【正文】 間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān) 設(shè)備、設(shè)施。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使 設(shè)備設(shè)施 能暢順運(yùn)行，另一方面，可令 設(shè)備設(shè)施 的壽命得以延長(zhǎng)。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種 設(shè)備設(shè)施 的備件定制、訂貨和供應(yīng)。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋?，其中配電室、冷水機(jī)組房、熱力站 、樓宇中央控制室等需 24 小時(shí) 有人值守 。 工程管理手冊(cè) Beijing Property Management Service Co., Ltd. 雙子座服務(wù)中心 物業(yè)管理處 chi 工程管理手冊(cè) Beijing Property Management Service Co., Ltd. 目 錄 工程部的組織架構(gòu) 工程部的職責(zé) 部門主要職責(zé) 工程部專業(yè)職責(zé) 工程部各崗位職責(zé) 工程部的管理制度 用戶報(bào)修及投訴處理管理制度 入戶維修服務(wù)規(guī)范 設(shè)備日常報(bào)修制度 周報(bào)告、月報(bào)告、 年報(bào)告制度 能源管理制度 設(shè)備技術(shù)檔案管理制度 新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度 工具、耗材和備品備件采購、庫存及領(lǐng)用管理制度 工具管理制度 設(shè)備維修或工程施工對(duì)外承包招標(biāo)制度 報(bào)告制度 安全運(yùn)行管理制度 高空及外墻擦洗工作安全操作規(guī)定 有毒物品的處理規(guī)定 密閉地方的工作規(guī)定 發(fā)生意外時(shí)的處理規(guī)定 安全用電管理制度 防火及消防安全管理制度 值班及交接班制度 機(jī)房管理制度 機(jī)房安全防火管理規(guī)定 水泵房、水箱間管理規(guī)定 配電室管理規(guī)定 機(jī)房鑰匙管理制度 機(jī)電設(shè)備房出入管理制度 設(shè)備故障處理規(guī)定 運(yùn)行事故分析 設(shè)備預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)制度 設(shè)備設(shè)施緊急維修管理制度 設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造管理制度 工程管理手冊(cè) Beijing Property Management Service Co., Ltd. 工程部人員調(diào)配制度 設(shè)備修理計(jì)劃的變更、檢查與考核制度 影響正常營業(yè)時(shí)的施工及設(shè)備維修保養(yǎng) 公共部位巡檢制度 二次裝修管理制度 工程部重點(diǎn)工作流程圖 接管驗(yàn)收流程圖 用戶入住流程圖 維修工作單流程圖 二次裝修管理程序 設(shè)備、工具、維修器材的采購、保管和領(lǐng)用程序 工程部設(shè)備管理總運(yùn)行程序 冷水機(jī)組正常啟動(dòng)流程圖 A、采暖運(yùn)行啟動(dòng)程序 B、制冷運(yùn)行啟動(dòng)程序 冷水機(jī)組故障停機(jī)流程圖 冷水機(jī)組正常停機(jī)流程圖 年度設(shè)備維修計(jì)劃與定期維護(hù)作業(yè)書 相關(guān)記錄 工程管理手冊(cè) Beijing Property Management Service Co., Ltd. 1. 工程部的組織架構(gòu) 計(jì)劃人員編制： 35 人 現(xiàn)有 25 人 、缺 10 人 工程部經(jīng)理 文員 /庫管 強(qiáng)電工程師 空水工程師 綜合維修主管 強(qiáng)電主管 弱電主管 空水主管 維修電工 8 人 技工 2 人 維修技工 3 人 技工 2 人 弱電領(lǐng)班 弱電工程師 工程管理手冊(cè) Beijing Property Management Service Co., Ltd. 2. 工程部的職責(zé) 部門主要職責(zé) A. 對(duì)物業(yè)的土建及所有機(jī)電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng) B. 日常運(yùn)行管理 C. 對(duì)用戶開展有償服務(wù) D. 對(duì)裝修工程進(jìn)行監(jiān)督管理 E. 對(duì) 設(shè)備設(shè)施 提出完善、整改方案 具體 內(nèi)容如 下： 在總 經(jīng)理 的 領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目 標(biāo)和政策。 根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等） 的準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉，記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)。 工程管理手冊(cè) Beijing Property Management Service Co., Ltd. 收集和編制 設(shè)備設(shè)施 有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好 設(shè)備設(shè)施 的技術(shù)檔案工作。 外判維修保養(yǎng)及施工 把重要 設(shè)備設(shè)施 及系統(tǒng)的日常 運(yùn)行、 維修 、 保養(yǎng)工作，包括零、配件的庫存，皆外判給合格的承包商。 