【正文】 年，除 河?xùn)|區(qū)、羅莊區(qū)樓面地價(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)外，其他各區(qū)域均出現(xiàn)明顯下降，從而拉低了臨沂土地市場(chǎng)整體樓 面地價(jià)。 年度 成交均價(jià)對(duì)比： 2023 年，臨沂市成交土地整體均價(jià)為 萬(wàn)元 /畝，同比增長(zhǎng) %；其中居住用地成交均價(jià) /畝，同比增長(zhǎng) %；商服用地成交均價(jià) 萬(wàn)元 /畝，同比降 %。近幾年，北城新區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)度持續(xù)推進(jìn)，發(fā)展前景日趨凸顯，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆橹辉霾粶p。受前期宏觀政策調(diào)控影響，本年度第一季度房產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)慘淡，開(kāi)發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)成交低迷。蘭山區(qū) 2023 年確定為舊城改造年，拆遷改造用地放量明顯。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)綜述 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年臨沂市宏觀數(shù)據(jù) 固定資產(chǎn)投資 2023 年臨沂市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資運(yùn)行平穩(wěn)。 臨沂城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述 商品房銷 售金額 臨沂商品房?jī)r(jià)格近年來(lái)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，從 2023 年商品房銷售額逐年上升，尤其 2023 年之后保持高速增長(zhǎng)。臨沂城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 S （一） 臨沂城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述 （三） 臨沂市土地市場(chǎng) （二） 2023年臨沂市宏觀數(shù)據(jù) 目 錄 contents （四） 2023年臨沂市普通住宅 （五） 臨沂花園洋房市場(chǎng)分析 （七） 臨沂專業(yè)市場(chǎng)分析 （八） 臨沂各板塊房地產(chǎn)發(fā)展 （九） 重點(diǎn)開(kāi)發(fā)商情況 （六） 臨沂別墅市場(chǎng)分析 第一部分 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 ?商品房施工情況 ?商品房竣工情況 ?商品房銷售面積情況 ?商品房銷售金額情況 臨沂城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述 開(kāi)發(fā)投資 2023 年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %。 2023 年 111 月全市商品房銷售金額為 億元，同比上升 %。 2023 年全市完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) %。 二、供應(yīng)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023 年，臨沂市供應(yīng)居住用地 79 宗，供應(yīng)面積 萬(wàn)平米，占總供應(yīng)量的 66%；商服用地供應(yīng) 64 宗，供應(yīng)面積 萬(wàn)平米，占總供應(yīng)量的 34%。羅莊區(qū)近期規(guī)劃打造沂河路城市副中心，本年度沂河路周邊區(qū)域土地供應(yīng)保持高位。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步回暖，土地成交明顯轉(zhuǎn)好。同時(shí)，蘭山區(qū)舊城改造步伐加快，部分優(yōu)質(zhì)地塊相繼推出，帶動(dòng)區(qū)域土地成交。今年土地市場(chǎng)整體價(jià)格趨穩(wěn)發(fā)展，高新區(qū)、羅莊區(qū)居住用地價(jià)格明顯上揚(yáng)，帶動(dòng)整體居住用地均價(jià)上升；商服用地價(jià)格下降，主要是因蘭山區(qū)城西片區(qū)、羅莊區(qū)沂河路片區(qū)兩大片區(qū)專業(yè)市場(chǎng)用地成交較多，單價(jià)普遍較低 一、臨沂土地成交均價(jià)分析 價(jià)格分析 區(qū)域土地成交價(jià)格： 北城新區(qū)成交均價(jià)位列各區(qū)域之首，為 萬(wàn)元 /畝，與去年基本持平。 