【正文】 廣場 地理位置 20 18 18 18 18 16 交通便捷 20 18 16 17 17 15 整體規(guī)模 10 7 8 8 8 6 硬件配套 20 17 17 18 17 16 昭示性 10 8 8 9 9 7 物業(yè)服務 10 7 7 9 9 7 企業(yè)品牌 10 8 8 9 9 6 合計 100 83 82 88 87 73 實收均價 (元／平米 ) 13000 40000 20230 18000 各競品修正后價格 Pi 13159 33011 17172 20466 各競品權(quán)重取值 Wi 100% 20% 10% 50% 20% 項目應定價 18612 2631 3301 8586 4093 ?根據(jù)市場比較法，經(jīng)市場價格增長因素考慮，得出項目寫字樓市場比準價格為18612元 /㎡ 。 :24:5613:24:56March 20, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :24:5613:24Mar2320Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 20, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 20日星期一 1時 24分 56秒 13:24:5620 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 。 2023年 3月 20日星期一 1時 24分 56秒 13:24:5620 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , March 20, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ?銷售難度和銷售壓力較大的樓層，建議盡早打開銷售，通過較長的銷售周期去消化此類樓層。 推售樓棟考慮因素： ? 選擇單獨的樓棟先推，不宜破壞每棟樓的完整性，否則將不利于項目后續(xù)的營銷推廣 ? 建議先推素質(zhì)相對較低，未來價值升值潛力較弱的樓棟，保留素質(zhì)較高及未來升值潛力較高的產(chǎn)品，確保項目整體利潤最大化 項目產(chǎn)品概況和價值分析： 項目東樓： 核心筒分開，中間是走廊，屬于典型的板式辦公樓，目前市場上多數(shù) SOHO及類寫字樓的辦公格局，市場認可度較低，市場價值相對公寓好些，相對純粹寫字樓市場接受度稍低。形象墻上文案要做中英文對照。 ?展示策略 建議項目配備看房直通車，誠意度較高的客戶可以拉至項目現(xiàn)場參觀考察。在激烈的市場競爭領域當中，我們作為產(chǎn)品與客戶之間的銷售媒介，如何為開發(fā)商以最低的成本找到最多的有效客戶，并快速達成交易，已經(jīng)是我們賴以生存的根本。 ?活動策略 活動配合 —— 老帶新活動及業(yè)主答謝會 時 間 ： 2023年 10月 邀請嘉賓：凱利大廈業(yè)主 執(zhí)行關鍵：激發(fā)客戶興趣，能帶來新的客源 ?活動策略 尋找領頭羊，形成羊群效應 ?大客戶策略 怎么才能成功準確的找到領頭羊 ？ ?大客戶策略 蘇荷中心 位于中州大道農(nóng)業(yè)路交匯處，黃河大觀開發(fā)的商務地標項目。 ?活動策略 2023年 時間軸 12月 1月 15層及裙樓施工 11月 6月 2023年 2月 3日 5月 4月 春節(jié) 3月 8月 7月 610層主體施工 1120層主體施工 9月 11月 10月 12月 21層 — 主體結(jié)頂 注： 2023年 5月 31日竣工 售樓處可開放 形象導入 開盤 強銷期 客戶積累期 大堂裝修 1月 10月 臨時售樓處開放 產(chǎn)品說明會及大客戶簽約儀式 臨時售樓部開放活動 認籌 認籌活動 高端論壇活動 開盤活動 熱銷期 ?活動策略 項目起勢：凱利大廈營銷中心盛大開放儀式及賓利車展活動盛大舉行。 越是高端的產(chǎn)品，越是低調(diào)。 ?品牌價值 ?物管價值 良好的物業(yè)管理也是項目價值的重要體現(xiàn)，因此建議項目聘請世界五大行世邦魏理仕或者是第一太平戴維斯作為項目的物業(yè)管理公司，以提高項目的物管價值。隸屬于鄭東新區(qū)發(fā)展范圍下的交通樞紐區(qū)，具有極高的區(qū)域價值。 2023年 上半年 鄭州市辦公用房供求走勢圖0510152025萬㎡00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 41 . 61 . 82批準預售 1 . 3 1 0 1 1 . 3 9 2 2 . 8 5 . 9 9 0成交量 3 . 5 3 2 . 0 9 6 . 4 1 6 . 3 9 5 . 0 4 6 . 4供求比 0 . 3 7 0 1 . 7 8 1 . 3 9 1 . 