【正文】 源 主力客戶對戶型的選擇由舒適型慢慢向?qū)嵱眯娃D(zhuǎn)變，對戶型更加注重實用功能和降低總價款的愿望。2023年郴州與常德、岳陽、株洲一樣，價格暴漲，主流樓盤均價躍進(jìn) 4300以上區(qū)間，湖南排名升至第 3。 09年市場火爆，開發(fā)力度急劇加大， 2023年繼續(xù)高速增長， 20232023年開發(fā)量已經(jīng) 3倍列湖南第一。 遙遙領(lǐng)先，開發(fā)金額在 湘西自治州 489824 岳陽市 609084 融入廣州、長沙 1小時生活圈區(qū)域市場分析平衡堂智業(yè)聯(lián)盟兩年投入近 80億 元進(jìn)行中心城區(qū)改造。觀點(diǎn)：對于未來 23年的房地產(chǎn)開發(fā)適宜向恒大與萬科學(xué)習(xí)，實行快速開發(fā)、快速銷售的開發(fā)節(jié)奏，利于規(guī)避政策的不確定性和政治轉(zhuǎn)型所帶來的風(fēng)險。要求開發(fā)商在領(lǐng)取預(yù)售證一周內(nèi)必須將可售房源的基本信息、價格、折扣、及售出房源的實收價格必須在售樓處內(nèi)公示。 ………… 新國八條，二套房首付提高至六成國務(wù)院總理溫家寶 26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。20個月來樓市主要的調(diào)控政策時間 措施 要點(diǎn) 中央經(jīng)濟(jì)工作會議：明年要增加普通商品住房供給 中央經(jīng)濟(jì)會議指出，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度 ——小集鎮(zhèn)建設(shè)全面啟動，緩解房價 個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由 2年恢復(fù)到 5年 國務(wù)院決定個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由 2年恢復(fù)到 5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實施 5 部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于 50% 財政部、國土部等五部委出臺 《 進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知 》 ，明確開發(fā)商以后拿地時， “分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%” 財政部：五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅 自 2023 年 1 月 1 日起，個人將購買不足 5 年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 5 年 (含 5 年 )的非普通住房或者不足 5 年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 5 年 (含 5 年 )的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅 “國 11條 ”要求對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女） ，貸款首付款比例不得低于 40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價 ——，調(diào)高利率 +取消建設(shè)前貸款 +限購升級平衡堂智業(yè)聯(lián)盟20個月來樓市主要的調(diào)控政策（續(xù)）時間 措施 要點(diǎn) “國 19條 ”土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準(zhǔn)地價的 70%,競買保證金不得低于出讓最低價的 20%。郴資桂大道項目 由于時間極為有限，難免偏頗，敬請海涵指正。即購房家庭已有一套住房或曾經(jīng)利用貸款購買過住房的，均認(rèn)定為二套房（及以上） 加快公租房建設(shè)，堅決抑制投機(jī)性需求加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會 17日在北京召開。 強(qiáng)化農(nóng)村集鎮(zhèn)建設(shè)投資，抑制城市過大。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟我們認(rèn)為：大面積地區(qū)房價未明顯下滑前政策不會放松 ——個性房產(chǎn)機(jī)遇空前！四點(diǎn)理由 : 一是房地產(chǎn)市場經(jīng)歷 0 09 年的大波動，市場對政策調(diào)控持續(xù)性有所懷疑，如果此時輕易放松政策調(diào)控，政府的公信力將再次受到威脅，未來的政策效果將大打折扣 —— 種種跡象表面 【 習(xí)李時代 】 將是鐵腕調(diào)控！ 