【正文】 ． ． 的建設 理念 ． ． 和非同一般的形象驚艷市場？ 這正是我們要考慮的核心。想象力不是模仿，不是迎合，而是獨一無二 中國最大的管理資源中心 第 2 頁 共 33 頁 的創(chuàng)造力。裕隆 推廣 思路 策劃總監(jiān)：武子原 一、引言 凡成事者，三機不可缺其一，曰：天時、地利、人和。裕隆 而言：一張白紙，萬事待書，可以說有充分發(fā)揮的空間，也可以說無憑可依，無落手之處。裕隆 ， 致力打造莒南高檔公寓 標志性建筑之一，將在 莒南 的建設與繁華 的 歷程中寫上濃墨重彩的一筆。也就是說如果把 建筑 、住宅、 生活方式等 拆開來，和我們的對手相比，很難做到從本質上與它們有所區(qū)別并煥發(fā)新意。首 ”， 舒適的生活 、 居家的名片得以融會 ，形成 生活與品位相對“類聚”的 獨立格局； ◆“ 聚首則從根本上、人性化地解決了 欲 、住如何有機相融的問題。 中國最大的管理資源中心 第 5 頁 共 33 頁 在 聚 （三）整合推廣結構圖 聚首 四、 項目分析 中國最大的管理資源中心 第 7 頁 共 33 頁 【莒南縣簡況】 莒南縣位于山東省東南部魯蘇交界處，東與新興港城日照市相鄰，緊靠嵐山港，南與新亞歐大陸橋東橋頭堡 —— 江蘇省連云港市接壤，西與臨沂市河東區(qū)毗鄰，北與日照市莒縣相接。 莒南縣 基礎設施建設日趨完善，商貿服務業(yè)繁榮活躍。 一、對產品內容的分析 地理位置比較 優(yōu)越 ，屬于“ 待發(fā)展的升級板塊” 區(qū)域。 二、對市場環(huán)境的分析 中國最大的管理資源中心 第 10 頁 共 33 頁 富有特色的高端物業(yè)有著很大的市場 發(fā)展空間。 ◆ 高端 公寓的消費觀 ： 隨著 莒南 城市化進程的推進， 莒南城 市圈進一步形成、 擴大 ，在 莒南與各個城區(qū)內 選擇 高檔次的“ 一房多用的復合型 生活 ”將是一種潮流。 （ 2）區(qū)域配套較完善 區(qū)域內 綜合質素 良好 ，多年的開發(fā)積累已經形成了完善的生活配套，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿、醫(yī)療、休閑、餐飲等都具一 中國最大的管理資源中心 第 12 頁 共 33 頁 定規(guī)模。 3)價格主要在 13001500 元 /平方米之間 統(tǒng)計分析表明，片區(qū)市場的行情價格在 13001500 元 / m2左右。再加上本項目 大環(huán)境 的特殊 性 以及競爭樓盤的 還沒有出 現(xiàn) ，促使我項目的定位也走高檔次路線，且在項目特色和營銷等方面創(chuàng)造性的要求增加。 ◆ 目標客戶：目標客戶來源渠道較廣， 缺乏客戶細分，定向模糊，使得項目普遍存在同一客戶群爭奪的現(xiàn)象存在 。此片區(qū)的樓盤本身的質素都普遍較 低 ， 但完善的配套設 施，諸如：商業(yè)街、泳池、會所，甚至學校、醫(yī)院存在匱乏， 為本項目今后的物業(yè)運營提供很大的規(guī)劃空間 。 ◆ 完善的社區(qū)配套。住宅二房在 90120m2 左右，三房在130150m2左右， 甚至還有大的戶型 。而對于本項目而言，在這幾個方面都存在 往高端化轉向的條件 ，這無疑將 追求高品位 的客戶 給于吸引因素 ，使得本項目的潛在客戶范圍 逐漸變大 ，總量 有所遞增 。目前，這一部分人正在 各自不同的領域中 迅速崛起并逐漸壯大。 新區(qū)的建設， 增強了本項目對周邊區(qū)域消費者的集聚功能。不管是開發(fā)商還是購房者都不再拘泥于“老三區(qū)（城 區(qū)、中心區(qū)、商業(yè)發(fā)達區(qū) ）”的地理概念中，一些新興的城市板塊隨著房地產的開發(fā) 將 進入人們的關注視野。 ◆ 品質 、 現(xiàn)代、高尚等 新型商住 一體 化生活是很 容易 引導的。這種路線的特點是：以產品打動客戶，比較“務實”，但是客戶處于被動接受狀態(tài)。 