【正文】 按窗所處的位置分為側(cè)窗和天窗。 窗與門 （ 1） 窗 的作用與類型 ? 窗的作用：主要是采光與通風(fēng)，并可作圍護(hù)和眺望之用，對建筑物的外觀也有一定的影響。 ? 預(yù)制鋼筋混凝土樓板： 采用此類樓板是將樓板分為梁、板若干構(gòu)件，在預(yù)制廠或施工現(xiàn)場預(yù)先制作好，然后進(jìn)行安裝。 鋼筋混凝土肋型樓板 ：也稱梁板式樓板，是現(xiàn)澆式樓板中最常見的一種形式。 （ 2）樓板： 是分隔承重構(gòu)件，它將房屋垂直方向分隔為若干層，并把 人和家具等豎向荷載及樓板自重通過墻體、梁或柱傳給基礎(chǔ)。對于有特殊要求的地面，還設(shè)有防潮層、保溫層、找平層等構(gòu)造層次。按使用的材料可分為： ? 鋼筋混凝土過梁：當(dāng)洞口較寬（大于 ），上部荷載較大時(shí)，宜采用鋼筋混凝土過梁，兩端深入墻內(nèi)長度不應(yīng)小于 240 mm。實(shí)體墻由普通黏土磚或其它實(shí)心磚砌筑而成；空體墻是由實(shí)心磚砌成中空的墻體或空心磚砌筑的墻體；復(fù)合墻是指由磚與其它材料組合成的墻體。凡位于房屋內(nèi)部的墻稱為內(nèi)墻?；A(chǔ)埋深與土層構(gòu)造有密切關(guān)系。 ? 鋼筋混凝土預(yù)制樁：這種樁在施工現(xiàn)場或構(gòu)件場預(yù)制，用打樁機(jī)打入土中，然后再在樁頂澆注鋼筋混凝土承臺(tái)。 滿堂基礎(chǔ)： 當(dāng)上部結(jié)構(gòu)傳下的荷載很大、地基承載力很低、獨(dú)立 基礎(chǔ)不能滿足地基要求時(shí)，常將這個(gè)建筑物的下部做成整塊鋼筋混凝土基礎(chǔ)，成為滿堂基礎(chǔ)。 按受力性能可分為：剛性基礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ)。它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂結(jié)構(gòu)自重一起傳給墻或柱；同時(shí)又起到保溫、防水等作用。 （ 2）墻和柱：承重墻和柱是建筑物垂直承重構(gòu)件，它承受屋頂、樓板層傳來的荷載連同自重一起傳給基礎(chǔ)。抗凍性由實(shí)驗(yàn)作出。 ? 空心磚和多孔磚：空心磚的規(guī)格為 190 mm 190 mm 90 mm，每立方米約重 1100 Kg。 ? 混凝土的強(qiáng)度：抗壓強(qiáng)度是混凝土的主要強(qiáng)度指標(biāo)，它比混凝土的其它強(qiáng)度高得多，工程 13 中主要是利用其抗壓強(qiáng)度，也是進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的主要依據(jù)。 杉原條是指只經(jīng)修枝剝皮，沒有加工成材的杉木，長度 5M以上，梢直徑 60mm以上。主要用于制作屋架、檁條、門窗、腳手桿等。闊葉樹材質(zhì)較堅(jiān)硬，稱之為硬材，主要用于裝修工程。 （ 2）建筑用鋼筋的應(yīng)用 12 ? Ⅰ級(jí)鋼筋為熱軋光圓鋼筋， 其強(qiáng)度較低，塑性及焊接性能較好。但顆粒越細(xì)，其制作成本越高，并容易受潮失效。終凝為水泥漿開始拌合時(shí)到水泥完全失去可塑性開始產(chǎn)生強(qiáng)度的時(shí)間。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固于基礎(chǔ)內(nèi)。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。 二、按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類 磚木結(jié)構(gòu)： 這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。 （ 6）消費(fèi)者對經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢預(yù)測 消費(fèi)者的消費(fèi)會(huì)受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現(xiàn)實(shí)支付能力能否得到實(shí)現(xiàn)。隨著城市的發(fā)展，城市土地面積的不斷增加，城市對土地和住宅的消費(fèi)也就越來越大。 連續(xù)性與間斷性 ： 房地產(chǎn)消費(fèi)的普遍性和不可替代性以及其使用價(jià)值的耐久性決定了 8 房地產(chǎn)消費(fèi)的連續(xù)性和間斷性。 生產(chǎn)型： 對房地產(chǎn)的消費(fèi)不是為了用于消費(fèi)，而是作為生產(chǎn)和經(jīng)營場所， 為生產(chǎn)和經(jīng)營提供活動(dòng)空間或場地。 供求關(guān)系狀況： 商品房供應(yīng)量與本市年度預(yù)計(jì)購買量的比值。房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無限性、由于對房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)設(shè)施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機(jī)的巨大可能性。