【正文】 高速公路大茂出入口處約 ，距萬(wàn)城鎮(zhèn)主城區(qū)約 。為此，萬(wàn)城鎮(zhèn)政府、各村委會(huì)及當(dāng)?shù)剞r(nóng)民群眾均表示對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施給予積極的支持和配合。此外，國(guó)內(nèi)高檔市場(chǎng)的絕對(duì)規(guī)模很大，具備成為海南度假旅游的主體市場(chǎng)的充分條件。截止 2021 年 ,萬(wàn)寧全年旅游總收入 萬(wàn)元，全市接待旅游過(guò)夜人數(shù) ，其中，接待國(guó)內(nèi)旅游者 ，海外旅游者 。 在旅游總消費(fèi)中，過(guò)境旅游占主導(dǎo)，過(guò)境旅游使得旅游者在住宿、飲食、交通等基本旅游消費(fèi)所占比重大，購(gòu)物、娛樂(lè)等非基本旅游消費(fèi)所占比重小。此外，產(chǎn)于大州島的燕窩質(zhì)地極佳，是滋補(bǔ)的珍品；以及萬(wàn)寧的波蘿和檳榔。在此基礎(chǔ)上，保定 ? 烏場(chǎng)灣 旅游度假區(qū)（核心區(qū)） 的開(kāi)發(fā)可以利用目前全省旅游開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)與有利形勢(shì)，通過(guò)有意識(shí)的培育旅游產(chǎn)業(yè)集群，發(fā)揮中樞城市的優(yōu)勢(shì)，尋找機(jī)會(huì)和特色，進(jìn)一步壯大聲勢(shì)，樹(shù)立自身的區(qū)域品牌形象和城市戰(zhàn)略位置。 施工面積增加 2021年 16月，海南全省商品房施工面積累計(jì) 米，比上年同期增加 218萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了 %； 竣工面積增長(zhǎng) 2021年 17月，海南省住宅竣工面積為 ，同 比增長(zhǎng) % 銷售增幅明顯 2021年 17月，海南省住宅銷售面積為 ，同 比增長(zhǎng) %；住宅累計(jì)銷售 ，同比增長(zhǎng) %，銷 遠(yuǎn)大于產(chǎn)。通過(guò)烏場(chǎng)灣濱海新區(qū)以及神州半島的開(kāi)發(fā)建設(shè)，打造具有特色濱海居住度假的區(qū)域。 總體定位 海南省東部濱海旅游綜合服務(wù)中心，海南島高效農(nóng)業(yè)發(fā)展示范區(qū)；國(guó)內(nèi)知名的亞熱帶特色濱海旅游度假新城。 萬(wàn)寧保定 ? 烏場(chǎng)灣旅游度假區(qū)應(yīng)以經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化為重點(diǎn)，以促進(jìn)第一產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)過(guò)渡為目標(biāo)，大力發(fā)展以旅游服務(wù)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品服務(wù) 業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)群。 1）旅游綜合服務(wù)組團(tuán) 旅游綜合服務(wù)組 團(tuán)東至遠(yuǎn)期紅線范圍西至保定海，西鄰度假地產(chǎn)組團(tuán)，北鄰城市綜合服務(wù)組團(tuán)，包括海上的甘蔗島，共 公頃。 3）養(yǎng)生農(nóng)莊組團(tuán) 養(yǎng)生農(nóng)莊組團(tuán)位于太陽(yáng)河口北端沿太陽(yáng)河支流東側(cè)用地，以濱海景觀大道為界，北側(cè)比鄰度假地產(chǎn)組團(tuán)，共占地 公頃。在重點(diǎn)發(fā)展旅游的基礎(chǔ)上合理布置適合當(dāng)?shù)貤l件的各類產(chǎn)業(yè)用地和城市居住及公共服務(wù)設(shè)施用地，同時(shí)節(jié)約使用土地資源，通過(guò)有效的土地利用規(guī)劃實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展。預(yù)計(jì)到 2021年完成各地塊的五通一平，從 2021年按計(jì)劃實(shí)施一級(jí)土地招拍掛出讓，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目有序的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。