南京營(yíng)銷會(huì)后資料-南京營(yíng)銷會(huì)后資料(完整版)
【正文】 疑夢(mèng)，相悲各問年。它具有以下特點(diǎn)： ? 速度要求快 [時(shí)間 ] ? 品質(zhì)要求高 [質(zhì)量 ] ? 單價(jià)高但使用壽命短 [成本 ] ? 適用范圍 ? 適用：預(yù)售條件相對(duì)寬松，或?qū)嶓w建筑難以滿足積客或銷售要求的項(xiàng)目 ? 注：預(yù)售條件對(duì)形象進(jìn)度要求較高，建議利用商業(yè)或會(huì)所兼作售樓處 背景 52 現(xiàn)狀 影響 ? 設(shè)計(jì) ? 常規(guī)的設(shè)計(jì)周期通常無法滿足項(xiàng)目進(jìn)度要求 ? 緊縮設(shè)計(jì)周期，無法保證設(shè)計(jì)質(zhì)量，為后期施工帶來隱患 ? 設(shè)計(jì)不完善可能導(dǎo)致成本的增加 ? 采購(gòu) ? 建設(shè)時(shí)間短，常規(guī)采購(gòu)周期無法滿足進(jìn)度要求 ? 緊縮采購(gòu)周期，供貨無法保證需求 ? 訂貨時(shí)間過緊，帶來采購(gòu)成本的增加 ? 使用期限 ? 臨時(shí)售樓處使用周期短，使用后基本拆除，可再次利用材料少 ?影響時(shí)間 ?售樓處的設(shè)計(jì)、采購(gòu)與建設(shè)成為關(guān)鍵路徑，不優(yōu)化此路徑則會(huì)影響項(xiàng)目進(jìn)度 ?影響質(zhì)量 ?成果質(zhì)量主要受項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)及分供方影響，不容易達(dá)成效果穩(wěn)定，或需要花大量精力保證效果 ?影響成本 ?成本升高，且此部分成本并未帶來額外的利潤(rùn) 背景 53 解決策略 ? 時(shí)間 ? 制作臨時(shí)售樓處方案模塊，使新項(xiàng)目能夠拿來就用，節(jié)約設(shè)計(jì)周期 ? 固化精裝及軟裝方案，對(duì)材料及家具的種類和數(shù)量進(jìn)行預(yù)算，可提前進(jìn)行采購(gòu)，節(jié)約采購(gòu)周期 ? 質(zhì)量 ? 將成熟的平面布局和功能固化，避免重復(fù)錯(cuò)題 ? 配以不同立面形式進(jìn)行組合，具有相對(duì)靈活性 ? 成本 ? 減少因周期短而造成的成本增加 ? 通過壓縮模塊面積，減少土建、精裝和軟裝的成本 ? 探討可重復(fù)利用的可能性 背景 54 模塊說明 —— 平面 成果說明 55 模塊說明 面積控制 ?面積控制及指導(dǎo)原則： – 面積控制在 500㎡ 以下 – 不均勻使用內(nèi)裝成本 – 符合人氣營(yíng)造的需求 售樓處 項(xiàng)目 面積（㎡） 裝修標(biāo)準(zhǔn) 主廳 （約 330㎡ ） 迎賓接待區(qū) 高檔精裝 （約 420㎡ ） 門廊（按一半計(jì)算） 沙盤區(qū) 投影區(qū) 洽談區(qū) 小計(jì) 配套 （約 170㎡ ） 服務(wù) （約 90㎡ ） 水吧臺(tái) 衛(wèi)生間 收銀室 6 銷控室 20 小計(jì) 辦公庫(kù)房 （約 80㎡ ） 地產(chǎn)辦公室 16 普通裝修 （約 80 ㎡ ） 地產(chǎn)更衣室 收銀檔案室 銷售庫(kù)房 客服辦公室 物業(yè)儲(chǔ)藏室 設(shè)備室 水吧庫(kù)房 保潔工具間 走道 小計(jì) 約 500㎡ 總計(jì) 成果說明 56 功能詳解 平面特點(diǎn) 1. 面積減少到 500㎡ 以內(nèi)； 2. 在入口處增加品牌展示區(qū)； 3. 保留入口處較為開闊的序列感，但面積縮減； 4. 將次入口布置在端頭，有利于提高投影區(qū)的利用率，并使沙發(fā)座洽談區(qū)趨于完整； 5. 保留衛(wèi)生間的弧形設(shè)計(jì)，模塊化； 6. 辦公區(qū)相對(duì)更加緊湊； 7. 具有一定的靈活性，可根據(jù)氣候的不同靈活移動(dòng)外墻的位置，形成半室外空間。