【正文】 樓中心處在項目兩條主干的中心點，外觀做特裝處理，室內(nèi)需有項目大堂效果圖、電梯和電梯廳效果圖、裝修標準效果圖、規(guī)劃改建總平圖、建筑單體效果圖、建筑沙盤及模型等，外加展板形成現(xiàn)場濃烈的銷售刺激氛圍；天水南路及火車站東路的沿街底商視拆遷進度，最好均以燈箱或噴繪布的宣傳形式，將賣場的銷售力價值最大化，內(nèi)容可以整體介紹項目產(chǎn)權式酒店和商鋪的情況，形成最大沖擊力，以此在最短的時間內(nèi)吸納最多的客流。可接待 200300人的大型會議及 200人的大型婚宴典禮，并且自助餐會，公司慶典、新聞發(fā)布、小型訂貨展銷會、聯(lián)誼晚會等多種形式的會議要求。 二層為 桑那洗浴 、 SPA水療 特色 館； 三層為夜總會和 KTV娛樂超市 ； 四層歌舞廳 KTV包廂； 五層增設蘭州首家休躺式國際影院及 康樂中心 ； 六至八層娛樂包房 。地方名菜如：唐汪手抓羊肉、 烤小豬 、 烤全 羊 、 釀皮子 、 高三醬肉 、 陳春麻辣粉 、 百歲雞 、 灰 豆子 ；考羊排餐廳、蘭州啤酒餐廳、蘭州本家菜、 蘭州音樂餐廳、酒吧餐廳、蘭州白合粥店、日本拉 面 /蘭州牛肉拉面精品店 /羊肉拉面精品店等。 特色休閑街 ： 包括國內(nèi)外知名酒吧間 、 特色文化酒吧；咖啡吧 、 冰淇淋 、 民族陶瓷飾品店 、 品牌美容美發(fā) 、 面包坊 、 黃河手工時裝店 、 當?shù)孛易之嫷?、 雪茄水煙店 、 黃河品酒廊 、 甜品店 、 中藥料理店 、 特色保健禮品 店 、 蘭州 茶藝坊 、 網(wǎng)吧 、 SEGA游戲體驗中心 、 民俗 飾物店 、 中醫(yī)療養(yǎng)院 、 美容美發(fā) 、 美體健身房等 。 ● 商業(yè)定位：大西北商貿(mào)中心 首家品牌特色餐飲娛樂城 1） 以大西北特色美食城和大西北特色娛樂城為主體 ， 集餐 飲 、 娛樂 、 商業(yè)和配套一體的規(guī)模化 、 高格調 、 品牌經(jīng)營 的特色商業(yè)區(qū) 。 90，000=% 根據(jù)開發(fā)商的提供數(shù)字 （ 1） 該酒店客房標準間標準租價為 150元 /天； （ 2） 根據(jù)市場酒店出租率在 50%左右； （ 3） 得出 ， 該標準客房每年的收入為 27， 000元； （ 4） 支付給客戶的回報在每年年末 ， 每年支付為 10， 據(jù)此可知開發(fā)商及酒店管理公司管理經(jīng)營得當，上述方案是切實 可行的，業(yè)主也是很愿意接受的！ 三、結論 鑒于蘭山小區(qū)銷售返租方案示例 2的年回報收益率中間過程中的水分明顯，對開發(fā)商回報承諾明顯帶來較大壓力，同時不能取得當今目標客群的信任度（年投資回報率越高、投資風險越大），并且給知名酒店管理公司帶來巨大的談判難度（一般很難介入），最終推薦蘭山小區(qū)銷售返租方案示例 1。 酒店管理公司定期付給同等金額 的租金回報 。 以下為預售前詳細借鑒運用的六項內(nèi)容 。 四、營銷推廣方案 對購買 200平米以上商業(yè)街的業(yè)主 ， 贈送 50平米產(chǎn)權酒店一套； 組合新聞事件營銷 ， 先期定向新聞造勢； 拍賣式開盤銷售； 優(yōu)惠政策：免費贈送獨立樓宇冠名權 ， 贈送包廂冠名權 ， 贈 送會員消費卡 定向直銷策略為主 預售前的準備工作流程一覽 (以下略 ) 市場定位 /產(chǎn)品定位深化工作內(nèi)容 配合設計單位共同完成設計任務書 配合開發(fā)商完成的其他工作 制定銷售計劃及策略 制定營銷推廣計劃及策略 具體營銷推廣工作的執(zhí)行 附：工作日程一覽表 四、溝 通 函 建議一： 嚴格意義來講， 9月 10日以我的名字簽發(fā)的 “蘭山 適合蘭州城市特點 、 適合蘭山 新天地大酒店的公司來管理經(jīng)營 ， 而沒有必要借助英 美管理顧問來作秀 。 “ 財富(健康 (休 閑 的投資回報組合 ， !+$投資收益的結果 投資回報： 每年 8%的投資回報率 。 酒店特點： 建于景色優(yōu)美的旅游業(yè)和經(jīng)濟比較活躍的地區(qū) ， 以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間 。 