【正文】 ◆ 產(chǎn)權(quán)房是 指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋（指建筑物）擁有所有權(quán)，對(duì)該房屋占用范圍內(nèi)的土地?fù)碛惺褂脵?quán)，產(chǎn)權(quán)人對(duì)這兩項(xiàng)權(quán)利享有占有。 ◆ 契稅 是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對(duì)產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。 ◆ 業(yè)主委員會(huì) 是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利 12 益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。 ◆ 凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值； ◆ 公攤面積 ：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及 外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。（如 ：在 10 萬(wàn)平方米的土地上，有 20 萬(wàn)平方米的建筑總面積，其容積率為 ） ◆ 建筑面積： 指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。其主要?dú)w功于房地產(chǎn)的重要組成部分 土地 。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過(guò)程， 它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。 龍津集團(tuán)自創(chuàng)建以來(lái)，堅(jiān)持走產(chǎn)學(xué)研聯(lián)合的創(chuàng)新開(kāi)發(fā)之路，不斷增強(qiáng)科研開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)，先后與江南大學(xué)、安徽大學(xué)、中國(guó)科技大學(xué)高校院所、中國(guó)食品發(fā)酵研究所等高校院所建 立了長(zhǎng)期緊密的科研合作關(guān)系，并取得一定的科研成果。安徽旅 游十大度假勝地。萬(wàn)佛湖建成以后，發(fā)揮了防洪、灌溉、養(yǎng)殖、發(fā)電和旅游等效益。 萬(wàn)佛湖生態(tài)環(huán)境良好，湖汊港灣縱橫曲折，林木水草茂盛豐盈，是各種禽鳥(niǎo)棲息之地，造就了野鴨渚、雉雞塢、白鷺洲等自然景觀，每當(dāng) “寒波淡淡起 ”，便看到 “白鳥(niǎo)悠悠下 ”，使你有置身于 “海闊憑魚(yú)躍，天高任鳥(niǎo)飛 ”的境界。被譽(yù)為 “安徽的北戴河，合肥的后花園 ”。因其水的源頭來(lái)自風(fēng)景秀麗的 萬(wàn)佛山 ，故命名為萬(wàn)佛湖。西去里許，有一處奇石景觀，臨湖巖石因風(fēng)雨剝蝕，形成奇特景象，有象鼻石、人頭馬、神龜望月和釣魚(yú)臺(tái)等。如此巨大工程是在我們共和國(guó)三年最困難時(shí)期，龍舒人民用肩挑手推而筑成的。 二） 鳳凰島簡(jiǎn)介 ： 鳳凰島度假村由安徽龍津集團(tuán)投資興建，位于安徽萬(wàn)佛湖旅游風(fēng)景區(qū)東南岸，占地面積 300 余畝，是萬(wàn)佛湖風(fēng)景區(qū)臨湖而居的最好的一塊風(fēng)水寶地。 鳳凰島度假村 從財(cái)富階層的生活品味、生活習(xí)慣、生活態(tài)度、生活方式入手，在景觀、生態(tài)等配套細(xì)節(jié)上用心 建筑，在現(xiàn)代建筑風(fēng)格中融入了清新自然的徽派建筑要素，構(gòu)筑了舒適的居住空間和完善的私家領(lǐng)地，成就當(dāng)代別墅生活的經(jīng)典之作 。又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，兩者具有整體性和不可分割性。 差異包括幾個(gè)方面： a) 二者屬性不同； b) 二者增值規(guī)律不同； c) 權(quán)屬性質(zhì)不同； d) 二者價(jià)格構(gòu)成不同。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造 3 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。政府以拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。 ◆ 公共建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶(hù)共同使用，不可分割的建筑面積。 ◆ 道路紅線(xiàn) ：道路紅線(xiàn)是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線(xiàn)。 ◆ 現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證） 的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。會(huì)所原則上只對(duì)社區(qū)業(yè)主服務(wù)，不對(duì)外開(kāi)放，保證了業(yè)主活動(dòng)的私密性和安全性。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì) 4 平方米以下特困戶(hù)提供的銷(xiāo)售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝 向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。 ◆ 公房 又稱(chēng)公有住 宅、公產(chǎn)住房、國(guó)有住宅，它是指國(guó)家（中央政府或地方政府）以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設(shè)，負(fù)責(zé)向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設(shè)的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在 米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。 