【正文】 內容可以包括：棋藝、書畫、音律等，可因應項目的銷售進度調節(jié)活動的形式和時間。并且在該時期正式將本項目向市場推介。會上由專家作報告為主，結合幻燈片播放的形式展示，并加以研討，會上透露本項目的開發(fā)資訊及簡介。 ※ 策略四：“燃點孩子心中的太陽” —— 衡陽首個學習型社區(qū) ◆ 聯(lián)合衡陽名牌中學創(chuàng)辦實驗基地 聯(lián)辦實驗基地，并通過與衡陽教育 系統(tǒng)的協(xié)商及牽頭，凡是本項目業(yè)主，其子女可直接進入衡陽名牌重點小學接受教育，并可免收入入學贊助費。 ◆ 知本社區(qū)、和睦人家 與名校接軌的教育模式、親和的一站式物業(yè)管理服務、智能設施、委婉知禮的社區(qū)氛圍、注重人性互動式的文化社區(qū)。 ⑴區(qū)內售樓部至中心綠化園林廣場的小區(qū)路實際完工 。 ③ 廣州市一級代理公司參與運作推廣，更容易把握市場。這種風格與碧福園的整體坡地規(guī)劃設計有許多共通之處，我們要充分利用這一天然資源優(yōu)勢，突出表達，目的是通過“水墨 江南”的推廣名宣傳，使每一個買房的衡陽人都了解“碧福園”的特點和優(yōu)勢，并留下深刻的印象，并最終使購房者產生對樓盤的向往和歸屬的感覺。小橋、流水 2 在碧福園的園林規(guī)劃中基本體現(xiàn)，關鍵是利用這些水系配上假山、熱帶擴葉植物等打造江南立體園林風格，植物的形狀、高度、色彩等搭配方面盡量和周邊的房子相互輝映，力求從視覺上使園林與房子融為一體。 ② 站的高看得遠，樓盤價格必定也在當?shù)厥袌龅娘L頭浪尖上。 ◆ “ 先做環(huán)境，后賣樓 ” ，在落成小區(qū)中國江南風格示范園林期間舉辦“江南文化歷史及在現(xiàn)代社會存在價值研討會”，帶出項目倡導的生活模式，建議由房管局或房協(xié)主辦（若可找出生活模式的代言人及吉祥物配合為最佳），此時應加大對項目形象宣傳的力度；并進行內部登記，進入儲客期，畜勢待發(fā)，使項目在短期內成為市場關注熱點。 ◆ 第 3 代住宅：園林式住宅 也是商品房目前所處的階段，在這一代住宅，樓宇的立面、戶型的間隔都有較大的提高，注重戶型的自然景觀，小區(qū)園林也得到相當大的提高。 四、事件營銷策略 以上我司所提到的策劃思路及營銷策略在實施的時候，如果可以配合相應的營銷事件，將會加大其推廣策劃的炒作性，令每一次推廣發(fā)揮最佳的 銷售效果。 目的： 以“中英文家庭同樂日”的形式，充分營造項目的人文氛圍，同時通過活動，宣揚“智慧人性化社區(qū)”。 可以考慮與電視臺合作，以現(xiàn)場直播的形式舉辦該次活動，將該次活動提升到城中熱門話題。 ※事件七：“中英文少兒潛力開發(fā)基地”奠基儀式及“中英文少兒潛力開發(fā)基地”人員招聘 形式： 在項目幼兒園奠基時舉辦大型奠基儀式，誠邀教育界知名人士臨現(xiàn)場舉辦相關的講座，現(xiàn)場結合舉行豐富的兒童游樂活動。 13 銷售策略 一、銷售條件及銷售時機分析及建議 銷售條件分析 我司認為要成功開發(fā)房地產項目，產品的出世不但對市場要有超前的預測，另一方面也應懂得如何抓捕產品入市的時機。 ◆項目規(guī)模較大，貨量較多，開發(fā)期較長，需一段銷售時間，不利于長期價格戰(zhàn)。 ⑵“低開高走”的形象策略 項目銷售我司建議以“低開高走”的價格策略去配合項目品牌的形象提升。 18 （ 3）金回籠及廣告投入計劃 合計 階段 預熱階段 開盤強銷階段 銷售持續(xù)階段 掃尾階段 9個月 銷售時間 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 100% 銷售進度 0% 40% 45% 15% 50402M2 銷售面積 0 M2 M2 M2 100204000元 銷售收入 0 40321600元 45361800元 15120600元 2822512元（ %） 推廣費用 564502元 元 100% 推廣費用比例 30% 40% 20% 10% 注： 本樓盤總價按毛坯均價 2021/m2 計算。所以，我們強調房地產銷售短期內的大量成交，強調以快打慢。三是自始至終要強調快速、靈活的銷售原則，以快打慢。 ⑷加推期 ：各項銷售措施組合刺激市場，多種銷售渠道共用，對目標市場發(fā)動波次進攻。 由于受市場多變性的影響，不同的銷售手法在不同市場情況下有不同的優(yōu)缺點，因而銷售手法制定要根據(jù)當時的銷售情況而定，但無論任何銷售手法都必需受以下原則制約： A、任何銷售手 法的目的要滿足測試市場的需求。（具體房價和優(yōu)惠額度等待定） 25 派籌購房的營銷方式 為增加現(xiàn)場銷售氣氛和對購房客戶的感染力，建議在內部認購階段中兩周的時間 在銷售現(xiàn)場向購房客戶派發(fā)籌號，同時不斷在媒介宣傳現(xiàn)場的熱銷情況，通過兩周的預熱和廣告宣傳推廣時間，了解購房客戶對銷售價格和單位需求的情況，從而可以根據(jù)市場反饋數(shù)據(jù)再作推售策略調整，最后促使客戶集中在特定的公開發(fā)售時間到場選購單位，利用旺銷場面和當天獲得額外折扣來增加現(xiàn)場成交機會，從而引爆公開發(fā)售的熱賣局面。 四、付款方式建議 鑒于本項目目標客戶為中、青年消費群，這批客戶具有一定經濟基礎，而且有充裕資金或擁有雄厚的資金實力買家，都希望有輕松的付款方式選擇，為此我司建議發(fā)展商提供多種付款方式供客人選擇。 ⑴ 各階段媒體應用： 內容 報紙 戶外廣告 路標 電臺 車身 活動 電視 短信 預熱期 ● ● ● ● ● ● ● 升溫期 ● ● ● ● ● ● ● ● 引爆期 ● ● ● ● ● ● ● ● 保溫期 ● ● ● ● ● ● 第二引爆期 ● ● ● ● ● ● ● 第二保溫期 ● ● ● ● ● 掃尾期 ● ● ● ● ● ⑵ 廣告投放量百分比： 預熱期： 5% 升溫期： 20% 引爆期： 30% 保溫期： 10% 第二引爆期： 15% 28 第二保溫期： 10% 掃尾期： 10% ⑶ 媒體分析： ◆報紙廣告 項目所組織的每一個賣點都可以從新聞角度進行分析性評論和報導，在各大報紙樓市版面進行宣傳。在中期則以軟性宣傳增多，硬銷廣告保持中度投放密度的方法控制廣告投放量，并補充廣告訴求的不足 。 ⑵ 售樓部及示范單