【正文】 司 設(shè)計師 上海同濟大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計研究院 /四川省建筑設(shè)計研究院 建造商 上海森洋美房地產(chǎn)投資發(fā)展有限公司 基地面積 15 萬平方米 水域面積 5 萬平方米 綠化面積 6 萬平方米 建筑面積 C型 (三層 ) F 型 (三層 ) D(二層 ) 總套數(shù) 首期 35 幢 會所 2020 平方米 主力總價 38505880， 120230 萬 /套 物業(yè)管理 元 /平米 .月 銷售情況 2020 年 5 月開盤 ,半年去化 65% 主要賣點及概念 水面面積 5 萬平方米 .戶戶臨水 ,家家枕河 一環(huán)穿九島 ,九九繞九州 /都市水上自然村 高水化率別墅區(qū) 楓丹白露 位置 上海南匯華東大道 188 號（離上海野生動物園半公里） 投資商 上海愛建股份有限公司、上海三凌投資有限公司、上海南匯工業(yè)園區(qū)投資發(fā)展有限公司 發(fā)展商 上海愛凌置業(yè)有限公司 行銷企劃 上海燁隆房地產(chǎn)咨詢有限公司 技術(shù)經(jīng)濟指標 基地面積 m2 建筑總面積 m2 別墅 m2 公建 m2 建筑覆蓋率 容積率 綠化率 44620 40020 4600 % % 建筑風(fēng)格 面積 現(xiàn)代海派式 現(xiàn)代西班牙式 荷蘭鄉(xiāng)村式 法國貴族式 現(xiàn)代江南式 萊特式 396m2 396m2 429m2 439m2 452m2 457m2 現(xiàn)代上海式 波特曼式 德國現(xiàn)代式 密斯式 美國維多利亞式 457m2 472m2 424m2 508m2 513m2 總套數(shù) 共 51 套，其中一期 28 套，二期 23 套。松江古稱華亭，別稱云間，唐天寶十年（公元 751 年）置華亭縣，后改稱松江縣，今年是松江建縣 1250 周年。 本地客源僅占三 成 據(jù)調(diào)查表明，在目前在上海別墅的購買人群中，上海籍僅占 %，國內(nèi)其他地區(qū)的購買者占了 25%，港澳、臺同胞則占了近 30%，余下的為其他國家外籍人士購買。獨立式別墅單價多在 5000 元以上，面積 300 平方米左右，總價在 150 萬元以上。 嘉定南翔地區(qū) —— 依托南翔古鎮(zhèn)。通常物業(yè)有租有售。到目前為止，共有 16 家房地產(chǎn)公司進駐開發(fā)。 這里，地鐵輕軌、快速干道、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網(wǎng)絡(luò)通道，靠近七寶成熟社區(qū)，區(qū)域內(nèi)以獨立式別墅、聯(lián)體式別墅并存的格局更多建立于密集輻射交通網(wǎng)周邊，使市民出入更為自由。如大千美墅、萬科三期聯(lián)排、銀濤高爾夫別墅、海天花園、康虹苑、安盛山莊、石濤園、西郊莊園、西郊別墅等；再往下延伸，由依傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國際華城等景觀稀有別墅，顯示其休閑性度假的物業(yè)特性。別墅多以租賃為主，租賃對象則主要是港澳臺人士以及國外來華人士。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多， 2020豪宅市場將繼續(xù)走好。這一點從 2020 年第四季度個案廣告投放量排行榜上別墅項目的表現(xiàn)得到證實。在高檔別墅走俏的同時，郊縣邊遠地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價在 70 萬元 /棟左右的經(jīng)濟型別墅，因走中低價位路線，迎合了部分消費者的需求而同樣俏銷。市場上確實出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。由于經(jīng)濟的發(fā)展，帶動了居民收入的提高，發(fā)達的商業(yè)和金融氣氛以及日趨完善的市政、交通設(shè)施，吸引了眾多國內(nèi)外的投資者。 1999 年 2020 年 2020 年 總面積（萬 /平方米） 1075 1453 1832 總套數(shù)（萬套） 單套面積（平方米） 市場火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視 我們應(yīng)當(dāng)看到來自市場的威脅： 2020年全年新增經(jīng)營性項目土地出讓面積為 1050萬平方米，而 84%的量集中在 10— 12 月，也就是說，全市去年第四季度新增出讓面積達 886 萬平方米。 市區(qū) 2200 萬平方米的舊區(qū)改造工程啟動，以及黃浦江兩岸綜合改造等一系列大市政規(guī)劃啟動，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅實后盾 政策積極引導(dǎo)、管理體制逐步完善，上海房地產(chǎn)市場更趨成熟，規(guī)范； 正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅定了政府對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，上?！笆濉币?guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。 上海良好的經(jīng)濟環(huán)境，促使整個城市建設(shè)的高速發(fā)展；人均 GDP 達到 4500 美元，為城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應(yīng)地， 房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟增長貢獻一定力量，房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長的領(lǐng)頭羊。 