【正文】 工程簽證管理 工程項目建設(shè)中 ， 要使簽證過程中業(yè)主及承包商雙方的權(quán)益得到最大程度的保障 ， 業(yè)主應(yīng)從嚴(yán)守工程簽證的簽發(fā)原則、加強(qiáng)簽證審核等方面加強(qiáng)管理 。 15 變更管理 變更管理是工程監(jiān)理工作中的一項重要內(nèi)容 ， 變更常伴隨著工程合同價格的調(diào)整及實施進(jìn)度的調(diào)整 ， 是合同雙方利益的 焦點。 造價計算 工程造價實行加系數(shù)一次性包干的作法。由承包單位的技術(shù)部門、質(zhì)監(jiān)部門等負(fù)責(zé) ， 在項目經(jīng)理的主持下編制。三者的關(guān)系是 盤根錯節(jié) 的，在確保質(zhì)量、保證進(jìn)度的前提下把建造成本壓到最低。人流與出入車輛盡量互不干擾，并注意無障礙設(shè)計。 12 市場調(diào)查的內(nèi)容 (1)房型 ： 當(dāng)?shù)鼐用駥Ω黝惙啃偷男枨蟊壤?。同時 ， 房地產(chǎn)價格的變 動也是很重要的 ， 投資者必須把自己的一只手時刻搭在市場的脈搏上 ， 并通過與房地產(chǎn)租售代理 ， 房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的交流與接觸 ， 獲得比較全面的市場信息 ， 從而把握市場的變化 ， 把握市場的價格 ， 這只是獲得市場信息的一個方面。而市場分析專家則側(cè)重研究國家、地區(qū)或當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)活 11 動與某類特定的房地產(chǎn)市場或不同地區(qū)特定類型使 用者消費(fèi)行為之間的內(nèi)在聯(lián)系 ， 想得到一幅有關(guān)房地產(chǎn)的完整圖像。因此 ， 一個地區(qū)的建設(shè)發(fā)展涉及到一個地區(qū)的長遠(yuǎn)和全局 ， 從而確定這個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢是處于上升階段還是衰退階段。所以說市場功能的核心形成了交易價格 ， 因此 ， 我們把市場定義為“能令買賣雙方走到一起并達(dá)成彼此都能接受的交易價格的任何安排。這說明人們在房地產(chǎn)上享有的權(quán)力不是絕對的。房地產(chǎn)市場的交易對象實際上是隨著在每一宗具體房地產(chǎn)上的權(quán)益或權(quán)利 ， 而不是土地或物業(yè)本身。掌握房地產(chǎn)市場的最新信息 ， 實際地分析購買者的心理和和社會總需求。這是在買方市場情況下的一種陳舊思想。 更加注重公平 孔子曾言：“不患寡而患不均，不患貧而患不安。 提高基本工資在整個薪金結(jié)構(gòu)中的比重 根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，生理需求是最基本的需求，因此員工在基本工資沒有保證的時候是很難有效地開展工作的。 激勵 機(jī)制建設(shè) 激勵機(jī)制是為了激勵員工而采取的一系列方針政策、規(guī)章制度、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范、文化理念以及相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)、激勵措施的總和。許多成功的企業(yè)家也對此做出過自己的定義。 團(tuán)隊凝聚力是維持固隊存在的必要條件。在競爭激烈的現(xiàn)代企業(yè)制度下一定要建立與相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)合作的團(tuán)隊，由專業(yè)人士對項目開發(fā)經(jīng)營的各個階段提供專業(yè)意見，供董事會及經(jīng)營機(jī)構(gòu)決策時參考。 因高層項目或大型小區(qū)的參建施工單位眾多、交叉作業(yè)多，進(jìn)場、退場的時間也各不相同，甲方除了與單位工程的土木建筑及安裝施工企業(yè)（即工程總承包施工單位）簽訂所謂總承包工程施工合同之外，其中許多 專業(yè)工程或配套工程的施工單位也直接與甲方簽訂工程施工合同。 開發(fā)商的 高層領(lǐng)導(dǎo)往往認(rèn)為在設(shè)計階段一定要嚴(yán)格“把關(guān)”，然而因為沒有詳細(xì)、“可行”的可行性研究報告作為產(chǎn)品評價標(biāo)準(zhǔn)，所以開發(fā)商的某幾個高層領(lǐng)導(dǎo)的“感覺”就成為了規(guī)劃、建筑設(shè)計的評判依據(jù)，由此造成了工程建設(shè)內(nèi)容經(jīng)常變化，如某小區(qū)的變配電房是后加上去的；分期建設(shè)的小區(qū)中垃圾儲運(yùn)問題至今仍未解決；小區(qū)原先規(guī)劃的地下停車位不足，新增建地下車庫；因產(chǎn)品定位修改，導(dǎo)致在建項目的外飾及雨蓬修改；景觀設(shè)計不系統(tǒng)、無主題。例如在建設(shè)過程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動、變更，“傷筋動骨”。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目 2 標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對開發(fā)項目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。 具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。此外工程變更和簽證管理、會計核算管理和項目風(fēng)險管理也非常重要。反之，企業(yè)缺乏團(tuán)隊凝聚力，要生存和發(fā)展就是一句空話。 具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。 房地產(chǎn)項目 的經(jīng)營管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)為最終目的，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的組織、 計劃、 控制 和營銷 的管理系統(tǒng)。企業(yè)有了團(tuán)隊凝聚力，才能存在和發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展又增強(qiáng)了 2 團(tuán)隊凝聚力。 控制管理方面，進(jìn)度管理、造價管理、質(zhì)量管理都與成本控制息息相關(guān)，幾者之間的關(guān)系盤根錯節(jié)，應(yīng)爭取在確保質(zhì)量、保證進(jìn)度的前提下把建造成本壓到最低。 【 關(guān)鍵詞 】 房地產(chǎn)項目 經(jīng)營管理 組織 計劃 控制 營銷 3 目 錄 1 房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的主要內(nèi)容 .................................. 1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理 ..................................................................................1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理 ..................................................................................1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理 ..................................................................................1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷管理 ..................................................................................2 2 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理存在的問題 ............................... 