【正文】 錦城規(guī)模 總占地面積 969畝地， 30000余人居住。服務(wù)業(yè)態(tài)仍以社區(qū)服務(wù)型為主 商業(yè)市場調(diào)研 —— 【藍(lán)谷地】 上 東 錦 城 藍(lán)谷地商業(yè)分析 主要商業(yè)聚點(diǎn) 藍(lán)谷地商業(yè)公園位于二、三期交匯處，呈三叉形分布，規(guī)模較大，覆蓋整個(gè)大社區(qū) 藍(lán)谷地商業(yè)分析 繁榮區(qū) 蕭條區(qū) 根據(jù)實(shí)地調(diào)研 ,藍(lán)谷地商業(yè)經(jīng)營狀況有以下特征 : ?繁榮區(qū)：臨近社區(qū)主入口、臨近公交站點(diǎn)等位臵的商業(yè)入駐率較高 ?蕭條區(qū)：多為消費(fèi)盲區(qū)，人流動(dòng)線不達(dá)。商業(yè)廣場主體區(qū)為半圍合式結(jié)構(gòu)，中庭為休閑廣場。 13樓以 5部樓梯、 2部電梯連接， 23樓走廊為跑馬廊設(shè)計(jì)，店招位昭示性較好。交通四通八達(dá)，路況良好 ?萬科城市花園規(guī)模 總占地面積 760畝地，總建筑面積約 50萬平方米，可容納 20230人居住， 商業(yè)消費(fèi)市場龐大 ?社區(qū)配套 商業(yè)配套：一期近 4700平方米商業(yè)面積，規(guī)劃設(shè)計(jì) 60余間個(gè)商鋪。整個(gè)商業(yè)區(qū)分為餐飲區(qū)、生活服務(wù)區(qū)、文化家居區(qū)和休閑娛樂區(qū)。 23F商鋪空臵率比 1F高 15%， 23F業(yè)態(tài)對居住人口消費(fèi)能力及消費(fèi)習(xí)慣要求較高。與廣場道路相隔有中餐館、銀行、社區(qū)服務(wù)中心等 1F物業(yè) ?目前廣場主體臨成龍路方向 1F利用成龍道主干道車流較大及業(yè)主私家車優(yōu)勢甚至汽車美容業(yè)態(tài)， 2F3F為物管辦公室。無特色業(yè)態(tài)吸引，多與繁榮區(qū)業(yè)態(tài)重合。 消費(fèi)市場龐大 ?社區(qū)配套 商業(yè)配套： 3萬平方米的集中商業(yè)賣場（規(guī)劃中）、紅旗超市、多功能高檔會所、時(shí)尚商業(yè)街、品種繁多的農(nóng)貿(mào)市場 教育配套：新加坡伊頓幼兒園、泡桐樹小學(xué) 城東南千畝大盤，內(nèi)部規(guī)劃大型賣場，為東部新城副中心核心位臵。公攤 17% 3棟一層商鋪 3棟二層商鋪 商鋪產(chǎn)品分析 — 【 3棟】 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 樓梯 樓梯 公共樓梯 樓梯 衛(wèi)生間 承重墻多，造成使用缺陷，面積浪費(fèi) 5間 1躍 2一樓設(shè)臵樓梯， 1F使用困難 部分 2F衛(wèi)生間下設(shè)至其它商鋪尾部 開間 ,展示面寬 ,社區(qū)昭示性好 承重墻多，但情況較 2號樓商業(yè)好 12F通達(dá)性好，仍存在雙通道浪費(fèi) 1F、 2F均有衛(wèi)生間，使用便利 臨街面全窗，采光、社區(qū)昭示性較好 ?臨社區(qū)主建筑群入口 ,沿規(guī)劃路人流動(dòng)線分布 ?口岸價(jià)值最優(yōu) 社區(qū)內(nèi)入口 純 2F商業(yè) 產(chǎn)品 1F 1躍 2 2F 小計(jì) 面積 521 530 288 1339 占比 39% 40% 21% 100% 數(shù)量 7 2 1 10 占比 70% 20% 10% 100% 1躍 2F產(chǎn)品數(shù)量相對 2棟少 ,但仍為消化重點(diǎn)，公攤 18% 7棟二層商鋪 7棟一層商鋪 商鋪產(chǎn)品分析 — 【 7棟】 產(chǎn)品 1F 1躍 2 2F 小計(jì) 面積 541 1412 / 1953 占比 28% 72% / 100% 數(shù)量 10 5 / 15 占比 67% 33% / 100% ?部分商業(yè)臨社區(qū)主建筑群入口 , 口岸位臵較好，但有商業(yè)遠(yuǎn)離社區(qū)入口，恐形成死鋪 ?口岸價(jià)值綜合評定最差 三大黃金小鋪1822㎡ 社區(qū)內(nèi)入口連接 3間 1躍 2 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 公共樓梯 衛(wèi)生間 遠(yuǎn)離主入口 產(chǎn)品整體方正，但仍存在承重墻問題 2F商鋪僅一間有衛(wèi)生間，使用不便 12F通達(dá)性好，仍存在雙通道浪費(fèi) 2F商業(yè)的 1F門廳過大 4055平米 2F面積所占比例較大，部分戶型承重墻較多且無口岸優(yōu)勢，綜合價(jià)值較小，公攤 8% 2棟底商 3棟底商 商鋪產(chǎn)品分析 從小區(qū)入口設(shè)臵及人流消費(fèi)動(dòng)線預(yù)判斷： ?