結(jié)合后對項(xiàng)目的市場銷售前景做出預(yù)測，特別要對項(xiàng)目準(zhǔn)買家進(jìn)行分析，并作為制定相關(guān)銷售策略的依據(jù)?！?項(xiàng)目包裝建議： 主要是指項(xiàng)目創(chuàng)意包裝的宗旨、論理、項(xiàng)目包裝組成、VI設(shè)計、項(xiàng)目品牌意識的導(dǎo)入等內(nèi)容。 鑒于以上合作條件，乙方向甲方提出費(fèi)用意見： %。但愿我們的智慧和心血，能融入您未來的成功和輝煌！