【正文】 步較晚，但憑著豐富的資源優(yōu)勢和優(yōu)越的區(qū)位條件，近年來呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，其客源市場存在著巨大潛力。彭祖文化是徐州的初始文化，是徐州壟斷性的旅游資源。徐州古稱彭城，為華夏九州之一，歷來為兵家必爭之地，是著名的帝王之鄉(xiāng)、中國歷史文化名城。完善旅游產(chǎn)業(yè)鏈，提升旅游品牌影響力和產(chǎn)業(yè)競爭力。2．空間結(jié)構(gòu)規(guī)模分級，根據(jù)規(guī)模設(shè)置不同等級的空間系統(tǒng)；功能分區(qū)的合理性。做出有針對性，有特色的規(guī)劃設(shè)計。（2）針對性：由于每個修建性詳細規(guī)劃所面臨的區(qū)位、現(xiàn)狀條件、上次層次規(guī)劃要求、開發(fā)單位的開發(fā)策略以及客戶群的千差萬別，修建性詳細規(guī)劃的針對性比其他規(guī)劃更強。是城市詳細規(guī)劃的一種。２、空間布局在發(fā)展分析基礎(chǔ)上進行方案比較、功能布局與開發(fā)強度及景觀控制，突出產(chǎn)業(yè)發(fā)展和重要基礎(chǔ)設(shè)施控制、人居環(huán)境改善、動靜交通有序、與綠地水景等周邊環(huán)境相銜接及區(qū)域特色建立、重點節(jié)點城市設(shè)計構(gòu)想等內(nèi)容，通過本規(guī)劃謀求地區(qū)持續(xù)、和諧和特色化發(fā)展。這無疑對購物中心項目運營商的運營經(jīng)驗、團隊實力、品牌資源和對購物中心內(nèi)涵的理解提出了極高的要求。如果說項目管理是前提，那么商業(yè)運營就是購物中心的終極目標，即物業(yè)本身的增值。此外，中國在建商場面積占全世界在建商場面積的一半多。以上是進行商業(yè)規(guī)劃必須去考慮的一些因素。但是在國外的投資機構(gòu)來看，他們更多的是注重合理化回報，他更關(guān)心的是業(yè)主如何去考慮承租方以及消費者這三者之間的關(guān)系，他們希望看到三者之間的持續(xù)發(fā)展，消費者的需求逐漸被培養(yǎng)起來，承租方的業(yè)績持續(xù)上升，業(yè)主的收入逐步提升，項目的價值持續(xù)增長。在國外投資機構(gòu)看來，購物中心需要較多的休閑娛樂成分，這樣才能確保運營的成功，事實證明，目前在國外、臺灣和香港地區(qū)，購物中心都非常注重娛樂成分的補充，甚至將其娛樂項目做為主體組成部分來考量。針對競爭對手的各項策略，在規(guī)劃時必須提出解決方案。商業(yè)運營需要考慮四個流，包括人流、物流、現(xiàn)金流和信息流。目前業(yè)界比較流行的一個詞語叫做“規(guī)劃先行”，這也已經(jīng)被證明是購物中心要成功的一個基本要點。在很多可行性報告里，我們用了大量的篇幅去介紹該項目位置的特殊性、便利性、優(yōu)越性，無非就是說明這個地址在目前或者未來是可以吸引大量人流的，具有廣泛影響力的。如同人流因素一般，商圈內(nèi)考慮的因素包括城市規(guī)劃、交通影響力、商圈內(nèi)消費力等等，可以作為評估的數(shù)據(jù)可以有城市人均GDP、居民住宅價格、寫字樓租賃價格、汽車擁有量等等。依據(jù)此前對商圈、人流、交通等因素的分析，必須做出符合目消費者需求和競爭形式的商品定位以及組合規(guī)劃，定位中高還是高，或是全客層，將吸引哪些主力店，這些組合具有什么特色，符合哪些需求，都是需要考慮的。將經(jīng)營管理策略全面展示出來，才能讓投資者放心。在進行商業(yè)規(guī)劃中，為了證明規(guī)劃是可實現(xiàn)的，我們必須做一些實際行動來用于證明是可行的。這些做法都是不可取的。購物中心作為零售業(yè)態(tài)中的一個快速增長業(yè)態(tài)，對每一個環(huán)節(jié)包括項目立項、商業(yè)定位、建筑規(guī)劃、功能布局、施工建設(shè)、市場營銷、環(huán)境管理、招商招租管理、開業(yè)準備直至項目盛大開業(yè)等都有嚴格的標準和要求，其實施進度都是按照有針對、有節(jié)奏、按分類的方式進行。由此可見，運營管理對于一個購物中心項目的成功起著重要作用。重點4：如何組織與控制?？刂菩栽敿氁?guī)劃的主要任務(wù)是：以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。