培訓(xùn)-工程項(xiàng)目成本(費(fèi)用)控制制(完整版)
【正文】 大學(xué) 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 1 第 2 章 建筑成本的變化趨勢(shì) 建筑產(chǎn)品成本隨著時(shí)間在不斷上升，以建筑產(chǎn)品造價(jià)信息比較發(fā)達(dá)的香港地區(qū)為例，其建筑產(chǎn)品成本發(fā)展趨勢(shì)如圖 21所示。再加上我國(guó)農(nóng)村現(xiàn)有大量富余的勞動(dòng)力，他們不需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格培訓(xùn)即可從事建筑業(yè)生產(chǎn)，導(dǎo)致建筑業(yè)更是實(shí)行饑餓政策，建筑人工費(fèi)相當(dāng)?shù)土ㄈ鐖D 23和圖 24所示）。 18002023220024002600280030003200340092 93 94 95 96 97 98 99建筑署指數(shù)（A S D ）人工費(fèi) 指 數(shù) 時(shí)間 12 圖 26 英國(guó)近幾年建筑人工費(fèi)發(fā)展動(dòng)向 注： 資料來(lái)源于英國(guó)《住宅與建筑統(tǒng)計(jì) 1986 — 1996》； 圖中以 1990年英國(guó)建筑人工費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)指數(shù) 100。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在國(guó)內(nèi)建筑材料費(fèi)占建筑成本 60%左右。 23 建筑材料價(jià)格不斷上升的原因： ? 勞動(dòng)力成本上升； ? 生產(chǎn)建筑材料的原始材料價(jià)格上升； ? 能源價(jià)格上升。 26 (1) 土地成本 我國(guó)的土地市場(chǎng)并不發(fā)達(dá)，長(zhǎng)期以來(lái)土地成本無(wú)法反映其真實(shí)價(jià)值。 ? 因而，隨著土地逐漸被開(kāi)發(fā)利用之后，土地資源會(huì)逐步緊張，土地的價(jià)值將迅速上升，成本增加，最終造成建筑成本巨幅上升。 不同種類住宅可滿足不同程度的居住需求 。 各組成部分成本與人們對(duì)建筑功能要求的變化密切相關(guān)。在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，這一比重還將上升。建筑成本在這兩個(gè)方面因素的推動(dòng)下，不斷上升。 50 實(shí)際上，建設(shè)部早就鼓勵(lì)采用新型墻體材料，但是為什么至今在很多城市粘土磚仍然是最主要的墻體材料呢？ 最關(guān)鍵的原因是它的造價(jià)低于新型墻體材料。 54 我國(guó)的 IT行業(yè)起步較晚，目前對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)不大。 在我國(guó)，不同地區(qū)的建筑人工費(fèi)、工人工作效率、建筑材料價(jià)格等等各不相同，從而導(dǎo)致建筑成本呈現(xiàn)地域性差別。 年以下。年以下。因此，總結(jié)國(guó)內(nèi)外建筑業(yè)的發(fā)展歷史，可以得出結(jié)論： 在未來(lái)的幾十年里，我國(guó)的建筑業(yè)將取得迅猛發(fā)展，但同時(shí)建筑成本的總趨勢(shì)是不斷上漲。 請(qǐng)思考土地儲(chǔ)備對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響 。 71 281727142786263226632738250027002900310033003500北京 上海 天津 廣東 河南 重慶 平均1184128314078411077982 988700900110013001500北京 上海 天津 廣東 河南 重慶 平均362348307358264292313250280310340370400北京 上海 天津 廣東 河南 重慶 平均鋼材價(jià)格 （元 /噸） 水泥價(jià)格 （元 /噸） 木材價(jià)格 （元 /m3) 圖 220 1998年我國(guó)不同地區(qū) 主要建筑材料價(jià)格比較 資料來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》 1999卷 72 從圖 220中可以看出，北京和上海的建筑材料價(jià)格普遍最高；其次是天津和廣東；河南和重慶較低。 69 2120323038197911633210228 102451335090001202315000180002100024000北京 上海 天津 廣東 河南 重慶 平均建筑工人勞動(dòng)效率（元 /人 由于歷史的原因，我國(guó)各地區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r不盡相同，因而呈現(xiàn)出不同的 建筑人工費(fèi)、工人工作效率、建筑材料價(jià)格 等等。而且由于這些新技術(shù)、新理念的應(yīng)用對(duì)于提高建筑產(chǎn)品價(jià)值，滿足用戶需求，促進(jìn)產(chǎn)品銷售具有積極作用。 但是，據(jù)統(tǒng)計(jì)，就象新型墻體材料造價(jià)高于普通實(shí)心粘土磚一樣，這些新型材料在提高居住舒適性、減少建筑后期運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)，卻大大地增加了首期的建筑成本。尤其是近二、三十年以來(lái)，這一趨勢(shì)非常明顯。 42 2. 對(duì)各項(xiàng)建筑功能的要求越來(lái)越高是導(dǎo)致建筑成本上升的重要因素 隨著社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)建筑功能提出多元化要求的同時(shí)，對(duì)每一項(xiàng)建筑功能也提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求，這是導(dǎo)致建筑成本上升的重要因素。 下面將按照建筑類型給出一組圖表來(lái)說(shuō)明建筑成本是如何隨著建筑功能多元化而變化的。 不同種類住宅所要求的住戶需求種類與需求程度之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系可參見(jiàn)圖 2－ 14： 34 需求程度 基本需求 一般 需求 鄰里友愛(ài)需求 自我表現(xiàn)需求 需求種類 安置型 實(shí)用型 舒適型 豪華型 圖 2－ 14 35 從圖 214中可以看出，隨著社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)建筑功能的要求日趨多樣化。 30 (2) 其它 ? 施工過(guò)程中大量采用現(xiàn)代化的施工機(jī)械，導(dǎo)致施工機(jī)械使用費(fèi)增加； ? 建筑產(chǎn)品采用了新型的設(shè)備，如中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯等，導(dǎo)致建筑成本上升。以日本、英國(guó)、法國(guó)和美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的土地市場(chǎng)為例，主要有以下幾種方法： 27 國(guó)別 日 本 英 國(guó) 法 國(guó) 美 國(guó) 價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 以征用土地近鄰類似土地的交易價(jià)格為參考，計(jì)算土地成本。近幾年來(lái)，全社會(huì)的工資水平上漲，勞動(dòng)力成本提高，鐵礦石的價(jià)格也在上漲，電力和煤炭等能源價(jià)格也在上升，這多重原因?qū)е落摬牡膬r(jià)格不斷上漲。
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