【正文】 華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)按照本條例繳納營業(yè)稅?！奔盃I業(yè)稅稅目稅率表規(guī)定“服務(wù)業(yè)”稅率為5%。二、特殊問題（一） 價外費用未作計稅依據(jù) 物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費，不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅?！钡诰艞l:“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。（二） 不全額申報納稅 按月發(fā)放的工資、補助、獎金、過節(jié)費等不是全部并入工資、薪金繳納個人所得稅，而是計入“其他應(yīng)付款”等往來科目，逃避繳納個人所得稅。第五節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）涉稅問題一、常見問題（一）企業(yè)擁有已竣工的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，未記入“固定資產(chǎn)”科目，未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）。趨勢分析法是指將一個企業(yè)連續(xù)若干期的會計報表，比較各項目前后期的增減方向和幅度，從而揭示企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的增減變化及發(fā)展趨勢。它是對企業(yè)獲取利潤的能力和盈利分配情況所做的分析，包括利潤的目標(biāo)分析、構(gòu)成分析和質(zhì)量分析等。表41資產(chǎn)負(fù)債表編制單位:***物業(yè)管理有限公司 2000年12月31日 單位:元資產(chǎn)行次年初數(shù)期末數(shù)負(fù)債及所有者權(quán)益行次年初數(shù)期末數(shù)流動資產(chǎn)：流動負(fù)債： 貨幣資金185000148150 短期借款 68300005000 短期投資21500015000 應(yīng)付票據(jù)69 應(yīng)收票據(jù)3 應(yīng)付賬款70200011360 應(yīng)收股利4 預(yù)收賬款71300002000 應(yīng)收利息5 代收款項7240004000 應(yīng)收賬款62686520895 應(yīng)付工資7325002500 其他應(yīng)收款7500500 應(yīng)付福利費7420002700 預(yù)收賬款8 應(yīng)付股利750 應(yīng)收補貼款9 應(yīng)交稅金762400 存貨101150020260 其他應(yīng)交款80700 待攤費用11400400 其他應(yīng)付款81400400 一年內(nèi)到期的長期債券投資21 預(yù)提費用8220002750 其他流動資產(chǎn)24 預(yù)計負(fù)債83 流動資產(chǎn)合計31139265195205 一年內(nèi)到期的長期負(fù)債86長期投資： 其他流動負(fù)債90 長期股權(quán)投資32100000100000 流動負(fù)債合計10076000 長期債權(quán)投資34長期負(fù)債： 長期投資合計38100000100000 長期借款1019000090000固定資產(chǎn)： 應(yīng)付債券102 固定資產(chǎn)原價399000050000 長期應(yīng)付款103 減：累計折舊402000010000 專項應(yīng)付款106 固定資產(chǎn)凈值417000040000 代管基金1073000047500 減：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備42 其他長期負(fù)債108 固定資產(chǎn)凈額437000040000 長期負(fù)債合計110120000147500 固定資產(chǎn)清理46遞延稅項： 固定資產(chǎn)購建支出475500055000 遞延稅款貸項111 固定資產(chǎn)合計5012500095000 負(fù)債合計114196000無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)：所有者權(quán)益： 無形資產(chǎn)512000018000 實收資本115200000200000 長期待攤費用522020018200 減：已歸還投資116 其他長期資產(chǎn)53 實收資本凈額117200000200000 無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計604020036200 資本公積118遞延稅項： 盈余公積1195000 遞延稅款借項61 其中：法定公益金120 