在項目前期的推廣中，我們認為應該先期炒熱 “ 聚首 ” 的概念，因為我們項目的所有外在優(yōu)勢都是建立在“新模式”這個載體上的，如果新模式的形象對消費者沒有吸引力，我們就很難讓消費者相信我們在廣告中所訴求的一些“生活前景”和“投資價值”，當然，對新模式的宣傳，我們需要借助政府的力量，炒熱 “ 一房多用復合型住宅 ” 在 這個區(qū)域的美感， “ 莒南小眾生活 中心區(qū) ” 和 “新 生活 大革命” 標桿 。具體價格定位為： 無風險下限： 1600 元 /平方米（清水房） 市場沖擊上限： 20xx 元 /平方米（精裝修） 平均價： 1800 元 /平方米（精裝修） 九、 規(guī)劃設計建議 整體規(guī)劃設計以 智能化 為主題，突出不同于其它項目的品質，讓客戶 切身感受后信息時代所帶來的生活品質。 中國最大的管理資源中心 第 28 頁 共 33 頁 智能化系統(tǒng) 消防：每間 房屋、過廳 設煙感探頭，公共信道設煙感探頭、噴淋系統(tǒng)和自動消防報警系統(tǒng)。 裝飾：擺置植物、花卉；燈光以較柔和乳色調為主。 布置：廢物箱、業(yè)主信箱。由于開發(fā)商在成本及工期上的考慮，千篇一律、缺乏個性以及用料不精的弊端在所難免。 全新的品牌組合 —— 開發(fā)商將組合優(yōu)秀的材料、家裝品牌以及家具、飾品，給客戶提供充分的選擇空間，由客戶自行決定家 中的品牌組合。 ◆ 定向直銷 —— 對潛在客戶，特別是外資企業(yè)進行針對性銷售，包括信函銷售，以多渠道獲得客戶資源，增加客戶數(shù)量積累。同時，在不斷的比較中，本項目的劣勢點將在消費者心中被不斷重復、強調與擴大。 中國最大的管理資源中心 第 33 頁 共 33 頁 20xx 年 1 月 10 日 。那么，即使項目本身存在一些弱點，也會被消費者自愿地諒解與接受。 十一 、 相關建議 1．銀行選擇 鑒于目標客戶群的特殊性，建議選擇多家商業(yè)銀行作為客戶按揭貸款服務機構，最好引進外資銀行，以利于突破國內銀行對非中國籍購房者無法辦理按揭手續(xù)的限制。將一次性的鉅額支出，分攤到未來的二三十年中。 因此，精裝修必須限期一場革命。裕隆 “ E 計劃” 個性化家居顧問服務 。 電梯廳 地面：花崗石或大理石（高檔標準）。 停車：停車場管理系統(tǒng)。三個獨立回路（照明、空調、插 座）； 按每 30 M2 使用面積配備一個空調插座， 每 15 M2 使用面積配備一個普通電源插座。 由“塑造產品品牌”到“打造開發(fā)商品牌” 我們的任務之一就是通過塑造項目品牌來提高 項目 的品牌知名度和美譽度，從而為開發(fā)商其他項目的推廣奠定良好的品牌基礎。 即通過分析一個特定的消費群體，從中發(fā)現(xiàn)他們的生活方式，并將這種生活內涵賦予到一個房產項目中，從而籠絡客戶，發(fā)現(xiàn)市場贏得市場。 三、 項目定位 中國最大的管理資源中心 第 23 頁 共 33 頁 產品特征定位 莒南 “最貼近生活現(xiàn)實的 品質豪宅 ” （“最貼近生活現(xiàn)實的商住 豪宅 ” ：主要指 一種全新的、具有革命性意義的、可以創(chuàng)造一種導向性的城市 “聚首” 物業(yè)模式） 產品功能定位 莒南 導向性 居住的 標桿社區(qū) （ 最貼近生活現(xiàn)實的商住 豪宅“一房多用復合型住宅”創(chuàng)始篇 ） 產品形象定位 莒南首府 階 層榮耀 （強調產品類型和目標消費群體特性） 廣告總精神 高層 ?高 騁 ?高城 凸現(xiàn) 高層 （ 建筑形態(tài) ）、 高騁 （ 迅猛增長 ）、 高城 （高尚 的居住 之城） 目標客戶群體定位 聚首 （全莒南的精英者，聯(lián)合起來） 產品賣點設計 ◆ 莒南 領軍性、高尚項目。 二、定位要點 作為區(qū)域范圍內，首個大規(guī)模正規(guī)商品房社區(qū)，項目具有其他區(qū)域社區(qū)所不可比擬的天時、地利、人和，這也是項目 定位的基本依據(jù)。 ◆ 規(guī)模優(yōu)勢