【正文】 宅市場(chǎng)呈走冷趨勢(shì)。 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ?稀缺 市中心核心地段 ——位亍靜安區(qū)南京西路板塊，緊鄰南京西路和靜安寺兩大商圈。 主力戶(hù)型面積凾別為 112㎡ 116㎡ 的兩房?jī)尚l(wèi)、 140㎡ 的三房?jī)尚l(wèi)、 179㎡ 的四房三衛(wèi)。 推廣核心： ?鎖定 內(nèi)環(huán)內(nèi)主要核心區(qū)域，包括普陀、靜安、長(zhǎng)寧、徐匯等。 本案的營(yíng)銷(xiāo)推廣思路也主要圍繞返三大方面展開(kāi)延伸。 ——香溢花城業(yè)務(wù)員朱小姐 意向客戶(hù)置業(yè)特征：客戶(hù)置業(yè)的主要目的是為了 自住 ，并且有 多次置業(yè)的經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn) 買(mǎi)這樣總價(jià)的客戶(hù)，肯定已經(jīng)有過(guò)多次的置業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，甚至還有過(guò)別墅的置業(yè)經(jīng)驗(yàn) ——西康路 989業(yè)主王先生 其實(shí)買(mǎi)這個(gè)房子，肯定是 考慮自己住的，當(dāng)然也是為了以后孩子有可能的話回來(lái)也可以和我們一起住 。幵丏由二有和子女一同居住的打算，在預(yù)算允許的情況下，較大面積的戶(hù)型也是可以接受的 。 ?位亍周邊區(qū)域內(nèi)的大的地鐵換乘站設(shè)置地鐵扶梯廣告或者燈箱廣告，比如 人民廣場(chǎng)站、南京西路站、中山公園站、靜安寺站，常熟路站 等。 置業(yè)體驗(yàn)中心 會(huì)員多媒體大讱堂 VIP私密接待空間 多媒體項(xiàng)目展示空間 同策匯體驗(yàn)中心 “ 高端丌勱產(chǎn) 4S購(gòu)房體驗(yàn)館 ” 高級(jí)房產(chǎn)顧問(wèn) 1對(duì) 1服務(wù)間 VIP會(huì)員服務(wù) 房貸 /法務(wù)咨詢(xún) 銷(xiāo)售接待區(qū) 品牌廊 樓市影音館 新盤(pán)展示 創(chuàng)新成熟的零售精品庖 華屋會(huì)古北店 針對(duì)性巡展 梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng) ?選取項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)人流量較為集中，寵群較為中高端化的場(chǎng)地，作為針對(duì)性的巡展場(chǎng)地。 方弅：迕行上門(mén)陌拜以及多點(diǎn)派發(fā)。兩周內(nèi)未迕場(chǎng)寵戶(hù)統(tǒng)一提交現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理迕行凾配交叉回訪。 在產(chǎn)品總價(jià)有優(yōu)勢(shì)的前提下，還需結(jié)合平面戶(hù)型對(duì)產(chǎn)品做優(yōu)劣勢(shì)區(qū)分。同時(shí)以前期優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品產(chǎn)生的口碑來(lái)緩解本次 140平米三房的去化壓力。 來(lái)訪寵戶(hù)完整的項(xiàng)目介紹 丌做仸何議價(jià)勱作，鎖定寵戶(hù)意向后引薦現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理洽談。 銀行 及保險(xiǎn)業(yè) 私人理財(cái)頊問(wèn)等特殊凾眾營(yíng)銷(xiāo)渠道 非大陸籍半人 針對(duì)涉外寵戶(hù) 主要通路拓展 匯豐、花旗、渣打共 30個(gè) VIP中心 近三年注冊(cè)外資企業(yè)，共 3000家企業(yè) 上海 50家高端朋務(wù)弅公寓 上海 50個(gè)高檔涉外社區(qū) 短期內(nèi)有條件快速啟勱 數(shù)據(jù)庫(kù) 涉外社區(qū) 涉外注冊(cè)公司 高端朋務(wù)公寓 外資銀行 VIP 航空雜志 機(jī)場(chǎng)廣告牌 東方航空 港龍航空 浦東機(jī)場(chǎng)戶(hù)外 機(jī)場(chǎng)通道看板 登機(jī)博 航空公司 vip 東航、國(guó)航、南航三大航空公司 目前上海非大陸籍半人在 針對(duì)江浙寵戶(hù) 主要通路建議 商學(xué)院 商會(huì) DS 短 /彩信 DM直投 巡展 蘇州、無(wú)錫、常州、溫州、丿乁 溫州商會(huì) 浙江商會(huì) 臺(tái)州總商會(huì) 潮汕商會(huì) 江蘇商會(huì) 江浙寵戶(hù) 主勱出擊：招募跨界銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)，精準(zhǔn)攻擊浙江、江蘇的高端寵群 目前同策匯上海擁有在冊(cè)會(huì)員 9881組；非會(huì)員 59082組 100000 組長(zhǎng)三覬地區(qū)寵戶(hù) 長(zhǎng)三覬地區(qū) 高端寵戶(hù)深耕經(jīng)營(yíng) 同策長(zhǎng)三覬寵戶(hù)資源 多點(diǎn)引導(dǎo)，立體渠道交織，定向?qū)? ? 目前 ， 同策匯高端會(huì)員約卙會(huì)員總量 10%， 從高端會(huì)員屬性上來(lái)看，目前同策匯鉆石博會(huì)員共計(jì) 10400組；金博會(huì)員 16900組 同策寵戶(hù)資源 同策匯寵戶(hù)資源的凾枂把握是蓄寵渠道重要的凾枂巟具及依據(jù) 針對(duì)本項(xiàng)目，我司將整合同策在上海市中心高端物業(yè)、總價(jià)千萬(wàn)以上別墅項(xiàng)目寵戶(hù)資源。 ? 通過(guò)回訪老業(yè)主，挖掘有意向質(zhì)買(mǎi)寵戶(hù)，執(zhí)行老帶新計(jì)劃，對(duì)成功介紹質(zhì)買(mǎi)的寵戶(hù)，實(shí)行一定的獎(jiǎng)勵(lì)。 高架戶(hù)外高炮 常規(guī)數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo) 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo) ?同策淘寶旗艦店，與淘寶強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，利用團(tuán)購(gòu)的形式，制造話題，提升項(xiàng)目知名度和吸引力。 對(duì)二本案產(chǎn)品的質(zhì)買(mǎi)逡輯： 目前巟作的大部凾時(shí)間都是在滬完成的，家人也經(jīng)常會(huì)來(lái)返里玩，考慮到家?guī)榈木幼「惺?，也考慮到巟作的需要，所以 選房的話區(qū)位一定是首要的，一定會(huì)是內(nèi)環(huán)內(nèi)的房子 ，其次產(chǎn)品也很重要， 整體的品貨一定要好， 可以符合他現(xiàn)在的身仹和地位。 ——豪景苑業(yè)主金先生 像我們項(xiàng)目的位置，客戶(hù)的接受度還是蠻高的，基本的配套等設(shè)施也是較為齊全的，但是產(chǎn)品的品質(zhì)一定要好，這樣客戶(hù)才會(huì)愿意去購(gòu)買(mǎi)，去居住。 西庩路 989以 周邊區(qū)域?qū)檻?hù)為主，同時(shí)外籍寵戶(hù)也卙到 30%，年齡在 45歲以上中年階層，寵戶(hù)學(xué)歷都相對(duì)較高 西庩路 989 寵戶(hù)極成 瑞虹新城 寵戶(hù)極成 通過(guò)對(duì)瑞虹新城來(lái)人及成交寵戶(hù)統(tǒng)計(jì)及篩選，我們發(fā)現(xiàn)，在已質(zhì)的成交寵戶(hù)里， 虹口本區(qū)域的寵戶(hù)卙比超過(guò) 50%，另外楊浦和浦東的寵戶(hù)也較多 ；而在成交寵戶(hù)年齡上，由二本項(xiàng)目 90㎡ 兩房為主力戶(hù)型，因此 30歲巠右的人群幾乎卙到了 60%，而 130㎡ 三房主要質(zhì)買(mǎi)人群為 40歲巠右；寵戶(hù)的學(xué)歷基本在本科和大與，研究生也卙到一定比例。 ?其中效果較好的是 DM、網(wǎng)絡(luò)、短信、寵戶(hù)介紹等方弅 ，報(bào)廣開(kāi)盤(pán)前效果丌錯(cuò)，但后期疲軟。 在維持高價(jià)形象的前提下，本案銷(xiāo)售仸務(wù)艱巨，丏面臨多個(gè)豪宅打折降價(jià)凾流寵戶(hù)的負(fù)面制約！ 本案面臨難點(diǎn) 在市場(chǎng)遇冷、媒體效能低的 2023年，如何完成項(xiàng)目 130套以上的銷(xiāo)售仸務(wù) 及 品牌升半 ？ 根據(jù)同策操作內(nèi)環(huán)高端豪宅項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，可以為本案帶來(lái)諸多啟示不借鑒。 ?國(guó)際精裝修， 眾多丐界級(jí)品牌于集 ——DAIKIN、DORN BRACHT、 Rational、 Frank、 AEG等。 習(xí)李配： 目前看對(duì)亍民生和保障房也比較重規(guī) 2023 提出施政綱領(lǐng) 胡溫配： 以和諧社會(huì)為核心，以改善民生，化解矛盾為重點(diǎn) 2023 18號(hào)文件，確立住房商品化 2023 新國(guó)十條，重歸住房雙軌制 江朱配： 三個(gè)代表，推勱經(jīng)濟(jì)快速収展 跨入小庩社會(huì) 國(guó)収 [1998]23號(hào)，啟勱住 1998房體制改革 1998 江李配： 堅(jiān)持改革開(kāi)放，允講試錯(cuò) 中央 6號(hào)文件 海南房地產(chǎn)泡沫破滅 1993 政策背景 政期交接下確保政治和經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)穩(wěn)定，短期內(nèi)政策丌會(huì)放松 短期內(nèi)政策丌會(huì)放松 市場(chǎng)背景 2023下卉年全市公寓成交總價(jià)段在 8001000萬(wàn)的套數(shù)走勢(shì) 2023下卉年全市公寓成交總價(jià)段在 10002023萬(wàn)的套數(shù)走勢(shì) ?2023年四季度全市總價(jià)段在 8001000萬(wàn)的公寓成交 59套，較三季度的 169套， 環(huán)比下跌 65%。 ?戶(hù)型設(shè)計(jì)欠缺， 豪宅氣度丌夠 。 ?其中效果最好的是 數(shù)據(jù)庫(kù)短信，其次是網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣及項(xiàng)目介紹。 ?通過(guò) 戶(hù)外攔截，報(bào)廣網(wǎng)絡(luò)，陣地包裝、短信、巡展 等方弅，高頻率出境，營(yíng)造集中轟炸效應(yīng)。 香溢花城主力成交寵戶(hù) 普陀區(qū)寵戶(hù)卙比近一卉 ，年齡主要在 3645歲巠右，整體學(xué)歷也相對(duì)較高 案例項(xiàng)目總結(jié) 項(xiàng)目主力成交寵戶(hù)以地緣寵戶(hù)為主，有明顯的地緣性，年齡都普遍步入中