由于其性質(zhì)和其所處的城 6 市區(qū)域不同，其市場供求狀況和價(jià)格水平也往往會(huì)有大的落差。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場 一、 房地產(chǎn)市場的概念 狹義概念： 房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場所。 四、房產(chǎn)的分類 住宅建筑物： 可細(xì)分為普通住宅、高級(jí)公寓、花園別墅等。 ? 教科文衛(wèi)設(shè)施用地：這類用地包括各類大、中、小學(xué)校，獨(dú)立用地的科學(xué)研究機(jī)構(gòu)、實(shí)驗(yàn)站、體育活動(dòng)場所、衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)等的地產(chǎn)。 ? 工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動(dòng)力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護(hù)地帶等。 第七節(jié)：根據(jù)本地實(shí)際情況，講解按揭、公積金貸款的辦理流程、涉及相關(guān)部門及費(fèi)用。 第五節(jié)：以實(shí)圖為例，說明各類圖紙?jiān)阡N售工作中的作用與識(shí)別方法。 第二節(jié)： 一、房地產(chǎn)市場廣義與狹義的概念區(qū)別 二、房地產(chǎn)市場的各層次的概念與所包含的業(yè)務(wù)內(nèi)容，尤其突出二級(jí)市場?！? 二、建筑物多層、中高層、高層和超高層的層數(shù)界限。 水暖圖：水暖線路識(shí)別、可供接口標(biāo)識(shí)等。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)教程 3 第一章、 房地產(chǎn)基本概念 第一節(jié)：房產(chǎn)與地產(chǎn) 第二節(jié)：房地產(chǎn)市場 第三節(jié)：房地產(chǎn)消費(fèi) 第二章、建筑學(xué)基礎(chǔ)知識(shí) 第一節(jié)：建筑物分類 第二節(jié)：建筑物構(gòu)造概述 第三節(jié)：房屋面積計(jì)算 第四節(jié)：中西建筑風(fēng)格概述 第五節(jié)：建筑識(shí)圖 第三章、房地產(chǎn)交易知識(shí) 第一節(jié)：房地產(chǎn)價(jià)格 第二節(jié)：房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 第三節(jié)：挑選房地產(chǎn)應(yīng)考慮的問題 第四節(jié)：各類房地產(chǎn)的特點(diǎn)比較 第五節(jié)：房地產(chǎn)交易 第六節(jié)：房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi) 第七節(jié)：購房貸款 第八節(jié)：房地產(chǎn)保險(xiǎn) 第四章、房地產(chǎn)相關(guān) 的法律、法規(guī) 人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法 城市私有房屋管理?xiàng)l理 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 城市商品房預(yù)售管理辦法 個(gè)人住房貸款管理辦法 住房公積金管理?xiàng)l例 第一章 房地產(chǎn)基本概論 第一節(jié) 房產(chǎn)與地產(chǎn) 一、 房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。 ? 市政用地：指用于建造各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。 ? 其它用地：不屬于以上項(xiàng)目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場、空地等。 其它樓宇： 以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機(jī)構(gòu)用房、宗教用房等等。 流通形式的多樣性： 指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的。 （ 3）房地產(chǎn)三級(jí)市場 ：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場的重新配置。 （ 3）三級(jí)市場 現(xiàn)上市量： 本市已經(jīng)注冊登記在案的二手房數(shù)量。 二、 房地產(chǎn)消費(fèi)的特點(diǎn) 普遍性： 房地產(chǎn)既是生活資料，又是生產(chǎn)資料，是人們生活必不可少的空間條件和活動(dòng)基地。 