未分配利潤121345622137 所有者權(quán)益合計122208456資產(chǎn)總計 67404465426405負(fù)債和所有者權(quán)益合計135404465426405表42損益表編制單位：***物業(yè)管理有限公司2000年12月31日單位：元項 目行次本月數(shù)（略）本年累計數(shù)一、經(jīng)營收入157400 減：經(jīng)營成本211660 經(jīng)營稅金及附加3二、經(jīng)營利潤4 加：其他業(yè)務(wù)利潤52564 減：經(jīng)營費用61000 管理費用710110 財務(wù)費用812000三、營業(yè)利潤9 加：投資收益106000 補貼收入11 營業(yè)外收入125000 減：營業(yè)外支出13四、利潤總額14 減：所得稅15五、 凈利潤1623144二、償債能力償債能力分析主要是通過償債能力比率來分析的。 流動比率流動比率是衡量企業(yè)短期償債能力最常用的比率。另外，在判斷企業(yè)短期償債能力時，還應(yīng)將流動比率與其他指標(biāo)結(jié)合考慮。其計算公式如下： 現(xiàn)金比率 =（貨幣資金+短期證券）/ 流動負(fù)債 =（148150+5000）/ = 現(xiàn)金比率只能說明企業(yè)在特殊情況下的應(yīng)急能力，因此，企業(yè)一般不需要備有過多的貨幣資金和短期債權(quán)，而削弱資金的有效利用。它是所有者權(quán)益總額與資產(chǎn)總額的比率。 根據(jù)表41資料所示，***物業(yè)管理有限公司2000年長期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率計算如下： 長期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率 = 147500 / 95000 = 長期負(fù)債與運營資金比率該比率是以長期負(fù)債除以營運資金。其計算公式如下： 存貨周轉(zhuǎn)率 = 經(jīng)營成本 / 存貨平均余額其中 存貨平均余額 = （期初存貨余額+期末存貨余額）/ 2根據(jù)存貨周轉(zhuǎn)率，還可以進(jìn)一步計算存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)。計算公式如下：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) = 360 / 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率公式中，應(yīng)收賬款應(yīng)是扣除估計壞帳損失后的凈額。計算公式如下： 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 = 經(jīng)營收入 / 平均資產(chǎn)總額其中： 平均資產(chǎn)總額 =（期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額）/ 2***物業(yè)管理有限公司2000年度經(jīng)營收入為270000元，期初資產(chǎn)總額80310元，期末資產(chǎn)總額為98400元，則該公司2000年度總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的計算如下： 平均資產(chǎn)總額 =（80310+98400）/ 2 = 89355 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 = 270000 / 89355 = 一般來說，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高說明企業(yè)資金的利用效果越好。其計算公式如下：經(jīng)營毛利率 =（經(jīng)營收入—經(jīng)營成本）/ 經(jīng)營收入 * 100% =（57400—11660）/ 57400 *100% = 80%（三） 凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率是凈利潤與平均凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）的百分比，也叫凈值報酬率或權(quán)益報酬率。其計算公式如下： 資本收益率 = 凈利潤 / 實收資本 * 100%根據(jù)表442資料所示，***物業(yè)管理有限公司2000年資本收益率計算如下： 資本收益率 = 23144 / 200000 *100% = 12%資本收益率越高，說明投資者投入資本的效益較好，反之，則差。 指標(biāo)2. 資產(chǎn)負(fù)債表中“預(yù)收帳款”科目變化趨勢對比分析：存在較大數(shù)額長期掛帳，或與上年對比增減變化較大的列為異常。