【正文】 動性過剩的擔(dān)憂，也不斷加劇通脹的威脅； 2023年下半年信貸趨緊成為必然，房地產(chǎn)貸款額度將受到較大的影響。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 ? 政策調(diào)控目的： （ 1）打壓房價上漲過快的城市武漢市 （ 2）抑制房價上漲過快 （ 3）調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) （ 4）控制通貨膨脹 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 武漢房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢預(yù)測 2023年上半年，受二套房貸政策及市場新增供應(yīng)量減少影響，上半年成交量約360萬㎡，武漢市商品住房成交量急劇下滑；成交價格漲幅較大，主要是 13月份市場新增供應(yīng)丌足，導(dǎo)致價格出現(xiàn)跳漲。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 市場戰(zhàn)略之分析篇。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 區(qū)域競爭項目分布圖 2023年，青山區(qū)域在售或入市項目共有 10個，區(qū)域市場將迎來供應(yīng)量集中爆發(fā)期。 910月份新入市項目供應(yīng)量將達到 27萬㎡，大大高于青山區(qū)年均供應(yīng)水平，市場競爭壓力巨大。 jiukun of for Perfect Storm 九坤 橡樹灣 高端 — 打地基 2023年二季度 — 8 武漢地產(chǎn)集團 中端 — 地塊平整未動工 未知 — — — 總計 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 出讓時間 地塊位置 建筑面積（萬㎡） 容積率 地塊性質(zhì) 地塊總價（萬元） 樓面地價 （元 /㎡ ） 開發(fā)商 地塊現(xiàn)狀 中北路延 長線 居住 70年 21050 2104 湖北長源 湖北省電網(wǎng)職 工內(nèi)銷房 武昌中北路 余家湖村 5 商業(yè)金融 40年 10950 2946 湖北健龍 未動工 中北路 227號 4 4 居住 70年 5630 1401 武漢惠川 已拆遷完畢 武昌中北路 23號 26 居住 70年 84200 3234 湖北中北經(jīng)濟發(fā)展公司 未動工 武昌中北路 3號 商業(yè) 40年 7190 2107 湖北國新置 業(yè) 未動工 武昌水果湖 街中北路 5 商業(yè) 40年 11900 2380 湖北瑞獅汽車銷售公司 未動工 武昌中北路 151號 商業(yè)金融 40年 10650 3959 武漢三鎮(zhèn) 實業(yè) 已拆遷，未動 工 合計 jiukun of for Perfect Storm 九坤 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品競爭激烈 jiukun of for Perfect Storm 九坤 A棟： 12樓為商業(yè)，沿街昭示面較長。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 商業(yè)與住宅的關(guān)系 本項目商業(yè)與住宅關(guān)系比較混亂，不便于小區(qū)的整體管理。 ?產(chǎn)品優(yōu)勢 項目規(guī)劃主要以小戶型為主的產(chǎn)品，由于面積較小，總價易于控制，可以滿足剛性需求客戶。 jiukun of for Perfect Storm 九坤 ?市場宏觀調(diào)控可能持續(xù)時間較長，未來市場的不確定性較大，差異花的優(yōu)秀產(chǎn)品和合理的價格才能保證項目的暢銷。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 往二橋方向 往岳家嘴 區(qū)域內(nèi)包含了徐東平價、國美電器、麥德隆、歐亞達、金馬、好美家及銷品茂等眾多商業(yè)項目。 對秦園路和團結(jié)路的交通格局相對來說到梨園、青山、和漢口非常便捷。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 地鐵口物業(yè)是黃金軌道中不可多得的“吸金點”，通車前后租金增長高達 300%— 500% 。它最窄處約 20米，最寬處約 70米。工程竣工后，將把東湖風(fēng)景區(qū)、中北路商務(wù)中心、武昌濱江商務(wù)區(qū)串成一體。 沙湖大橋連接過江隧道 規(guī)劃為居民及商務(wù)中心用地。 