【正文】 出 3 營銷策略及執(zhí)行計(jì)劃 4 推售及價(jià)格策略、蓄客計(jì)劃 5營銷 組織架構(gòu) 6需各部門配合協(xié)調(diào)事項(xiàng) 11 貨源盤點(diǎn) 11 貨源盤點(diǎn) 1 10 2 3 4 5 6 7 9 8 項(xiàng)目參數(shù)： ?使用性質(zhì)：住宅混合公建用地 ； ?占地面積 ： ———— ㎡ ； ?建筑面積 ： ———— ㎡ ； ?容積率 ： ； ?綠化率 ： %； ?住宅 —— ㎡ ， 占 %； ?公寓 —— ㎡ ， 占 % ； ?商業(yè) —— ㎡ ，占％ ； 社區(qū)產(chǎn)品觃劃情況： ?住宅產(chǎn)品，共 5棟樓 （ 2＃ 、 4＃、 6＃、 7＃和 8＃），面積區(qū)間 為？－？平米 ； ?公寓產(chǎn)品，共 2棟樓（ 1＃、 3＃）， 50年 產(chǎn)權(quán) , 3面積區(qū)間 為？－？平米 ； ?商業(yè)樓棟，共 3棟樓（ 5＃、 9樓、 10樓 ） 為 低層純商業(yè)產(chǎn)品； 11 貨源盤點(diǎn) 315平米 285平米 190平米 165平米 210平米 樓棟號 套數(shù) 面積 預(yù)估均價(jià) 貨值 住宅產(chǎn)品 2 36 11075 47558 526692189 4 36 11082 47926 531097555 6 62 18273 49482 904182365 7 112 21432 46923 1005651750 8 90 16039 44611 715525250 總計(jì) 336 77901 47280 3683149109 210㎡ 樓棟號 套數(shù) 面積 預(yù)估均價(jià) 貨值 公寓產(chǎn)品 1（公寓） 60 12826 39973 512687632 3（公寓） 90 19197 33345 640145343 總計(jì) 150 32023 36000 1152832975 40460㎡ 樓棟號 套數(shù) 面積 預(yù)估均價(jià) 貨值 商業(yè)產(chǎn)品 1底商 11 2465 123089828 3底商 12 2241 125890176 5 51 5974 265710708 8底商 12 859 67000 57539181 9 9 1362 48000 65366880 10 4 915 48000 43916640 總計(jì) 99 13816 49327 681513412 8 7 6 4 2 3 1 項(xiàng)目整體可售房源 住宅？套 ， 公寓？套 ， 商業(yè)？套 ，面積 共計(jì)？ ㎡ ，貨值 共預(yù)計(jì)？億 12 全盤整體銷售目標(biāo)分解 產(chǎn)品類型 樓號 項(xiàng)目 總體貨源 指標(biāo) 銷售計(jì)劃 2023年 2023年 2023年 2023年 … 年度合計(jì) 住宅 ?平米至？平米 套數(shù) 面積 單價(jià) 總價(jià)（萬元） 去化率 ？平米至？平米 套數(shù) 面積 單價(jià) 總價(jià)（萬元） 去化率 住宅合計(jì) 套數(shù) 面積 單價(jià) 總價(jià)（萬元） 去化率 商業(yè) 套數(shù) 面積 單價(jià) 總價(jià)（萬元） 去化率 商業(yè)合計(jì) 套數(shù) 面積 單價(jià) 總價(jià)（萬元） 去化率 總計(jì) 套數(shù) 面積 單價(jià) 總價(jià)（萬元） 去化率 13 目標(biāo)分解結(jié)論導(dǎo)出 ? 明確項(xiàng)目 主力銷售期 及項(xiàng)目 入市當(dāng)年銷售額 占整盤份額 ? 根據(jù)上一年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，定位項(xiàng)目入市當(dāng)年銷售額在 當(dāng)?shù)厥袌鲋兴幍匚? ? 明確項(xiàng)目 主力產(chǎn)品 ，及其所占整盤及入市當(dāng)年資源的份額 ? 確定 價(jià)格目標(biāo) 、 速度目標(biāo) （即銷售金額目標(biāo)）、 其它目標(biāo) （如公司戰(zhàn)略、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)要求、品牌形象等） 備注：此部分結(jié)論是應(yīng)用于項(xiàng)目核心問題導(dǎo)出的關(guān)鍵部分 目錄 1上一年度營銷總結(jié) 21 目標(biāo)下的背景分析 22 核心問題導(dǎo)出 上一年度營銷總結(jié)2本年度目標(biāo)及貨源盤點(diǎn) 3核心問題及營銷策略 4營銷執(zhí)行計(jì)劃 5需各部門配合協(xié)調(diào)事項(xiàng) 1 整盤貨源盤點(diǎn)及銷售目標(biāo)分解 2 核心問題導(dǎo)出 3 營銷策略及執(zhí)行計(jì)劃 4 推售及價(jià)格策略、蓄客計(jì)劃 5營銷 組織架構(gòu) 6需各部門配合協(xié)調(diào)事項(xiàng) 21 目標(biāo)下的背景分析 ——政策背景 CBD商務(wù)區(qū) 價(jià)格： 萬元 /㎡ 競爭產(chǎn)品分布圖 四季世家， 220420㎡ 四居，精裝單價(jià) /m178。； 棕櫚泉白金公寓， 140240㎡ 三居，精裝單價(jià) /m178。 產(chǎn)品優(yōu)勢： CBD核心區(qū)位、地鐵雙軌； 5000元 /㎡精裝，德國家電贈(zèng)送； 產(chǎn)品設(shè)計(jì)（ 270176。 受新政影響，蓄客有效率較低 。 