【正文】 江漢公司按銷售額 5%收取手續(xù)費， 2023年 9月銷售房屋 400平方米，每平方米 2500元。面向全國 ?服務(wù)社會完工開發(fā)產(chǎn)品稅務(wù)處理l 銀行按揭方式， 應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其 首付款 應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)， 余款 在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。分析：面向全國 立足湖南 服務(wù)社會完工開發(fā)產(chǎn)品稅務(wù)處理開發(fā)產(chǎn)品完工后，應(yīng)及時結(jié)算其 計稅成本 并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其 實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額， 計入 當(dāng)年度 企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 使外資企業(yè)房地產(chǎn)所得稅政策 進一步明確 。在稅務(wù)系統(tǒng)強調(diào) 精細化管理 的大前提下，國家稅務(wù)總局于 2023年制定了 31號文件。 167。面向全國 服務(wù)社會房地產(chǎn)企業(yè)涉及 稅種u前期準備階段 契稅 .耕地占用稅 .印花稅 .城鎮(zhèn)土地使用稅u建設(shè)施工階段 營業(yè)稅 .增值稅 .印花稅 .車輛購置稅 .車船稅 .城建稅及教育費附加u銷售階段 營業(yè)稅 .土地增值稅 .企業(yè)所得稅 .城市維護建設(shè)稅及教育費附加 .u保有階段 城鎮(zhèn)土地使用稅 .房產(chǎn)稅u出租環(huán)節(jié) 營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 立足湖南 面向全國 服務(wù)社會房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算特點開發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊性l成本構(gòu)成核算難度大l核算時間跨度大l不同項目核算差異性較大l滾動開發(fā)核算難度大服務(wù)社會l 商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。服務(wù)社會房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點對稅收影響 房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長，經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜 房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)最終產(chǎn)品周期較長，最少數(shù)月，多則數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組工程甚至整個項目竣工辦理決算后才能計算確定其建造成本，但房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套分割銷售，而且可以預(yù)售。立足湖南 面向全國 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 立足湖南 立足湖南 面向全國 主講 蔣菊香 副教授 注冊稅務(wù)師 聯(lián)系： 13467637161 大家好面向全國 立足湖南 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 服務(wù)社會 房地產(chǎn)業(yè)的十大特點不可移動獨一無二壽命長久數(shù)量有限用途多樣相互影響易受限制價值巨大難以實現(xiàn)保值增值面向全國 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 成本核算的真實性和準確性難以逐筆核實。l 商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴禁跨地區(qū)使用。長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 服務(wù)社會房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算特點利潤分配形式的特殊性常見的：項目投資合作（企業(yè)并不在工商管理部門進行注冊資本變更登記）利潤分配形式有：現(xiàn)金、產(chǎn)品等面向全國 立足湖南 服務(wù)社會?房地產(chǎn)企業(yè)所得稅房地產(chǎn)所得稅政策變遷內(nèi)資企業(yè)所得稅167。 專門針對房地產(chǎn)企業(yè) 制定了企業(yè)所得稅政策。167。但是隨著 31號文件的頒布，內(nèi)資房地產(chǎn)稅收政策更加詳細明確，內(nèi)外資差異增大。立足湖南 如納稅人不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，或調(diào)整銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進行 調(diào)整面向全國 長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 服務(wù)社會完工開發(fā)產(chǎn)品稅務(wù)處理l（五）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認的 時間和金額企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認： １． 