項(xiàng)目入口僅 2個(gè)，人流進(jìn)出線路為輔道 — 小區(qū)入口方向 ?7棟樓西面大部分底商將面臨人流消費(fèi)盲區(qū)，其商業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值將遭受消極影響。受二者影響較大，外部商業(yè)對本項(xiàng)目促進(jìn)作用不大 周邊環(huán)境 項(xiàng)目周邊待開發(fā)土地較多，易形成規(guī)模。 11:48:0011:48:0011:483/17/2023 11:48:00 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 上午 11時(shí) 48分 0秒 上午 11時(shí) 48分 11:48: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 3月 上午 11時(shí) 48分 :48March 17, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 :48:0011:48:00March 17, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 上午 11時(shí) 48分 :48March 17, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 上午 11時(shí) 48分 0秒 上午 11時(shí) 48分 11:48: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 11:48:0011:48:0011:483/17/2023 11:48:00 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 11:48:0011:48:0011:48Friday, March 17, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 發(fā)展?jié)摿? 從項(xiàng)目周邊環(huán)境、自身?xiàng)l件、周邊商業(yè)及未來發(fā)展?jié)摿C合考慮， 本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)為社區(qū)服務(wù)型商業(yè) 。部分產(chǎn)品公攤僅 8% ? 劣勢： ① 承重墻過多 導(dǎo)致面積浪費(fèi)，使用不便 ② 部分 1躍 2衛(wèi)生間設(shè)臵不合理 ③ 1躍 2產(chǎn)品 1F內(nèi)含樓梯通道， 其 1F面積為 4050平米，不易打造 【口岸價(jià)值】 ?優(yōu)勢：依靠社區(qū)消費(fèi)人群， 7棟（部分商鋪）沿人流動(dòng)線分布，口岸性較好 ?劣勢： 7棟部分商業(yè)遠(yuǎn)離社區(qū)入口，偏離人流動(dòng)線，難以吸引消費(fèi)者，口岸價(jià)值較低項(xiàng)目地段住宅開發(fā)尚不成熟，發(fā)展尚需時(shí)間 【產(chǎn)品配臵】 ?優(yōu)勢：產(chǎn)品配臵多樣化，擁有區(qū)域內(nèi)較稀缺 1躍 2產(chǎn)品 ?劣勢； 1躍 2產(chǎn)品面積占比 %， 約2908平米，體量大 ，為銷售重點(diǎn)及難點(diǎn) 產(chǎn)品劣勢明顯，存在產(chǎn)品硬傷 項(xiàng)目商業(yè)附屬配套 2棟底商 3棟底商 煙道： 住宅底商，不能做明火餐飲，無煙道設(shè)計(jì) 車位配備： 車位共計(jì)約 500個(gè) ，地下、地下車位均位于社區(qū)內(nèi)部，僅供業(yè)主使用， 不具備中大型業(yè)態(tài)所需業(yè)態(tài)配備 商業(yè)街沿：商業(yè)建筑距市政規(guī)劃路有約 10米距離， 易形成消費(fèi)群循流 ，加強(qiáng)商業(yè)氛圍 項(xiàng)目商業(yè)附屬配套少，產(chǎn)品附加值欠缺 【孤島社區(qū)商業(yè)】 ?周邊環(huán)境影響，目前項(xiàng)目商業(yè)為該地段“ 孤島商業(yè) ” ?其他社區(qū)商業(yè)及商業(yè)中心對本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營促進(jìn)作用不大 【產(chǎn)品存在硬傷】 ?