【正文】 話，很難體現(xiàn)公寓的檔次。 面積： 約 350 平方米 功能 ：綠色主題景觀展示、休閑、冷飲。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 位置 ： 14 軸、 CD 軸圍合空間。 目標客戶 ：投資型服務公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。根據(jù)現(xiàn)有空間具有多處承重墻、空間較零碎的條件，將器械健身房設在與桑拿相鄰的位置，以方便使用。 健身是公寓居住客戶的重要需求之一，也是完善公寓式酒店的服務配套功能、提升投資型服務公寓檔次的重要的、有效的途徑。 面積： 約 320 平方米 功能 ：美容、美發(fā)、按摩、各種保健治療等。 目標客戶 ：服務于公寓式酒店的客戶，同時服務于投資型服務公寓客戶、辦公樓客戶，及周邊寫字樓的消費者。 作為公寓客戶接待及休閑的場所，是公寓起居廳的在空間上的延伸。 ? 大堂： 投資型服務公寓的門廳不同 于公寓式酒店的大堂，其前臺可以較為簡單，主要以安全保障和提供相關服務為主。 在這些配套中，分為投資型服務公寓專用配套、與酒店公寓合用配套、與寫字樓及周邊保健中心19%中餐廳18%西餐廳2%咖啡廳或茶社8%干洗店14%健身娛樂9%便利店18%美容美發(fā)12%房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 更大區(qū)域共享的配套三類。與他們的需求特點和偏好相匹配，是水晶島投資型服房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 務公寓的定位原則。 ? 洗衣房 與公寓式酒店所提供的酒店式服務相適應，洗衣房是公寓式酒店必須配置的基本配套。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 面積：約 200 平方米（含操作間） 功能：為樓上客戶提供自助西式早餐、休閑餐、夜宵等。 位置： 1214 軸、 L1J1 軸圍合的空間。 一層 由于公寓式酒店的一層空間面積約 920 平方米，布局較為緊湊，西端為貨流口和內(nèi)部辦公值班、設備表間和機房等空間，形成內(nèi)部管理區(qū)域，不便改動，目前可以利用的僅有大堂兩側的空間。同時兼顧綜合建筑體整體的定位需求。這樣的情況為尋找有經(jīng)驗、高品質(zhì)的酒店公司造成了難度。 與已售出戶型的矛盾 從經(jīng)營角度，由于目前已經(jīng)售出公寓近 200 套，而且在 35 層有 38 套已售戶型承諾 5年返租。 安全問題 豎向分區(qū)的方式，仍需保證每層的消防疏散，需要在防火分區(qū)處加設甲級防火門（按照現(xiàn)圖紙為每層走廊的 G 軸 G1 軸處）。 公寓式酒店設在西側 優(yōu)勢： ? 將公寓式酒店設在公寓樓西側，靠近木塔寨變電站，淡化變電站對于投資型服務公寓的不利影響，有利于投資性公寓的銷售和出租。公寓式酒店和投資型服務公寓可各自使用一個大堂，各自獨立成區(qū)、分區(qū)使用、分區(qū)管理，解決了公寓式酒店與公寓混用電梯和大堂的問題； 但此種分割方式最大的問題是各層平面被分成二部分，每一 部分的消防疏散樓梯只有一個，不符合消防規(guī)范，補救措施是在分割處設防火門，作為另一個逃生出口，滿足緊急逃生的要求；而從電梯服務面積的角度分析，標準層 6 部電梯均分為 2 組，一組 3 部電梯，電梯數(shù)量相同，決定其服務的面積也盡量相同，所以縱向分割方案需要盡量均等的劃分標準層平面，否則會出現(xiàn)一邊電梯過剩，而一邊電梯不夠使用的情況，會降低公寓的檔次。公寓式酒店為短期散租客，對此不會特別注意， 可將此不利影響化解。 