【正文】 ◆ 產(chǎn)權(quán)房是 指產(chǎn)權(quán)人對房屋（指建筑物）擁有所有權(quán)，對該房屋占用范圍內(nèi)的土地?fù)碛惺褂脵?quán)，產(chǎn)權(quán)人對這兩項權(quán)利享有占有。 ◆ 契稅 是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。 ◆ 業(yè)主委員會 是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利 12 益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。 ◆ 凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值； ◆ 公攤面積 ：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及 外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。（如 ：在 10 萬平方米的土地上，有 20 萬平方米的建筑總面積，其容積率為 ） ◆ 建筑面積： 指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。其主要歸功于房地產(chǎn)的重要組成部分 土地 。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程， 它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。 龍津集團(tuán)自創(chuàng)建以來，堅持走產(chǎn)學(xué)研聯(lián)合的創(chuàng)新開發(fā)之路，不斷增強科研開發(fā)基礎(chǔ)，先后與江南大學(xué)、安徽大學(xué)、中國科技大學(xué)高校院所、中國食品發(fā)酵研究所等高校院所建 立了長期緊密的科研合作關(guān)系，并取得一定的科研成果。安徽旅 游十大度假勝地。萬佛湖建成以后，發(fā)揮了防洪、灌溉、養(yǎng)殖、發(fā)電和旅游等效益。 萬佛湖生態(tài)環(huán)境良好，湖汊港灣縱橫曲折，林木水草茂盛豐盈，是各種禽鳥棲息之地，造就了野鴨渚、雉雞塢、白鷺洲等自然景觀，每當(dāng) “寒波淡淡起 ”，便看到 “白鳥悠悠下 ”，使你有置身于 “海闊憑魚躍，天高任鳥飛 ”的境界。被譽為 “安徽的北戴河，合肥的后花園 ”。因其水的源頭來自風(fēng)景秀麗的 萬佛山 ，故命名為萬佛湖。西去里許，有一處奇石景觀，臨湖巖石因風(fēng)雨剝蝕，形成奇特景象，有象鼻石、人頭馬、神龜望月和釣魚臺等。如此巨大工程是在我們共和國三年最困難時期，龍舒人民用肩挑手推而筑成的。 二） 鳳凰島簡介 ： 鳳凰島度假村由安徽龍津集團(tuán)投資興建，位于安徽萬佛湖旅游風(fēng)景區(qū)東南岸，占地面積 300 余畝，是萬佛湖風(fēng)景區(qū)臨湖而居的最好的一塊風(fēng)水寶地。 鳳凰島度假村 從財富階層的生活品味、生活習(xí)慣、生活態(tài)度、生活方式入手，在景觀、生態(tài)等配套細(xì)節(jié)上用心 建筑，在現(xiàn)代建筑風(fēng)格中融入了清新自然的徽派建筑要素，構(gòu)筑了舒適的居住空間和完善的私家領(lǐng)地，成就當(dāng)代別墅生活的經(jīng)典之作 。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。 差異包括幾個方面： a) 二者屬性不同； b) 二者增值規(guī)律不同； c) 權(quán)屬性質(zhì)不同； d) 二者價格構(gòu)成不同。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造 3 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。 ◆ 公共建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。 ◆ 道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。 ◆ 現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證） 的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。會所原則上只對社區(qū)業(yè)主服務(wù)，不對外開放，保證了業(yè)主活動的私密性和安全性。