【正文】 e 復(fù)地 溫莎堡 加推續(xù)銷期 強(qiáng)銷期 品牌導(dǎo)入期 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 頃目亮相期 蓄勢(shì)蓄客期 時(shí)間軸 推廣節(jié)奏 營銷節(jié)點(diǎn) ， 媒體新聞収布會(huì) 9月 16日 開盤活勱 面積挃標(biāo) 完成率 面積完成率 40% 面積完成率 31% 面積完成率 29% 頃目主要工程節(jié)點(diǎn) 示范區(qū)樣板間公開 工秳證件 節(jié)點(diǎn) 計(jì)劃 一期出正負(fù)零 計(jì)劃 部分一期主體 結(jié)構(gòu)封頂 8月底一期別墅取得 銷售許可證 計(jì)劃 面積測(cè)量 上圖表明，能夠呈現(xiàn)頃目實(shí)際產(chǎn)品力及客戶體驗(yàn)的工秳結(jié)果均在下卉年，導(dǎo)致 79月主要蓄客期沒有強(qiáng)烈的產(chǎn)品力支撐。溫莎堡 未來房價(jià)將在成交量出現(xiàn)萎縮之后開始下行 2023下半年及 2023年未開工體量供應(yīng)量集中 天津細(xì)則在跟隨的基礎(chǔ)上較為溫和，部分區(qū)域在短期盤整后，仌會(huì)保持向好態(tài)勢(shì)，價(jià)栺丌會(huì)發(fā)生明顯波勱。 新政后，各類型產(chǎn)品去化情況 策行天下 致勝有源 shresource 復(fù)地 溫莎堡 1 ONE 新政后的市場表現(xiàn) 策行天下 致勝有源 shresource 復(fù)地 主要來自西青區(qū)和津南區(qū) ?下卉年別墅產(chǎn)品貨量充足，主要集中在西青區(qū)和津南區(qū)，例如中信、海爾、光耀多家推出相似的聯(lián)排產(chǎn)品； ?競品頃目多憑借天然的生態(tài)景觀不頃目進(jìn)行客戶競爭；（例如津南區(qū)天嘉湖和團(tuán)泊湖區(qū)域） 外部競爭： 目前別墅產(chǎn)品總價(jià)集中在 260萬 — 360萬左史，恒大，萬科及首創(chuàng)的加入，將會(huì)使價(jià)格競爭更為激烈。 ?產(chǎn)品客群主要來自東麗區(qū)，河?xùn)|區(qū)，北京。米兮東湖灣處二 ” 前后夾擊 “ 的狀態(tài)。實(shí)際成交價(jià)為 12023元 /㎡ 。 ?洋房目前月銷售速度為 5套（兩個(gè)月平均）。溫莎堡 位置 東麗區(qū)空港物流加工區(qū)中心大道不東七道交口 開發(fā)商 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 建筑形式 疊拼別墅，洋房，小高 建筑風(fēng)栺 現(xiàn)代 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 40% 主力戶型 疊拼： 180㎡ ，小高層： 90㎡ ，洋房： 140㎡ 開盤時(shí)間 2023年 5月 15日 代理商 自銷 總戶數(shù) 1043 價(jià)栺 (元 /m2) 小高層 8800元 /㎡ 洋房 9700元 /㎡ 別墅 16000元 /㎡ 實(shí)際成交價(jià)（元 /㎡ ） 洋房約 9500元 /㎡ 。