隨著“十五”計劃開局新一輪投資計劃啟動和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，上海市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢。在 90 年代中期二三年的回調(diào)整理后，在 90 年代末期伴隨經(jīng)濟增長的加速，房地產(chǎn)市場急速回升，放出巨量，2020 年的上海房地產(chǎn)市場創(chuàng)下歷史最好業(yè)績，商品房預(yù)售面積 萬平方米，存量房銷售面積 萬平方米，二、三級房地產(chǎn)市場總體產(chǎn)生 萬平方米的銷量，表現(xiàn)出新的市場行情特征。按時間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個階段： 第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮； 1992— 1998 進入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強勁的增長，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場的第一 次浪潮。 關(guān)鍵詞：滬郊置業(yè)、排屋、聯(lián)體 第三階段：別墅投資放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來； 2020— 至今 一方面，別墅投資放出巨量?？傮w上， 2020 上海別墅市場出現(xiàn)了如下新特 征： 別墅項目供應(yīng)量猛增 全年上市別墅項目 42 個，約是 2020 年的兩倍，在第四季度則達到了上海歷史最高峰，上市別墅項目 21 個幾乎與 2020 年全年的量接近。 新區(qū)域市場的形成 原先別墅市場大多位于西郊沿線、滬青平公路和莘莊端橋一帶，隨著市民對這種“有天、有地、有花園”物業(yè)的青睞和市場成交的活躍，在上市總量增加的情況下，其區(qū)域分布已開始打破常規(guī)，松江地區(qū)、浦東滬南地區(qū)、青浦、蘆潮港、張江、普陀等地也紛紛出現(xiàn)較大體量的別墅、排屋。 市場供應(yīng)量不減 從 2020 年 1 月的別墅上市量來分析，今年的別墅市場供應(yīng)繼續(xù)呈上升勢頭， 1 月份已上市 4個別墅 項目，而 2020 年一季度才 1 個，前年 1 季度 4 個，超過了歷史紀錄。 三、上海別墅市場的區(qū)域分布 據(jù)統(tǒng)計，從 1992 年起至今開發(fā)建造的別墅樓盤大約 160 個，可建造面積約在 1000 萬平方米左 右，目前已交付使用或正在建造的總量約在 700 萬平方米左右 (估計 萬套 )。加之由相對營建以久的名都城、皇朝別墅等物業(yè)所襯，蔚然勾勒出一道建筑天際線，使“入住虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。另外，松江新城 300 萬平方米大學(xué)城的建設(shè)，會有大批別墅樓盤涌現(xiàn)?，F(xiàn)有三盛頤景園、江南文化園、奧林匹克花園等。 閔行顧戴路板塊區(qū)域 —— 板塊行情集結(jié)樓盤開發(fā)，形成區(qū)域熱點。 浦東板塊區(qū)域 —— 多塊別墅區(qū)塊并存 繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東南片的內(nèi)、外環(huán)線 之間，又形成了以張江高科技園區(qū)、金橋出口加工區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)和華夏文化旅游區(qū)為核心的四大別墅住宅區(qū)。嘉華山莊、上佳別墅等物業(yè)的營建也滿足當(dāng)?shù)馗呦M群體的置業(yè)需求。 2020 年上海在建別墅（包括聯(lián)體別墅和獨立別墅） 177 萬平方米，當(dāng)年銷售面積約 50 萬平方米。如何迅速及時把自己項目的信息傳遞到這些潛在的客戶手中，將是在這場別墅競爭中急需解決的問題。改革開放以來，尤其是進入 90 年代松江經(jīng)濟快速增長， 2020 年，全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，其中工業(yè)產(chǎn)值 億元；地方財政收入 億元；全社會固定資產(chǎn)投資總額 億元；社會消費品零售額 億元。 玫瑰灣 位置 孫橋路 202 號（華夏路口） 發(fā)展商 上海振川物業(yè)有限公司 環(huán)境 地處孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)圈 \有硅谷、藥谷之稱的張江園邊，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美 產(chǎn)品形態(tài) 由獨狀、聯(lián)體和少量小高層構(gòu)成，小區(qū)內(nèi)多水近河道。 其中購買力最為旺盛的集中在 35 歲左右和 45 歲左右。這些人購房不一定都懂行，但一定懂時尚；不一定都有品位 ，但一定都追求品位 崇尚自然，追求靜雅。 （ 2）產(chǎn)品的品質(zhì)與創(chuàng)新 —— 亞熱帶風(fēng)情。 我們努力將水的概念做到極至 自由之水是自然景觀中的奇麗角色。 “水化率”概念的創(chuàng)新是居于本案大面積水景、活水系締造而引發(fā)的考慮。 從通波塘引活水入社區(qū)，在小區(qū)內(nèi)通過水灣、水道、溪流、水池等手法將水景圍繞建筑，形成水上橋、水中廊、水邊堤、水廣場和水公園，獨創(chuàng)跌落式水幕、噴泉、小瀑布等水景小品，另外，建議在水之岸設(shè)置挑臺臺階、屏蔽墻，使人與水有一個最適關(guān)系，以便賞景、放 松、釣魚或劃船等。 （ 2）日式水系組團： 以“石上清泉”為意境，該組團的別墅以日本流行的形態(tài)出現(xiàn)，在建筑風(fēng)格上應(yīng)用一些日本流行別墅的元素，在小品創(chuàng)新上用“石磨、冒泉”等概念營造日式水系建筑組團氣氛。 C、 水舞廣場：在會所外設(shè)計水舞廣場不僅能凸現(xiàn)整個小區(qū)的“水概念”，