【正文】 廳門時，用合適 的護柵擋住入口處，防止無關(guān)人員進入電梯轎廂或進入電梯井道；c) 有人在轎頂上做檢修工作時，必須按下轎頂修箱上的檢修開關(guān)，關(guān)好廳門。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的電梯維修保養(yǎng)。 每周打掃一次機房的衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無銹蝕、無油漬無污物，油漆完好、整潔光亮。整改時，應(yīng)嚴格遵守《電梯維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)電梯的運行管理。，如有則應(yīng)排放空氣。 檢查、控制部分維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng)（溫度計、壓力表、傳感器）維修保養(yǎng)：a) 對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應(yīng)拆換；b) 送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用；c) 檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器應(yīng)拆換；d) 檢查裝檢測器的部位是否滲漏，如滲漏則應(yīng)更換密封膠墊。 電動機維修保養(yǎng)：a) MΩ以上，否則應(yīng)進行干燥處理或修復(fù)；b) 檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象，如有則應(yīng)加潤滑油，如加潤滑油后仍不行則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承；c) 檢查電動機風葉有無擦殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理。檢查電容有無變形、膨脹或開裂，如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應(yīng)整修。 檢查布水器是否布水均勻，否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。 程序要點 《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》的制定 每年的12月15日之前，由機電維修部主管組織制冷技工一起研究、制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。 對于中央空調(diào)的運行情況，當值管理員應(yīng)及時、完整、規(guī)范、清晰的記錄在《中央空調(diào)運行日記》表內(nèi)，并于每月的3號之前由機電維修部組長把上一個月的記錄整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為兩年。 中央空調(diào)機房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材、防毒用品，并應(yīng)放置在方便、顯眼處。整改時，應(yīng)嚴格遵守《中央空調(diào)維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》。 記錄 相關(guān)文件標準作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范中央空調(diào)運行管理工作，確保中央空調(diào)良好運行。 啟動冷卻塔水泵。 記錄 相關(guān)支持文件 目的 規(guī)范中央空調(diào)操作程序，確保正確、安全地操作中央空調(diào)。 電氣控制系統(tǒng)：a) 清除水位控制電極、熱電阻上污垢，并模擬超低水位、超溫試驗，檢查是否動作可靠，否則應(yīng)作相應(yīng)修理；b) 檢查電控箱里面的各元器件是否動作可靠，接線頭有無松動，號碼管是否清晰或脫落，否則作相應(yīng)處理。再次檢查熱交換器，如果仍有水垢，則用45℃的%酸溶液加洗一次。 噴嘴：a) 清除噴嘴上的碳化物、污物，使其暢通；b) 如噴嘴磨損嚴重或已堵住，則應(yīng)更換同規(guī)格噴嘴。 制定《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：a) 常壓生活鍋爐使用的頻度：b) 常壓生活鍋爐的運行狀況（故障隱患）；c) 合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 對于常壓生活鍋爐的運行情況，當值管理員應(yīng)及時完整、規(guī)范清晰的記錄在《常壓生活鍋爐運行日記》表內(nèi)，并于每月的3號之前由機電維修部組長把上一個月的記錄整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為兩年。常壓生活鍋爐房內(nèi)嚴禁吸煙。 當常壓生活鍋爐發(fā)生水浸時的處置：a) 視進水情況關(guān)掉運行中鍋爐,拉下總電源開關(guān)。 巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下：a) 觀察各連接處是否有漏油、漏水現(xiàn)象；b) 是否有異常的聲響或振動，是否有異常氣味；c) 觀察排煙顏色是否正常，燃燒火焰是否穩(wěn)定；d) 觀察鍋爐水溫是否變化正常；e) 查看鍋爐水位，油箱油位；f) 檢查水泵機組： ——電機溫度是否太高（燙手），風葉是否碰殼； ——水泵是否漏水成線； ——有無松弛的螺栓、螺母。此時應(yīng)拉下水泵控制箱電源開關(guān)。點火電極產(chǎn)生點火花，約過7秒鐘的預(yù)吹風時間后，電磁閥自動打開，噴嘴噴出油霧。 