【正文】 約 畝，容積率約。項目部組織參與《勘測合同》、《設計合同》、《土地出讓合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的談判和草簽?？紤]到乙公司與我所的合作尚未開始，本計劃書對假設案例的分析是在有關方面采取了必要的保留，這一點請乙公司充分理解，但盡管如此，本計劃書在一定程度上能夠反映我所與乙公司合作的可能性第二篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)計劃3篇房地產(chǎn)項目開發(fā)計劃3篇（414字）房地產(chǎn)項目開發(fā)計劃主要階段,土地獲取階段,規(guī)劃設計階段,開工開盤,工程建設,竣工入住,，詳情見附件表格。只要有效控制了這一階段可能存在的各種風險，準確判斷了投資行為的科學性，其投資計劃便是可行的。但這一階段（項目建設過程中）甲、乙雙方需要注意的是對前期簽署的法律文件的善意的履行。但這里必須注意的法律障礙是，根據(jù)我國目前現(xiàn)行法律和政策，企業(yè)間的拆借資金行為是法律禁止的，包含這一內容的合同是無效的，因此建議用諸如將9000萬元直接約定成為乙公司的投資款但不因此改變地價返還的責任、擔保責任和利益分配比例等方式更為妥當。因此，乙公司的損失將是巨大的，而避免風險的唯一途徑便是力求二個報告內容的客觀、真實。三、項目開發(fā)的各階段主要法律文書、風險及風險防范合作前期階段本階段的工作將對甲乙雙方今后是否可以合作起決定性作用。一、假設案例甲方為一家中央直屬企業(yè)，其名下現(xiàn)有30畝土地，土地性質為國有，甲方希望通過“招、拍、掛”方式，受讓取得該地，擬用于商業(yè)開發(fā)，但缺乏資金支持。至此，雙方合作順利結束。報告的內容包括但不限于：項目土地使用權成本在項目所在地土地價格中的地位，符合項目所在地城市規(guī)劃的物業(yè)的設計面積和容積率、項目開發(fā)可控制成本和因不可預見因素可能導致的預算追加，項目所在地在項目開發(fā)周期內房地產(chǎn)市場可能發(fā)生的變化和市場走向，在充分考慮了自方資產(chǎn)狀況、資金周轉期、利率水平、現(xiàn)金流量等因素后的融資成本及利潤回報率等。特別要注意的是必須同時充分考慮到各種不可預測的因素，留有充分補救的余地。這一法律文書難度不再于其內容，而在于雙方對其嚴格遵守和履諾。五、本合作模式下雙方的利弊關系作為甲方，由于資金缺乏，融資渠道不暢，其獨立承擔項目建設的能力受到限制，不盡快實施項目開發(fā)不僅其應獲利益無法實現(xiàn)，更為嚴重的是其已經(jīng)取得的土地都有可能因其不在法律規(guī)定的年限內開發(fā)而被政府收回。六、必要的說明本計劃書僅針對假設案例法律層面的可行性及合作模式各階段的風險進行分析，并提出風險控制的必要措施，并不針對項目本身各種經(jīng)濟指標進行評價和分析，同時本計劃書也不針對項目建設過程中項目本身可能產(chǎn)生的法律問題進行分析。項目部按照政府建設行政主管部門要求，持房地產(chǎn)開發(fā)項目政府批復、批件及其他證明材料，到政府建設行政主管部門申報《投資計劃》、辦理報建備案手續(xù)，直至獲取《建設工程規(guī)劃許可證》。項目部在工程項目前期工作結束后，將所有政府批件、證件原件由項目部綜合辦集中保管。第2條 委托費用 ，多不退少不補。第5條 委托溢價 經(jīng)甲方財務核算，若房地產(chǎn)項目的利潤已經(jīng)超過 萬元（不含 萬元）時，甲方應在財務報告出具之日起 日內向乙方支付利潤的 ％。 若乙方非因甲方原因而不能完成委托事項，給甲方造成損失的，乙方同意由甲方按投資股權比例所分配的利潤中予以直接扣除。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)公司的售房行為也屬非法，不能領取房地產(chǎn)權屬證件。受理條件：申請核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證（城鎮(zhèn)建筑工程）》時，請?zhí)峤灰韵虏牧希阂?、按照建設項目用地獲取方式，提交以下相關文件：（一）劃撥用地1.《建設項目選址意見書附件》（含附圖）或《建設項目規(guī)劃條件（授權供地）》（含附圖）復印件。（四）依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，完善建設用地規(guī)劃許可的1.《建設項目規(guī)劃條件（自有用地）》（含附圖）復印件。（2）國土部門對裁決裁定后項目用地的處理意見（原件）。