脫離市場(chǎng)或缺乏對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)值的認(rèn)知，項(xiàng)目即使完成五通一平掛牌出讓，也可能無(wú)人摘牌。另外，項(xiàng)目區(qū)還規(guī)劃保留了原有集體林地 、村鎮(zhèn)建設(shè)及安置區(qū)項(xiàng)目用地 ，水域 （含河道疏浚、人工水系工程用地），合計(jì)本項(xiàng)目土地整理與基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋總面積 15882畝（ 平方公里）。 39 第六章一級(jí)開(kāi)發(fā)總投資成本分析 本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資成本包括土地取得費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、以及財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)海南金融業(yè)的規(guī)定，獲得土地整理儲(chǔ)備中心委托授權(quán)開(kāi)發(fā)的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以取得銀行的信用貸款，用以支持土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，所以本項(xiàng)目在資金籌措方面是有保證的。 一級(jí)開(kāi)發(fā)單位在實(shí)施拆遷工作時(shí)，擬采用先進(jìn)行現(xiàn)狀調(diào)查、評(píng)估測(cè)算、制定拆遷補(bǔ)償政策，確定對(duì)各原用地的補(bǔ)償價(jià)格，補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)入一級(jí)開(kāi)發(fā)成本，以更好地體現(xiàn)平等自愿公平的原則。沿線布置了高端酒店、居住用地及商業(yè)設(shè)施用地，在自然生態(tài)安全方面，保留并維育濱海防風(fēng)林及沙壩的同時(shí)，充分利用其景觀價(jià)值形成濱海旅游設(shè)施。近期其發(fā)展目標(biāo)是成為萬(wàn)寧市除興隆區(qū)以外的旅游中轉(zhuǎn)中心和旅游目的地，遠(yuǎn)期將成為海南島濱海旅游城市的東部旅游中轉(zhuǎn)中心和旅游目的地，承接?？?、三亞、西岸線重要城市的旅游、商務(wù)中轉(zhuǎn)人流及旅游人流。旅游度假功能片區(qū)包括旅游綜合組團(tuán)、度假地產(chǎn)組團(tuán)、養(yǎng)生農(nóng)莊組團(tuán)和旅游設(shè)施組團(tuán)，是觀光、度假、旅游三大功能主導(dǎo)的，由旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)發(fā)展的片區(qū)。 31 4） ?國(guó)際旅游島 ?的免稅購(gòu)物中心 利用萬(wàn)寧 ?國(guó)際旅游島 ?的建設(shè)機(jī)會(huì)，在萬(wàn)寧發(fā)展免稅商品店，為國(guó)內(nèi)外的游客提供購(gòu)買免稅進(jìn)口商品的機(jī)會(huì)；同時(shí)，借助萬(wàn)寧旅游工藝品研發(fā)和設(shè)計(jì)，加強(qiáng)旅游商品與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等城市其他服務(wù)相結(jié)合，形成海南 ?國(guó)際旅游島 ?的免稅購(gòu)物中心。因此，萬(wàn)寧必須搶抓機(jī)遇、加快發(fā)展，不斷地提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。但有博鰲品牌支撐，度假地產(chǎn)發(fā)展空間和潛力巨大。 目前海南旅游度假產(chǎn)業(yè)和旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還表現(xiàn)出較大的初期性。