【正文】 方政府對房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略定位、城市規(guī)劃與城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、居民消費習(xí)慣以及中央政府對地方經(jīng)濟發(fā)展的干預(yù)等因素有關(guān)。房地產(chǎn)周期各階段房地產(chǎn)增長率與全國不同，大致有兩種類型，一種是房地產(chǎn)投資增長率在全國平均水平之上（多數(shù)為經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)），一種是房地產(chǎn)投資增長率在全國平均水平之下（多為經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)）。 1991～ 2020 年全國房地產(chǎn)投資經(jīng)歷了一個完整的周期和一個半周期。 結(jié)論 1：競爭力越大的城市，其房地產(chǎn)資本存量對城市 GDP 的貢獻彈性越大；競爭力越小的城市，其房地產(chǎn)資本存量對城市 GDP 的貢獻彈性就越小。 結(jié)論 3：一般來說，競爭力較強的城市的房地產(chǎn)價格會比競爭力弱的城市的房地產(chǎn)價格高，但過高的 房地產(chǎn)價格也會影響城市競爭力的增強。城市總收入對房地產(chǎn)需求的貢獻彈性為 。 城市與房地產(chǎn) 八 城市與房地產(chǎn)：休戚與共 城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)是相互作用、密不可分的，在建立房地產(chǎn)與城市經(jīng)濟基本理論框架的基礎(chǔ)上，我們利用包括 35個大中城市和 5年的時間序列的面板（ panel）數(shù)據(jù)通過靜態(tài)的計量方法對房地 產(chǎn)和城市經(jīng)濟的關(guān)系進行了總體研究和比較研究，得到如下重要發(fā)現(xiàn)。（ 5）跨大聚小。 根據(jù)“揚長，補短，抓關(guān)鍵”的提升競爭力戰(zhàn)略原則，需要確定全球的競爭戰(zhàn)略。（ 2）經(jīng)濟強國的整體領(lǐng)先。在世界 100個國家和地區(qū)競爭力排名中，進入前十位的國家和地區(qū)依次是：美國、德國、日本、英國、法國、荷蘭、愛爾蘭、加拿大、意大利、比利時。 綜合競爭力排名最強的前 4個城市群全部在東部，東部形成了一種城市群齊頭并舉的發(fā)展格局。長株潭、合肥則分別排名第 11 和 15，競爭力較弱 。在對城市競爭力的概念框架理論研究基礎(chǔ)上，利用相關(guān)方法和數(shù)據(jù)，通過對 15個城市的 9個指標(biāo)體系 35個指標(biāo)的計算排名，中國城市群綜合競爭力的前三甲是長三角城市群、珠三角城市群和京津冀城市群，綜合競爭力指數(shù)分別是 、 。 (2)城市收入水平越低 ,消費支出比重越低。一個能為公眾提供高品質(zhì)服務(wù)和對市場主體進行有效監(jiān)管的政府是城市參與國際國內(nèi)競爭的有力保障。從二、三級指標(biāo)我們也可以看到，關(guān)于人才的能力，吸引和培養(yǎng)人才的各項指標(biāo)對城市競爭力都有很大的貢獻。（ 3）經(jīng)濟規(guī)模大的城市，收入水平往往比較高，但也受到城市人口和收入分配的影響。 （ 8）企業(yè)內(nèi)部管理與決策機制有待完善，外部支撐環(huán)境存在明顯不 足。共發(fā)了近 6000 份問卷，并啟動了補充調(diào)查機制，使問卷得以按時、保質(zhì)、保量地收回。 總的來看，東部地區(qū)和港澳臺地區(qū)的城市在人才本體競爭力、企業(yè)本體競爭力、產(chǎn)業(yè)本體競爭力、公共部門競爭力、生活環(huán)境競爭力、商務(wù)環(huán)境競爭力、創(chuàng)新環(huán)境競爭力和社會環(huán)境競爭力上都普遍比中部、東北和西部地區(qū)強。 （ 1）人才本體競爭力前 20位的城市分別是：香港、臺北、高雄、新竹、上海、臺中、北京、深圳、廣州、基隆、無錫、臺南、寧波、杭州、武漢、蘇州、沈陽、珠海、溫州、中山。 （ 7）質(zhì)量指數(shù)前 20位的城市分別為：澳門、香港、深圳、臺北、新竹、高雄、嘉義、基隆、臺中、臺南、上海、北京、寧波、廣州、廈門、蘇州、杭州、東莞、溫州、無錫。在城市競爭力表現(xiàn)指標(biāo)中，增長指數(shù)反映的是城市一定時期內(nèi) GDP 的綜合增長，經(jīng)修正的規(guī)模指數(shù)更能準(zhǔn)確反映城市綜合市場占有率，效率指數(shù)反映的是城市的綜合生產(chǎn)率，效益指數(shù)反映城市綜合環(huán)境資源成本節(jié)約 ，質(zhì)量指數(shù)反映城市綜合收入水平，就業(yè)指數(shù)反映的是綜合就業(yè)機會，結(jié)構(gòu)指數(shù)反映城市的高科技和現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的比例。第五，城鎮(zhèn)土地是國家最大國有資產(chǎn)，土地制度作為基本制度亟待完善。社會不斷進步 ,住房就成為人類的基本權(quán)利。在廣闊的空間下觀察，向歷史的隧道里注目，中國城市發(fā)展正在轉(zhuǎn)型，競爭正在升級。在全球競爭中城市正日益成為基本舞臺和重要主角。 綜觀古今中外，房地產(chǎn)始終是人類生存和發(fā)展的最基本問題。中國城市化與房地產(chǎn)的發(fā)展甚至對世界發(fā)展產(chǎn)生了巨大的影響。不僅如此，根據(jù)先行國際經(jīng)驗，房地產(chǎn)的這種雙向作用還將長期繼續(xù)。 （ 2）增長指數(shù)前 20位的城市分別為：包頭、呼和浩特、煙臺、東莞、營口、臨沂、阜新、蕪湖、惠州、馬鞍山、中山、通遼、濟寧、合肥、濰坊、徐州、紹興、濱州、深圳、南昌。從競爭力的表現(xiàn)要素來看，東部地區(qū)在速度、規(guī)模、效率、效益、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、水平各個方面都普遍優(yōu)于中部、東北和西部地區(qū)。 （ 4）公共部門競爭力前 20位的城市分別是：臺北、香港、高雄、臺中、上海、臺南、北京、新竹、基隆、廣州、廈門、深圳、珠海、佛山、蘇州、大慶、南昌、武漢、杭州、大連。根據(jù)本報告所采用飛輪模型框架及在 此基礎(chǔ)上形成的城市競爭力指標(biāo)體系，分別對不能直接獲取的數(shù)據(jù)或指標(biāo)設(shè)計問卷，本次問卷每套兩份，共 56 個問題。 （ 3）居民擁有良好的基礎(chǔ)教育、高素質(zhì)的勞動力和創(chuàng)新價值取向，具備創(chuàng)新型城市的潛力。 三 中國城市競爭力：鳶飛雀躍 本年度報告仍然采用模糊曲線的方法，分析競爭力對綜合競爭力的貢獻彈性。 （ 1）與往年相比較，影響城市競爭力的因素發(fā)生了重要變化。進一步分析二、三級指標(biāo)，我們發(fā)現(xiàn)，目前世界產(chǎn)業(yè)競爭的主要戰(zhàn)場已經(jīng)由第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向了第三產(chǎn)業(yè)。目前，中國 80%以上的城市都處于人均 GDP 在 10000到50000元人民幣之間，城市化率在 。（ 3）凈出口占 GDP 的比重與人均 GDP 存在的非常強烈的正向相關(guān)關(guān) 系。 根據(jù)城市群的含義、經(jīng)驗數(shù)據(jù)，以及中外城市群差異系數(shù)，我們制定了中國城市群的最低標(biāo)準(zhǔn)：城市群人口＞ 1000萬人、城市密度≥ /萬平方公里、城市數(shù)量≥ 人口密度≥ 300 人 /平方公里和城市化水平＞ 20%。 西部的兩個城市群成渝和關(guān)中的綜合競爭力排名分別列第 10位和 13位，整體最弱。降低城市群因不同行政主體所產(chǎn)生的摩擦成本也是三大城市群需要共同考慮的問題。 （ 1）競爭優(yōu)勢：強勁的經(jīng)濟增長態(tài)勢；強大的國內(nèi)需求潛力；巨大的潛在要素供給；明顯的價格與成本優(yōu)勢；強大的科技創(chuàng)新實力；取之不竭的創(chuàng)新精神。印度、巴西、墨西哥等國是同中國處于相似的發(fā)展階段和發(fā)展水平的大國，在要素和市場之間競爭也更加直接。（ 2）科技制勝，努力做到“師夷長技”和自主創(chuàng)新相結(jié)合。堅持主旋律和保持多樣化相結(jié)合的文化戰(zhàn)略。其中 Y表示總產(chǎn)出。 結(jié)論 1：城市房地產(chǎn)規(guī)模與城市競爭力的各個表現(xiàn)指標(biāo)都存在一定的正相關(guān)性，也就是說，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大的城市，其競爭力也較強。 結(jié)論 4：城市房地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)與城市競爭力的相關(guān)性較弱，但相比而言，住宅投資比重與城市競爭力存在微弱的正相關(guān)，而商業(yè)用房地產(chǎn)投資比重與城市競爭力存在微弱的負(fù)相關(guān)，工業(yè)用房地產(chǎn)投資比重與城市競爭力幾乎不相關(guān)。 結(jié)論 4：競爭力越大的城市，其城市總收入對房地產(chǎn)需求的貢獻彈性越?。桓偁幜υ叫〉某鞘?，其城市總收入對房地產(chǎn)需求的貢獻彈性就越大。 （ 2）城市房地產(chǎn)周期與全國房地產(chǎn)周期在房地產(chǎn)投資波動的總體規(guī)律、房地產(chǎn)景氣循環(huán)的主要成因和特點等方面具有很強的相關(guān)性。二是第一個周期二者關(guān)系與全國相同或接近、第二個周期與全國情況明顯不同，或者第一個周期不同但第二周期比較接近。 （ 6）由于我國地域廣大、經(jīng)濟發(fā)展水平差異巨大、房地產(chǎn)業(yè)市場化程度不高、各地經(jīng)濟政策存在一定差異等，各城市房地產(chǎn)周期的分異特征非常顯著。 嚴(yán)格地說中國 35個大中城市房地市場都不健康。 住宅出售價格的健康偏離度中 35 個樣本城市的最大值為 ，均值為 ，而出租價格增長的偏離度的全部值都為 1，這說明住宅的出租價格在合理的區(qū)間內(nèi)而住宅的出售價格卻增長過快，出售價格與出租價格的增長不相適應(yīng)。決策者在投資時，一定要深入研究、綜合考慮影響房地產(chǎn)的各種因素及本城市的具體現(xiàn)狀。 十二 城市與房地產(chǎn)：駛向彼岸 城市與房地產(chǎn)的發(fā)展，依賴其制度環(huán)境。（ 7）在壟斷程度方面，長春、杭州、長沙、成都、天津等多個城市得分接近，共同排名前列，沈陽、鄭州、重慶、蘭州、昆明、烏魯木齊得分則相對較低。（ 2）東南沿海城市房地產(chǎn)市場化程度相對較高，中西部市場化程度相對較弱。（ 6）總體上來看，我國房地產(chǎn)市場化指數(shù)平均得分為 ，標(biāo)準(zhǔn)差為 ，得分區(qū)間是［ ，］，所有城市的得分較為接近，但是東部領(lǐng)先、中西部相對落后的格局依然未得到改變。因此，建議房地產(chǎn)發(fā)展的公共政策及政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟體系中的合理定位與作用， 2. 中國城市房地產(chǎn)發(fā)展：八大市場問題 根據(jù)以上框架分析，城市房地產(chǎn)市場存在的問題有如下幾個方面。 (4)金融市場：潛藏隱患。（ 7）物業(yè)市場：糾紛不斷。無論是勞動力、土地、銷售、租賃、金融、中介還是物業(yè)，其市場深度和廣度都亟待改善。（ 5）稅費結(jié)構(gòu)不合理，稅費種類不簡明。探討建立農(nóng)村土地所有權(quán)和使用權(quán)出售和出租的新形式。推進土地征用的市場化改革，推進土地批租與土地轉(zhuǎn)讓制度改革，進一步推進房地產(chǎn)業(yè)的市場化。積極推進房地產(chǎn)國有企業(yè)的出售、兼并、重組、合資和合作。實行國內(nèi)外企業(yè)公平稅負(fù)。