【正文】 金”的形式。 ? D．為了促進(jìn)產(chǎn)權(quán)的零售，返租利率一般高于銀行同期貸款利率，但不一定固定化，在合同中應(yīng)約束返租利率隨國(guó)家中央銀行利率變化而浮動(dòng)。簽訂購(gòu)房合同時(shí)，小業(yè)主必須簽署委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議和租金回報(bào)協(xié)議，而返租方當(dāng)然不會(huì)是精明的開(kāi)發(fā)商，通常是一個(gè)與開(kāi)發(fā)商無(wú)任何關(guān)聯(lián)的空頭公司。從該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)以來(lái)的運(yùn)作來(lái)看，通過(guò)拆零產(chǎn)權(quán)、銷(xiāo)售旺鋪回收了巨額資金，大大緩解了困擾開(kāi)發(fā)商已久的資金緊張問(wèn)題。 ? 注意： 此類(lèi)方法適合于整體商業(yè)街或樓盤(pán)底商的銷(xiāo)售，不適用主題商場(chǎng)及購(gòu)物中心。 ? （ 3）缺乏主力店。 ? （ 2）而從“女人街”開(kāi)業(yè)后的一系列表現(xiàn)來(lái)看，其商業(yè)業(yè)態(tài)過(guò)于單一，所經(jīng)營(yíng)商品的品質(zhì)不夠高檔，商品定位缺乏細(xì)節(jié)化的處理，沒(méi)有主次之分，沒(méi)有突出其商業(yè)重點(diǎn)。 成功個(gè)案的共性 ? 開(kāi)發(fā)商的前期定位非常準(zhǔn)確 ? 區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)非常完善 ? 周邊人口密度和消費(fèi)能力突出 ? 發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，形成區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)差異化 失敗案例分析之女人街篇 ? 地段先天不足埋下失敗隱患 ? （ 1）單面臨路（東：棕櫚陽(yáng)光住宅區(qū)，舒泊；南：濱江亞飛汽車(chē)；北： 1928） ? 西：南門(mén)外大街，但中間設(shè)隔離帶 ? （ 2）地段、地段、還是地段。 法國(guó)停車(chē)場(chǎng)面積與營(yíng)業(yè)面積之比一般為 6:1,美國(guó)為 5:1,日本為 1:1,而我國(guó)的老式商場(chǎng)幾乎無(wú)停車(chē)場(chǎng)可言。 位于南京路與大沽路交口，交通非常便利。 ？？ 人口聚集度 所處的和平區(qū)是天津市中心區(qū)域，一直以來(lái)聚集著眾多的人口。即便是新建的大型超市或購(gòu)物中心 ,其平均比例也不過(guò) :1,可以說(shuō)差距甚大。－－商業(yè)地產(chǎn)的至理名言，女人街先天不足。與其大肆宣傳的口號(hào)大相徑庭，不能滿(mǎn)足年輕時(shí)尚女性的需求，導(dǎo)致客源逐漸流失。商品缺少特色，過(guò)于平庸。 純 租 賃 ? 商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)方式，在這種模式中，開(kāi)發(fā)商為大業(yè)主，商戶(hù)用支付貨幣的形式擁有商鋪的使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)仍為開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商不但要收取商鋪之租金，同時(shí)亦要收取物業(yè)費(fèi)用，并提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)、推廣服務(wù)及運(yùn)營(yíng)服務(wù)。經(jīng)營(yíng)商進(jìn)場(chǎng)以后經(jīng)營(yíng)狀況也比較理想，進(jìn)一步增強(qiáng)了中小投資者的信心，促進(jìn)了商鋪的銷(xiāo)售。一旦經(jīng)營(yíng)不善，向經(jīng)營(yíng)商收取的租金不足以抵償向小業(yè)主的返租，假如開(kāi)發(fā)商也無(wú)力或無(wú)心承擔(dān)每年高達(dá)總銷(xiāo)售額 X%的巨額返租（這種可能性極大），小業(yè)主的厄運(yùn)也就開(kāi)始了，這一切與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何法律關(guān)系，而承諾返租的空頭公司自然人去樓空。 ? E．商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)一般有 35年的培養(yǎng)期，基本無(wú)盈利。當(dāng)然，這種辦法在國(guó)內(nèi)尚未突破法律和相關(guān)管理規(guī)定的禁區(qū)。即是把 6層 1萬(wàn)平方米的賣(mài)場(chǎng)分割成每 5平方米為一個(gè)單位進(jìn)行銷(xiāo)售，單位售價(jià) 7萬(wàn)元，并且在四年合同到期后必須由開(kāi)發(fā)商回購(gòu)。 ? 有效租金： 將基本租金及百分比租金 (以議定的一百分比的營(yíng)業(yè)額支付給業(yè)主合并一起計(jì)算。 ? 可于前期談判時(shí)設(shè)定一定保底金額，保證開(kāi)發(fā)商初期利潤(rùn)。 ? 建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，分配銷(xiāo)售任務(wù)，并準(zhǔn)確記錄每商戶(hù)每天的經(jīng)營(yíng)狀況。 ? 謝謝聆聽(tīng) 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 3月 3日星期五 3時(shí) 57分 53秒 15:57:533 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023年 3月 下午 3時(shí) 57分 :57March 3, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 :57:5315:57:53March 3, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 下午 3時(shí) 57分 :57March 3, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 下午 3時(shí) 57分 53秒 下午 3時(shí) 57分 15:57: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 3, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 15:57:5315:57:5315:573/3/2023 3:57:53 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 業(yè)改調(diào)整時(shí)要采取從低向高的次序，采用低清退，高挪下的原則，將一層或二層經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差，不服從管理的商戶(hù)清退，余下的位置可將三樓以上的合適商戶(hù)移下，起到扶植經(jīng)營(yíng)的作用（增加租金以補(bǔ)貼樓上主力店的進(jìn)駐），這時(shí)由于樓上空出較大片的面積，在對(duì)樓上剩余的商戶(hù)進(jìn)行規(guī)劃后，集中空出的區(qū)域可吸引主力店進(jìn)駐，達(dá)到抓兩頭促中間的經(jīng)營(yíng)思路，使灑水效應(yīng)和井噴效應(yīng)良好發(fā)揮，帶動(dòng)中間樓層的客流。 ? 可有意識(shí)地將前期的租賃商戶(hù)過(guò)渡為聯(lián)營(yíng)商戶(hù)。 ? 基本租金可以通過(guò)很多角度看待。對(duì)于是否會(huì)與銀行進(jìn)行合作，加入銀行的理財(cái)計(jì)劃，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)的介入為類(lèi)信托產(chǎn)品增信，其透露，目前與銀行的合作還處在初級(jí)討論階段，預(yù)計(jì)需要投入大量的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)工作。 帶租約銷(xiāo)售 ? 商鋪采取帶租約銷(xiāo)售