同時(shí)，旅游業(yè)內(nèi)部發(fā)展也不平衡，旅游企業(yè)和旅游景點(diǎn)目前主要集中在市區(qū)和興隆，其他地方旅游開(kāi)發(fā)緩慢，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)小，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用不突出。 二是缺乏產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合旅游商品產(chǎn)業(yè)鏈。另外，萬(wàn)寧旅游景區(qū)（點(diǎn)）開(kāi)發(fā)的同質(zhì)化比較嚴(yán)重，基本上是 ?地產(chǎn) +旅游配套 ?的模式。 走在最前邊的三亞、?？?、瓊海、博鰲等城市已經(jīng)在第一輪發(fā)展中占領(lǐng)了高地，同時(shí)整個(gè)海島濱海也迎來(lái)了新一輪濱海度假發(fā)展的態(tài)勢(shì)，要求突破原來(lái)散點(diǎn)式的度假村模式，需要城市與濱海協(xié)同發(fā)展，需要以城市功能和旅游功能兼?zhèn)涞??旅游度假 區(qū) ?模式。 ?? 全球休閑度假時(shí)代的來(lái)臨為新城建設(shè)、為海南提供了強(qiáng)大的市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)支撐。 19 ?電力基礎(chǔ)設(shè)施條件 現(xiàn)擔(dān)任萬(wàn)寧市主城區(qū)供電任務(wù)的萬(wàn)寧市 110KV變電站，以紅石 220KV變電站為電源點(diǎn)，目前已處于滿負(fù)荷運(yùn)行狀態(tài)，如需增加保定一烏場(chǎng)灣項(xiàng)目區(qū)用電量，需要對(duì)變電站、電網(wǎng)進(jìn)行分期擴(kuò)容。 ?水資源及水利條件 項(xiàng)目位于萬(wàn)寧市太陽(yáng)河入?？谔帯；貎?nèi)太陽(yáng)河流過(guò)，太陽(yáng)河是萬(wàn)寧的母親河，河流兩岸青山綠水、土地肥沃。保定村文化底蘊(yùn)相當(dāng)深厚，歷代人才輩出。 2021 年海南各地區(qū)單位 GDP 能耗、工業(yè)增加值能耗、 GDP 電耗 14 萬(wàn)寧有 1280余年建城史，歷史悠久，是海南著名古城之一。交通條件的改善，投資機(jī)遇的開(kāi)拓使得東岸線城市從?？?、文昌、瓊海、萬(wàn)寧、陵水到三亞都在積極的進(jìn)行濱海岸線的旅游開(kāi)發(fā)。南北長(zhǎng) 56公里，東西寬 。境內(nèi)山脈連綿，屬山地和丘陵地形。城市西面為山區(qū)，發(fā)展空間有限，是萬(wàn)寧重要的生態(tài)環(huán)境保育帶；城市中部區(qū)域是城鎮(zhèn)發(fā)展的人口集聚區(qū)，隨著新一輪城市化進(jìn)程的加快，已經(jīng)不能負(fù)荷新的城市功能需求和人口增長(zhǎng)；而只有東部沿海區(qū)域帶狀面海尚有許多發(fā)展空間，萬(wàn)寧建設(shè)中的由萬(wàn)城鎮(zhèn)連接?xùn)|部小海的景觀大道及濱海旅游公路，必然使萬(wàn)寧市由目前的萬(wàn)城鎮(zhèn)為中心向?yàn)I?？臻g拓展，城市發(fā)展東擴(kuò)至濱海地段。 萬(wàn) 寧區(qū)位分析圖 8 2． 2海南中部崛起的需要 隨著海南城市化進(jìn)程明顯加快，整個(gè)海島特區(qū)呈現(xiàn)出以三亞和海口作為南北兩個(gè)增長(zhǎng)極的區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局雛形。 10之間。經(jīng)過(guò)多方論證，選定保定～烏場(chǎng)灣作為萬(wàn)寧向?yàn)I海城市轉(zhuǎn)型的旅游度假區(qū)?！度f(wàn)寧市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “十一五規(guī)劃綱要》：萬(wàn)寧要建設(shè)成為極富熱帶海島特色，集高爾夫休閑度假、保健康復(fù)、療 養(yǎng)、水上運(yùn)動(dòng)、觀光、宗教歷史文化、紅色文化、東南亞風(fēng)情旅游于一體的國(guó)內(nèi)外知名的休閑康復(fù)旅游目的地和最佳居住地的旅游城市。 35，北緯 18176。 