二是由于歐盟為挽救歐債危機(jī)已批準(zhǔn) 9500 億歐元的救助計劃，美日為防止經(jīng)濟(jì)二次探底也將延后貨幣政策的退出時點(diǎn)，全球流動性過剩的局面在未來兩年將持續(xù)存在，人民幣升值已經(jīng)潰堤，熱錢壓力相當(dāng)嚴(yán)峻。其中部分知名地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)駐郴州 ！武廣高鐵開通至今，沿線二三線城市土地價格已經(jīng)翻番 區(qū)域市場分析平衡堂智業(yè)聯(lián)盟區(qū)域市場分析 房地產(chǎn)市場投資走勢：大量資金涌入郴州房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)力度持續(xù)升溫 05年之后房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步提升， 大量資金投入到房地產(chǎn)市場，令市場開發(fā)量不斷增加、開發(fā)力度持續(xù)升溫。15661125 湘潭市 158438 永州市 開發(fā)金額在 開發(fā)金額在 60億以上；結(jié)論： 2023年前郴州市房地產(chǎn)市場在湖南省屬于中等水平， 2023年因郴州 “兩城建設(shè)、先行先試 ”發(fā)展目標(biāo)，推行了強(qiáng)大的招商力度， 2023年郴州全年房地產(chǎn)完成開發(fā)投資達(dá)到了 ，房地產(chǎn)開發(fā)投資金額已提升進(jìn)入到了湖南省第二集團(tuán)，同時2023年郴州的兩個百億元目標(biāo)，以及較高的增長速度給郴州市房地產(chǎn)市場帶來一個新的發(fā)展機(jī)遇 。但消化速度與去化量，低于同規(guī)模城市如常德、株洲。碧桂園、浙商集團(tuán)入主后已推進(jìn)創(chuàng)新平衡堂智業(yè)聯(lián)盟戶型供需結(jié)構(gòu)至 2023年底，郴州市（市城區(qū)） 90—110 平米及 110144平米戶型供小于求且特色不明顯， 144平米以上戶型供大于求且仍在主觀發(fā)展，其中 90平米以下戶型明顯供小于求。已經(jīng)在城市房地產(chǎn)起步與發(fā)展階段，利用權(quán)利而大都擁有了 2套以上住宅房產(chǎn)。u郴州市城區(qū)五大組團(tuán)九大板塊迎來新一輪開發(fā)熱潮 ，尤以愛蓮湖片區(qū)和梨樹山片區(qū)勢頭正旺，市政府招商引資成效顯著，數(shù)十家開發(fā)商強(qiáng)勢進(jìn)駐，數(shù)十公里開發(fā)半徑、數(shù)個大盤蓄勢待發(fā)，未來三年內(nèi)市場競爭異常激烈 —— 部分樓盤產(chǎn)品與品質(zhì)不創(chuàng)新將會滯銷。領(lǐng)先于市場的建筑產(chǎn)品（入戶花園贈送） 和營銷手段，成為市場追捧的焦點(diǎn)。但由于面積 “贈送 ”把本應(yīng)給業(yè)主的藝術(shù)化了，增強(qiáng)了銷售亮點(diǎn)。但增強(qiáng)了銷售亮點(diǎn)郴州個案平衡堂智業(yè)聯(lián)盟祥云國際 — 典型戶型內(nèi)陽臺設(shè)計，可改造成臥室戶型： 3室 2廳 2衛(wèi)；面積： 114㎡ 南向內(nèi)陽臺設(shè)計，贈送半面積，可變成一間臥室，舒適實用。贈送面積為， 可改造成一間臥房，舒適性強(qiáng)。高綠化率，自然山景資源的景觀優(yōu)勢。但郴州沒有真正意義的品質(zhì)公寓和企業(yè)總部產(chǎn)品， 存在較好的市場機(jī)會。 建筑風(fēng)格單一，缺少個性 。 整個市場園林專業(yè)性不足，缺乏專業(yè)性公司或大師級作品，園林施工更是處于粗放低水平的狀態(tài)。 超高實用率，入戶花園、露臺、轉(zhuǎn)角窗216。 闊綽衣帽間、主臥室南北通透市場分析總結(jié) 關(guān)于產(chǎn)品 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟市場分析總結(jié) 關(guān)于產(chǎn)品 典 型舉 例平衡堂智業(yè)聯(lián)盟關(guān)于市場客戶打動因素 價格 自然追求高性價比，有一定的贈送優(yōu)惠產(chǎn)品戶型 產(chǎn)品面積合適，空間尺度合理， 且贈送面積比較實用，使產(chǎn)品的性價比高； 客戶實際可得利益大大提升；個性化產(chǎn)品將極大撼動市場升值潛力 對郴州城市規(guī)劃認(rèn)同、對發(fā)展改造充滿信心社區(qū)環(huán)境 社區(qū)面子氣氛較好， 園林與生活配置 高物管 物管服務(wù)及安全性至關(guān)重要， 客戶越來越希望物業(yè)管理帶動社區(qū)檔次和生活提升品質(zhì)品牌 品牌發(fā)展商，有過成功開發(fā)項目經(jīng)驗成交客戶置業(yè)因素偏好分析市場分析總結(jié)關(guān)于如何 “ 抓住 ” 客戶市場分析總結(jié) 營銷階段 營銷手法第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 前期推廣 項目導(dǎo)入期 強(qiáng)推期 持續(xù)銷售期 戶外廣告 ★★★★★ ★★★★ ★★ ★★軟文報廣 ★★ ★★ ★★ ★★平面報廣 ★ ★ ★ ★電視短片 