南通新城項目市場定位82432465(完整版)
【正文】 家庭裝飾市場 電器市場 文廟古玩市場 桃塢路服飾城 建材市場 裝飾家具膠合板市場 蔬菜副食品批發(fā)市場 花鳥市場 麥客隆 易初蓮花 文峰王府店 八仙城大潤發(fā) 新一佳 文峰吉星店 和平大廈大潤發(fā) 文峰麥客隆店 環(huán)城東路麥德龍 虹橋超市 1華聯超市 1超越超市 晶都桑拿 英子咖吧 開心一刻歌舞廳 龍王休閑浴場 浪漫歌舞廳 金碧輝煌迪吧 地中海浴場 寶麗金娛樂城 黃金海岸娛樂城 南通百貨大樓 文峰大世界 華聯商廈 金鷹購物中心 文峰中央商廈 八仙城 桃塢路商圈 商業(yè)現狀 ?南大街 — 走向末落的老牌中心 營業(yè)面積： 15萬平米 日流量： 15萬 人次 經營業(yè)態(tài)：服裝、鞋、家電、日用品、食品等 綜述：南大街作為南通市老城區(qū)中心商圈商業(yè)輻射范圍覆蓋南通市和所轄六縣市，但隨著城市發(fā)展，由于規(guī)劃設計、地理條件的限制，交通壓力和人流壓力與日俱增，處于超負荷狀態(tài)；同時作為傳統(tǒng)商業(yè)中心，南大街的業(yè)態(tài)分布混亂，商品檔次排列混雜，逐漸成為“末落貴族”。 商業(yè)總結 ?南大街、大賣場和桃塢路的商業(yè)一熱一冷體現出：大型綜合型商業(yè)受到客戶的青睞 ?中高端客戶選擇周末到上海進行消費的現狀表明南通商業(yè)現狀的落后無法滿足客戶需求，需要新興的，特色的、時尚、文化的商業(yè)出現 ?距離市區(qū)較遠的品牌大賣場經營持續(xù)火爆表明南通客戶購物的區(qū)域傾向性逐漸減弱 市場分析 ?住宅市場分析 ?商業(yè)市場分析 ?寫字樓市場分析 分布狀況 集中分布在兩個區(qū)域： ? 濠河周邊傳統(tǒng)商務區(qū)，如躍龍路、人民路、南大街、青年路圍合形成的城市中心區(qū)； ? 工農路新興商務區(qū)。 入駐客戶 ? 行業(yè)分散 ? 私營企業(yè)為主 ? 政府機關進駐 ? 大企業(yè)自建寫字樓 關鍵詞： 入駐客戶行業(yè)分散，主要行業(yè)為：紡織、石化、機電、輕工、貿易、保險、科技及房地產開發(fā)等 ； 客戶中私營企業(yè)相對較多，如紡織、輕工、貿易、科技、房地產開發(fā)企業(yè)；國有企業(yè)主要為壟斷行業(yè)，如石化、能源、機電、保險等； 政府機關亦有進駐商業(yè)寫字樓情況，如財政局進駐南通國際大廈 10個樓層，外經貿局進駐南通國際大廈 3個樓層。 本報告的研究思維導圖 客戶分析 發(fā)展戰(zhàn)略 項目界定 ?問題界定 ?結構化分析 ?客戶構成 ?消費特征 市場分析 客戶分析項目定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 客戶來源及演變分析 本項目如何起勢造勢以營造滿足南通消費者潛在需求的生活購物氛圍是本項目定位的重要因素 ?交通到達性 —— 消費者來源的可能性 本項目的核心樞紐地位決定了優(yōu)良的交通可達性，在交通上不存在隔閡和劣勢 ?消費習慣 —— 消費者潛在需求挖掘 ?從市場調研可以發(fā)現當前市場購房客戶來源基本來源于南通市區(qū)及周邊郊縣，外地及外籍人士少，同時并沒有形成明顯的區(qū)域分化，同時當前市區(qū)中高端客戶對新城的認可度普遍高于郊區(qū)中高端客戶 ?在商業(yè)購物方面時尚需求多訴諸老市區(qū)購物中心或上海等地，本區(qū)域尚未形成商業(yè)氛圍。 銷售狀況 竣工使用狀態(tài)寫字樓空臵率普遍較低，入駐率平均在 80%以上 ； 在售寫字樓中地段好、品質高、形象佳的樓盤銷售狀況相對良好，如中心區(qū)項目潤友大廈（ 7560平方米） 04年 11月開盤，現已銷售 87%；工農路項目中華廣場（ 36000平方米） 03年 5月開始內部認購， 04年 6月基本售完，現只剩 3層、 4層部分面積； 地段、品質較差樓盤，如嘉隆大廈、東方鑫乾，銷售進度較緩慢； ? 空臵率低 ? 地段、品質制勝 ? 中小面積戶型受寵 關鍵詞： 相對大面積單位， 100~300平方米中小面積戶型更有市場。 ● 南通國際大廈 ● 新地標項目 ● 中華廣場 ● 潤友大廈 ● 嘉隆大廈 ● 東方鑫乾 ● 金鷹國際大廈 ● 南通大廈 ● 浦發(fā)銀行大廈 ● 文峰大廈 ● 天虹大廈 ● 王府公寓 ● 新海通大廈 可預見市場供應總量 其中市中心 3萬平方米地標項目即將竣工，可能在三月份推向市場。南通新城項目整體定位 謹呈 :中南控股集團有限公司 上海世聯房地產顧問有限公司 技術經濟指標 ? CR0504A地塊 —— u規(guī)劃用地： 61萬平方米 u總建筑面積： 134萬平方米 u功能規(guī)劃：
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