適用范圍 適用于常壓生活鍋爐的操作管理。 充電發(fā)電機和啟動電機的維修保養(yǎng)周期為每運行600小時進行一次：a) 清洗各機件、軸承，吹干后加注新的潤滑油；b) 清潔碳刷，如果碳刷磨損厚度超過新裝時的1/2則應(yīng)及時更換；c) 檢查傳動裝置是否靈活，啟動電機齒輪磨損情況，如果齒輪磨損嚴重則應(yīng)申請外委維修。 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng) 進行維修保養(yǎng)時，應(yīng)注意可拆零件的相對位置及其順序（必要時應(yīng)作記號），不可拆零件的結(jié)構(gòu)特點，并掌握好重新裝回時的用力力度（用扭力扳手）。 適用范圍 適用物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類柴油發(fā)電機的維修保養(yǎng)工作。 每周打掃一次機房衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮。 當值管理員應(yīng)按時開關(guān)柴油發(fā)電機。 對于巡視中發(fā)現(xiàn)的不正常情況，當值管理員及時采取措施予以解決。 記錄 相關(guān)支持文件標準作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范柴油發(fā)電機運行管理工作，確保柴油發(fā)電機良好運行。間隔30秒鐘后再行第二次啟動，如果連續(xù)3次仍不能啟動柴油發(fā)電機，則應(yīng)查找原因并排除故障后才允許再啟動；c) 柴油發(fā)電機啟動后，應(yīng)馬上檢查有無異常噪音及震動，有無漏油、漏水、漏氣現(xiàn)象，控制屏有無異常顯示。 職責 機電維修部主管/組長負責檢查本規(guī)程的執(zhí)行情況。 檢查冷卻液是否在水箱蓋以下8cm左右，不夠加清水至上述位置。 自動啟動控制屏柴油發(fā)電機、停機操作 手動啟動：a) 確保控制屏上各按鈕已經(jīng)復(fù)位，把控制鈕旋到“RUN”（運轉(zhuǎn)）位置，柴油發(fā)電機啟動；b) 如果柴油機發(fā)電機是冷的應(yīng)把預(yù)熱器按鈕到“RUN”（位置），柴油發(fā)電機啟動；c) 柴油發(fā)電機正常情況下，一次自動啟動著車或最多三次自動啟動著車，如果柴油發(fā)電機三次都不能啟動著車，控制屏面板上的故障指示燈會亮，此時應(yīng)查明原因并排除故障后才能再啟動；d) 啟動著車后，應(yīng)檢查有無異常噪音或震動，有無漏油、漏水、漏氣現(xiàn)象，控制屏有無異常顯示，在開機1015秒內(nèi)，油壓應(yīng)達到正常范圍（35—）,如果有不正常情況則應(yīng)做出相應(yīng)整改，待一切正常后柴油發(fā)電機總空氣開關(guān)開始供電。 機電維修部組長負責柴油發(fā)電機運行管理工作的組織實施。 柴油發(fā)電機異常情況的處置 柴油發(fā)電機“飛車“的處置：柴油發(fā)電機發(fā)生”飛車“現(xiàn)象時，當值管理員需沉著、冷靜、迅速果斷得采取措施：a) 切斷油路：將油門開關(guān)拉到停機位置，如果柴油機停下來，可以拆掉油泵進油管或高壓油管；b) 切斷氣路：用棉衣等物品直接包住空氣濾清器，或?qū)⒖諝鉃V清器拆下，直接用棉衣等物品塞住進氣口（切斷氣路時，一定要注意安全）；c) 絕對禁止減少或去掉負載；d) 柴油機停機后，應(yīng)立即查找原因。使其功率得到充分的利用。 交接班要求 交接人員應(yīng)準時接班。 柴油發(fā)電機管理員負責柴油發(fā)電機的日常維修保養(yǎng)。 皮帶的維修保養(yǎng)周期為每運行100小時進行一次：a) 檢查每條皮帶，發(fā)現(xiàn)有損壞或失效的，應(yīng)及時更換；b) 在皮帶中段加40N壓力，皮帶應(yīng)能按下12MM左右，太松太緊都應(yīng)當進行調(diào)整 散熱器的維修保養(yǎng)周期為每運行200小時進行一次： a) 外部清潔： ——用熱水（加入清潔劑）噴洗，方法是從散熱器前面向風扇方向噴射（如從反方向噴射只會把污物逼進中心位置），使用此方法時，要用膠布擋住柴油發(fā)電機； ——如果上述方法不能清除頑固的沉積物，則應(yīng)把散熱器拆下浸在熱的確良堿水中約20分鐘，然后用熱水清洗。 對于柴油發(fā)電機的拆機維修或調(diào)整應(yīng)由主管填寫《外委維修保養(yǎng)申請單》，經(jīng)管理處經(jīng)理、公司總經(jīng)理批準后，由處委單位完成。 程序要點 開爐前的檢查 檢查鍋爐給水、供水閘閥是否均已擰開（中央空調(diào)熱水供應(yīng)閘閥及回水閘閥只有制熱時才擰開，其余時間均關(guān)閉），否則應(yīng)擰開。此時再經(jīng)過3分鐘后可以按下恢復(fù)按鈕，重新啟動燃燒機。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)常壓生活鍋爐的運行管理。處理不了的問題，當值管理員應(yīng)及時詳細的匯報給機電維修部組長或主管，請求支援。d) 漏水源堵住后,應(yīng)立即排水。 常壓生活鍋爐房內(nèi)應(yīng)當通風良好、光線足夠，門窗開啟靈活。 職責 主管經(jīng)理負責審核《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。 燃燒機維修保養(yǎng)要領(lǐng)。 鍋爐本體維修保養(yǎng)要領(lǐng)。檢查熱交換器是否漏水，如果不漏則重新裝回；如果漏水則用氧焊修補后再裝回。如必須超過8小時，則應(yīng)由機電維修部主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》，經(jīng)主管經(jīng)理批準后方可延時。 當值管理員具體負責中央空調(diào)的操作。 壓縮機啟動后，觀察壓縮機運行電流，壓縮機吸排氣壓力，檢查有無異常振動、噪音或異常氣味，確認一切正常后才算啟動成功。 