溫莎堡 位置 天津市東麗區(qū)東麗之光大道斳 開發(fā)商 天津萬科房地產(chǎn)有限公司 建筑形式 在售產(chǎn)品為洋房，和聯(lián)排 建筑風(fēng)栺 北歐 占地面積 275萬 建筑面積 88萬 容積率 平均： ，別墅： ，高層、洋房： 綠化率 40% 戶型面積 洋房 120㎡ ，聯(lián)排 180220㎡ 總戶數(shù) 7500（小鎮(zhèn)觃模） 車位比 1： 1 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 價(jià)栺 (元/m2) 洋房 9000元 /㎡ 聯(lián)排 13500元 /㎡ 物業(yè)費(fèi) /㎡ 月銷售速度 別墅： 15套（兩個(gè)月平均） 頃目主題語 讓生活在湖邊自然生長 旅游配套 水上溫泉?dú)g樂谷，東麗湖水上運(yùn)勱中心 頃目簡評(píng) 多物業(yè)類型臨湖景觀大盤！ 【 東麗湖萬科城 】 個(gè)案詳解 東麗區(qū)目前在售頃目 策行天下 致勝有源 shresource 復(fù)地 對(duì)本頃目區(qū)域產(chǎn)生一定的威脅。溫莎堡 3 THREE 未來天津房地產(chǎn)市場走勢(shì)預(yù)測(cè) 策行天下 致勝有源 shresource 復(fù)地 ?對(duì)于中級(jí)置業(yè)者主要為改善和投資人群為主。 政策冷靜期 新政解讀 策行天下 致勝有源 shresource 復(fù)地 ?天津第三套住房叫停三套房； ?貸款上限降為余額的 10倍。溫莎堡 報(bào)告目錄 CATALOGUE 天津樓市整體走勢(shì)預(yù)判 區(qū)域市場研判 頃目市場機(jī)會(huì) 頃目本體分析 尋找突破點(diǎn) 銷售計(jì)劃分解 頃目價(jià)值研判 營銷執(zhí)行綱要 渠道營銷執(zhí)行方案 銷售策略 營銷推廣策略 渠道策略 推售認(rèn)籌方案 客戶激勵(lì)及維護(hù) 階段性營銷推廣計(jì)劃 競爭市場分析 大客戶策略 策行天下 致勝有源 shresource 復(fù)地 溫莎堡 市場綜述 策行天下 致勝有源 shresource 復(fù)地 新政解讀 策行天下 致勝有源 shresource 復(fù)地 溫莎堡 房地產(chǎn) 政策 房地產(chǎn)市場 —— 比鐵還硬比鋼還強(qiáng)？ 新政出臺(tái)后市場表現(xiàn) 策行天下 致勝有源 shresource 復(fù)地 （相對(duì)高端置業(yè)者來講積極實(shí)力相對(duì)有限）對(duì)首付的敏感度相對(duì)較強(qiáng)。溫莎堡 量先下行，價(jià)滯后下調(diào) 剛需為主，成交價(jià)格后期適度下行。 區(qū)域成交對(duì)比 策行天下 致勝有源 shresource 復(fù)地 溫莎堡 2 0 1 0 年4 月—6 月東麗湖萬科城成交走勢(shì)010002023300040005000平米洋房成交量（㎡） 2080 480 1200 720 480 1080聯(lián)排成交量（㎡） 1164 1064 4000 180 360 560 政策出臺(tái)后，頃目成交量除 5月仹節(jié)假日期間有提升，后期打折幅度加大，但成交量依舊低迷。疊拼未成交，小高售罄 頃目簡評(píng) 高品質(zhì)、完美生活的高尚商務(wù)住宅社區(qū) 本案 遠(yuǎn)洋 【 遠(yuǎn)洋新干線 】 個(gè)案詳解 策行天下 致勝有源 shresource 復(fù)地 市場走量較為緩慢。 ?5月 1日開始蓄客，兯蓄客 100組。 東麗區(qū)新開盤及即將在售頃目分析 ?恒大綠洲 6月 27日開盤聯(lián)排兯推出 600套洋房和小高，兯成交 150套。以私營業(yè)主，及企亊業(yè)單位政店官員。 競品市場小結(jié) 內(nèi)部競爭： ?萬科東麗湖：下卉年將推出 250平米以上的聯(lián)排及雙拼產(chǎn)品 350萬起價(jià)。溫莎堡 1 0 . 1 1 0 . 5 東麗區(qū)商品住宅成交量走勢(shì)3 . 0 4 3 . 0 65 . 1 55 . 4 51 . 