二、臨沂土地成交樓面價(jià)格分析 價(jià)格分析 區(qū)域土地成交樓面價(jià)格： 從各區(qū)域的樓面地價(jià)來(lái)看，蘭山區(qū)仍是各區(qū)域之首，為 元 /平米，但相對(duì)去年大幅下降，降幅為 %。從市場(chǎng)供需表現(xiàn)來(lái)看，今年土地成交率 %，較 2023 年下滑明顯。 2023 年，臨沂普通住宅市場(chǎng)依然保持“量升價(jià)穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)，全年供應(yīng)量和成交量基本保持逐月遞增的 趨勢(shì)，上半年市場(chǎng)“以價(jià)換量”價(jià)格下滑，下半年市場(chǎng)回暖價(jià)格翹尾，全年價(jià)格保持微漲。 一、 2023年住宅供應(yīng)總量和區(qū)域分布 供應(yīng)分析 月度供應(yīng)總量變化： 2023 年市場(chǎng)全年保持穩(wěn)定推貨， 13 月延續(xù)了去年下半年低迷的態(tài)勢(shì)，隨著節(jié)后信貸政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，市?chǎng) “ 以價(jià)換量 ” 的促銷手段取得一定成效，4 月分開(kāi)始市場(chǎng)出貨量逐步加大，隨后月份開(kāi)發(fā)商推盤熱情不減，隨著成交量的攀升，價(jià)格觸底回升。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三、成交分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目前臨沂市場(chǎng)客戶以剛需為主，市場(chǎng)成交多以三居室和二居室為主。 從區(qū)域上來(lái)看，北城新區(qū)是均價(jià)最高的區(qū)域，年末北城新區(qū)均價(jià)為 5500 元 /平米，比年初下滑 %，一方面高層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格戰(zhàn)頻出，另一方面剛需產(chǎn)品低價(jià)入市。 五、 2023年住宅各區(qū)域市場(chǎng)供求情況 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本年內(nèi)新增房源項(xiàng)目主要有：汀香郡、柳溪美廬、意林小鎮(zhèn)、濱河陽(yáng)光、怡和名居、月瀾錦程、沂州花園、愛(ài)倫坡高層、瀾泊灣、金猴 本年內(nèi)新增房源項(xiàng)目主要有：錦繡外灘、紫荊城、鳳舞明珠、怡?；▓@、中國(guó)鐵建 2. 價(jià)格策略靈活多樣，刺激市場(chǎng)回暖 2023年開(kāi)發(fā)商面對(duì)低迷市場(chǎng)環(huán)境，果斷采取靈活價(jià)格策略，刺激市場(chǎng)回暖。 一、花園洋房發(fā)展綜述 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。花園洋房的生長(zhǎng)環(huán)境較為苛刻，大多誕生在城市發(fā)展規(guī)劃的主流區(qū)域，環(huán)境資源優(yōu)質(zhì)的明顯地段。 主要分布在北城新區(qū)、濱河板塊和河?xùn)|板塊的濱河一線，城西板塊除金泰華城項(xiàng)目外，其他供應(yīng)項(xiàng)目較少。該區(qū)憑借不可比擬的濱河水景，獨(dú)樹(shù)一臶，定會(huì)繼續(xù)引領(lǐng)濱水宜居新生活。 花園洋房均價(jià)在 48006000元 /㎡ 之間，首層單價(jià)在 60007500元 /㎡ 之間，預(yù)計(jì)臨沂花園洋房在 12年內(nèi)均價(jià)突破 7000元 /㎡ 價(jià)格區(qū)間（元 /㎡ ） 0 4000 5000 6000 7000 洋房項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì) 8000 首層（帶院子） 平層總價(jià) 沂龍灣 金泰華城 香醍榮府 奧林匹克 城市主人 開(kāi)元香舍里 價(jià)格 分析 數(shù)據(jù)截止到 2023年 5月 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?臨沂市場(chǎng)上的花園洋房風(fēng)格以 歐系風(fēng)格為主 ，其中以英倫風(fēng)格及法式風(fēng)格居多。 