1 9 02 0 1 1 . 0 1 2 0 1 1 . 0 2 2 0 1 1 . 0 3 2 0 1 1 . 0 4 2 0 1 1 . 0 5 2 0 1 1 . 0 62 0 0 6 2 0 1 1 年上半年鄭州市辦公用房成交價格走勢圖2023400060008000100001202314000元/ ㎡均價 3981 5730 4934 5256 7277 125582023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2 0 1 1 年上半年2 0 0 6 年 2 0 1 1 年上半年鄭州市辦公用房供求走勢圖020406080100萬㎡00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 41 . 6批準預售 1 5 . 8 5 3 . 3 8 5 2 . 3 7 2 1 . 1 3 7 8 . 3 1 4 1 . 4 9成交量 1 7 . 5 9 4 7 . 2 3 3 5 . 4 5 6 1 . 7 4 9 2 . 9 3 3 9 . 8 5供求比 0 . 9 1 . 1 3 1 . 4 8 0 . 3 4 0 . 8 4 1 . 0 42023年 2023年 2023年 2023年 2023年2 0 1 1 年上半年2023年 上半年 鄭州市辦公用房供求走勢圖0510152025萬㎡00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 41 . 61 . 82批準預售 1 . 3 1 0 1 1 . 3 9 2 2 . 8 5 . 9 9 0成交量 3 . 5 3 2 . 0 9 6 . 4 1 6 . 3 9 5 . 0 4 6 . 4供求比 0 . 3 7 0 1 . 7 8 1 . 3 9 1 . 1 9 02 0 1 1 . 0 1 2 0 1 1 . 0 2 2 0 1 1 . 0 3 2 0 1 1 . 0 4 2 0 1 1 . 0 5 2 0 1 1 . 0 6 作為城市辦公用房的集中區(qū)域，鄭東新區(qū)寫字樓仍然是整個市場供求最旺盛的區(qū)域，并且價格領漲整個市場，但是隨著區(qū)域供應量的驟增，未來競爭將加劇。按照規(guī)劃設計，核心區(qū)東口地區(qū)用地面積為 。目前西區(qū)和南區(qū)的規(guī)劃及大量項目的入市將會對東區(qū)產(chǎn)生一定的競爭，但是東區(qū)仍將 成為市場的價值領跑者。 2023年鄭州市商品房市場火爆，年銷售量達 1146萬㎡，價格高速增長，首次突破 6000元 /㎡ 。 ?嚴厲的政策調(diào)控已經(jīng)影響到了商品住宅甚至是商品房市場，商品住宅市場已經(jīng)出現(xiàn)了下滑趨勢，在調(diào)控政策繼續(xù)嚴厲的情況之下，寫字樓物業(yè)也有下滑的趨勢。 ?交通價值 綜合交通樞紐商圈區(qū)，是政府強力打造的重點區(qū)域，周邊企事業(yè)單位：省政府、省國土資源廳、省交通廳、省司法廳等單位眾多，新火車站商圈：升龍站前廣場商業(yè)，綠地之窗商業(yè)、百樂門大型商業(yè)等各種配套資源一應俱全。 從寫字樓的客源分析來看： 目標客戶定位 ?客戶定位 企業(yè)發(fā)展階段 辦公物業(yè)需求 商住 中高檔 創(chuàng)業(yè)型企業(yè) 人數(shù)： 10人以下 物業(yè)要求：價格低、空間 使用靈活、可商可住 成長型企業(yè) 人數(shù)： 1020人 物業(yè)要求：價格適合、面 積實用，地段要好，開始 要求形象 發(fā)展型企業(yè) 人數(shù)： 2050人 物業(yè)要求：形象要好，價 格中等，要有商務配套， 區(qū)位要好，交通便利 穩(wěn)定型企業(yè) 人數(shù)： 50100人 物業(yè)要求：高形象、商務配 套服務可以接受高價格。 推廣渠道策略 ?推廣策略 ?活動策略 活動原則： ?舉辦大型、高端活動 目的： 舉辦此類活動為了樹立項目的高端形象，給市場客戶留下高端的印象，提高市場客戶的價格預期。 凱利大廈產(chǎn)品說明會 ?活動策略 凱利大廈產(chǎn)品說明會凱利大廈大客戶 時間： 2023年 8月 10日（暫定） 地點： 項目臨時營銷中心 目的： 積累誠意客戶，為開盤蓄水 目標： 集中認籌當天 VIP卡數(shù)量達到 100張 認購方式： 凱利大廈 VIP會員招募，繳納 10萬元誠意金即可認籌（暫定） 凱利大廈一期房源盛大認籌活動 ?活動策略 精裝樣板層體驗活動 工程樣板房開放 在項目一期認籌后舉辦樣板層體驗活動，向客戶展示項目的高端品質(zhì)，增強客戶購房的信心。 渠道 ?圈層營銷活動 ?銀行金卡俱樂部等 ?行業(yè)協(xié)會 ?定向營銷 媒體關系利用 政府招商辦 大客戶策略 —— 大客戶攻堅是奠定項目形象平臺的關鍵 ?大客戶策略 ? 泰辰 FTF大客戶平臺