11） 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊，門(mén)斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。 4） 建筑物外有頂蓋，無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半 15 計(jì)算面積。 哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅? 應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門(mén)以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門(mén)廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。 2) 以同行身份直接調(diào)研獲取相關(guān)數(shù)據(jù)：優(yōu)點(diǎn) 以同行身份可以直接請(qǐng)銷(xiāo)售人員幫助填寫(xiě)調(diào)研表的所有內(nèi)容；缺點(diǎn) 內(nèi)容雖然詳細(xì)，但不夠真實(shí)，實(shí)質(zhì)性的數(shù)據(jù)無(wú)法獲得。忌 18 用過(guò)多香水或使用刺激性氣味強(qiáng)的香水，頭發(fā)不染夸張顏色。千萬(wàn)不能將字體弄反。在一個(gè)恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間、恰當(dāng)?shù)膱?chǎng)合，一個(gè)簡(jiǎn)單的微笑可以制造奇跡。 四、語(yǔ)言的使用 （一）提高語(yǔ)言的表 達(dá)能力 人交往的目的，就是為了溝通思想、情感，明確交往的主題，達(dá)到自己的意愿。 五、禮貌與規(guī)矩 禮貌和規(guī)矩反映出一個(gè)人的修養(yǎng)水平，銷(xiāo)售人員也不例外，應(yīng)從五個(gè)方面多加注意，以形成良好的交往習(xí) 慣。 2．你是否言談中經(jīng)常流露出對(duì)自己的雇主、公司、朋友或熟人有不尊敬或不滿(mǎn)意的態(tài)度 表面上看起來(lái)，跟別人談到這些問(wèn)題會(huì)顯得坦誠(chéng)相待，但實(shí)際上別人會(huì)對(duì)這種言行很不屑，會(huì)認(rèn)為你不忠誠(chéng)，不可信賴(lài)，這將直接影響到你的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。另外，煙是有害的，在不抽煙的客戶(hù)面前抽煙也是不禮貌的。 上班族：上班族客戶(hù)不要選擇早上電話(huà)跟蹤，因?yàn)樵缟鲜巧习嘧遄蠲Φ臅r(shí)候一般來(lái)說(shuō)他（她）們都不會(huì)和你用心在交談。 B、 電話(huà)約見(jiàn)要達(dá)到的目的？ 在給客戶(hù)電話(huà)之前首先要明確自己的意圖和目的。記住，肢體語(yǔ)言的表達(dá)在說(shuō)妙語(yǔ)的時(shí)候占有 80%以上的重要性，所以請(qǐng)不要吝嗇活 動(dòng)的雙手，雙腳及眼、耳、鼻、口、舌。 ② 客戶(hù)能夠接受的價(jià)格、面積、格局等對(duì)產(chǎn)品的具體要。誰(shuí)是聽(tīng)眾：有人聽(tīng)，妙語(yǔ)才能起作用，但是誰(shuí)要聽(tīng)？聽(tīng)什么？必須對(duì)事物有一個(gè)概括性的了解，以確保妙語(yǔ)能夠產(chǎn)生預(yù)期性的效果。 23 C、電話(huà)約見(jiàn)的要求？ 在給客戶(hù)打電話(huà)時(shí)，必須事先精心設(shè)計(jì)好自己的開(kāi)場(chǎng)白，要做到談話(huà)的時(shí)間短、口齒清楚、語(yǔ)調(diào)平穩(wěn)、言辭懇切、理由充分、陳述約見(jiàn)事由時(shí)，簡(jiǎn)明扼要、切記心浮氣躁、口氣逼人、尤其是客戶(hù)不愿接見(jiàn)時(shí)，更要心平氣和、好言相待，在約定的時(shí)候要積極、主動(dòng)、不給客戶(hù)拒絕、托辭的機(jī)會(huì)。那什么時(shí)間是最佳時(shí)間段了？根據(jù)從事多年的銷(xiāo)售員經(jīng)驗(yàn)在這一類(lèi)的客戶(hù)上他（她）們通常在晚上 7—8 點(diǎn)鐘是比較閑的時(shí)候，因?yàn)樗ㄋ﹤冊(cè)诿β抵惶斓墓ぷ飨陆K于可以在家放松一天緊張的神經(jīng)。 接聽(tīng)過(guò)程中可運(yùn)用贊美或第三者贊美之詞，使對(duì)方消除戒備。適度的玩笑和幽默，其本意絕非取笑他人的無(wú)知、錯(cuò)誤和動(dòng)作，而是懷 有好意的感情交流。打斷他人的發(fā)言是一種不禮貌的行為，容易引起他人的反感和不滿(mǎn)，應(yīng)盡量避免。在與客戶(hù)進(jìn)行交談時(shí)要注意以下三個(gè)原則：語(yǔ)調(diào)要和緩，表達(dá)要熱情，語(yǔ)氣要充滿(mǎn)信心。獲得特別的 “微笑知識(shí) ”的話(huà)，有幾條簡(jiǎn)單的規(guī)則： 19 1) 當(dāng)你不想笑的時(shí)候就笑，把煩惱留給自己，讓別人相信你是快樂(lè)的； 2) 和別人分享你樂(lè)觀的思想，微笑是會(huì)蔓延的。 三、微笑的魔力 銷(xiāo)售員首要具備的條件是一副親善的笑容及一份對(duì)工作客戶(hù)的熱誠(chéng)。 男 性 服裝：男性必須穿西裝打領(lǐng)帶，夏天穿淺色襯衣配深色西褲，皮鞋保持光亮。優(yōu)點(diǎn) 可以用專(zhuān)業(yè)的語(yǔ)言去問(wèn)對(duì)方樓盤(pán)的詳細(xì)情況，讓售樓員感覺(jué)你是準(zhǔn)客戶(hù)時(shí)，你會(huì)得到樓盤(pán)的真實(shí)有效的信息。 16 第二章 市場(chǎng)調(diào)研 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)