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 客戶 臨沂市區(qū)中高端客戶群體 御園 慧園 曦園 龍園 潤(rùn)園 清園 沂龍灣 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 R戶型 露臺(tái)個(gè)數(shù)（院子） 露臺(tái)（院子）面積 首層 2 個(gè) 86 ㎡ 二層 2 個(gè) 25 ㎡ 三層 3 個(gè) 20 ㎡ 四層 1 個(gè) 13 ㎡ 五層 3 個(gè) 20 ㎡ 六層 2 個(gè) 10 ㎡ 躍式 5 個(gè) 42 ㎡ 沂龍灣首層分前庭、后院兩個(gè)院子，贈(zèng)送80100㎡ 的庭院面積，26層贈(zèng)送 15個(gè)露臺(tái)不等，露臺(tái)面積在 1342㎡ 。 二批次 2023年 34月間分兩次加推 ， 共計(jì) 96套房源 ， 均價(jià) 5700元 /㎡ （ 首層70008000， 躍層 6000， 拉升整體均價(jià) ） ， 目前消化率接近 94%， 月均去化 3040套 。 一、臨沂別墅發(fā)展綜述 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 主要分布在北城新區(qū)、濱河板塊和河?xùn)|板塊，城西板塊除涑堤春曉作為潛在項(xiàng)目外，其他供應(yīng)項(xiàng)目較少。 產(chǎn)品 分析 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 600 700 800 ?（單位：㎡ ） 獨(dú)棟 雙 拼 聯(lián) 排 疊加 聯(lián)排戶型面積集中于 230370㎡ 疊拼戶型面積集中于 150300㎡ 別墅產(chǎn)品主要為總價(jià)相對(duì)較低的聯(lián)排及疊拼產(chǎn)品，為目前市場(chǎng)主要供應(yīng)產(chǎn)品及熱銷產(chǎn)品；雙拼也有少量供應(yīng)，獨(dú)棟產(chǎn)品稀少，僅存在沂龍灣項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三、臨沂別墅供求分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)描述： 別墅市場(chǎng) 2023下半年開(kāi)始熱銷的主要原因?yàn)椋阂弧?2023年上半年市場(chǎng)受到政府調(diào)控政策影響，市場(chǎng)多持觀望態(tài)度；二、經(jīng)過(guò) 2023上半年的市場(chǎng)低迷，下半年別墅市場(chǎng)形勢(shì)逐漸好轉(zhuǎn)，剛性需求開(kāi)始釋放，下半年國(guó)家通脹壓力的增加在一定程度上刺激了別墅的成交；三、 2023年下半年大部分別墅項(xiàng)目開(kāi)始集中推盤，從而保證了充足房源的供應(yīng)，一定程度上也刺激了市場(chǎng)的成交。 2 0 1 0 . 1 ——2 0 1 1 . 5 別墅均價(jià)月度變化0500010000150002023025000元/ ㎡聯(lián)排均價(jià)（元/ ㎡）疊拼均價(jià)（元/ ㎡）雙拼均價(jià)（元/ ㎡）聯(lián)排均價(jià)（元/ ㎡） 7625 7625 7625 6100 8644 8644 8644 6051 8725 8746 8859 10118 10168 10487 10555 11750 11750疊拼均價(jià)（元/ ㎡） 3167 3167 3167 3167 3333 3333 3333 3500 4625 4625 4625 4625 4625 4655 5030 7500 7500 雙拼均價(jià)（元/ ㎡） 20230 20230 20400 21000 21000 18200 18200 18500 20230 20230 20230 202301001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 1008 1009 1010 1011 1012 1101 1102 1103 1104 1105隨著別墅供求成交的變化，別墅整體均價(jià)存在上漲的趨勢(shì)： 聯(lián)排產(chǎn)品方面， 2023年 9月份之前，市場(chǎng)上在售別墅項(xiàng)目除鳳凰城項(xiàng)目為高端產(chǎn)品外，其他在售項(xiàng)目檔次相對(duì)較低，因此市場(chǎng)均價(jià)相對(duì)較低；但隨著 10月份之后沂龍灣龍園、愛(ài)倫坡、百聯(lián)華府及海爾臨天下的相繼入市，迅速提高了聯(lián)排產(chǎn)品的整體價(jià)格，因此聯(lián)排均價(jià)不斷上漲，至 2023年 5月份時(shí)，均價(jià)上漲 3000元 /㎡ ； 疊拼產(chǎn)品方面， 同聯(lián)排產(chǎn)品相似，由于愛(ài)倫坡的入市，同樣帶動(dòng)了疊拼均價(jià)的上漲，由于目前低端疊拼產(chǎn)品的消化完畢，目前疊拼主要集中于愛(ài)倫坡項(xiàng)目，目前均價(jià)約為 7500元 /㎡ 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地中海風(fēng)格代表項(xiàng)目： 沂龍灣龍園 地中海風(fēng)格建筑特色 ： 建筑的形態(tài)上具有很多不對(duì)稱的設(shè)計(jì)，稍大些的房子都有一個(gè)環(huán)繞的庭院或天井，形成一個(gè)圍合式的群落，（在西班牙建筑中，經(jīng)常廣泛運(yùn)用螺旋形結(jié)構(gòu)配件，包括陽(yáng)臺(tái)、窗間柱子多用螺旋形鑄鐵花飾） 月瀾灣 建筑特色 ： 北美風(fēng)格實(shí)際上是一種混合風(fēng)格 ,不象歐洲的建筑風(fēng)格是一步步逐漸發(fā)展演變而來(lái)的，它在同一時(shí)期接受了許多種成熟的建筑風(fēng)格，相互之間又有融合和影響。 