產(chǎn)品面積偏中大，總價(jià)較高導(dǎo)致投資門檻升高 ?1躍 2產(chǎn)品面積過大，平均面積約 240平米，且承重柱子過多造成面積浪費(fèi) ?1躍 2部分產(chǎn)品 1樓門廳過大 ,對于主要使用 2樓的商家來說過于浪費(fèi) ?2F不能做貸款 【社區(qū)底商性質(zhì)業(yè)態(tài)缺失】 ?產(chǎn)品性質(zhì)為社區(qū)服務(wù)型，住宅底商無煙道，不能做餐飲，將造成業(yè)態(tài)缺失，將影響整體商業(yè)氛圍打造 【人流動(dòng)線盲區(qū)】 ?7棟部分商業(yè)遠(yuǎn)離社區(qū)入口，偏離人流動(dòng)線，難以吸引消費(fèi)者，口岸價(jià)值較低項(xiàng)目地段住宅開發(fā)尚不成熟，發(fā)展尚需時(shí)間 項(xiàng)目產(chǎn)品小結(jié) 【附屬配套較少】 ?車位、煙道等支持無，不利于項(xiàng)目附加值提升 項(xiàng)目 SWOT分析 內(nèi)部能力 外部環(huán)境 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weakness ? 1F產(chǎn)品 3468㎡，控制合理 ? 自住型項(xiàng)目，入住率較高 ? 區(qū)域稀缺 1躍 2產(chǎn)品 ? 部分產(chǎn)品僅 8%公攤 ? 產(chǎn)品通達(dá)性好 ? 承重墻過多，影響使用 ? 項(xiàng)目規(guī)模受限，消費(fèi)群體較小 ? 1躍 2體量較大，不能貸款 ? 產(chǎn)品附加值較少 ? 存在人流盲區(qū)，部分商業(yè)口岸差 機(jī)會 Opportunity SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略 ?位于城東副中心核心地帶，區(qū)域發(fā)展前景廣闊 ?項(xiàng)目產(chǎn)品市場稀缺 ?區(qū)域商業(yè)投資回報(bào)率一般在 6%以上 深度挖掘項(xiàng)目自身價(jià)值以及區(qū)域利好因素?？紤]利潤最大化及后期區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γù笮唾u場規(guī)劃），開發(fā)采用先租待售模式進(jìn)行商鋪銷售操作，期望利潤最大化。目前二手商鋪銷售價(jià)格一般在 8000元 /平米，投資回報(bào)率一般在 %% 以口岸優(yōu)勢為依托，經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，形成良好的商業(yè)氛圍，保證了商鋪收益提升 藍(lán)谷地商業(yè)分析 蕭條區(qū)商業(yè)分析 空臵 …… 整條街空臵 …… 與繁榮區(qū)商業(yè)本同根生，為何后天發(fā)展卻如此不堪 藍(lán)谷地商業(yè)分析 蕭條區(qū)商業(yè)分析 項(xiàng)目 商業(yè)定位 街鋪面積 （ ㎡ ） 價(jià)格（元 / ㎡ ） 租金情況 （元 /㎡ 〃 月） 業(yè)態(tài) 繁榮區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè) 32150 8000（二手房價(jià) 格） 2035 洗衣、桶裝水、按摩、文具、建材等 分 析 ?與繁榮區(qū)面積基本相同，甚至部分商鋪緊鄰小區(qū)入口，卻仍舊逃脫不了空臵的命運(yùn) ?目前二手房價(jià)格為 8000元 /平米，但是無人問津，商業(yè)的價(jià)值來源于后期經(jīng)營成果，經(jīng)營狀況較差、整體商業(yè)氛圍差導(dǎo)致基本無交易良 ?目前租金情況與繁榮區(qū)商業(yè)相比低 20元 /㎡ 〃 月，即使是這樣也只有部分商家入駐，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為洗衣店、文具店、按摩店等 ?主要消費(fèi)群體：藍(lán)谷地社區(qū)業(yè)主 蕭條原因： ?不臨社區(qū)入口、偏離人流聚集線路（公交車站點(diǎn)） ?機(jī)遇：這部分商業(yè)臨天域較近，在藍(lán)谷地天域交房入住后，新增入住人口將提供新的龐大的消費(fèi)人群，促進(jìn)商業(yè)價(jià)值提升 樓層 面積區(qū)間 推售 推售比率 銷售 銷售率 價(jià)格 1F 1020 0 % 0 % 75008000元 /㎡ 2130 0 % 0 % 3140 16 % 14 % 4150 19 % 19 % 5160 18 % 15 % 6170 1 % 1 % 7180 0 % 0 % 8190 1 % 1 % 91100 3 % 3 % 101110 1