它所要解決的問題，包括建筑物內(nèi)部各種使用功能和使用空間的合理安排，建筑物與周圍環(huán)境、與各種外部條件的協(xié)調(diào)配合，內(nèi)部和外表的藝術(shù)效果，各個細部的構(gòu)造方式，建筑與結(jié)構(gòu)、建筑與各種設(shè)備等相關(guān)技術(shù)的綜合協(xié)調(diào)，以及如何以更少的材料、更少的勞動力、更少的投資、更少的時間來實現(xiàn)上述各種要求。包括了解項目的現(xiàn)狀情況、設(shè)計條件、上位和周邊規(guī)劃約束；進行充分的市場調(diào)研；以及與規(guī)劃管理部門進行溝通和聽取意見；收集規(guī)劃階段所需資料等。修建性詳細規(guī)劃和其他類型的規(guī)劃不同，它是直接指導工程建設(shè)的規(guī)劃，因此修建性詳細規(guī)劃首先需要充分考慮到工程的經(jīng)濟型和實用性。7．專項規(guī)劃 給水、排水、電力、電信、燃氣、消防等設(shè)計第四篇：商業(yè)規(guī)劃背景分析第一節(jié)經(jīng)濟背景一、（總）2008年徐州地區(qū)的人均GDP達到3378美元，旅游消費能力進入了嶄新的階段，休閑度假消費需求快速膨脹，迫切要求得到釋放。二、旅游產(chǎn)品開發(fā)的SWOT分析徐州位于江蘇省西北部，為蘇、魯、豫、皖四省交界之地。旅游資源優(yōu)勢較為突出，主要以兩漢文化，戰(zhàn)爭文化和彭祖文化著稱。徐州對外交通十分便利，有京滬、隴海兩大鐵路干線相交匯并形成全國重要樞紐之一；在公路方面，境內(nèi)有五條國道、十四條省道組成的公路干線網(wǎng)，近年來又先后開通京滬、徐連、京福高速公路，與鄰省各市縣以至全國各地聯(lián)系更為方便快捷；徐州航空港已開通至京、寧、滬、杭、穗、閩等地航班。弱勢分析(1)經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，資金短缺。新興旅游產(chǎn)品如度假、休閑等的發(fā)展起步晚，開發(fā)深度不夠，缺乏特色產(chǎn)品和拳頭產(chǎn)品，吸引力不強。國家“十五”旅游計劃明確提出“七個重點旅游圈”，將徐州列為淮海旅游圈的中心；江蘇省在“十五”城市發(fā)展戰(zhàn)略中確定了“三圈四市五軸線”的基本框架，徐州是江蘇省重點規(guī)劃建設(shè)的三大都市圈和四個特大城市之一，江蘇省委，省政府還制定了《關(guān)于進一步加快蘇北地區(qū)發(fā)展的意見》，這將從多方面為推進徐州市大發(fā)展提供有力的政策支持與扶持；徐州市委，市政府決定將旅游業(yè)作為徐州市的支柱產(chǎn)業(yè)加以培植，優(yōu)先發(fā)展，這為徐州市旅游業(yè)的快速發(fā)展提供了良好的機遇。(2)鄰近旅游目的地市場競爭?！缎熘菔新糜为剟钷k法（試行）》（下稱《旅游獎勵辦法》）經(jīng)市政府第45次常務(wù)會議審議通過，明確了“宣傳推廣”、“游客招徠”、“品牌提升”三大類17個獎勵項目，每個獎勵項目均厘定了具體的獎勵標準。三、狠抓落實，積極創(chuàng)建國家環(huán)保模范城市一是繼續(xù)做好水污染防治和大氣污染防治工作。中國優(yōu)秀旅游城市、國家歷史文化名城、國家生態(tài)園林城市??一張張閃亮的城市名片，彰顯出徐州的城市風采。徐州是漢高祖劉邦的故鄉(xiāng)，也是漢文化的發(fā)祥地。宏偉的工程幾乎掏空了整個山體，車馬室、廚房、會客室、舞樂廳、倉庫、甚至是廁所，楚王在世時的生活場所被完整的復(fù)制在石山之中。其中由德國人設(shè)計，投資1億元新建的世界上最大的陸戰(zhàn)博物館——淮海戰(zhàn)役新館，以其先進的展示手段和全新的展示方式，再現(xiàn)了淮海戰(zhàn)役決戰(zhàn)決勝的恢宏畫卷。漢字“鮮”便來自彭祖所創(chuàng)造的名菜“羊方藏魚”。同時還是全國重要的交通樞紐，素有“五省通衢”之稱，京滬、隴海鐵路在此交匯，五條高速公路貫穿連通，觀音機場航班繁忙，每周有兩班飛往香港的包機。作為旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展的良好形式，生態(tài)旅游在世界旅游業(yè)中的地位不斷提高，在許多國家和地區(qū)，其發(fā)展勢頭十分迅猛。（二）風景區(qū)生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)失調(diào)。