二、國有土地使用權證書（北京市國土資源局）《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。香港出具的公證書，應由中國法律服務（香港）有限公司加蓋轉遞專用章（原件）；臺灣出具的公證書應由 中國公證員協(xié)會或北京市公證員協(xié)會確認（原件）。《房屋所有權證》和《國有土地使用證》記載或《土地權屬審查告知書》確定的土地坐落不一致的，提交坐落一致的證明文件（原件）；涉及國有企業(yè)用地補辦出讓手續(xù)的，提交國資部門或具備資產(chǎn)管理權的上級單位出具同意辦理土地出讓的證明文件（原件）；中央在京單位辦理出讓手續(xù)的，提交上級主管部門的同意意見（原件）。受理形式：書面申請申報主體：依法取得國有土地使用權的單位受理條件：申請核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證（城鎮(zhèn)建筑工程）》時，須提交以下材料：《建設項目規(guī)劃許可及其他事項申報表》。、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的相關要求。市政基礎設施工程，申請人需提交如下申請材料：（1）按規(guī)定填寫、蓋章的《建筑工程施工許可申請表》一式三份；（2）建設工程規(guī)劃許可證正本、附件的復印件；（3）建筑工程施工圖設計文件審查合格書原件；（4）招投標管理部門出具的施工合同備案表；（5）招投標管理部門出具的監(jiān)理合同備案表（依法應當委托監(jiān)理的工 程提交）；（6）建筑施工企業(yè)安全生產(chǎn)管理人員安全生產(chǎn)考核合格證書（B本、C本）和《地上、地下管線及建（構）筑物資料移交單（表AQA2）》原件（施工安全監(jiān)督備案用）；（7）項目建設資金落實證明原件；（8）掘路、占道許可手續(xù)（涉及掘路、占道的需提供）；（9）法人委托書（附受托人身份證復印件）。拓展部了解周邊配套情況 了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況 拓展部了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況 了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后項目開發(fā)的影響和支撐。商業(yè)：結合行業(yè)特點提供有關需求建議，配合研發(fā)完成相關設計工程：參與制定交工標準，根據(jù)以往項目經(jīng)驗總結及當前市場情況，對主要部位做法、結構方案、設備方案等提出建設性意見” 研發(fā) 工程 運營 商業(yè)規(guī)劃方案結合成本測算的研討及確定 對于初步測算的成本指標逐步細化、結合市場調整售價，確保預期利潤率?！?企劃 項目銷售 研發(fā)項目核心推廣理念確定 企劃 項目銷售 研發(fā) SLOGON確定 企劃 項目銷售項目核心識別系統(tǒng)確定 logo確定 銷售：參與項目核心識別系統(tǒng)的討論和確定 企劃 銷售部 VI系統(tǒng)及延展方案確定 企劃 銷售部亮相前項目知識培訓 建筑知識，樓盤背景，項目賣點綜述，競爭對手比較，付款方式，法律手續(xù)，銷售技巧等方面的綜合系統(tǒng)培訓。企劃：利用夾報、DM單、電視字幕、路牌等形式宣傳清盤信息，予以清盤支持 銷售體系工程建設 主體施工 審核施工方案、施工組織設計 工程材料進場驗收 施工單位填報材料進場報驗單 工程檢驗三證（材料出廠合格證、進入現(xiàn)場的取樣檢驗證明、建委產(chǎn)品質量認證）、監(jiān)督現(xiàn)場取樣復試 工程鋼筋混凝土工程（過程監(jiān)控）模板分項工程 工程鋼筋分項工程 工程預應力分項工程 工程混凝土分項工程 工程現(xiàn)澆結構分項工程 工程裝配式結構分項工程 工程混凝土結構子分部工程 工程配套管線預埋 工程重要分項工程及隱蔽工程質量驗收 核心筒剪力墻，裙樓，結構轉換層，第一層標準層，天面層鋼筋 工程“地下室、裙樓、塔樓標準層第一層的水暖電管線預埋； 超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預埋?！?研發(fā)部 法務 工程 項目銷售 開發(fā) 運營價格體系確定 “運營：牽頭制定項目考核指標體系，提供項目經(jīng)濟指標要求銷售：對不同組團、不同樓座、不同樓層和戶型制定合理的價格體系?！