機電維修部組長負責組織實施中央空調(diào)的運行管理。 中央空調(diào)機房發(fā)生水浸時的處置：a) 視進水情況關(guān)掉中央空調(diào)機組，拉下總電源開關(guān)；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水較大，應(yīng)立即通知機電維修部主管，同時盡力阻滯進水；d) 漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；e) 排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進行除濕處理，如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風或更換相關(guān)管線等；f) 確認濕水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運行。 中央空調(diào)機房內(nèi)應(yīng)當通風良好，光線足夠、門窗開啟靈活 。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。 對中央空調(diào)進行維修保養(yǎng)時應(yīng)按《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》進行。 擰緊所有緊固件。 擰緊所有緊固件。 清洗水泵過濾網(wǎng)。 e) 自動空氣開頭維修保養(yǎng)： —— MΩ，否則應(yīng)烘干處理； ——清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應(yīng)更換； ——清除觸頭表面上的小金屬顆粒（不要修銼）。 中央空調(diào)維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應(yīng)由主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)主管經(jīng)理批準并征得營業(yè)部門的同意后方可延時。 電梯管理員具體負責電梯的運行管理。 電梯濕水的處置：a) 當?shù)卓觾?nèi)出現(xiàn)少量進水或浸水時，應(yīng)將電梯停在二層以上，斷開電梯總電源；b) 當樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑進水水時，應(yīng)將轎廂停于進水層站的上一層，斷開電源總電源；c) 當?shù)卓印⒕阑驒C房進水較多時，應(yīng)立即停梯，斷開電梯電源總開關(guān)；d) 發(fā)生濕水時，應(yīng)迅速阻斷漏水源；e) 對濕水電梯應(yīng)進行除濕處理，如用干抹布擦拭、熱風吹干（溫度不能太高）、自然通風（用工廠用鼓風機）、更換管線等。 交接班要求 接班人員應(yīng)準時來接班。 電梯管理員負責電梯的日常維修保養(yǎng)。最好使用手電筒；g) 嚴禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身，嚴禁維修人員兩只腳站在轎廂頂與廳門上坎之間進行長時間的檢修操作；h) 底坑深度超過1。制動器溫升不超過60。、各廳門導(dǎo)軌的灰塵、油污。 檢查拽引鋼絲繩張力是否一致，繩有無伸長，如伸長則應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 檢查安全鉗楔塊和導(dǎo)軌的間隙（正常值24MM），試驗安全鉗動作是否靈敏可靠，如不滿足要求則應(yīng)作機械調(diào)整。 檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等保護裝置是否工作正常，如果不行則應(yīng)更換。 職責 電梯分公司和電梯維修工負責電梯發(fā)生故障時的緊急維修工作。 c) 制動器故障：制動閘瓦與制動輪之間有磨擦現(xiàn)象。 底坎：a) 補償鏈故障：運行時有碰鏈聲，由于補償鏈增長或縮短等原因所致。 b) 接觸器和斷路器故障：接觸器或繼電器不工作，由于接觸器和繼電器線圈燒壞，控制線路或插件有斷開點，控制線路保險被燒壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點，縮短安全鉗鋼絲，更換開關(guān)。 程序要點 當發(fā)生電梯困人事故時，電梯管理員通過電梯對講機或喊話與被困人員取得聯(lián)系，務(wù)必使其保持鎮(zhèn)靜，不要驚慌，靜心等待救援人員的援救；被困人不可將身體任何部位伸出轎廂外。 進入機房切斷電梯電源。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)水池（箱）的二次供水管理工作。 水池（箱）清洗消毒安全注意事項 在水池（箱）內(nèi)作業(yè)時，光源需采用36V以下的安全電壓，最好用手電筒或應(yīng)急燈。 清洗消毒： a) 清洗： ——鏟出水池（箱）內(nèi)泥沙及各種沉積物； ——用掃把或尼龍刷從水池（箱）頂部、四周墻壁、底部依次反復(fù)刷洗； ——如果仍未洗干凈應(yīng)再進行刷洗直至干凈為止。 記錄 《水池（箱）清洗消毒記錄表》 相關(guān)支持文件水池（箱）清洗消毒記錄表 NO：水池（箱）名稱蓄水量（立方米）責任人排水時間從至止共 小時清洗消毒時間從至止共 小時注水時間從至止共 小時消毒水配制（購買）人見證人消毒水投放人見證人清洗消毒人員清洗消毒記錄事水質(zhì)取樣人取樣地點取樣數(shù)取樣時間送檢人送檢地點送檢數(shù)送檢時間取報人取報告地點取報告數(shù)取報告時間水質(zhì)檢測結(jié)果合格□不合格□報告編號不合格處理意見水泵房管理員機電維修部組長機電維修部主管 目的 規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序，確保高效率、高質(zhì)量地完成弱電系