物業(yè)設(shè)備設(shè)施工程管理(完整版)
【正文】 制及智能化集成等?！段飿I(yè)設(shè)備設(shè)施工程管理》,一、設(shè)備管理的形成與發(fā)展,二、物業(yè)設(shè)備設(shè)施概述,三、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理 管理目的 管理內(nèi)容和措施 設(shè)備操作規(guī)程制定與完善 建立設(shè)備臺(tái)帳 設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)技術(shù)管理 a.例行保養(yǎng) b.一級(jí)保養(yǎng) c.二級(jí)保養(yǎng),設(shè)備運(yùn)行經(jīng)濟(jì)管理 a.目的 b.管理措施,設(shè)備維修管理 更新改造管理,四、工程維修計(jì)劃的制定 五、工程部在物業(yè)管理中的作用,事后維修階段,特點(diǎn)：壞了再修，不壞不修。,三、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理：,管理目的： 滿足人們生活基本需求，為業(yè)主提供更舒適，更安全的物業(yè)保證。 要求：所有運(yùn)行設(shè)備都要統(tǒng)計(jì)登帳；維修調(diào)換部件也應(yīng)例入臺(tái)帳。,*設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)技術(shù)管理, 制定設(shè)備的“三級(jí)保養(yǎng)制”即例行保養(yǎng)，一級(jí)保養(yǎng)和二級(jí)保養(yǎng)進(jìn)行設(shè)備保養(yǎng)。 基本內(nèi)容：清潔，堅(jiān)固，潤(rùn)滑，防腐，防凍，及外觀表面檢查維護(hù)。,設(shè)備保養(yǎng)操作人員和維修人員應(yīng)具有相關(guān)技術(shù)資質(zhì)證書，熟知設(shè)備的性能，懂維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)，方能操作。 第一階段，滴水成河，聚沙成塔。,*、設(shè)備維修管理, 按相關(guān)規(guī)定做好交接班制度的執(zhí)行工作，填寫各班運(yùn)行記錄。工程部應(yīng)每日統(tǒng)計(jì)各專業(yè)設(shè)備設(shè)施維修情況，并填寫統(tǒng)計(jì)表，以有利發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題，提高工程部的維修質(zhì)量。所以，前期準(zhǔn)備工作是以后項(xiàng)目順利進(jìn)行和發(fā)揮效益的根本保證。制定全年的維修保養(yǎng)計(jì)劃；年度計(jì)劃應(yīng)覆蓋區(qū)域內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施，日期應(yīng)便于操作。 首先，工程部應(yīng)確保物業(yè)所有設(shè)備、設(shè)施在任何時(shí)刻處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，以保證物業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和對(duì)客服務(wù)。 實(shí)施保養(yǎng)計(jì)劃并保證質(zhì)量，做好質(zhì)量記錄工作。,工程維修安全操作規(guī)定：,高空作業(yè)應(yīng)帶好安全帽及系好安全帶并穿防滑軟底鞋，患高血壓、心臟病、恐高癥及其他不適于高空作業(yè)的人員不得從事高空作業(yè)，使用工具必須用繩系住，登高作業(yè)時(shí)帶好工具包，使用完的工具放入工具包，禁止把工具放在人字梯架及其他地方，防止墜落傷及他人及設(shè)備，公共場(chǎng)所的高空或登高作業(yè)，地面應(yīng)有人保護(hù)并做好圍護(hù)，設(shè)有明顯標(biāo)識(shí)。 禁止帶負(fù)荷接電或斷電（末端開關(guān)除外）設(shè)備檢修開關(guān)處須掛警告牌標(biāo)識(shí)（有保險(xiǎn)絲的應(yīng)拿掉）。由供方提供維保的機(jī)電設(shè)備設(shè)施，工程維修工應(yīng)進(jìn)行監(jiān)管和協(xié)助。新增的設(shè)備或器具應(yīng)在《設(shè)備臺(tái)帳》中登記。 負(fù)責(zé)對(duì)大樓的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施巡視、檢查（每天2次）并做好相關(guān)記錄，及時(shí)處理安保和客戶的報(bào)修工作。關(guān)斷事故線路的供電主開關(guān)，掛好標(biāo)識(shí)牌。 到報(bào)滲區(qū)域的所在地點(diǎn)，先檢查滲漏情況，確認(rèn)后馬上關(guān)閉該區(qū)域內(nèi)的噴淋進(jìn)水總閥。 