颁N售、商業(yè)：根據(jù)產(chǎn)品成本情況和結盤、在售項目銷售經(jīng)驗總結，對建筑平、立面的工程效果提供合理化建議 工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設性意見” 研發(fā) 運營 銷售 商業(yè) 工程彩色立面效果圖送規(guī)劃預審及審批（上報市政府）研發(fā)部：負責提供圖紙 開發(fā)部 研發(fā)建筑方案報建圖 研發(fā)：提供報建圖紙 開發(fā) 研發(fā)景觀概念方案設計及確定 “銷售、商業(yè)：結合項目定位、客戶需求情況和以往銷售經(jīng)驗總結，提供景觀需求、景觀規(guī)劃等建設性意見工程：從施工角度，對主要部位做法、材料的選用等提出建設性意見 運營：成本核算及成本指標控制” 研發(fā) 銷售 工程 運營 商業(yè) 指標確認階段 項目成本指標確定 “銷管：和企劃對銷售費用指標，進行討論確定 商業(yè)：結合不同業(yè)態(tài)經(jīng)營客戶需求，提供有關配套設備設施種類、數(shù)量建議工程 研發(fā) 開發(fā) 財務：項目前期、工程、配套、費用等指標落實” 運營 銷管 工程 研發(fā) 開發(fā) 財務 商業(yè)項目考核指標確定 “銷管：結合公司戰(zhàn)略要求和項目自身狀況，協(xié)調其他各部門制定項目的考核指標體系工程：根據(jù)項目方案及銷售推盤方案制定工期” 運營 銷管 工程考核指標調整 “銷管：根據(jù)集團及公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫存、新增、新開資源的數(shù)量制定公司考核指標體系工程：制定工期” 運營 銷管 工程施工圖設計組織 施工圖設計院的選擇與合同簽定 “運營：配合研發(fā)進行設計招投標 工程管理：對結構方案、設備選型進行評估法務：合同的審核” 研發(fā) 運營 工程管理部 法務制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設計任務書（交工標準確定、建筑、景觀限額指標確定）按產(chǎn)品型式不同提供建筑設計限額指標，提供景觀限額設計指標 “銷售、商業(yè) ：結合項目定位和客戶需求及經(jīng)驗判斷，參與建筑、景觀規(guī)劃和交工標準的討論制定工程：提供工程技術專業(yè)建議” 研發(fā) 運營 銷售 工程 商業(yè)結構方案及設備選型研討及確定 “運營：針對不同結構方案進行經(jīng)濟測算，方案優(yōu)選 工程：參與結構方案及設備選型研討，篩選最佳方案，反饋研發(fā)” 研發(fā) 工程 運營地質勘察報告 組織勘察招投標、簽訂合同、組織現(xiàn)場勘察，并通過研發(fā)向設計提供地質勘察報告 研發(fā)：負責提供規(guī)劃總平面圖 工程 研發(fā)施工圖成果 總平面圖 研發(fā)放線圖 研發(fā)樁位圖 研發(fā)施工圖報建圖 研發(fā)消防、人防報建圖 研發(fā)施工圖審查全圖及計算書 研發(fā)編制典型樓座建安預算 運營施工圖會審 “運營：參與施工圖會審，審核對成本影響較大的項目，提出優(yōu)化意見工程：根據(jù)以往經(jīng)驗總結對施工圖的完整性、設計選材、選型的合理性、經(jīng)濟性及施工的可行性進行審核，及時反饋研發(fā)，進行調整變更” 研發(fā) 工程 運營施工圖全圖 結合以往客服反饋經(jīng)驗，圖紙設計便于使用維修 研發(fā) 客服編制典型樓座建安預算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化 “銷售：根據(jù)項目預期銷售均價和利潤率要求，根據(jù)不同施工方案的成本情況，討論并加以優(yōu)化 研發(fā)：負責圖紙優(yōu)化變更工程：對設計選材、選型的合理性、經(jīng)濟性及施工的可行性進行審核，使方案優(yōu)化” 運營部 研發(fā) 工程 銷售綜合管網(wǎng)方案設計 開發(fā)部：提供各專業(yè)局設計條件 研發(fā) 開發(fā)景觀擴初及施工圖設計 運營：成本核算及費用控制 研發(fā) 運營景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化 “銷售 ：結合宗地狀況、項目定位和成本測算情況，參與景觀施工的討論制定 研發(fā)：負責圖紙優(yōu)化變更工程：對選材、工藝做法提出專業(yè)性意見” 運營部 研發(fā) 工程 銷售開工開盤 建設工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃方案及市政方案送審 設計方案（含總平面方案）申報表 研發(fā)：配合提供設計院蓋章確認 開發(fā)部 