大氣中含有的有害物質(zhì)及酸雨等情況比較普遍。在這種情況下，盲目引導旅游者進入生態(tài)系統(tǒng)較為脆弱的地區(qū)必然引發(fā)上述問題。隨著森林公園旅游人數(shù)的增加，旅游活動與生態(tài)環(huán)境的保護必然產(chǎn)生矛盾，引起土壤、植被、水質(zhì)和野生動植物的環(huán)境問題。在可持續(xù)發(fā)展的理論指導下，現(xiàn)有的生態(tài)技術(shù)，資金條件以及人們的環(huán)保意識還達不到維護生態(tài)平衡要求的情況下，必須將寶貴的生態(tài)資源留給子孫后代，而不是開發(fā)殆盡。地方政府和旅游主管部門應(yīng)認真貫徹執(zhí)行有關(guān)法律、法規(guī)，增強法制觀念，例如對生態(tài)保護區(qū)的開發(fā)，要根據(jù)環(huán)境法律，規(guī)定哪些部分嚴禁開發(fā)，哪些部分可以開發(fā)以及開發(fā)的規(guī)模、開放的季節(jié)和可接待的人數(shù)等等。保護與可持續(xù)發(fā)展是生態(tài)旅游區(qū)別于傳統(tǒng)旅游的最大特點。開展生態(tài)旅游可以認為是生態(tài)與旅游所組成的一個復(fù)雜的系統(tǒng)，其實質(zhì)就是運用生態(tài)學細想指導包括旅游目的地、旅游者、旅游業(yè)在內(nèi)的旅游系統(tǒng)的有序發(fā)展。但是，不管怎么樣發(fā)展，生態(tài)旅游既然是作為了一種旅游活動，其活動的開展和完善必須依賴一定的旅游資源。我國具有代表性的森林體憩生態(tài)旅游地有：吉林長白山國家森林公園、云南西雙版納熱帶雨林、陜西太白山國家森林公園、湖南張家界國家森林公園、浙江千島湖國家森林公園、廣西十萬大山國家森林公園等。在我國濕地鳥類占全國鳥類總數(shù)的２６％，豐富多樣，自然而然，觀鳥活動便成為眾多濕地的最熱門的專項旅游活動。沙漠中可以開展的生態(tài)旅游活動有：沙漠探險、科考、游覽、觀光、滑沙等。觀光農(nóng)業(yè)景區(qū)有：江西井岡山觀光農(nóng)業(yè)旅游區(qū)、北京郊區(qū)觀光農(nóng)業(yè)帶、上海浦東虹橋觀光農(nóng)業(yè)區(qū)等。野生動物也是極其珍貴的旅游資源。據(jù)旅游風景區(qū)提供的監(jiān)測資料顯示，一些風景區(qū)的水土、大氣等都有不同程度的污染。自然環(huán)境是由生態(tài)系統(tǒng)組成的，必須保持相對平衡。因此，在編制旅游區(qū)總體規(guī)劃時，必須對旅游區(qū)的地質(zhì)資源、生物資源和涉及到環(huán)境質(zhì)量的各類資源進行認真的調(diào)查，以便針對開展旅游活動所帶來的環(huán)境損害進行足夠的準備，并采取積極措施，消除或減少污染源，加強對環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)測。旅游作為一種產(chǎn)業(yè)對環(huán)境的特殊影響和累計性的破壞，生態(tài)旅游一定要加強環(huán)境立法和管理。而且，旅游業(yè)的干部及導游中大多數(shù)人也未接受過系統(tǒng)的生態(tài)教育和生態(tài)道德教育。觀光農(nóng)業(yè)生態(tài)園就是采用生態(tài)園模式進行觀光園內(nèi)農(nóng)業(yè)的布局和生產(chǎn)，將農(nóng)事活動、自然風光、科技示范、休閑娛樂、環(huán)境保護等融為一體，實現(xiàn)生態(tài)效益、經(jīng)濟效益與社會效益的統(tǒng)一[2]?，F(xiàn)在一些觀光農(nóng)業(yè)生態(tài)園中只是憑籍溫暖的氣候及特色風情,大建別墅和娛樂場所，開發(fā)大規(guī)模度假村而偏離生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游主題。所以，也就很難起到相應(yīng)的生態(tài)農(nóng)業(yè)示范作用，同時也不具備通過有機農(nóng)業(yè)來進行綠色食品生產(chǎn)的能力，很難實現(xiàn)經(jīng)濟、社會與生態(tài)效益三者的統(tǒng)一。 培植精品，營造主題形象基于觀光農(nóng)業(yè)生態(tài)園缺乏拳頭產(chǎn)品，難以深度開發(fā)的現(xiàn)狀，生態(tài)園規(guī)劃應(yīng)以生態(tài)農(nóng)業(yè)模式作為園區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的整體布局方式，培植具有生命力的生態(tài)旅游型觀光農(nóng)業(yè)精品。 