但針對本項目的具體區(qū)位，目前尚未成熟，商業(yè)配套設施應盡量配置全面，滿足客戶多房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 方面的需求。同時服務內(nèi)容也是可選擇的，使物業(yè)管理費降低，從而可以吸引投資者、自用者、自用與投資兼顧者、作為客戶招待場所的企業(yè)等多種客戶，分散了市場風險。 ? 以出售為主的酒店式公寓，若承諾較長時期的回報，則成為以投資為主兼顧自用的投資產(chǎn)品，為保證品質(zhì)，應統(tǒng)一管理和經(jīng)營，以獲得穩(wěn)定的收益。酒店功能與自住公寓不協(xié)調(diào)，對酒店的品質(zhì)也有影響。而對于旅游客人，因為西高新不是旅游區(qū)，對旅游客人的吸引力不強，而且旅游客人的價格承受能力也比較低，因此不是理想的客戶。 ? 符合商務綜合建筑體的基本規(guī)律。因此開發(fā)商應當定期更換裝修和家具，保證項目的品質(zhì)，并且給予投資者一定期限的使用權或其它優(yōu)惠。用高總價獲取較高的首付款，一次性獲得大部分成本的回收。雖然在本質(zhì)上，它們是有 70 年產(chǎn)權的公寓，但它們實現(xiàn)了一定時期內(nèi)產(chǎn)權與經(jīng)營權的完全分離，并且通過酒店的銷售渠道獲得租客，由專業(yè)的 酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，從品質(zhì)到管理到服務都接近或達到高檔酒店的水平，客戶以短期的商務客人為主。作為一種投資產(chǎn)品， 投資者擁有產(chǎn)權和收益權，但沒有經(jīng)營權。 ? 作為純酒店，國家有嚴格的星級評定標準，而本項目本身是公寓，無論在空間上、設施設備配置、配套設施的配備等方面，都無法達到國家標準，難以按照星級評定的標準進行改造，從而無法保證作為純酒店所必須的檔次標準。 二）酒店功能的具體類型分析 酒店功能類型可以分為三種類型：純酒店、產(chǎn)權式酒店和進行酒店式經(jīng)營和管理的公寓式酒店。而且酒店的比重在綜合性項目中，所占比例一般介于 10％－30％，公寓基本為服務式公寓，比例介于 15％－ 25％。在是否需要酒店明確之后，才能夠確定公寓內(nèi)還應安排何種類型的公寓產(chǎn)品，以及公寓、寫字樓低商配套等定位細化的問題。但在此基礎上還需要進一步細化有關問題，才能夠達到可操作的程度。感謝原作者所作出的努力！ 戴德梁行某酒店公寓項目策劃（ 58 頁） .doc * 一、前言 水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。此外對項目自身條件也進行了詳細分析，作為項目定位的前提條件。在項目總體定位于高檔商務綜合建筑體的前提下，寫字樓、商務俱樂部—— 水晶石的定位方向已經(jīng)明確，而且是與總體定位吻合，提升項目總體價值的。企業(yè)的聚集，除了進行生產(chǎn)、研發(fā)等活動，也同時會產(chǎn)生商務交流的需要，對高檔次酒店有較為強烈的需求。在 高新區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的情況下，貴司為自己提出了新的要求和挑戰(zhàn)，涉足新的市場領域，開發(fā)西安市場還幾乎屬于空白的高檔次綜合性項目和酒店類產(chǎn)品，繼續(xù)保持對市場的引導，是企業(yè)發(fā)展的新的一步和重要的戰(zhàn)略。通過我們對北京商務綜合建筑體的專題研究，在商務綜合建筑體內(nèi)的酒店一般都是 4 星級、 5 星級高檔次的純酒店，產(chǎn)權與經(jīng)營權不分離，由知名酒店管理公司經(jīng)營管理，是商務綜合建筑 體高品質(zhì)的有力保證，對綜合建筑體內(nèi)的其它功能有較強的支持作用。 通過以上分析，可以判斷，本項目不適合開發(fā)純酒店。 ? 