【正文】 % 地價(jià)倒推法 在項(xiàng)目總銷即定， 15%~20%合理利潤(rùn)的前提下， 項(xiàng)目的合理土地成本為 177萬(wàn) ~195萬(wàn) /畝， 樓面價(jià)為 2454~2710元 /M2。 地價(jià)測(cè)算 歷年住宅用地樓面價(jià)匯總 本案與南大街入口、沿江西路 1五交化倉(cāng)庫(kù)這三塊地的地理位置相似，其代表了城關(guān)目前住宅用地的價(jià)格水平線。 針對(duì) 90/70的規(guī)劃要求，我司選取了規(guī)避做法以供參考 室外空間 ※ 下沉式庭院增加了室外空間的層次感，業(yè)主可隨意分配各類使用功能于此； ※ 下沉式庭院對(duì)支付能力有限、非常向往別墅庭院生活的客戶很有打動(dòng)力。 目標(biāo)人群是 什么樣的人？ —— 我們對(duì)目標(biāo)客群的概括： 在城市的中心 滿足自己對(duì)專屬之家的夢(mèng)想 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目整體定位原則 在確保產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)上，整合項(xiàng)目城市價(jià)值、自然生態(tài)資源，全面超越市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，成為鎮(zhèn)海房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)桿項(xiàng)目。海曙 5%； 江北 4%；鄞州 3% ◇ 鎮(zhèn)海莊市、駱駝、澥浦共計(jì) .5%； ◇ 周邊區(qū)域 %, 其中北侖 %；象山 %。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境總結(jié) 市場(chǎng)啟示 ： 綜觀鎮(zhèn)海整體房地產(chǎn)市場(chǎng)，我司發(fā)現(xiàn)： ※ 除了綠城桂花城外，區(qū)域內(nèi)無(wú)真正高品質(zhì)樓盤，故而，本項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)應(yīng)向其靠攏。小高層 5200 5200 主力總價(jià) (萬(wàn)元 ) 85~105 38~50 60~70 開(kāi)盤時(shí)間 推盤量 1160戶 685戶 517戶 去化率 94%以上 64% 96% 小結(jié)： ◇建筑形態(tài)以多層為主，容積率相對(duì)較低； ◇樓盤品質(zhì)參差不齊，價(jià)格差距大； ◇在售樓盤體量較小，且嚴(yán)格遵守 90/70規(guī)劃要求； ◇區(qū)域樓盤以現(xiàn)房為主，選擇余地大，對(duì)期房競(jìng)爭(zhēng)較大。 區(qū)域市場(chǎng)格局 未來(lái)住宅市場(chǎng)集中供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)峻 結(jié)合近期土地供應(yīng)量及開(kāi)發(fā)狀況，我方認(rèn)為未來(lái)的主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤主要在莊市街道的合生國(guó)際城的高層產(chǎn)品以及城關(guān)的海尚國(guó)際、物流商務(wù)信息港，住宅體量預(yù)計(jì)在 30萬(wàn)方左右。 ? 鎮(zhèn)海舊城改造鼓樓廣場(chǎng)區(qū)域：占地 43畝，分多期開(kāi)發(fā)。 工業(yè)企業(yè) IT行業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 社會(huì)服務(wù)業(yè) 交通倉(cāng)儲(chǔ)郵政業(yè) 建筑業(yè) 住宿餐飲業(yè) 批發(fā)零售業(yè) 八大行業(yè) 09年 4月 景氣指數(shù) 景氣指數(shù)比上季度回升 景氣指數(shù)比上季度下降 09年 4月 景氣指數(shù) 企業(yè)規(guī)模 小型企業(yè) 中型企業(yè) 大型企業(yè) 股份有限公司 私營(yíng)企業(yè)家 從不景氣上升到景氣區(qū)間 下降，處于不景氣區(qū)間 市場(chǎng)宏觀環(huán)境 2023年下半年出臺(tái)的一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展“暖市”政策的疊加效應(yīng)導(dǎo)致了今年一季度我市積蓄已久的房地產(chǎn)剛性需求和改善性需求的逐步釋放 ，今年一月到五月整體市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，價(jià)穩(wěn)量增，但辦公和商業(yè)項(xiàng)目成交并未起色。 北進(jìn)西拓，使城關(guān)獲得新的發(fā)展機(jī)遇 鎮(zhèn)海城市規(guī)劃 —— 北進(jìn)西拓 產(chǎn)業(yè)功能 環(huán)境 西拓至莊市、駱駝 寧波中心城北部商貿(mào)商務(wù)中心 綠化 北進(jìn)至澥浦 化工產(chǎn)業(yè) 污染嚴(yán)重 結(jié)論 在城市擴(kuò)張的兩個(gè)主要方向中，老城所屬的東北方向在產(chǎn)業(yè)、資源方面都存在一定優(yōu)勢(shì)。 