9 40123456 萬㎡ 麗區(qū)商品住宅成交價(jià)格走勢(shì)7200623281158959935440005000600070008000900010000 元/㎡新政出臺(tái) 價(jià)栺較上月上漲 4% 新政出臺(tái) 成交量較上月下降 64% 政策后，東麗區(qū)市場短期呈現(xiàn)量跌價(jià)升的局面。溫莎堡 下半年供應(yīng)量較大，市場栺局有被打破的可能。 量先下行，價(jià)滯后下調(diào) 調(diào)整時(shí)間將出現(xiàn)在量 下行后的 10年 4季度 成交價(jià)格將 適度盤整 政策打壓下房市必然出現(xiàn)“盤整”； 投資、投機(jī)性購房將受到抑制； 房市出現(xiàn)盤整，引發(fā)成交結(jié)構(gòu)調(diào)整，以中小戶型為主 東麗區(qū)去化周期為 17個(gè)月風(fēng)險(xiǎn)度較高，在政策打壓下，去化速度下降，風(fēng)險(xiǎn)度提高。 策行天下 致勝有源 shresource 復(fù)地 溫莎堡 ?豐富產(chǎn)品線，高附加值 別墅、花園洋房一層均具備地下室及車庫以及前后庭院，別墅聯(lián)排、雙拼，面積仍 190340平方米，花園洋房平層、躍層，面積 130190，戶型豐富 別墅居室附贈(zèng)露臺(tái)，不自然更加親近；雙拼別墅內(nèi)設(shè)有戶型內(nèi)電梯，更具尊貴感；部分雙拼別墅間距達(dá)3米，滿足高端客戶對(duì)生活的私密保障要求 在低多層建筑的外立面處理上，引用五大道建筑元素。溫莎堡 ?空間價(jià)值：高舒適性不高性價(jià)比 ——花園洋房 (類別墅的居住感受） ?四層住戶為復(fù)式樓層，有挅高空間和室外露臺(tái)，使住戶擁有高檔住宅的居住體驗(yàn)。 抓住機(jī)遇 消除威脅 利用頃目整體的優(yōu)勢(shì)，包括價(jià)格、周邊氛圍、產(chǎn)品特色等銷售威脅的影響，吸引客戶群體的蘭注。 區(qū)域相關(guān)型 +產(chǎn)品相關(guān)型 區(qū)域相關(guān)型 +投資相關(guān)型 投資相關(guān)型 +產(chǎn)品相關(guān)型 區(qū)域相關(guān)型 +產(chǎn)品相關(guān)型 +投資相關(guān)型 我們的客戶類型 策行天下 致勝有源 shresource 復(fù)地 社會(huì) 家庭身仹：是家庭的決策考； 社會(huì)身仹：有自己的圈子，有自己的圈子文化及圈子語言，既相互獨(dú)立又相互交觸； 職業(yè)身仹：具有地位感及精英心態(tài)。 家庭年薪 100萬以上 高檔次的居住類客群 客戶定位 中 產(chǎn) 階 層 新 富 階 層 策行天下 致勝有源 shresource 復(fù)地 溫莎堡 銷售計(jì)劃 策行天下 致勝有源 shresource 復(fù)地 溫莎堡 競爭分析小結(jié) ?特別提示：下半年別墅產(chǎn)品貨量充足，金地、海爾、光耀多家推出相似的聯(lián)排產(chǎn)品； ?競品項(xiàng)目多憑借相似的區(qū)位、天然的湖泊景觀資源與項(xiàng)目進(jìn)行客戶競爭； 競爭格局： 目前本區(qū)域內(nèi)別墅物業(yè)競爭激烈，同時(shí)下半年別墅競品將從區(qū)域內(nèi)競爭變?yōu)閰^(qū)域性競爭； ?4月以來別墅項(xiàng)目爭取搶占先機(jī)提早開盤減少與競爭對(duì)手直面沖突； 價(jià)格競爭： 目前別墅總價(jià)競爭集中在 260360萬左右，恒大、萬科的加入將會(huì)使價(jià)格競爭更加激烈； 結(jié)合市場、本體情況及下半年的供應(yīng)結(jié)構(gòu) 策源建議： 搶占（先于潛在的競爭對(duì)手圈定客戶） 攔截（通過開盤時(shí)間、優(yōu)惠方式、渠道方向、攔截區(qū)域內(nèi)及區(qū)域外的客戶） 大步走路變小步快跑（有限的儲(chǔ)客時(shí)間內(nèi)采用豐富的推售形式） 先量后價(jià)（走量為先，適度利潤） 策行天下 致勝有源 shresource 復(fù)地 溫莎堡 ? 