本次綜合改造規(guī)劃的目的是，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，高效利用土地，合理功能布局，改善“城中村”居民環(huán)境，提高居民生活水平，保障集體經(jīng)濟組織成員的合法權(quán)益，促進改制后經(jīng)濟實體的發(fā)展。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 如 何 審 視 競 爭 對 手？ jiukun of for Perfect Storm 九坤 徐東雅苑 優(yōu)活城 對我們項目不存在威脅，待我們?nèi)胧兴娜セ式咏?90%以上 客戶分流比較嚴(yán)重，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢，價格相對比較低 jiukun of for Perfect Storm 九坤 徐東雅苑和優(yōu)活城。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 新鴻泰觀點： 產(chǎn)品上，盡量尋求差異化競爭，完成市場占位； 形象上，達到中高端品質(zhì)產(chǎn)品形象，達到口碑傳播，得到社會認(rèn)同與認(rèn)可； 價格上，尋求最佳的市場切入點，做到量價齊升； 營銷上，采取獨特的營銷模式，變被動為主動，外出尋找客戶，完成本項目“短、平、快”的銷售目的。 城中村的改造（沙湖村和徐東村），將徹底改變項目區(qū)域居住環(huán)境。 B/C棟 普通商品住宅 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 新鴻泰觀點 讓它 有一點運動 有一點時尚 有一點精致 有一點科技 有一點尊貴 塑造獨特的 性價比優(yōu)勢 jiukun of for Perfect Storm 九坤 園林的塑造必須在“厚重”上下功夫 面積小，進深短 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 只包括衛(wèi)生間，廚房，地板，墻面等 硬裝 ，入住時需要自行購買床，沙發(fā)、空調(diào)、電視等軟裝。既可以提高項目形象，同時也可以成為一道亮麗的景觀。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 星級酒店大堂標(biāo)準(zhǔn)精裝修，展現(xiàn)時尚、簡約、高雅、大氣、精致的生活空間；地面、墻面高級仿大理石面磚鋪砌到頂； 精裝入戶大堂 精裝公共走道 jiukun of for Perfect Storm 九坤 ▲ 投資 主要考慮：區(qū)域前景 +物業(yè)檔次 +投資回報 。 上海松江地區(qū)的人口導(dǎo)入案例 2023年上海九號地鐵線通車，為松江地區(qū)導(dǎo)入大量來自于徐匯、九亭、佘山地區(qū)的人口，迅速緩解了從 2023年年中 — 2023年中供大于應(yīng)的銷售壓力，存量銳減，松江樓價亦因此穩(wěn)步上揚。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 基于項目特性、銷售時間、區(qū)域樓市目前客戶特征、區(qū)域發(fā)展趨勢的項目客戶寫真 客戶共性 來源于徐東、青山、中北路；部分漢口和光谷客戶 依賴繁華城市，同時希望在大自然中找到平衡生命的力量，生活健康 細(xì)膩、懷舊、文藝，小資情結(jié)；理性與感性并存 重視事物的成長性，有遠(yuǎn)見 緊湊型二房客戶個性 80年代人群為主 已組建家庭或進入適婚狀態(tài) 處于人生上升通道，繁忙 且壓力較大 喜歡群體活動的工薪階層 舒適型三房客戶個性 70年代人群為主 三口之家為主 處于人生企穩(wěn)期，上有老、下有小，繁忙與重壓危及健康 追求家庭生活質(zhì)量的工薪階層及商人 小戶型公寓客戶個性 7080年代人群為主 部分單身貴族事業(yè)有成但只注重個人享受，甚或質(zhì)量要求高成熟家庭生活水平高，擔(dān)任要職，事務(wù)繁忙但喜歡抽出閑暇時間享受生活 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 洞察：購買的意義 ⊙ 為他自己或公司找到一個創(chuàng)業(yè)或者事業(yè)再創(chuàng)新高的平臺； ⊙ 告別租房的日子，在城市中央來一次終極過渡； ⊙ 讓錢生錢，投資就要找好地段，找好項目。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 目 標(biāo) 客 群 定 位 jiukun of for Perfect Storm 九坤 考慮大面的店招展示位置。