在售別墅項(xiàng)目 潛在別墅項(xiàng)目 臨沂在售別墅及 2023年別墅潛在供應(yīng)分布圖 區(qū)域 特征 愛(ài)倫坡 沂龍灣龍園 百聯(lián)華府 圣蘭菲諾 海爾臨天下 鳳凰城 水榭華庭 奧林匹克花園 華創(chuàng)金桂園 新港龍庭 和潤(rùn)香堤 日月城 紫荊城 涑堤春曉 月瀾灣 福布斯灣 伊麗莎白東岸 柳溪美廬 香醍榮府 瀾泊灣 錦繡外灘 目前別墅項(xiàng)目多分布于濱河板塊、北城新區(qū)及河?xùn)|板塊，從未來(lái)潛在供應(yīng)來(lái)看，潛在項(xiàng)目多集中于北城新區(qū)及河?xùn)|板塊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 初露鋒芒 循序漸進(jìn) 龍爭(zhēng)虎斗 20232023年為別墅的發(fā)展期，隨著臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，此期間別墅市場(chǎng)迅速壯大，別墅產(chǎn)品線也逐漸拉長(zhǎng)， 鳳凰城、水榭華庭、奧林匹克花園、月瀾灣 等一批項(xiàng)目的相應(yīng)面世，至 2023年，經(jīng)濟(jì)型別墅、中檔別墅、高檔別墅全程上演，市場(chǎng)規(guī)模、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)認(rèn)知度及價(jià)格都迅速上升至一個(gè)新的水平面，逐步步入完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)階段。 位臵 東至沂蒙路、西至沂蒙三路、南至三和三街、北至三和四街 開(kāi)發(fā)商 臨沂市開(kāi)元地產(chǎn)有限公司 建筑形式 洋房、高層 建筑風(fēng)格 簡(jiǎn)歐式 占地面積 118畝 建筑面積 ㎡ 容積率 綠化率 40% 車位配比 1： 1 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 開(kāi)盤時(shí)間 尚未開(kāi)盤 入住時(shí)間 2023年 周邊配套 北城小學(xué)、頤高上海街、臨沂四中、金盾小學(xué)、臨沂二小、銀座英才幼兒園等 香舍里 開(kāi)元 〃 香舍里，是開(kāi)元地產(chǎn)在北城新區(qū)開(kāi)工的首個(gè)項(xiàng)目，主打“浪漫小洋房，城市慢生活”的產(chǎn)品概念，目前處于認(rèn)籌狀態(tài) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?北城新城中心大勢(shì)已成，沂龍灣因勢(shì)利導(dǎo)一舉奠定北城第一生活純熟大盤地位； ?大盤配套為依托，一站式教育亮點(diǎn)突出，對(duì)魯商后續(xù)配套跟進(jìn)充滿 信心 ； ?御園一期現(xiàn)房致美實(shí)景，使客戶購(gòu)買二期產(chǎn)品 信心 大增； ?花園洋房產(chǎn)品新穎，戶型經(jīng)典，贈(zèng)送面積較多； ?由于層層退臺(tái)的原因，形成了較大的面積區(qū)間幅度 102202不等，有效的滿足各個(gè)層次的客戶需求； ?瀕臨臨沂一線河景資源，環(huán)境優(yōu)美，交通便利； ?策劃及銷售團(tuán)隊(duì)配合默契，營(yíng)銷推廣較為成功，銷售團(tuán)隊(duì)堅(jiān)強(qiáng)有力； ?市場(chǎng)調(diào)研及開(kāi)盤前的客戶摸底較為成功，實(shí)現(xiàn)客戶與開(kāi)發(fā)商的利益共贏； ?老帶新政策及時(shí)給力，老客戶帶動(dòng)效果明顯，促進(jìn)成交； ?工程進(jìn)度給力，幾乎所有樓棟同時(shí)開(kāi)工建設(shè)，大大堅(jiān)定了購(gòu)房者的 信心 。 建筑風(fēng)格采用 現(xiàn)代東方 風(fēng)格 ，主要色調(diào)以紅 、 白 、 灰三種顏色 。 ?花園洋房產(chǎn)品普遍比高層高 500800元 /㎡ ，盈利能力較高層、別墅產(chǎn)品高，消化速度穩(wěn)定，客戶認(rèn)可度較高。 臨沂市場(chǎng)上的花園洋房風(fēng)格以 歐系風(fēng)格 為主，其中以英倫風(fēng)格及法式風(fēng)格居多。 三、花園洋房供求分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 理想 〃 家 銀河中央花園