2 市場定位及決策機(jī)制不完善 ..................................................................................2 前期對市場研究不充分，決策緩慢 .............................................................2 決策機(jī)制不完善 .........................................................................................2 施工圖設(shè)計文件供應(yīng)遲慢、變更多 .......................................................................3 工程收尾階段的工作矛盾突出 ..............................................................................4 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理 ...................................... 4 機(jī)構(gòu)配置 ..............................................................................................................4 經(jīng)營團(tuán)隊 ..............................................................................................................5 房地產(chǎn)團(tuán)隊凝聚力 .....................................................................................5 房地產(chǎn)團(tuán)隊執(zhí)行力 .....................................................................................6 激勵機(jī)制建設(shè) .......................................................................................................6 基本工資激勵 ............................................................................................7 提高基本工資在整個薪金結(jié)構(gòu)中的比重 ......................................................7 獎金激勵 ...................................................................................................7 培訓(xùn)和娛樂激勵 .........................................................................................7 更加注重公平 ............................................................................................7 制定職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，幫助員工定位和成長 ..................................................8 4 房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理 ...................................... 8 市場調(diào)查及市場定位 ............................................................................................8 房地產(chǎn)市場的特性 .....................................................................................9 房地產(chǎn)市場的功能 ................................................................................... 10 獲取市場信息的方法 ................................................................................ 11 市場調(diào)查的內(nèi)容 ....................................................................................... 12 可行性研究 ........................................................................................................ 12 總體配套策劃 ..................................................................................................... 12 新的設(shè)計理念的合理使用 ................................................................................... 12 2 5 房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理 ..................................... 13 工程進(jìn)度管理 ..................................................................................................... 13 計劃控制 ................................................................................................. 13 過程控制 ................................................................................................. 13 偏差控制 ................................................................................................. 14 工程造價管理 ..................................................................................................... 14 招標(biāo)制度 ................................................................................................. 14 造價計算 ..........................................................................