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 精裝戶型：一次精裝修成品房 裝修區(qū)域 家具及品牌 地板 復(fù)合地板 衛(wèi)生間 TOTO牌座便器，科勒牌面盆，吊頂 櫥柜 自己做，送 (九牧、西門子、 BOSS牌 )抽油煙機 ,三選一 門 星月牌防盜門 墻面： 品牌乳膠漆 空調(diào) 海爾空調(diào) 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議： jiukun of for Perfect Storm 九坤 植物與雕塑的搭配 以大樹厚重鋪墊 jiukun of for Perfect Storm 九坤 除了健身、運動場所外，還提供自助書吧、自助影院等設(shè)施。 同時，屬于徐東商圈范圍，年輕族群的棲息地，是其快節(jié)奏生活的發(fā)源地。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 秦園路 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 產(chǎn)品單一化的時代已經(jīng)過去，鋼筋水泥的房子，開始有了靈魂，每個樓盤都竭盡所能的完善戶型之外的產(chǎn)品配套和附加值，只為在其市場競爭處于不敗之地！作為“一生”競爭對手的優(yōu)活城，我們不能坐以待斃，不想成為客戶的備選！ 項目應(yīng)該何去何從， 立于不敗之地？ jiukun of for Perfect Storm 九坤 徐東雅苑在項目地理位置、項目規(guī)模和空間發(fā)展上，與本項目很類似。徐東雅苑 物業(yè)地址：武昌徐東大街 28號（汪家墩站附近） 銷售價格：均價 8600元 /㎡ 開盤時間： 20238 建筑形態(tài)：高層 物業(yè)類型：小戶型住宅 開發(fā)商：寶業(yè)集團湖北省建工房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總戶數(shù)： 378 容積率： 綠化率： 35% 項目特色：小戶型 主推戶型： 73㎡ 89㎡ 項目特色 項目由三棟現(xiàn)代風(fēng)格的建筑組成，戶型面積小于 90㎡ ，空間多變，一房變兩房，兩房變?nèi)浚瑵M足年輕人的置業(yè)需求；項目園林景設(shè)計，將蜂巢理念運用到景觀中， 350米香欒林蔭大道，約14000㎡ 雙主題中心庭院及泛會所藝術(shù)園林。金域華府、福星 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 城中村改造（沙湖村） 沙湖位于武漢市中心城區(qū)內(nèi)，武青三干道的東、西兩側(cè)，全村用地面積為 ，無農(nóng)用地， 215戶，718人。 jiukun of for Perfect Storm 九坤 兩湖（沙湖、東湖）規(guī)劃 jiukun of for Perfect Storm 九坤 東段以親近自然為主題，主要功能為省老年大學(xué)、省老干活動中心、特色餐飲等。 2023年通車后，從岳家嘴出發(fā)，往北可抵楊春湖武漢火車站，往南可達武昌火車站，時間僅需十余分鐘。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 徐東高架 道路級別 道路名稱 道路規(guī)劃作用 快速路 徐東路、水東路 承擔(dān)著區(qū)域穿越性交通和集散性交通的雙重功能。 徐東片區(qū)商業(yè)總經(jīng)營面積約為 29萬平方米，以大商家為主，徐東平價商場、好美家居、工貿(mào)家電、凱旋門購物廣場、電信城、歐亞達家居廣場、中商團結(jié)銷品茂以及徐東建材市場組成組團式商業(yè)圈，高、中、低檔購物場所齊全，消費人群以周邊住宅及青山區(qū)人口為主，家居、建材市場輻射整個江南片，街區(qū)商業(yè)體量有限，以社區(qū)消費為主。秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 該項目將面臨的核心問題 。 ?城中村改造帶來一定利好：項目位于城中村改造區(qū)域，不僅可以改善項目局部小氣候，還在一定程度上會為項目帶來拆遷戶的剛性需求。 jiukun of for Perfect Storm 九坤 二、 A棟商業(yè)裙樓與主樓商業(yè)與住宅（或辦公）電梯共用。 A棟 B棟 C棟 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 項 目 認(rèn) 知 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南都匯曠世之作 2023完美風(fēng)暴 徐東片區(qū) 武漢火車站 積玉橋片區(qū)概況 jiukun of for Perfect Storm 九坤 秦南