b. 上述所有系統(tǒng)相關(guān)機(jī)房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括機(jī)房本身的土建、裝修、門窗、空調(diào)、通風(fēng)等）。 做好應(yīng)急搶修工作，當(dāng)班人員接到應(yīng)急報(bào)告須 立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，處理應(yīng)急事故。 做好所屬機(jī)房的管理工作，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入，對(duì)必須進(jìn)入機(jī)房的人員按規(guī) 工程管理手冊(cè) Beijing Property Management Service Co., Ltd. 定進(jìn)行登記。 d. 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實(shí)施結(jié)果。 l. 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)同物業(yè)管理處其他部門關(guān)系及對(duì)外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動(dòng)局及消防局等單位。 d. 外語水平：中級(jí)以上英文水平，能閱讀普通工程技術(shù)資料。 f. 負(fù)責(zé)工作部人員的考勤 (出勤、年假、加班等 )、福利 (工資、獎(jiǎng)金、加班費(fèi) )、勞保用品的申報(bào)、領(lǐng)取和發(fā)放。 d. 工作經(jīng)驗(yàn)：在物業(yè)管理或物業(yè) 設(shè)備設(shè)施 維修工作 2 年以上，具有工程技術(shù)方面的一般知識(shí)，了解工程部在物業(yè)管理中的地位和作用，能夠處理辦公室日常業(yè)務(wù)及 設(shè)備設(shè)施 檔案的分類和管理，能熟練使用電腦。 g. 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。 c. 文化程度：具有大專以上學(xué)歷。督促檢查下屬技工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故。 l. 管理并使用好所屬設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)資料、技術(shù)檔案、圖紙等，不得缺損。 d. 工作經(jīng)驗(yàn)：具有 5 年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)， 4 年以上空調(diào)設(shè)備的技術(shù)管理，維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。 g. 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯報(bào)。 b. 自然條件：身體健康，年齡在 30 歲以上。 f. 嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查制度，做好 設(shè)備設(shè)施 運(yùn)行和巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取措施，防止小隱患釀成大故障。 d. 工作經(jīng)驗(yàn)： 2 年以上的冷水機(jī)組運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)和空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。 e. 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快回到值班地點(diǎn)待命。 d. 提出 設(shè)備設(shè)施 系 統(tǒng)備品備件采購計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部經(jīng)理審定。 l. 協(xié)助工程部經(jīng)理進(jìn)行工作： ? 計(jì)算年度開支預(yù)算 ? 重大 設(shè)備設(shè)施 維修保養(yǎng)外判的標(biāo)書制定及報(bào)價(jià)單的審核 ? 監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行之工程或維修保養(yǎng)工作，以確保其安裝水平或工作質(zhì)量合乎工程部標(biāo)準(zhǔn) ? 工程結(jié)束后的驗(yàn)收 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯干。 c. 認(rèn)真檢查所屬系統(tǒng)的巡視檢查記錄，分析故障現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并向 專業(yè)工程師和工程部經(jīng)理報(bào)告。 j. 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯報(bào)。 q. 做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期向?qū)I(yè)工程師報(bào)告。 b. 編排電視、音響節(jié)目表，經(jīng)總物 業(yè)經(jīng)理審批后播放，不得隨意更改播放內(nèi)容和時(shí)間。 i. 做好技術(shù)檔案的建立、管理，不得缺損，如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時(shí)整理歸檔。