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型） 運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。 建議：謹(jǐn)慎使用可以成為定價(jià)的參考 優(yōu)點(diǎn)： ?同樣是和周邊樓盤、競(jìng)盤比較定價(jià)，相對(duì)科學(xué)，有理論支撐。 ?不能完全覆蓋市場(chǎng)方面的影響。 是否有便捷的城市公共交通 區(qū)域未來是否具有良好的發(fā)展?jié)摿Γǔ鞘幸?guī)劃完善性、規(guī)劃區(qū)域的未來前景） 配套 公共交通數(shù)量和便捷程度 周邊道路交通狀況良好，道路通暢 靠近輕軌、地鐵等交通車站 靠近大超市、購(gòu)物中心、餐飲娛樂等生活設(shè)施 靠近優(yōu)質(zhì)的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等教育設(shè)施 靠近好的醫(yī)院 有體育、運(yùn)動(dòng)休閑娛樂設(shè)施 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)配套完善：供排水、供電、供氣等。 樓盤質(zhì)素（ X） 樓價(jià) Y 樓盤 A 樓盤 B 樓盤 C 樓盤 D 樓盤 E 樓盤 F 房?jī)r(jià) Yf＝ a+BXf 房?jī)r(jià) P與質(zhì)素 X回歸直線 Y＝ a+BX Xf Yf 33 公式中 a和 B如何計(jì)算，如何檢驗(yàn)公式可靠性？ 2222 )(][)([ yynxxnyxxynr???????????22 )( xxnyxxynb????????nxbya ?????bxay ???計(jì)算公式如下 Y－樓價(jià)， X－樓盤質(zhì)素評(píng)分 r——一元線型回歸的回歸系數(shù)， r越接近 1，則回歸方程式越接近。首先選擇在地段、功能、定位檔次等因素與目標(biāo)樓盤類似，具有較強(qiáng)可比性的項(xiàng)目。 對(duì)于景觀，龍湖與設(shè)計(jì)單位有三種合作方式： ，如水晶酈城； 設(shè)計(jì)，變施工便改動(dòng)； ，或完全遵照現(xiàn)場(chǎng)調(diào)控意見，如香樟林。而是衣服鞋帽樣樣皆有，讓你覺得這就是你的大衣櫥。 19 樣板間 ——女兒房 樣板房 ——書房 樣板間 ——兒子房 ?女兒房以粉色為主要基調(diào)，走甜美夢(mèng)幻的風(fēng)格； ?配飾獨(dú)特且具有打動(dòng)力； ?從墻紙到洗手間里的一張毛巾，都能看出 4歲小女孩的影子。 龍湖的特色營(yíng)銷 壹 3 4 （一） 真正的全員營(yíng)銷和過程營(yíng)銷 鄰座原則（內(nèi)部客戶、外部客戶） 同路人原則：南苑崗?fù)槌鲎廛囁緳C(jī)專設(shè)的飲水機(jī) 輪崗制度 （三） 后置營(yíng)銷 （對(duì)于客戶生命周期的管理） 客戶定房到房屋交付前： 業(yè)主接房后： 大的營(yíng)銷觀 （二） 前置營(yíng)銷 （以終為始，一切盡在掌握） 營(yíng)銷部員工從拿地階段就開始參與項(xiàng)目； 營(yíng)銷部?jī)?nèi)部的方案評(píng)審 第一部分： 從數(shù)據(jù)看龍湖營(yíng)銷 第二部分：從客戶看龍湖營(yíng)銷 第三部分：從細(xì)節(jié)看龍湖營(yíng)銷 第四部分：組織架構(gòu)于管理制度 第五部分：龍湖特色的營(yíng)銷管理 5 一：從數(shù)據(jù)看龍湖營(yíng)銷 指標(biāo)體系 集客 簽約 A 結(jié)果指標(biāo)： B 效率指標(biāo)： B2 萬元集客數(shù) A2 – 套均集客數(shù) B4 萬元人工費(fèi)簽約額 B3 萬元設(shè)施費(fèi)簽約額 總體 A3 成交率 B1 營(yíng)銷費(fèi)效比 A1 簽約完成率 “仗打的怎么樣？” “彈
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1