萬(wàn)寧處于海南省城鄉(xiāng)發(fā)展空間 “4125”結(jié)構(gòu)中海岸帶圈層，即產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展帶城市群之一，提出其要發(fā)揮沿海地區(qū)的區(qū)位、交通、用地及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，建立產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展帶，以非農(nóng)產(chǎn)業(yè)與大中城市建設(shè)為主，并作為海洋資源開(kāi)發(fā)與保護(hù)的空間據(jù)點(diǎn)，是全省的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。 然而，雖有三亞和海口的輻射、帶動(dòng)，海南城市發(fā)展依然難掩 “北有?？?、南有三亞、中部塌陷 ”的尷尬現(xiàn)狀，海南發(fā)展需要中部的崛起。萬(wàn)寧市地處海南島東岸線城市群的中段，濱海岸線資源極其豐富，海岸帶長(zhǎng)達(dá) 109公里，約占東部海岸線 1/3，海灘質(zhì)量良好。萬(wàn)寧市海岸線長(zhǎng)達(dá) 109公里，有大小島嶼 6個(gè)，水質(zhì)肥沃，餌料生物豐富，盛產(chǎn)帶魚(yú)、馬鮫魚(yú)、金槍魚(yú)、魷魚(yú)等，發(fā)展捕撈條件優(yōu)越。東環(huán)鐵路開(kāi)工，海南交通一體化趨勢(shì)加快，東部各城市之間聯(lián)系更為緊密，交通更為便捷，萬(wàn)寧承上啟下、左右逢源的區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益明顯。接待旅游人數(shù)約為三亞的一半，但飯店數(shù)量?jī)H為三亞的 1/3；開(kāi)房率為海南五大旅游名城中最低。在萬(wàn)寧，放文燈是盛行已久的民間習(xí)俗，以祈求家庭事業(yè)安康平順、吉祥幸福等美好心愿。 15 基地距萬(wàn)城鎮(zhèn)（市區(qū)）約 ，距海南東線高速公路約 12公里，西連萬(wàn)寧市萬(wàn)城鎮(zhèn)，南接新潭灣與神洲半島旅游開(kāi)發(fā)區(qū)，北鄰小海和春園灣，東南瀕臨萬(wàn)里無(wú)垠的南中國(guó)海。 保定 烏場(chǎng)灣開(kāi)發(fā)條件良好，濱海旅游、熱作、水產(chǎn)、黎族等萬(wàn)寧 “自然 +人文 ”的資源稟賦，是海南島作為全國(guó)唯一熱帶濱海資源的代表，也是未來(lái)海南島東線濱海旅游發(fā)展元素最豐富的區(qū)域。目前，項(xiàng)目區(qū)主要通過(guò)萬(wàn)城鎮(zhèn)現(xiàn)狀工業(yè)大道、港外公路和萬(wàn)城鎮(zhèn)相連。 、隊(duì)伍力量配置等情況 萬(wàn)寧市市委、市政府十分重視保定一烏場(chǎng)灣旅游度假區(qū)項(xiàng)目的規(guī)劃開(kāi)發(fā)，成立了由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)為組長(zhǎng)，市發(fā)改、國(guó)土、建設(shè)、則政、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通、水務(wù)等政府職能部門和萬(wàn)城鎮(zhèn)土要負(fù)責(zé)人等組成的萬(wàn)寧 市保定一烏場(chǎng)灣旅游度假區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，專門負(fù)責(zé)組織開(kāi)展保定一烏場(chǎng)灣項(xiàng)目區(qū)的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)、推進(jìn)事務(wù)。 21 國(guó)務(wù)院近日批準(zhǔn)《建設(shè)海南國(guó)際旅游島行動(dòng)計(jì)劃》。 海南東線的文昌、瓊海、萬(wàn)寧、陵水四市縣中，萬(wàn)寧市位于四市縣之首，但旅游人數(shù)和旅游收入都相對(duì)接近，萬(wàn)寧市在海南省旅游業(yè)發(fā)展中排在了第二集團(tuán)，是打造瓊東旅游集散中心的首選。觀光旅游特征明顯，門票收入是許多景區(qū)旅游收入的主要來(lái)源，高層次的休閑度假的成分弱。 但萬(wàn)寧目前還沒(méi)有建立其自己的旅游餐飲系統(tǒng)，發(fā)展較為緩慢，主要靠酒店餐飲，另外就是社會(huì)餐館。 