綠色食品生產(chǎn)園在“綠色消費”已成為世界總體消費的大趨勢下，生態(tài)園的規(guī)劃應(yīng)進一步加強有機綠色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)區(qū)的規(guī)劃，以有機栽培模式采用潔凈生產(chǎn)方式生產(chǎn)有機農(nóng)產(chǎn)品，并注意將有機農(nóng)產(chǎn)品向有機食品轉(zhuǎn)化,形成品牌。另外，為了提高生態(tài)園的經(jīng)濟效益，生態(tài)園中蔬菜栽培區(qū)采用大規(guī)模產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)模式。生態(tài)園規(guī)劃以充分開發(fā)具有觀光、旅游價值的農(nóng)業(yè)資源和農(nóng)業(yè)產(chǎn)品為前提，以綠色、健康、休閑為主題，在園內(nèi)建設(shè)花藝館、野火樂園、綠色餐廳、綠色禮品店、農(nóng)家樂活動園、漁樂區(qū)、農(nóng)業(yè)作坊、露天茶座、生態(tài)公園、天然鳥林等休閑娛樂場所，讓游客在完美的生態(tài)環(huán)境中盡情享受田園風光。園路布局既不會影響園內(nèi)農(nóng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的運作環(huán)境，也不會影響園內(nèi)景區(qū)風景的和諧和美觀。小結(jié)“農(nóng)業(yè)生態(tài)示范園”以生態(tài)學原理作指導，在全園建立起一個良性循環(huán)的生態(tài)農(nóng)業(yè)系統(tǒng)，使農(nóng)林牧漁各業(yè)科學組合，各種模式物盡其用。我國農(nóng)業(yè)生態(tài)園規(guī)劃及發(fā)展存在問題一、缺乏科學的規(guī)劃設(shè)計和經(jīng)營管理觀光農(nóng)業(yè)生態(tài)園建園主要目標是進行生態(tài)示范，進一步拓展生態(tài)農(nóng)業(yè)和觀光農(nóng)業(yè)的功能。最終導致旅游項目單調(diào)，缺乏吸引力，難以深度開發(fā)。現(xiàn)階段我國農(nóng)業(yè)科普存在很大的市場空白，這一空白與我們現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展新方向——觀光農(nóng)業(yè)形成了完美的互補，旅游科普就理所當然成了觀光農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)科普發(fā)展的新方向。具有高水平的經(jīng)濟效益、生態(tài)效益和社會效益的綜合園區(qū)。再加上導游素質(zhì)較低，所以生態(tài)園很難發(fā)揮相應(yīng)的教育功能，對周邊地區(qū)推廣和示范現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)的效用性不強，無法為我國農(nóng)業(yè)和科普事業(yè)的發(fā)展營造良好的環(huán)境。三、生態(tài)示范作用不強觀光農(nóng)業(yè)生態(tài)園是采用生態(tài)園模式進行園內(nèi)農(nóng)業(yè)的布局和生產(chǎn)，以生態(tài)農(nóng)業(yè)作為農(nóng)業(yè)觀光的基礎(chǔ)，體現(xiàn)“整體、循環(huán)、協(xié)調(diào)、再生”原則和“生態(tài)文化”內(nèi)涵。另外，以旅游度假為主題的觀光農(nóng)業(yè)生態(tài)園受本身規(guī)劃設(shè)計影響，客源渠道比較單一,很難吸引到較遠城市的外地游客?！熬G色食品生產(chǎn)園”建設(shè)采用現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)和有機農(nóng)業(yè)栽培方式，主要進行無公害農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售，可作為生態(tài)園的拳頭產(chǎn)品，突破國際“綠色壁壘”，打開廣闊的國際市場進行出口創(chuàng)匯，將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益。