一、項目評估方案（ 站在目標買家的角度 ） 項目名稱： 蘭山 二 ． 房地產(chǎn)的投資價值和概念的宣傳推廣 ， 用數(shù)字和價值來吸引目標客戶 。 四、進一步做深入的市場調查，確定符合市場需要的單價、總價，確定可行性的銷售價格。針對酒店管理的各個方面為我們以后的管理工作和營銷工作做指導。 第一部分 目前開發(fā)建設階段的各項工作內(nèi)容 一 、 我司協(xié)助發(fā)展商需要做的工作 針對本項目的現(xiàn)狀，在已確定為酒店改造項目的前提下，邀請 2～ 3家有酒店設計改造經(jīng)驗的專業(yè)建筑設計公司進行投標，讓他們作初步設計方案，貴司可在方案中盡快選擇一家設計公司，進入實質性設計階段； 我司作為專業(yè)房地產(chǎn)策劃代理公司 ， 可以從市場角度 ， 向貴司及建筑設計公司提出建議 ， 共同做好工作 。具體建議內(nèi)容如下： （ 1） 酒店的總體風格建議； （ 2） 酒店內(nèi)套房 、 標間 、 商務間的套數(shù)配比 ， 面積大 小等； （ 3） 四棟獨立建筑的相互關聯(lián)關系建議； （ 4） 外部商業(yè)的建筑規(guī)劃及業(yè)態(tài)建議； （ 5） 內(nèi)部商業(yè)和公建配套功能 、 數(shù)量 、 面積配比等； 以上建議以促進銷售實現(xiàn)為主要目的，同時保證貴司對以后這些設施的合理使用和費用控制。 第二部分 目前我司需要進行的工作 現(xiàn)階段而言 ， 我司主要工作是以前期產(chǎn)品顧問和銷售準備工作為主 ， 只有在產(chǎn)品類型 、 風格 、 經(jīng)營理念等各方面經(jīng)過充分的市場論證后有大的思路條件下 ， 方可進入營銷理念和概念注入工作 。 五 、 售樓處的選址和設計風格的建議 ， 就位置 、 車位 、 看房通道 、 圍板 、 外觀等各個方面提出建議 ， 供設計公司參考 。 三 ． 宣傳推廣工作的開展：包括宣傳計劃 、 費用 、 媒體選擇 、 活動內(nèi)容及安排以及軟文 、 硬廣的炒作造勢等等 四、結合廣告公司制作出整套 CI系統(tǒng)和樓書、海報、紙袋、小紀念品等全套銷售工具。 新天地國際大酒店 項目定位： 大西北商貿(mào)中心 首家五星級產(chǎn)權式休閑酒店 大西北商貿(mào)中心 首家品牌共創(chuàng)式特色商業(yè)城 大西北特色美食城 物業(yè)類型： 五星級產(chǎn)權式休閑型 （ 或娛樂型 ） 酒店 市內(nèi)娛樂休閑市外度假游玩 ， 財富 /健康 /休閑 /娛樂的投資回報組合 ， !+$投資收益方式 。 作為一種特殊投資和消費模式 ， 產(chǎn)權式酒店符合經(jīng)濟資源共享的基本原則 ， 它使業(yè)主閑置的物業(yè)以酒店形式向社會開放 ， 對公眾推出一種既是消費又是存儲 ， 既是家產(chǎn)又是服務 ，既可自用又可贈送的特殊商品 ， 是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結合 ， 是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物 。 如果低于 7％ 的回報 ， 購房人心里購 買欲望減輕 ， 這是下限；高于 10％ 上限的回報率對于經(jīng)營者又 意味著巨大壓力 ， 會產(chǎn)生虧損的可能性 。 先有管理才有酒店形式的經(jīng)營 ， 由高水準的酒店管理公司來運營 ， 這既是其品質檔次 的體現(xiàn) ， 也是對客戶利益的有效保障 。 新天地國際大酒店營銷初步建議案”， 是經(jīng)我司股東會認可的主做出來的銷售方 案模式。 目錄： 一 、 酒店委托經(jīng)營管理合同范本 ? 前期洽談酒店管理公司借鑒運用 二 、 “ 世界旅游組織 ” 對酒店標準的最低要求 ? 本案酒店標準借鑒運用 三 、 國際酒店規(guī)劃設計通行標準和慣例 ? 本案酒店標準借鑒運用 四 、 綠色飯店基本條件 ?? 建議項目規(guī)劃設計中增加綠色飯店作為營銷買點 五 、 經(jīng)濟型酒店的經(jīng)濟指標 ? 