當(dāng)前商品房認(rèn)購書及預(yù)約款探討(完整版)
【正文】 的預(yù)約。 關(guān)鍵詞：商品房認(rèn)購書。最高人民法院最近出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱商品房解釋）中對(duì)商品房認(rèn)購書做出了一些規(guī)定，但由于其中僅有兩個(gè)條文涉及這個(gè)問題，內(nèi)容簡(jiǎn)略，故仍有進(jìn)一步探討的必要。 （二）商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì) 商品房認(rèn)購書的內(nèi)容，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認(rèn)購書本身就是一種合同。下文會(huì)逐一加以分析。而一般情況下，商品房認(rèn)購書卻不具備這樣的效力。其次，即使商品房認(rèn)購書約定的確實(shí)是定金條款，但沒有定金條款也不會(huì)影響商品房認(rèn)購書的成立和生效?！彼痉ń忉尩挠^點(diǎn)表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應(yīng)當(dāng)訂立書面購房合同，但書面購房合同并非買賣關(guān)系的生效條件。商品房認(rèn)購書的主要內(nèi)容可以確定為應(yīng)當(dāng)發(fā)生而未發(fā)生的購房合同的主要內(nèi)容。依合同法原理，無論什么種類的合同，只要其能夠依法成立，就是有效的，并不一定具備這種合同所有的主要內(nèi)容。關(guān)于第三條商品房的銷售方式，筆者認(rèn)為，本條并非必要。關(guān)于第六條裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，筆者認(rèn)為，如果開發(fā)商的宣傳材料中含有裝飾、設(shè)備的內(nèi)容，一般可以視為購房合同的內(nèi)容。關(guān)于第四條商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間，筆者認(rèn)為，價(jià)款是購房合同的必要條款，由于目前商品房市場(chǎng)并未形成充分的競(jìng)爭(zhēng)，難以確定市場(chǎng)價(jià)格，因此，價(jià)格約定是必要條件。但是，鑒于商品房認(rèn)購書的目的在于通過洽談進(jìn)行房屋買賣交易，只要商品房認(rèn)購書的內(nèi)同具備了購房合同成立的標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)該可以強(qiáng)制出售。當(dāng)商品房認(rèn)購書具備了購房合同的主要內(nèi)容時(shí)，它也就構(gòu)成了史尚寬先生闡述的普通的預(yù)約，具備了強(qiáng)制執(zhí)行的效力。商品房認(rèn)購書的目的在于確定雙方去洽談購房合同的義務(wù)，購房合同則是對(duì)購房行為的直接確認(rèn)。因此，定金并非購房合同之擔(dān)保，而是商品房認(rèn)購書約定的洽談義務(wù)的擔(dān)保。 二、商品房認(rèn)購書
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