園林主干道寬約5 m，用于電車通道和游人集散；次干道連接到各建筑區(qū)域和景點；專用道為園務(wù)管理使用；游步道和山地單車道主要圍繞生態(tài)公園而建，~2 m。旅游科普是以現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營機制，開發(fā)農(nóng)業(yè)資源，利用農(nóng)業(yè)資源的新興科普類型[1]?；ɑ茉耘鄥^(qū)主要生產(chǎn)各種食用和觀賞性花卉，供游人品嘗、欣賞和購買消費。同時應(yīng)當前中國農(nóng)業(yè)發(fā)展及農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，把園區(qū)規(guī)劃成農(nóng)業(yè)技術(shù)交流中心和培訓基地以及大專院校學生實習基地，體現(xiàn)觀光農(nóng)業(yè)生態(tài)園的旅游科普功能，進一步營造旅游產(chǎn)品的精品形象。 效益兼顧，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展生態(tài)園的規(guī)劃設(shè)計以生態(tài)學理論作指導思想，采用生態(tài)學原理、環(huán)境技術(shù)、生物技術(shù)、和現(xiàn)代管理機制，使整個園區(qū)形成一個良性循環(huán)的農(nóng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。觀光農(nóng)業(yè)作為傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)與現(xiàn)代旅游業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物，其實質(zhì)是具有休閑、娛樂和求知功能的生態(tài)、文化科普旅游[3]。所以整個生態(tài)園形象不明顯，品牌不突出，沒能做到“人無我有，人有我精，人精我新”。本文就如何建設(shè)一個可持續(xù)發(fā)展的觀光農(nóng)業(yè)生態(tài)園進行規(guī)劃和設(shè)計方面的探討，以期對觀光農(nóng)業(yè)生態(tài)園的設(shè)計和建設(shè)提供方法上的參考?？傊鷳B(tài)旅游不僅僅是為游客提供一個大自然的游樂場，而是為了更好地保護旅游資源生態(tài)。如增加對旅游的環(huán)境保護稅收，用于修復(fù)被損的環(huán)境等。每個項目都必須進行環(huán)境影響評估，要從生態(tài)角度嚴格控制服務(wù)設(shè)施的規(guī)模、數(shù)量、色彩、用料、造型和風格，提倡以自然景觀為主，就地取材，依景就勢，體現(xiàn)自然美，對那些高投入、高污染、高消費等刺激經(jīng)濟增長的項目要堅決制止。森林公園則是在社會文明的發(fā)展中形成的一個相對獨立的生態(tài)經(jīng)濟系統(tǒng)，是以人類、生物和環(huán)境的協(xié)同發(fā)展為原則，以自然資源的持續(xù)利用和生態(tài)環(huán)境的改善為宗旨，它們所追求的目標是：既滿足當代人的生活需求，且自身得到發(fā)展，又要保護生態(tài)環(huán)境，不對后人的發(fā)展構(gòu)成危害。大氣中含有的有害物質(zhì)及酸雨等情況比較普遍。（二）風景區(qū)生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)失調(diào)。在國外３S(Sun 陽光、Sand沙灘、Sea海水)旅游一直是最具魅力的旅游形式。其中，在許多資源和市場條件都具備的地方已開發(fā)有沙漠生態(tài)旅游項目，如寧夏中衛(wèi)的沙坡頭地區(qū)、內(nèi)蒙古鄂爾多斯的庫布齊沙漠等地已開發(fā)了極具市場潛力的沙漠生態(tài)旅游項日。我國有代表性的濕地觀鳥生態(tài)旅游地有：青海湖高原濕地生態(tài)系統(tǒng)和珍稀鳥類自然保護區(qū)、黑龍江扎龍丹頂鶴等珍禽及濕地生態(tài)系統(tǒng)自然保護區(qū)、江西都陽湖和濕地生態(tài)系統(tǒng)自然保護區(qū)、江蘇鹽城珍禽自然保護區(qū)等。我國草原的主要類