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對 4 平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝 向、質(zhì)量、材料差價等組成。 ◆ 公房 又稱公有住 宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設(shè)，負(fù)責(zé)向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設(shè)的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在 米以上的，按其水平投影面積計算。 11） 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 4） 建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半 15 計算面積。 哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅? 應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間等。 2) 以同行身份直接調(diào)研獲取相關(guān)數(shù)據(jù)：優(yōu)點 以同行身份可以直接請銷售人員幫助填寫調(diào)研表的所有內(nèi)容；缺點 內(nèi)容雖然詳細(xì)，但不夠真實，實質(zhì)性的數(shù)據(jù)無法獲得。忌 18 用過多香水或使用刺激性氣味強的香水，頭發(fā)不染夸張顏色。千萬不能將字體弄反。在一個恰當(dāng)?shù)臅r間、恰當(dāng)?shù)膱龊?，一個簡單的微笑可以制造奇跡。 四、語言的使用 （一）提高語言的表 達(dá)能力 人交往的目的，就是為了溝通思想、情感，明確交往的主題，達(dá)到自己的意愿。 五、禮貌與規(guī)矩 禮貌和規(guī)矩反映出一個人的修養(yǎng)水平，銷售人員也不例外，應(yīng)從五個方面多加注意，以形成良好的交往習(xí) 慣。 2．你是否言談中經(jīng)常流露出對自己的雇主、公司、朋友或熟人有不尊敬或不滿意的態(tài)度 表面上看起來，跟別人談到這些問題會顯得坦誠相待，但實際上別人會對這種言行很不屑，會認(rèn)為你不忠誠，不可信賴，這將直接影響到你的銷售業(yè)績。另外，煙是有害的，在不抽煙的客戶面前抽煙也是不禮貌的。 上班族：上班族客戶不要選擇早上電話跟蹤，因為早上是上班族最忙的時候一般來說他（她）們都不會和你用心在交談。 B、 電話約見要達(dá)到的目的？ 在給客戶電話之前首先要明確自己的意圖和目的。記住，肢體語言的表達(dá)在說妙語的時候占有 80%以上的重要性，所以請不要吝嗇活 動的雙手，雙腳及眼、耳、鼻、口、舌。 ② 客戶能夠接受的價格、面積、格局等對產(chǎn)品的具體要。誰是聽眾：有人聽，妙語才能起作用，但是誰要聽？聽什么？必須對事物有一個概括性的了解，以確保妙語能夠產(chǎn)生預(yù)期性的效果。 23 C、電話約見的要求？ 在給客戶打電話時，必須事先精心設(shè)計好自己的開場白，要做到談話的時間短、口齒清楚、語調(diào)平穩(wěn)、言辭懇切、理由充分、陳述約見事由時，簡明扼要、切記心浮氣躁、口氣逼人、尤其是客戶不愿接見時，更要心平氣和、好言相待，在約定的時候要積極、主動、不給客戶拒絕、托辭的機會。那什么時間是最佳時間段了？根據(jù)從事多年的銷售員經(jīng)驗在這一類的客戶上他（她）們通常在晚上 7—8 點鐘是比較閑的時候，因為他（她）們在忙碌著一天的工作下終于可以在家放松一天緊張的神經(jīng)。 接聽過程中可運用贊美或第三者贊美之詞，使對方消除戒備。適度的玩笑和幽默，其本意絕非取笑他人的無知、錯誤和動作，而是懷 有好意的感情交流。打斷他人的發(fā)言是一種不禮貌的行為，容易引起他人的反感和不滿，應(yīng)盡量避免。在與客戶進(jìn)行交談時要注意以下三個原則：語調(diào)要和緩，表達(dá)要熱情，語氣要充滿信心。獲得特別的 “微笑知識 ”的話，有幾條簡單的規(guī)則： 19 1) 當(dāng)你不想笑的時候就笑，把煩惱留給自己，讓別人相信你是快樂的； 2) 和別人分享你樂觀的思想，微笑是會蔓延的。 三、微笑的魔力 銷售員首要具備的條件是一副親善的笑容及一份對工作客戶的熱誠。 男 性 服裝：男性必須穿西裝打領(lǐng)帶，夏天穿淺色襯衣配深色西褲，皮鞋保持光亮。優(yōu)點 可以用專業(yè)的語言去問對方樓盤的詳細(xì)情況，讓售樓員感覺你是準(zhǔn)客戶時，你會得到樓盤的真實有效的信息。 16 第二章 市場調(diào)研 一、房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義 房地產(chǎn)市場調(diào)