一次性全額收款方式 ，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。依法納稅 維權(quán)理財　 【例】 金玉房地產(chǎn)公司 2023年 8月投入 A項目開發(fā)，于2023年 8月竣工； 2023年 4月又同時開發(fā) B、 C兩個項目，截止到 2023年底項目均未竣工。服務(wù)社會完工開發(fā)產(chǎn)品稅務(wù)處理（ 3） 采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的? 屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格 高于基價 ，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；? 如果銷售合同或協(xié)議約定的價格 低于基價 的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 將銷售清單提交楚風(fēng)房地產(chǎn)公司，并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款 95萬元。合同規(guī)定，由受托方與客戶簽訂售房合同。面向全國 立足湖南 服務(wù)社會 合作建造開發(fā)產(chǎn)品 （二） 分利? 企業(yè) 應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅， 稅后分利 。n開發(fā)方將其分解為按市場公允價值 銷售該項目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品和購入該項土地使用權(quán) 兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)面向全國 銷貨方為及早收款，付出的代價 15000000－ 450000－ 90000＝14460000元 （ 3）因為此種行為屬于售前行為，銷售合同金額應(yīng)為14460000元。分析：依法納稅 維權(quán)理財 【例】 某房地產(chǎn)公司銷售一棟居民住宅，因房屋設(shè)計與銷售前承諾有區(qū)別，未能達到客戶滿意，因此客戶要求退房或者進行打折處理。因此，銷售合同應(yīng)該變更。開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為 范圍 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。就本例而言，應(yīng)確認銷售收入 100萬元、計稅成本 80萬元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額 =10080=20萬元。由于 2023年已經(jīng)確認收入 30萬元， 2023年 6月實際應(yīng)確認收入 150萬元。一筆是某購房戶因為未按期支付購房款支付的違約金2023元，一筆是某建筑公司因為工程延期支付的違約金50000元。 面向全國 代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除。立足湖南 包括在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施等 應(yīng)單獨核算成本? 出售 的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理；? 出租 的，按建造固定資產(chǎn)進行處理；? 無償 贈與 國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位的，按建造公共配套設(shè)施進行處理。立足湖南 面向全國 直接成本 現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、生產(chǎn) 間接成本 福利費、折舊費、修理費、 辦公費、水電費、勞動保護費、 周轉(zhuǎn)房攤銷等 財務(wù)費用 共同成本 管理費用 銷售費用 l公共配套設(shè)施費 ：能分攤計入開發(fā)產(chǎn)品成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如鍋爐房、車棚、居委會、派出所、水塔等；另一類為能夠有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施如商店、郵局、銀行等。長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 　　土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。（三） 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用 可以按規(guī)定預(yù)提。長沙稅務(wù)干部學(xué)院依托系統(tǒng) 問這部分漏報損失應(yīng)如何處理。稅務(wù)部門對企業(yè)所得稅的處理是正確的。請問在今年企業(yè)所得稅匯算清繳中是否需要進行納稅調(diào)整？如何調(diào)整？ 熱點問題：辨析答疑：《企業(yè)所得稅法實施條例》第五十八條第（六）項規(guī)定，改建的固定資產(chǎn)（未提足折舊的），除企業(yè)所得稅法第十三條第（一）項和第（二）項規(guī)定的支出外，以改建過程中發(fā)生的改建支出增加計稅基礎(chǔ)。依法納稅 維權(quán)理財 四、在公司內(nèi)部餐廳招待客戶應(yīng)以何單據(jù)入賬？ 熱點問題： 我公司平常招待客戶主要是在公司內(nèi)部餐廳，月底餐廳憑有關(guān)人員簽字的招待單據(jù)到財務(wù)部報銷，財務(wù)作 “ 管理費用 —— 招待費 ” 處理。