研發(fā)土地出讓合同 發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙 開發(fā)部 發(fā)展中心修建性詳細規(guī)劃2份，電子文件1份（注：規(guī)劃方案審定前，提交10本規(guī)劃設計方案，電子文件1份）研發(fā)：提供所需圖紙 開發(fā)部 研發(fā)申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書 開發(fā)部建筑方案送審 建筑設計方案申報表 研發(fā)：配合提供設計院蓋章確認 開發(fā)部 研發(fā) 1/500現(xiàn)勢地形圖1份 開發(fā)部土地出讓合同 發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙 開發(fā)部 發(fā)展中心投資計劃 開發(fā)部建筑設計方案2份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）、重要項目需提交模型 開發(fā)部申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書 開發(fā)部取得許可證 投資計劃(項目備案)開發(fā)部大配套 財務：提供資金保障 開發(fā)部 財務小配套 財務：提供資金保障 開發(fā)部 財務消防證明 研發(fā)：負責提供消防報建圖 開發(fā)部 研發(fā)綠化證明 研發(fā)：負責提供綠化報建圖 開發(fā)部 研發(fā)人防證明 研發(fā)：負責提供人防報建圖 開發(fā)部 研發(fā)地名證明 銷售部：確定樓、棟眼號排布和地名意義 開發(fā)部現(xiàn)場工程放線 施工總、分包，監(jiān)理及各專業(yè)分包等單位的聯(lián)系、考察、選擇 協(xié)助工程提供隊伍信息 工程部 運營建設工程規(guī)劃許可證 開發(fā)部規(guī)劃局批復的項目總平圖及電子文件 開發(fā)部首層平面圖 “研發(fā)：出圖及圖紙問題解決 工程：現(xiàn)場配合” 開發(fā)部 研發(fā) 工程按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告 按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告 工程：配合勘測、清除現(xiàn)場障礙 開發(fā)部 工程施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護 施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護 組織施工單位做好記錄及現(xiàn)場保護 開發(fā)部 工程移交施工單位 “研發(fā)：現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，及時解決工程：組織施工單位交接，做好交接記錄” 開發(fā)部 研發(fā) 工程施工許可證 建設用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部建設工程規(guī)劃許可證 開發(fā)部天津市建筑工程施工圖紙及技術資料報告書 開發(fā)部工程施工中標通知書及經(jīng)過鑒證的施工合同 開發(fā)部建設資金證明（銀行存款證明）（注：資金情況滿足施工中標價的1/3以上）財務建設項目投資計劃（當年計劃）開發(fā)部施工圖審查 研發(fā)：負責提供施工圖及計算書 開發(fā)部 研發(fā)質量監(jiān)督登記表 工程：配合辦理，與相關部門接觸，搞好關系 開發(fā)部 工程安全措施 工程：制定現(xiàn)場文明施工及安全施工標準，組織施工單位做好現(xiàn)場圍墻及現(xiàn)場相關安全措施。拓展部了解當?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費項目和具體情況 成本測算 拓展部 開發(fā)部、運營部、工程部 了解當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況 產(chǎn)品形式、市場價格、市場格局、發(fā)展趨勢及前景、開發(fā)周期的安排 拓展部對接發(fā)展中心 匯報土地初判結果 宗地的詳細情況、項目分析、房地產(chǎn)市場分析、初判結果 拓展部土地深判 可行性研究報告 區(qū)域內宏觀經(jīng)濟、發(fā)展前景等的分析 拓展部該項目在區(qū)域房地產(chǎn)市場中的位