五星級酒店的檔次 /經(jīng)濟型酒店的價格 六 、 改造工程考慮事項 ?? 本案建筑改造過程中借鑒運用 六、蘭山小區(qū)銷售返租方案示例 一 、 蘭山小區(qū)銷售返租方案示例 1 各項投資費用 銷售建筑面積： 20平米為例 開盤銷售均價： 4500元 /平米 年免費入住期： 15天；其中旺季 7天 ， 淡季 8天 （ 淡旺季的解釋權 由管理人在管理期限內(nèi)依據(jù)其標準確定） ； 固 定 回報期：回報時段以開業(yè)日期作為第一回報時段的起始時 間 ， 每一回報時段為 5年 。 以上 （ 二 、 三項 ） 每月 ， 每年 。 以上投資回報方案供于總和貴司參閱。 2） 蘭山新天地特色美食城包括一層沿街近 200米大眾特色 美食特產(chǎn)專賣一條街 ， 二層具有民族風味的地方名菜特色 名吃 、 自助餐廳薈萃一條街 ， 三層中西餐廳 、 全國知名餐 飲名店一條街 。 分布于新蘭山商場和原蘭山商場大堂內(nèi)廳環(huán)廊部分 。分布 于蘭山賓館 /辦公樓 /新蘭山商場，面積建議以 40— 50平米為主。 備 注： 辦公樓 /新蘭山商場四層可預留餐飲包房。 建議產(chǎn)品打造成健康主題的生態(tài)建筑 ， 如引進新風系統(tǒng) 、 考慮分戶式中央空調 ， 純凈水的運用等設施 。 基本銷售工具 ： 直銷單分為酒店和商鋪兩部分，分別做成兩面印刷的八開規(guī)格內(nèi)放標準層各戶型圖和項目簡介單張，每張戶型圖闡明投資回報方案，作為通過郵局定點派發(fā)郵送給私企生意人；印量不需過多 2萬份即可；同時銷售體內(nèi)部準備價單、銷控表、答客問，每一位銷售人員均準備系統(tǒng)全面的銷售文件夾資料； 銷售強化培訓： 我司將以在北京區(qū)成功操盤過產(chǎn)權酒店的營銷總監(jiān)為駐場服務代表，由總經(jīng)理直接進行半個月的強化培訓，并組成酒店管理、商業(yè)專家、規(guī)劃設計專家的培訓顧問團，對總監(jiān)、銷售經(jīng)理、銷售主管、銷售代表、客戶引導包括保安保潔及經(jīng)理助理進行全面專業(yè)的產(chǎn)權酒店專業(yè)和銷售管理 /客戶服務跟蹤等強化培訓，預期打造成蘭州首家產(chǎn)權酒店的一流銷售隊伍，從而不輕易放掉一個準客戶； 地緣客戶積累 ： 本案地緣客戶是最有希望迅速成單的第一批客戶，分為火車站進貨運貨商、城關區(qū)以內(nèi)的來往人流車流、附近火車站及鐵路局商圈居住人群以及附近做生意的私營老板。 直銷重點攻略 ： 以開車時辰不超過 20分鐘，重點半徑 5公里以內(nèi)的商家為主。 11） 投資型業(yè)主在房產(chǎn)委托經(jīng)營期間 ， 免交物業(yè)費 、 水電費及經(jīng)營房產(chǎn)所發(fā)生的全部稅費； 12） 持卡在蘭山大酒店所屬的其它娛樂項目消費時 ， 均可享有與產(chǎn)權酒店相同的優(yōu)惠待遇； 13） 購買開發(fā)商的其它產(chǎn)權酒店時 ， 一律享受內(nèi)部最惠價格； 14）投資收益即購即返，是五年還是兩年需要探討。 拍賣知識：農(nóng)行 、 建行 、 工行等都加入了辦理拍賣房屋按揭的行列中 。 現(xiàn)將有關事宜公告如下： 1） 、 拍賣標的： 蘭州市蘭山新天地 號樓 戶型 ， 建筑面積 平方米 ， 起拍價人民幣 萬元 。 競買保證金 1萬元 2） 、 現(xiàn)場勘察時間為： 2023年 10月 30日至 月 日 (周六 、 日照常 )。 購房者拍得拍賣商品房后 ， 可向銀行申請最高為房價 60%的按揭貸款 ， 貸款年限最多為 15年 。分租賃和購買兩種需求情況：租賃客戶至少在 500平米以上的當?shù)刂炫灥昊蛑髁Φ?，以便通過期進駐訊息快速帶動全盤發(fā)售；購買的莊家客戶將針對 300平米以上的需求買家亦為品牌連鎖店進行最惠待遇（如放低折扣點或提高回報承諾點）促其成交；尤其是產(chǎn)權酒店亦屬大商業(yè)范疇，先期引進國內(nèi)知名酒店管理公司將對全盤發(fā)售起到至關重要的信譽購買拉動。 莊家客戶公關 ： 蘭山項目無論從商鋪帶動全盤發(fā)售或商業(yè)投資經(jīng)營的莊家客戶帶動商鋪投資客，商業(yè)客戶均是