人際關(guān)系融洽，善于溝通上、下級(jí)和協(xié)調(diào)各部門的相互關(guān)系。確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 b. 自然條件：身體健康，年齡在 22 歲以上。 e. 嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全，確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 e. 特殊要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的高 /低壓配電上崗證、操作證。 h. 接到電梯急修通知應(yīng)立即趕赴故障電梯，設(shè)法打開電梯廳門，解救電梯轎廂內(nèi)受困人員，盡快檢修以恢復(fù)正常運(yùn) 轉(zhuǎn)，同時(shí)作好維修記錄。 b. 自然條件 ：身體健康，年齡在 25 歲以上。 e. 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快回到值班地點(diǎn)。 工程管理手冊(cè) Beijing Property Management Service Co., Ltd. 弱電維修技工的崗位職責(zé) 直接上級(jí)： 弱電主管 直接下屬： 無 崗位職責(zé)： a. 服從主管的工作安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對(duì)所屬弱電系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。 c. 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。 g. 如設(shè)備本身的工作參數(shù)達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，或是產(chǎn)品質(zhì)量問題，應(yīng)向 客戶 說明真情，表示歉意，并表示將盡快向生產(chǎn)廠聯(lián)系，解決問題。用戶開門后，員工應(yīng)說“先生（小姐、太太），需要對(duì) XX 設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)（檢查、維修），可以進(jìn)來嗎？”得到主人同意后應(yīng)說“謝謝！” f. 如進(jìn)入用戶單元必須將鞋子穿 上鞋套。 k. 離開前應(yīng)將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負(fù)責(zé)打掃干凈。 e. 在核銷《工作單》時(shí)，如發(fā)現(xiàn)缺漏時(shí)，應(yīng)追查原因；凡因各種原因一時(shí)完不成的項(xiàng)目，應(yīng)通知物業(yè)部預(yù)計(jì)完成時(shí)間。 e. 周報(bào)告的主要內(nèi)容 ? 本周計(jì)劃維修工作完成情況，工作進(jìn)度，未完成工作項(xiàng)目及未完成原因，預(yù)計(jì)完成時(shí)間等。 ? 能源的使用情況。 ? 環(huán)保節(jié)能管理計(jì)劃。應(yīng)根據(jù)變壓器負(fù)荷變化情況，按技術(shù)特 性，選擇最佳運(yùn)行方式。 k. 工程部各級(jí)管理人員要了解主要用電設(shè)備的數(shù)量、運(yùn)行情況，以及各種能源的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 s. 經(jīng)常檢修 設(shè)備設(shè)施 ，使 設(shè)備設(shè)施 保持良好的潤(rùn)滑、密封的運(yùn)行狀態(tài)。 工程管理手冊(cè) Beijing Property Management Service Co., Ltd. 新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度 a. 凡各部門需新增設(shè)備，均應(yīng)由各部門向工 程部提出申請(qǐng)，經(jīng)工程部按電力供應(yīng)、建筑物承載允許值，安全及環(huán)保等要求核實(shí)后，報(bào)請(qǐng)上級(jí)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。 f. 設(shè)備的報(bào)廢必須遵循以下原則： ? 政府指定的淘汰產(chǎn)品 ? 已超過使用期限，損壞嚴(yán)重；或是雖能運(yùn)轉(zhuǎn)，但是有嚴(yán)重隱患，而修理成本昂貴的設(shè)備。 f. 專業(yè)員工需領(lǐng)料時(shí)，應(yīng)填寫領(lǐng)用單，完成報(bào)修后，填寫材料耗量單。 c. 專業(yè)自用工具由專業(yè)工程師負(fù)責(zé)保管及使用，機(jī)房值班用工具，應(yīng)放在固定的工具箱內(nèi)并排列整齊，值班工具應(yīng)作為交接班內(nèi)容之一。 j. 所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。 c. 招標(biāo)評(píng)審小組成員必須由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)技術(shù)人員、財(cái)務(wù)人員、行政人員組成，招標(biāo)評(píng)審小組成員必須保守秘密，必須以公平、公正的態(tài)度認(rèn)真參與評(píng)審，不得營私舞弊。 b. 各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報(bào)告上級(jí)主管： ? 執(zhí)行維修保養(yǎng)計(jì)劃時(shí)，發(fā)現(xiàn) 設(shè)備設(shè)施 存在重大故障隱患。 ? 零部件更新、改造、或加工修