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★分展場 ★★ ★★團(tuán)購客戶營銷 ★★★ ★★★網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)站 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★樓宇廣告 　 ★★★★ ★★★★ ★★★★現(xiàn)場包裝 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★短信 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★分眾傳播 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★活動 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★平衡堂智業(yè)聯(lián)盟總結(jié)前述典型盤的郴州模式，仍然有 【 教條主義 】 烙印，創(chuàng)新的機(jī)會來了！平衡堂智業(yè)聯(lián)盟關(guān)于物管收費(fèi)市場分析總結(jié)郴州 抽樣 ，基本合理但尚偏低。主速桂 目標(biāo)客戶積淀與可挖掘的方向（郴資桂、粵企業(yè)）十分明顯。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟開發(fā)思路 1：另起爐灶（針對舊有的市場關(guān)系）脫離郴資桂大道系列，將地塊作為一個獨(dú)立的個性化項目考量 —— 強(qiáng)化城市感（ 1）承接?xùn)|城 /大道不確定性因素增多： 郴資桂大道前期市場影響力與客戶口碑有限，項目中途重新起勢難度大，耗費(fèi)成本高。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟開發(fā)思路 2：拓寬模式（創(chuàng)新郴州現(xiàn)有的市場關(guān)系）將該地塊作為一個獨(dú)立的 【 體驗經(jīng)濟(jì) +企業(yè)總部與國際化公寓融合 】 的項目考慮平衡堂智業(yè)聯(lián)盟據(jù)全球知名物管機(jī)構(gòu)戴德梁行介紹，在美國、日本等發(fā)達(dá)國家，在中國沿海發(fā)達(dá)公司 ,企業(yè)早就開始尋求更有效率、更生態(tài)的辦公區(qū)域。有效的教育是先嚴(yán)后松，無效的教育是先松后嚴(yán)。 一月 21一月 218119:18:33一月 21? 合作是一切團(tuán)隊繁榮的根本。 2023/1/25 25不下功夫，卻能成功，根本是不可能的事情。 一月 212023/1/25PM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。下午 一月 2119:18January下午 7:18PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。2023? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。下午 一月 2119:18January下午 7:18PM? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。25,下午 一月 2119:18January下午 7:18adipiscingac,cursus.purus.FuscePOWERPOINTLorem2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 25 19:18:3319:18:3319:18Monday, 一月 21一月 21Monday,2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。一月 19:18:3319:18:3319:18Monday, 一月 21一月 21Monday,2023? 1行動出成果，工作出財富。一月 19:18:3319:18:3319:18Monday, 一月 21一月 21Monday, 19:182023/1/25202325一月 21? 一個偉大的企業(yè)，對待成就永遠(yuǎn)都要戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如覆薄冰。? 有非凡志向，才有非凡成就。? 世間沒有一種具有真正價值的東西，可以不經(jīng)過艱苦辛勤勞動而能夠得到的。 一月 21一月 2119:18一月 21? 懷疑和否定之海，圍繞著人們小小的島嶼，而信念則鞭策人，使人勇敢面對未知的前途。據(jù)此及市場勢態(tài)，根據(jù)整體及階段需要，提出推廣策略、渠道策略、客戶策略、價格策略、銷售策略等建議，并編制 《 營銷推廣計劃及費(fèi)用預(yù)算 》 、 《 營銷工作統(tǒng)籌表 》 進(jìn)行工作統(tǒng)籌推進(jìn)，最終分別編制執(zhí)行方案及分工表，整合開發(fā)商及合作方資源高效執(zhí)行 與開發(fā)商緊密協(xié)作，為銷售團(tuán)隊提供推廣配合、客戶拓展、