檢查反饋結(jié)果：該公司2002年3月起代收代繳費用，如：水費、電費、燃?xì)赓M、收視費等，加收的手續(xù)費，將手續(xù)費收入全部計入“其他應(yīng)收款”科目，未繳納營業(yè)稅。二、個人所得稅評估指標(biāo)（一）常見問題評估指標(biāo)問題一： 指標(biāo)11. “管理費用”和“營業(yè)費用”變動趨勢對比分析：由于物業(yè)管理公司的經(jīng)營特點，其工資支出也相對穩(wěn)定，本年度與上年度、本年內(nèi)各月的差異不大。. 指標(biāo)14. “管理費用”、“營業(yè)費用”增減變動率與個人所得稅增減變動率對比≤0可判斷為存在異常。問題二：參見營業(yè)稅評估指標(biāo)（二）特殊問題評估指標(biāo)問題一：參見營業(yè)稅評估指標(biāo)問題二： 指標(biāo)21. 行業(yè)平均銷售利潤率分析：對行業(yè)中銷售利潤率與行業(yè)平均銷售利潤率存在很大差距的個案可判斷為存在異常。（三）約談處理排除疑點案件、入庫案件（1）案件報告（2）案件審批（3）約談補稅入庫（4）案件歸檔不能排除疑點案件（1）制作《案源評估意見書》（2）交業(yè)務(wù)部門審批下發(fā)檢查。指標(biāo)10* 營業(yè)收入（損益表）* 預(yù)收帳款（資產(chǎn)負(fù)債表）個人所得稅常 見問 題一、 勞務(wù)報酬不申報納稅或按工資薪金 申報納稅 未簽訂勞務(wù)合同的臨時工作人員的勞務(wù)報酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商品推銷、代理等服務(wù)活動取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個人所得稅，而不是按勞務(wù)報酬的稅率代扣代繳稅款。指標(biāo)21* 凈利潤、營業(yè)收入、營業(yè)成本、營業(yè)費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售稅金及附加、其他業(yè)務(wù)利潤、所得稅（損益表、企業(yè)所得稅申報表）編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第71頁 共75頁附錄二：北京市物業(yè)經(jīng)營稅費一覽表稅(費)種類稅率計稅(費)前提稅(費)計算標(biāo)的納稅(費)義務(wù)人營業(yè)稅百分之五銷售建筑物及其它土地附著物(即不動產(chǎn))銷售收入銷售單位百分之五轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓收入轉(zhuǎn)讓方百分之五房屋出租租金收入出租方百分之五至百分之二十中介、服務(wù)服務(wù)費、營業(yè)收入服務(wù)單位印花稅萬分之三銷售建筑物及其它土地附著物(即不動產(chǎn))銷售合同金額立合同雙方萬分之五轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)所有權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、合同金額立書據(jù)、合同雙方千分之一租賃租賃合同金額立合同雙方五元領(lǐng)取土地使用證及房屋所有權(quán)證件領(lǐng)取人契稅百分之六個人購買房屋成交金額買受人百分之三房屋典當(dāng)?shù)洚?dāng)金額承典人百分之六房屋贈與評估現(xiàn)值受贈人百分之六外國企業(yè)和外國人購商品房購房金額買受人百分之三華僑、港澳臺同胞用僑匯購買商品房購房金額買受人企業(yè)所得稅百分之三十三房地產(chǎn)經(jīng)營所得稅前利潤企業(yè)土地增值稅百分之三十至百分之六十轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額轉(zhuǎn)讓方固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅百分之五單位購買商品住宅銷售額購房單位百分之十五單位購買非住宅銷售額購房單位零三資企業(yè)和個人購房免購房者城市維護(hù)建設(shè)稅百分之七市區(qū)營業(yè)稅額納營業(yè)稅方百分之五郊縣城鎮(zhèn)營業(yè)稅額納營業(yè)稅方百分之一農(nóng)村營業(yè)稅額納營業(yè)稅方教育費附加百分之三市區(qū)、郊區(qū)城鎮(zhèn)、農(nóng)村營業(yè)稅額納營業(yè)稅方房產(chǎn)稅千分之十二單位自用房屋房產(chǎn)原值房屋所有權(quán)人百分之十二房屋出租租金收入房屋所有權(quán)人房屋登記費雙方各二元/件房屋買賣、租賃件數(shù)買賣（租賃）雙方房屋買賣手續(xù)費雙方各百分之一房屋買賣成交價格買賣雙方房屋租賃手續(xù)費雙方各百分之一房屋租賃年租金租賃雙方房屋贈與手續(xù)費公房贈與建筑面積受贈人私房贈與件數(shù)受贈人房屋繼承析產(chǎn)手續(xù)費房屋繼承析產(chǎn)建筑面積繼承人