排除問(wèn)題后，更換或修理已造成嚴(yán)重外觀不良的墻頂裝飾材料?！謴?fù)正常后，打開所關(guān)閉的閥門。 做好設(shè)備維修保養(yǎng)的記錄工作。 檢查量電柜的使用情況，清潔柜中灰塵。 顯示儀表、各接線端樁頭緊固檢查：顯示儀表應(yīng)處于指示值，準(zhǔn)確、有效且靈敏。 線路絕緣測(cè)量：其線路對(duì)地絕緣測(cè)量電阻要大于0.5MΩ以上。 每半年對(duì)功率放大器、錄放機(jī)、VCD機(jī)、區(qū)域選擇器進(jìn)行保養(yǎng)一次并做記錄。,監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程：,每半年檢查一次視頻連線、緊固連接頭、檢查監(jiān)視器上各設(shè)施是否能正常轉(zhuǎn)動(dòng)。 每月對(duì)大樓的煙火探測(cè)器進(jìn)行測(cè)試并做記錄。損壞、變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換；不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)若影響安全使用的，大修時(shí)應(yīng)整修改做；對(duì)鋼盤混凝土構(gòu)件，如 “鐵漲”的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)；混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)采取加固或替代措施。 鋼筋混凝土屋面漏，應(yīng)找出原因，針對(duì)破損情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固重做。,空調(diào)設(shè)備保養(yǎng)記錄(22) (年保養(yǎng)) 設(shè)備名稱：電加熱器工作內(nèi)容： 1.過(guò)濾器清洗。 5.電動(dòng)機(jī)機(jī)架防震彈簧檢查及調(diào)整。 7.各固定部件緊固。 3.手動(dòng)閥檢查加牛油。 外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)。門窗開關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫榫、變形、腐爛的，應(yīng)修理或更換，小五金應(yīng)修換配齊；大修時(shí)，內(nèi)外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴(yán)重、無(wú)法修復(fù)的，應(yīng)使更換的門窗與原門窗一致。 每半年對(duì)消防報(bào)警器進(jìn)行保養(yǎng)并做記錄。 每半年檢查一次室外攝像機(jī)的防雨防塵罩的密封情況。（特殊原因除外）。 若有無(wú)法解決的問(wèn)題及時(shí)上報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。,注意事項(xiàng)： 現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)工作部位，應(yīng)有醒目警示標(biāo)識(shí)，防止發(fā)生人身、設(shè)備事故。接觸器輔助觸頭、繼電器觸頭接觸完好，無(wú)接觸不良、打火現(xiàn)象。 管道清理完畢，裝上檢修口蓋板倒水試驗(yàn)，檢查檢修口是否漏水，管路是否暢通。 否；盡快查明原因和影響范圍→檢查水箱水位情況和水泵開停狀態(tài)→檢查市政供水是否正?！ㄖ芾硖庮I(lǐng)導(dǎo)。 若一時(shí)無(wú)法解決的問(wèn)題，及時(shí)上報(bào)管理處主任處理。 修復(fù)滲水點(diǎn)后，清理干凈漏水場(chǎng)地，更換受損墻頂裝飾材料。 立即通知管理處主任。 每月20日前，做好大樓物品采購(gòu)計(jì)劃并做好采購(gòu)物品的驗(yàn)收工作。 外來(lái)人員進(jìn)入設(shè)備機(jī)房，應(yīng)填寫《外來(lái)人員出入登記表》。在實(shí)際工作中，若需要對(duì)某項(xiàng)保養(yǎng)計(jì)劃做調(diào)整時(shí)，應(yīng)提出申請(qǐng)，由管理處主任批準(zhǔn)后執(zhí)行。,給排水作業(yè)：,熟知給排水工的安全操作規(guī)定及各種管道走向、閥門作用。 工作時(shí)，穿戴好勞防用品，必要時(shí)應(yīng)戴安全帽。,負(fù)責(zé)本組安全生產(chǎn)、員工人身安全和設(shè)備安全的管理工作。,同時(shí)，工程部還應(yīng)通過(guò)有效的管理，延長(zhǎng)設(shè)備、設(shè)施的使用壽命，控制能源的消耗，以減少物業(yè)公司的運(yùn)行開支。季度和月度計(jì)劃應(yīng)結(jié)合年度計(jì)
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