內(nèi)部食堂招待客人，不屬于有償提供營業(yè)稅勞務(wù)，因此不需要開據(jù)營業(yè)性發(fā)票，允許自制記賬憑據(jù)。當(dāng)初為了不使隱瞞工作漏出馬腳，除隱瞞收入外，與該部分收入相關(guān)的成本也沒有入賬。而不是收入?！墩鞴芊ā芬?guī)定： “納稅人超過應(yīng)納稅額繳納的稅款，納稅機關(guān)發(fā)現(xiàn)后應(yīng)當(dāng)立即退還；納稅人自結(jié)清繳納稅款之日起三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)的，可以向稅務(wù)機關(guān)要求退還多繳的稅款并加算銀行同期存款利息，稅務(wù)機關(guān)及時查實后應(yīng)當(dāng)立即退還。但不得抵減以后年度的所得額?！罢魇崭氐难a償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費?！段餀?quán)法》（ 2023年 3月 16日公布）第四十二條規(guī)定： “征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。超過政府規(guī)定支付標(biāo)準的補償款不得扣除。房地產(chǎn)公司支付給個人的拆遷補償費等，要有收款人的簽章、地址、身份證號碼、工作單位和聯(lián)系電話，以便核實；除此之外，支出的其他費用無合法憑證的不得在稅前扣除。依法納稅 維權(quán)理財 十二、企業(yè)取得的沒有客戶名稱的發(fā)票是否可以稅前扣除？ 熱點問題： 我公司在實際核算中取得了好多沒有客戶名稱的發(fā)票，稅務(wù)機關(guān)在檢查時，認為這些費用無法證實是我公司的費用，不予扣除。依法納稅 維權(quán)理財?shù)?，《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第二十二條規(guī)定： “不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務(wù)報銷憑證 ”；《發(fā)票管理辦法實施細則》第三十二條規(guī)定： “不符合規(guī)定的發(fā)票，是指 …… 填寫項目不齊全 ……” 。2023年 79號文件 至于企業(yè)取得的租金收入，不按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則處理，那是《企業(yè)所得稅法實施條例》規(guī)定的特例?！镀髽I(yè)所得稅法實施條例》第三十五條規(guī)定： “企業(yè)依照國務(wù)院有關(guān)主管部門或者省級人民政府規(guī)定的范圍和標(biāo)準為職工 繳納的 基本養(yǎng)老保險費、基本醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費、等基本社會保險費和住房公積金，準予扣除。 ”依法納稅 維權(quán)理財 十五、企業(yè)提而未繳的基本養(yǎng)老保險是否作為納稅調(diào)整？ 熱點問題： 我公司 2023年度提取為職工繳納的基本養(yǎng)老保險350000元，因為資金緊張，經(jīng)爭得社保部門同意，延緩繳納。依法納稅 維權(quán)理財 十四、企 業(yè) 支付的 組織 客 戶 看房 費 在企 業(yè) 所得稅前如何列支？ 熱點問題： 為了促銷，我公司向市里某運輸公司租用了一輛大型客車，用來接送購房戶到開發(fā)現(xiàn)場和售樓部洽商購房業(yè)務(wù)?！镀髽I(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定： “企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費用；不屬于當(dāng)期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當(dāng)期支付 稅務(wù)機關(guān)的做法正確。根據(jù)以上法律規(guī)定，拆遷收入不屬于生產(chǎn)經(jīng)營收入。 ”依法納稅 維權(quán)理財 “征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。至于建筑公司是否漏繳建筑業(yè)營業(yè)稅與房屋開發(fā)公司無關(guān)，因為建筑業(yè)營業(yè)稅的納稅主體是建筑公司。該單位的支出如果屬于與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的、合理的支出，并且取得的憑證合法，就可以在計算所得稅時扣除?！镀髽I(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算所得額時扣除。在進行帳務(wù)處理時，財務(wù)人員根據(jù)會計制度規(guī)定將這部分費用直接計入 “開發(fā)成本 —— 建筑安裝費 ” 。依據(jù)《發(fā)票管理辦法》第三十六條規(guī)定： “納稅人未按規(guī)定取得發(fā)票的，由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正，沒收非法所得，可以并處 1萬元以下的罰款。該單位的支出雖然屬于與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的、合理的支出，但是取得的憑證不合法，因此在計算所得稅時不能夠扣除?！镀髽I(yè)所得稅法實施條例》第二十七條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第八條所稱有關(guān)支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出。稅務(wù)機關(guān)的做法有所不妥。但是稅務(wù)機