33 客戶機(jī)會分析 ——典型客戶描摹 客戶基本信息 客戶外形描述 （年齡、穿著、服飾、私家車、客戶愛好等情況描述） 客戶來訪歷程 （客戶來訪首次來訪時(shí)間、來訪次數(shù)、來訪人數(shù)、交談情況描述；客戶來訪二次來訪時(shí)間、來訪次數(shù)、來訪人數(shù)、交談情況描述 …… ） 客戶購買邏輯 （客戶為什么購買情況描述，如果是朋介，朋友是通過什么渠道認(rèn)知的，朋友又是做什么的） 客戶最認(rèn)可項(xiàng)目的地方和最不認(rèn)可的地方 姓 名 性 別 欲 購 戶型 欲購房號 國籍或常住地 認(rèn)購渠道 手 機(jī) 客戶工作區(qū)域及工作單位 客戶居住區(qū)域及居住小區(qū) 付款方式 置業(yè)顧問 33 客戶機(jī)會小結(jié) 機(jī)會分析小結(jié) ——項(xiàng)目核心營銷價(jià)值 區(qū)域機(jī)會： _____________________ 競爭機(jī)會： _____________________ 客戶機(jī)會： ______________________ 核心價(jià)值 2 核心價(jià)值 1 核心價(jià)值 3 備注：此部分內(nèi)容是給代理公司和廣告公司明確項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)的關(guān)鍵內(nèi)容 34 推廣形象切入點(diǎn)導(dǎo)出 【 推廣案名 】 ： 【 市場定位 】 ： 【 SLOGAN】 ： 【 推廣關(guān)鍵詞 】 ： 如有主形象畫面可同時(shí)附上 備注：此部分內(nèi)容在此階段若未完成，可暫時(shí)空缺 問題 3 解決策略 3 34 核心問題解決策略 問題 2 解決策略 2 問題 1 解決策略 1 35 解決 核心問題的保障動(dòng)作 回顧 —— 問題 1 解決 策略 1 A、推廣渠道保障 ： —— —— —— 可配圖片說明，并注明完成時(shí)間，費(fèi)用成本、責(zé)任部門 備注：若存在多個(gè)核心問題，則對應(yīng)多套解決方案，其中每套解決方案中的保障手段可在以下幾種中進(jìn)行選擇或增加。 , February 25, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023年 2月 25日星期六 12時(shí) 21分 54秒 12:21:5425 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 25日星期六 下午 12時(shí) 21分 54秒 12:21: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 25日星期六 12時(shí) 21分 54秒 12:21:5425 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , February 25, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :21:5412:21Feb2325Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 示例 35 解決 核心問題的保障動(dòng)作 回顧 —— 問題 1 解決 策略 1 C、現(xiàn)場展示保障 ： —— —— —— 可配圖片說明，并注明完成時(shí)間，費(fèi)用成本、責(zé)任部門 銀杏大道 售樓處 樣板間 3期灣岸景觀 成熟園林 會所 2 3 4 5 6 7 5 沿街商業(yè) 1 示例 ——整體銷售動(dòng)線中的客戶接觸點(diǎn) 打造 豪宅領(lǐng)地感，抵消周邊不利影響 ；構(gòu)造 優(yōu)雅私家大道，展現(xiàn)靜謐宜居環(huán)境。 售樓處接待區(qū) 大堂銅門 商業(yè) 114㎡二室 75套 21% 84㎡一室 100套 29% 56㎡一室 175套 50% 22 核心問題導(dǎo)出 目標(biāo)分解結(jié)論 政策背景結(jié)論 競爭背景結(jié)論 典型項(xiàng)目背景結(jié)論 導(dǎo)出項(xiàng)目核心問題 22 核心問題導(dǎo)出 問題 1 問題 2 問題 3 目錄 1上一年度營銷總結(jié) 31 本體機(jī)會分析 32 競爭機(jī)會分析 33 客戶機(jī)會分析 34 核心問題解決策略及推廣形象切入點(diǎn)導(dǎo)出 35 活動(dòng)配合、渠道配合、現(xiàn)場展示配合、服務(wù)配合、銷售組織配合 36 營銷費(fèi)用及效果預(yù)估詳表 上一年度營銷總結(jié)上一年度營銷總結(jié)2本年度目標(biāo)及貨源盤點(diǎn) 3核心問題及營銷策略 4營銷執(zhí)行計(jì)劃 5需各部門配合協(xié)調(diào)事項(xiàng) 本年度目標(biāo)及貨源盤點(diǎn)核心問題及營銷策略營銷執(zhí)行計(jì)劃需各部門配合協(xié)調(diào)事項(xiàng)1 整年貨源盤點(diǎn)及銷售目標(biāo)分解 2 核心問題導(dǎo)出 3 營銷策略及執(zhí)行計(jì)劃 4 推售及價(jià)格策略、蓄客計(jì)劃 5營銷 組織架構(gòu) 6需各部門配合協(xié)調(diào)事項(xiàng) 31 本體機(jī)會分析 ——項(xiàng)目區(qū)位、周邊環(huán)境、規(guī)劃分析、優(yōu)勢配套 ? 提煉 項(xiàng)目在區(qū)位交通、周邊環(huán)境、整體規(guī)劃中的優(yōu)勢和機(jī)會 2023年 10月 CBD東擴(kuò)規(guī)劃方案公布， CBD正式向東擴(kuò)展 3平方公里。 11樓 貨源情況 一期 住宅 共 240套， 四室占65%。 藍(lán)山， 167㎡ 三居，精裝單價(jià) /m178。 ； 萬和城， 280㎡ 四居，精裝單價(jià) 5萬元 /m178。 ； 萬科公園 5號， 180