本案 龍賽中學(xué) 區(qū)中心學(xué)校 藝術(shù)幼兒園 物流倉(cāng)儲(chǔ)基地 千年古海塘 中心幼兒園 項(xiàng)目所屬區(qū)域?yàn)殒?zhèn)海三大“富人區(qū)” 之一， 居住氛圍純粹 第二個(gè)富人區(qū) 第三個(gè)富人區(qū) 第一個(gè)富人區(qū) 第一個(gè)富人區(qū)，位于聰園路附近，以繁景小區(qū)為代表，形成于 2023年前后。 第二個(gè)富人區(qū)，位于大西門路以西區(qū)域，以金桂花園為代表，形成于2023年。 產(chǎn)業(yè)區(qū)的外移及新型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)劃，使老城居住氛圍得到較大改善，城關(guān)將作為鎮(zhèn)海的商貿(mào)中心，其功能更加純粹。 08 年 10 月至 09 年 5 月市四區(qū)銷售總體情況9796 982210509962191539822 9802103340100020233000400050008000850090009500100001050011000成交套數(shù) 705 820 1969 1117 1539 2501 3212 3985成交均價(jià) 9796 9822 10509 9621 9153 9822 9802 103342023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年月份 中心區(qū) 城西 下應(yīng) 鄞南 其它 2023年 5月 1092 596 590 153 31 2023年 4月 779 528 417 261 4 2023年 3月 790 190 481 94 8 2023年 2月 322 55 199 75 8 2023年 1月 165 82 64 28 2 2023年 12月 332 44 366 46 3 2023年 11月 188 36 181 54 3 2023年 10月 308 31 129 66 2 自 08年 1月份到 09年的 5月份，鎮(zhèn)海市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了“ U” 字型反彈，修正了 08年初近 30％的下跌空間，但是區(qū)域后市走勢(shì)值得深入研究！ 區(qū)域市場(chǎng)成交 2 0 0 8 年1 月至2 0 0 9 年5 月鎮(zhèn)海住宅銷售套數(shù)1941863 59 66 51109170611469715481197 183516398010020030040050060020 08 年1月20 08 年2月20 08 年3月20 08 年4月20 08 年5月20 08 年6月20 08 年7月20 08 年8月20 08 年9月20 08 年10 月20 08 年11 月20 08 年12 月20 09 年1月20 09 年2月20 09 年3月20 09 年4月20 09 年5月銷售面積平穩(wěn)上升，土地供應(yīng)萎縮導(dǎo)致新一輪供不應(yīng)求，價(jià)格上漲明顯 ? 鎮(zhèn)海土地市場(chǎng)周期性明顯，市場(chǎng)周期在三年左右。 區(qū)域土地供應(yīng) 老城區(qū)地荒和價(jià)格持續(xù)上升形成市場(chǎng)高賣壓力，消費(fèi)者心理底線被迫“水漲船高”。 此外，鎮(zhèn)海老城區(qū)尚有多幅已拍但尚未開(kāi)工的住宅地，受 2年開(kāi)發(fā)條件限制，這些土地將集中在 09年前后開(kāi)發(fā)建設(shè)。 區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn) 莊市區(qū)域 柳岸晨韻 4500 芳辰麗陽(yáng) 清泉花園 7000 嘉盛銀座5000 水木清華 5500 合生創(chuàng)展 Ⅱ 期別墅12023 華通麗景5200 創(chuàng) E慧谷5300 德馨家園4500 在售 現(xiàn)房 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目為合生國(guó)際城、 水木清華、 德馨家園、創(chuàng) E慧谷、 嘉盛銀座 樓盤 合生國(guó)際 水木清華 創(chuàng) E慧谷 德馨家園 位置 鐘包路 1號(hào) 同心路與漢塘路交叉 路口 中官路 777號(hào) 寧鎮(zhèn)公路邊、 寧波大學(xué)東 總建面積 (M2) 55萬(wàn) 65986 10萬(wàn) 12500 容積率 2 物業(yè)形態(tài) 聯(lián)排 ,高層 ,小高層 多層，高層，小高層， 疊拼 高層 ,小高層 ,雙拼別墅 多層 面積規(guī)劃 (M2) 聯(lián)排 200~280 多層 103~139M2；小高層 110~139M2；高層103~130M2；疊拼150M2左右 小面積人才公寓 101~122 主力面積 (M2) 230~250 多層 103~120；小高層，高層 110~120 —— 110~130 均價(jià) (元 /M2) 12023 5500 辦公 5300 4500 主力總價(jià) (萬(wàn)元 ) 220~290 61~72 530 49～ 開(kāi)盤時(shí)間 —— 推盤量 399套 418 —— 全推 去化率 98% 51% 30% 72% 在售預(yù)售樓盤分析 小結(jié)： ◇區(qū)域樓盤規(guī)劃起點(diǎn)較高，但缺乏真正精品樓盤，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯； ◇現(xiàn)階段區(qū)域供應(yīng)量較少，樓盤間價(jià)差不明顯； ◇區(qū)域市場(chǎng)以中大戶型產(chǎn)品為主，產(chǎn)品線單一。 ※ 現(xiàn)階段，區(qū)域普通住宅面積主要集中