25 進(jìn)入 21世紀(jì)后，海南旅游業(yè)的日益興旺，促進(jìn)了以島外人士 ?第二居所 ?為主要市場(chǎng)特征的海南第二支柱產(chǎn)業(yè) ?? 旅游房地產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展。 價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng) 2021年 6月底，海南全省商品房銷售均價(jià)為 /㎡ ，比 上年同期增長(zhǎng)了 1238元 /㎡ ，增長(zhǎng)幅度為 %。 海南省東部濱海岸線城市群發(fā)展分析圖 29 總結(jié)： ?區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 萬(wàn)寧在海南省東線發(fā)展和中部發(fā)展中具有重要的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以萬(wàn)寧為海南東線中部城市戰(zhàn)略支撐點(diǎn)，尋求推動(dòng)瓊中城市的崛起，形成 ?北有?？?、南有三亞、中部萬(wàn)寧 ?，將是海南中部崛起的核心和關(guān)鍵。 1）海南東部旅游目的地 以萬(wàn)寧交通和區(qū)位條件為依托，結(jié)合萬(wàn)寧作為熱帶與亞熱帶交匯區(qū)的資源稟賦，通過(guò)差異化、專業(yè)型、規(guī)?；_(kāi)發(fā)，打造面向老年養(yǎng)老和家庭度假市場(chǎng)等差異化的市場(chǎng)群體的旅游目的地。以房地產(chǎn)業(yè)以及旅游業(yè)作為近期的支柱產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)建設(shè)旅游服務(wù)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品服務(wù)業(yè)兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，逐步完成向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的過(guò)渡，重點(diǎn)培育南藥研發(fā)、健康醫(yī)療等先 導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。該組團(tuán)是旅游度假功能片區(qū)的核心部分，其中包括與城市核心片區(qū)相銜接的部分居住用地、商住混合用地以及旅游中轉(zhuǎn)地所需的完善的綜合服務(wù)功能用地和美食、娛樂(lè)演出、主題公園等旅游活動(dòng)設(shè)施用地。用地北端保留了基地具有悠久歷史的保定村及保定嶺，通過(guò)改造更新形成以生態(tài)農(nóng)副產(chǎn)品加工、 貿(mào)易為主題的養(yǎng)生農(nóng)莊，成為區(qū)域內(nèi)另一處村莊改造示范區(qū)。 36 土地利用規(guī)劃圖 37 第五章項(xiàng)目的策劃和運(yùn)作 5． 1項(xiàng)目組織開(kāi)發(fā)方式 由政府主導(dǎo)、龍圣集團(tuán)出資，對(duì)項(xiàng)目區(qū)進(jìn)行整體和控制性發(fā)展規(guī)劃，分期進(jìn)行項(xiàng)目區(qū)土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對(duì)已經(jīng)具備條件的項(xiàng)目建設(shè)用地，由政府采用招拍掛方式，對(duì)項(xiàng)目區(qū)商業(yè)性項(xiàng)目用地逐步進(jìn)行土地市場(chǎng)化出讓。 第二階段是土地二級(jí)開(kāi)發(fā)，按 810年計(jì)劃，通過(guò)招商完成。土地市場(chǎng)營(yíng)銷有助于真實(shí)體現(xiàn)土地價(jià)值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的管理和調(diào)控力度。 序號(hào) 用地性質(zhì) 用地代號(hào) 面積（公頃） 面積（畝） 比例（ %） 1 居住用地 R 其中 一類居住用地 R1 二類居住用地 R2 2 商住混合用地 RC 3 商業(yè)性公建用地 C 其中 商業(yè)金融用地