由于不是旅游區(qū)，產(chǎn)權式酒店只能作為投資工具，而西安客戶的投資多帶有多重需求屬性，僅能滿足其投資需 求的產(chǎn)品對其吸引力不足。 （ 3）在項目進入經(jīng)營階段，為投資者提供一定期限的免費使用權。 ? 可以帶動其它物業(yè)的保值增值，提高公寓的品質(zhì)，促進其銷售。 ? 必須與專業(yè)的酒店管理團隊合作，有良好的酒店銷售渠道，才能夠保證項目的穩(wěn)定回報。 ? 能夠提升公寓及其它物業(yè)的價值，帶動其經(jīng)營和銷售，縮短回款速度。我們下面對有可能的公寓類型一一進行分析，從而判斷最為適合的公寓類型。 ? 商住公寓檔次與酒店、寫字樓的檔次不匹配，對項目總體品質(zhì)有影響，會造成品質(zhì)下降，收益減少，不能達到高檔次商務綜合建筑體的基本要求。必須采取統(tǒng)一經(jīng)營的方式，否則小業(yè)主為獲得客戶，會競相壓價，品質(zhì)難有保證。 因此，綜合比較幾種公寓類型，投資 型服務公寓是最為適合的公寓類型。公寓樓的人行、貨流、內(nèi)部出入口設置不僅滿足使用要求，為公寓的管理和服務預留了條件。以免人流混雜，對雙方安全角成隱患，降低整體物業(yè)的檔次。兩種方案各有優(yōu)勢和不足之處，現(xiàn)分述如房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 下： 公寓式酒店設在東側 優(yōu)勢： ? 首層東側大堂寬敞氣派，適合作為公寓式酒店的大堂。 ? 公寓式酒店位于公寓樓西部，距離水晶島寫字樓相對稍近，接近辦公樓的商務氛圍，功能、檔次較為協(xié)調(diào)，便于配 套設施共享。而 300 間客房的酒店，對于客用電 梯數(shù)量的要求基本是平均 6090 間客房需要一部電梯，按照此標準， 300 間客房約需要 45 部客用電梯。但位于投資性公寓內(nèi)的已售戶型，特別是承諾返租的戶型，其矛盾較難處理。 （四）商業(yè)配套定位細化 根據(jù)上述設置，公寓樓的 12 層商業(yè)配套按照為各自上部物業(yè)類型服務的原則進行布局和功能安排。因此 在酒店的配套可以少而精，滿足其基本需求，如早餐、洗衣等，而對于使用頻次相對較低的配套如健身、會議等設施，可共享公寓或?qū)懽謽堑呐涮自O施。 位置： 13 軸、 J K 軸圍合的空間 面積：約 50 平方米 功能：接待服務、行李寄存、內(nèi)部辦公等。 二層 公寓式酒店二層總面積約為 830 平方米，西端為洗衣房及空調(diào)機房，東側為餐飲、美容和挑空部分。而自助洗衣屬于公寓的配套，在 公寓式酒店配套面積緊張的情況下，以滿足酒店需求為主。 面積： 62 平方米 功能：為公寓式酒店統(tǒng)一服務提供洗衣設備和場所。消費水平較為穩(wěn)定，具有較強的消費能力；以滿足日常生活的實用性為主，對生活品質(zhì)有一定要求。 ? 健身會所與公寓式酒店合用配套； ? 高檔超市、藥店、美容美體保健中心由于屬于臨街門面房，兼顧了對公寓式酒店、寫字樓的需求，并可向周邊區(qū)域的寫字樓客戶提供服務。 2 層通高的大空間有利于展示 投資型服務公寓 的形象，提升檔次。 ? 高級超市 由于高級超市需要對內(nèi)、對外服務，需選擇公寓內(nèi)部與外部均可方便到 達的位置。美容美體保健中心兼顧了美容和保健雙層需要，同時具有相當?shù)囊?guī)模，提供專業(yè)化的、多功能的美容和保健服務。一層東南角的門面房能夠滿足藥店和花店對于空間和臨街位置的需求，是較為合適的位置。 ? 桑拿淋浴 桑拿淋浴是健身的輔助設施，但由于其涉及到上下水系統(tǒng)的配置，及項目進度的關系，需先確定其位置。 目標客戶 ：投資型服務公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。 位置： 14 軸、 DF 軸圍合空間。 ? 主題休閑花園 二層露臺需要計算全部建筑面積，而且不屬于可分攤建筑面積，對于貴公司是一個損失。 根據(jù)項目的現(xiàn)狀，在產(chǎn)品 方面應進行一定調(diào)整，主要包括： ? 提供 24 小時熱水 根據(jù)我們的調(diào)查，購房者中有 77%明確表示希望有 24 小時熱水，而且提供 24 小時熱水也是高檔次服務式公寓的基本服務。 四、寫字樓細化定位 （一） 目標客戶定位 1. 目標客戶分析 根據(jù)我們對西安中高檔寫字樓客戶的調(diào)查，寫字樓客戶有如下基本特點： 行業(yè)分布 被調(diào)查企業(yè)行業(yè)分布廣泛，信息郵電類占 19％、咨詢服務類占 28％、建筑房地產(chǎn)類占17％。目標客戶總體以檔次較高，規(guī)模相對較大的公司為主，以保證項目總體的品質(zhì)是客戶素質(zhì)。國內(nèi)公司選擇購買的比重較高，而港澳臺和國外公司 94％以上選擇租賃。 由于寫字樓距離水晶石較近，且水晶石面積相對較小，故寫字樓的部分配套將作為水晶石的補充面積，劃分到水晶石中。 ? 作為 這些公司的員工，屬于白領階層，他們的需求主要集中在生活需求方面，實用性和形象并重，在實惠的前提下兼顧一定的品位與品質(zhì)，講求生活質(zhì)量。分述如下： ? 銀行 在考慮寫字樓需求的基礎上，由于本項目的檔次和規(guī)模，并考慮唐延路沿線尚沒有銀行房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 的布點，建議在寫字樓下設立支行級的營業(yè)廳；根據(jù)我行市場調(diào)查，目前銀行支行的全部面積基本在 1000 平方米左右，故需要預留較大面積的銀行空間，以吸引銀行前來布設分支機構。并可根據(jù)實際招商情況增減面積，也可根據(jù)市場需求及實際使用情況改為辦公室出售或出租。 ? 票務中心及商務中心 位置： 1718 軸、 BD 軸 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 面積：約 180 平方米 功能：票務服務、收發(fā)傳真、電子郵件服務、復印打印、英文翻譯、秘書服務等 目標客戶：寫字樓 、 會務客人。 位置： 1619 軸、 DG 軸圍合空間 面積： 330 平方米 功能：為寫字樓工作的員工提供工作餐、盒飯、送餐服務。在經(jīng)濟發(fā)展的背景下，對商務設施的需求會更多樣化，需要產(chǎn)生高檔俱樂部類型的高端商務產(chǎn)品。 ? 商務俱樂部的客戶本身就是寫字樓、酒店、服務式公寓的客戶，在其使用俱樂部的過程中，有可能對其它物業(yè)產(chǎn)生興趣，進而購買。 隨著西安的經(jīng)濟快速發(fā)展，越來越多的國內(nèi)外的大企業(yè)進入登陸西安，加入西安的快速發(fā)展中；同時社會財富不斷積累，新的實力型企業(yè)和公司不斷產(chǎn)生，逐漸成為西安經(jīng)濟發(fā)展的領航者和主力軍。 經(jīng)營方式 水晶石高檔俱樂部適合采用 會員制的經(jīng)營方式，顯示其尊貴的身份，而且為其提供更大的交際網(wǎng)絡，為其獲得更多的財富創(chuàng)造機會。 功能縱向分區(qū) 具體功能安排從產(chǎn)生較大噪音和濕氣、蒸汽的康體娛樂項目。 VIP 臺球： 位置： 1/14 軸 —— 17 軸、 1/A 軸 —— 3/A 軸圍合區(qū)域。 ? 個性化的會議室 會議是高檔俱樂部的主要功能之一，結合目標客戶特點，水晶石的會議室為個性化的會議室；考慮目標客戶個性化的需求特 點，本俱樂部的會議室規(guī)模應以小會議室為主，但空間具有靈活可變性，同時咖啡廳的裝修等考慮未來進行功能轉換的可能，以便在必要時也可作為俱樂部的大會議室， 位置： 16 軸 —— 1/17 軸、 1E—— 2/A 軸圍合區(qū)