消費(fèi)彈性的差異性： 由于房地產(chǎn)的特性及它的功能和用途的不同，決定著不同的房地產(chǎn)具有不同的消費(fèi)彈性。價(jià)格高，就會(huì)限制對房地產(chǎn)的消費(fèi)，價(jià)格低，就會(huì)增加對房地產(chǎn)的消費(fèi)。按其用途不同，有以下兩類： （ 1）居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。 10 磚混結(jié)構(gòu)： 建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚 — 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 三、按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類 承重墻結(jié)構(gòu) 它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔(dān)，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。 四、建筑高度分類 建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類 低層： 2層及 2層以下 多層： 2層以上， 8層以下 中高層： 8層以上， 16 層以下 11 高層： 16層以上， 24層以下 超高層： 24 層以上 第二節(jié) 房屋構(gòu)造概述 一、建筑材料知識(shí) 主要建筑材料包括水泥、鋼筋、木材、普通混凝土、黏土磚等。 ? 水熱化性：水泥的水化反應(yīng)為放熱反應(yīng)。 鋼筋 （ 1）建筑鋼筋的種類：鋼筋是鋼錠經(jīng)熱軋而成，故又稱熱軋鋼筋，是建筑工程中用量最大的鋼材品種。 ? 冷加工鋼筋 冷拉鋼筋：冷拉鋼筋的屈服程度會(huì)提高，而塑性降低。材質(zhì)輕、紋理直、結(jié)構(gòu)細(xì)、易干燥、加工，主要用于制作門窗、模板、地板等。 ? 洋松：分細(xì)皮和粗皮兩種。 普通混凝土 （ 1）普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。 黏土磚 黏土磚是以黏土為主要原料，經(jīng)攪拌成可塑性，用機(jī)械擠壓成型的。反映磚承重外力的能力叫做強(qiáng)度；而反映強(qiáng)度大小稱為強(qiáng)度等級(jí)。 二、房屋構(gòu)造組成部分： 房屋構(gòu)成部分： 地基與基礎(chǔ)、墻或柱、樓板與地面、門窗、樓梯、屋頂?shù)冉M成。同時(shí)將建筑物分為若干層。 窗：其主要作用是通風(fēng)采光。所用材料有混凝土、磚、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六層及其以下的民用建筑和墻承重的輕型廠房。 ? 箱形基礎(chǔ)：當(dāng)伐形基礎(chǔ)埋深較大，并設(shè)有地下室時(shí)，為了增加基礎(chǔ)的剛度，將地下室的底板、頂板和墻澆制成整體箱形基礎(chǔ)。打樁時(shí)震動(dòng)較大，對周圍房屋有一定影響。 ? 冰凍線的影響：凍結(jié)土與非凍結(jié)土的分界線成為冰凍線。 按其受力情況可分為：承重墻和非承重墻。其相應(yīng)厚度為： 115mm、（稱 12墻） 178mm、（稱 18墻） 240mm、（稱 24墻）365mm、（稱 37墻） 490mm、（稱 50墻） ? 墻厚應(yīng)滿足磚墻的承載能力。 圈梁： 為了增強(qiáng)房屋的整體剛度，防止由于地基不均勻沉降或較大的震動(dòng)荷載對房屋引起的不利影響，常在房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置鋼筋混凝土或鋼筋磚圈梁。 ? 墊層：在面層之下、基層之上，承受由面層傳來的荷載，并將荷載均勻地傳至基層。木樓板自重輕，構(gòu)造簡單，保溫性能好，但耐久和耐火性差，一般也較少采用。所有的板、肋、主梁和柱都是在支模以后，整體現(xiàn)澆而成。 槽形板 ：它是一種梁板結(jié)合的構(gòu)件，由面板和縱肋構(gòu)成。此比值越大 ，采光性能越好。 按窗的開啟方式可分為：固定窗、平開窗、懸窗、立轉(zhuǎn)窗、推拉窗等。 按用途可分為：普通門、紗門、百葉門以及特殊用途的保溫門、隔聲門、防火門、防盜門、防爆 門、防射線門等?？煞譃樯蠏焓胶拖?滑式兩種。卷簾門美觀、牢固、開關(guān)方便，適用于商店、車庫等。因此，浴室、廁所、廚房等房間不宜采用，且多用于內(nèi)門。 按使用性質(zhì)分為：室內(nèi)有主要樓梯和輔助樓梯，室外有安全樓梯和防火樓梯。 ? 三跑樓梯：在兩個(gè)樓板層之間，由三個(gè)梯段和兩個(gè)休息平臺(tái)組成，常用于層高較大的建筑物中，其中央可設(shè)置電梯井。當(dāng)樓梯踏步超過 18步時(shí)，應(yīng)在中間設(shè)置休息平臺(tái)，起緩沖休息的作用。 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯 是將樓梯段、平臺(tái)和平臺(tái)梁現(xiàn)場澆筑成一個(gè)整體，其整體性好，抗震性強(qiáng)。 ? 大型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是將預(yù)制的樓梯段、平臺(tái)梁和平臺(tái)板組成。 ? 平屋頂：屋面的最大坡度不超過 10%，民用建筑常用坡度為 1%— 3%。 ? 多波式折板屋頂：是由鋼筋混凝土薄板制成的一種多波式屋頂。高低聯(lián)跨需分別計(jì)算建筑面積時(shí)，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。 電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。凹陽臺(tái)按其陽臺(tái)凈空面積（包括陽臺(tái)欄板）的一半計(jì)算建筑面積。 深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門窗洞口，不做地面及裝飾的。 一、中式建筑特點(diǎn)： 組群分布，主次分明，富有節(jié)奏感 。如被譽(yù)為“古民 居博物館”的安徽黟縣西遞村中，舉目皆是用青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗，多姿多彩，將一棟動(dòng)樓舍裝點(diǎn)得古樸典雅。 懸山式建筑： 屋面雙坡，兩側(cè)伸出于山墻之外 。堂內(nèi)為三通廊式，內(nèi)墻彩繪壁畫，裝飾華麗。 巴洛克式建筑： 巴洛克式建筑，著意追求在建筑空間組合中產(chǎn)生復(fù)雜變化的效果。外形線條簡潔、明快、挺拔流暢，象征著這座新型城市的開拓精神。走進(jìn)飯店，江南秀氣撲面而來；踏入房間，又能得到最現(xiàn)代化的享受。 第三章 房地產(chǎn)交易 23 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格 一、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)： 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià) 既有共同之處，也有不同的地方。因此，房地產(chǎn)估價(jià)與對房地產(chǎn)權(quán)益的了解、分析之間有密切關(guān)系是必然的。 二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類： 進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，必須弄 清楚房地產(chǎn)價(jià)格的種類和每一種房地產(chǎn)價(jià)格的確切含義。反之則為非公平市價(jià)。值得注意的是，由于估價(jià)者的經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)、愛好、利害關(guān)系等的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價(jià)者評估出來的價(jià)格可能不完全相同。房地產(chǎn)價(jià)格通常有土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格之分。購此土地者需進(jìn)行拆遷安置，支付拆遷補(bǔ)償安置費(fèi) (f)已做拆遷安置的城市空地。 Ｂ單位價(jià)格 房地產(chǎn)的單位價(jià)格，簡稱單價(jià)。 Ｃ樓面地價(jià) 樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。 Ａ所有權(quán)價(jià)格 房地產(chǎn)的所有權(quán)價(jià)格，是指交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)格。土地使用權(quán)可因使用權(quán)年限的長短區(qū)分為各種使用權(quán)價(jià)格，如 30 年、 50 年、 70 年的使用權(quán)價(jià)格。故一般要比市價(jià)低，有所謂“寧估其少，勿估其多，具有保守性”。 C協(xié)議價(jià)格 房地產(chǎn)的拍賣價(jià)格，是指采用協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格。 C房屋重置價(jià)格 房屋重置價(jià)格，簡單地說，是假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí)，必要的建造費(fèi)用加平均利潤。在政府有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)法規(guī)中，還有房地產(chǎn)的計(jì)劃價(jià)格、指導(dǎo)價(jià)格、平均價(jià)格、成本價(jià)格 、商品價(jià)格等。至于他們對房地產(chǎn)價(jià)格究竟有多大程度的影響，主要靠估價(jià)人員長期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)來