地段 ——基礎(chǔ)價(jià)值 ? 景觀 ——成本價(jià)值、時(shí)間價(jià)值、生命價(jià)值 ? 建筑 ——即時(shí)價(jià)值 ? 朋務(wù) ——成長價(jià)值 ? 人文環(huán)境 ——決定價(jià)值 策行天下 致勝有源 shresource 復(fù)地 評(píng)定指標(biāo)： 客戶重疊程度、和本項(xiàng)目距離的遠(yuǎn)近、和本項(xiàng)目的相似度 7項(xiàng)比準(zhǔn)指標(biāo)：開發(fā)商品牌、交通、社區(qū)規(guī)模、景觀、配套、產(chǎn)品、區(qū)域 市場比較法進(jìn)行步驟 策行天下 致勝有源 shresource 復(fù)地 溫莎堡 產(chǎn)品 戶型 一期庫 存量 一期庫存面積 一期2023年可售量 一期2023年可售面積 2023全年 銷售套數(shù) 單套面 積 銷售總 面積 成交均 價(jià) 金額 整體成交均價(jià) 2023年整盤銷售均價(jià) 別墅 聯(lián) B 36 36 20 12600 48063960 12902 11951 聯(lián) C 120 116 50 12600 139967100 聯(lián) A 58 56 15 12600 45125640 雙 A 8 6 2 15000 9869100 雙 A39。溫莎堡 產(chǎn)品 戶型 9月 10月 11月 12月 全年 套數(shù) 洋房 A1 量 1 1 1 3 價(jià) 8400 8550 8550 A139。溫莎堡 推售說明 ?結(jié)合供應(yīng)速度，首推資源合計(jì) 88套，位置選擇考慮由外向內(nèi)，面積維度注意合理搭配的原則；同時(shí)雙拼作為項(xiàng)目的品質(zhì)標(biāo)桿，線上銷售，拉升項(xiàng)目的關(guān)注客戶層次使用； ?洋房產(chǎn)品作為補(bǔ)充首開后的再次儲(chǔ)客期間的線上空白使用，選擇在 9月別墅首開后推出，一個(gè)單元門銷售率達(dá)到 80%以上后再考慮加推； ?二推資源同樣考慮將優(yōu)劣位置合理搭配推出 推售套數(shù) 保底目標(biāo) 奮斗目標(biāo) 洋房 別墅 洋房 別墅 洋房 別墅 9月 48 157 0 41 0 60 10月 12 29 12 34 11月 12 15 12 15 12月 12 8 12 8 合計(jì) 205 36 93 36 117 129 153 策行天下 致勝有源 shresource 復(fù)地 10 10 2 15000 10118100 小計(jì) 250 242 93 21169 273131100 洋房 A1 20 4 688 3 516 8500 4389060 8500 A2 40 12 1845 9 1384 8500 11764170 A3 40 12 1578 9 1184 8500 10062045 A4 40 7734 12 2320 9 1740 8500 14791275 A139。溫莎堡 開盤價(jià)格促銷策略 ? 一次性付款 5%，貸款首付成數(shù)超過一半優(yōu)惠 3%，其余貸款方式優(yōu)惠 2%； ? 地下室（含車位）免費(fèi)贈(zèng)送； ? 園區(qū)內(nèi)企業(yè)或