【正文】 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃 仙葫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將規(guī)劃建設(shè)為 教育教育 、 休閑度假休閑度假 、 別墅別墅區(qū)區(qū) 。市場(chǎng)容量有限；項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)；長(zhǎng)期施工帶來一定不良影響。 概念： 營(yíng)造美國(guó)加州橘郡高尚住宅區(qū)。度假會(huì)所、配套商業(yè)、游泳池、天池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、停車場(chǎng)未定 2900（一期）龍胤花園 仙葫風(fēng)景區(qū) 邕江畔 占地 23萬㎡，共規(guī)劃有 220棟獨(dú)立別墅。經(jīng)濟(jì)收入 —— 個(gè)人月總收入在 2,000元左右，物質(zhì)條件較貧乏家庭成員 ——25 口之家居多住房要求 —— 兩房、三房為主，樓中樓、花園洋房、別墅為輔，追求實(shí)用、性價(jià)比高；舒適、品位和享受 27南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略2. 區(qū)域消費(fèi)群體分析區(qū)域消費(fèi)群體分析消費(fèi)者買房心態(tài)消費(fèi)者買房心態(tài) ◆ 為了滿足居住空間、居住質(zhì)量的需要，主要以兩、三房為主◆ 注重項(xiàng)目?jī)?nèi)外環(huán)境的優(yōu)美、自然、便利、成熟等等◆ 注重生活品位、生活情調(diào)、生活文化，擁有溫馨浪漫、自然舒適的屬性◆ 注重房型結(jié)構(gòu)、房型朝向的景觀性、隱私性、層次性◆ 注重個(gè)人形象、重視圈內(nèi)信息和社交對(duì)象◆ 注重項(xiàng)目檔次、項(xiàng)目品質(zhì)、項(xiàng)目文化的高尚◆ 考慮子女教育、車輛停放、配套豐富，屬于理性購房，但對(duì)自然環(huán)境也擁有較多的感性色彩 28南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略Ⅲ. 我們有什么？1. 項(xiàng)目理解2. 項(xiàng)目 SWOT分析3. 項(xiàng)目資源整合29南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略1. 項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解30南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略2. 項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOT分析分析◎◎ 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（ Strengths）） ① 項(xiàng)目區(qū)位形象優(yōu)勢(shì)② 項(xiàng)目一線沿江景觀、豐富的不可再生自然 環(huán)境 資源優(yōu)勢(shì)③ 項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)④ 項(xiàng)目規(guī)劃可塑性強(qiáng)優(yōu)勢(shì)⑤ 項(xiàng)目道路優(yōu)勢(shì)⑥ 項(xiàng)目發(fā)展商開發(fā)意識(shí)優(yōu)勢(shì)⑦ 項(xiàng)目用地成本低優(yōu)勢(shì)⑧ 項(xiàng)目所處區(qū)位的地形、地塊優(yōu)勢(shì)⑨ 項(xiàng)目現(xiàn)房區(qū)實(shí)景示范優(yōu)勢(shì) 31南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略2. 項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOT分析分析◎◎ 項(xiàng)目劣勢(shì)分析（項(xiàng)目劣勢(shì)分析（ Weakness）） ① 項(xiàng)目目前交通系統(tǒng)不便利② 項(xiàng)目開發(fā)商知名度、美譽(yù)度不夠高③ 項(xiàng)目周邊存在治安隱患劣勢(shì)④ 項(xiàng)目周邊欠缺成熟生活氛圍，無市政配套⑤ 項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，變數(shù)影響因素多⑥ 項(xiàng)目前期品牌未建立，不能形成品牌拉力⑦ 項(xiàng)目原規(guī)劃與開發(fā)順序差⑧ 項(xiàng)目所處區(qū)域市場(chǎng)還有待培育，區(qū)域需求低⑨ 項(xiàng)目遠(yuǎn)離市區(qū)，區(qū)域認(rèn)同度低⑩ 整體區(qū)域?qū)俚蛢r(jià)32南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略2. 項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOT分析分析◎◎ 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析（市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析（ Opportunities）） ① 良好的宏觀環(huán)境促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展② 會(huì)展居住經(jīng)濟(jì)成為新的地產(chǎn)亮點(diǎn)③ 項(xiàng)目所在區(qū)域的規(guī)劃前景④ 仙葫半島可發(fā)展為南寧市高尚住宅片區(qū)⑤ 邕寧并入南寧的銜接區(qū)， “ 大南寧 ” 的雛形逐漸呈現(xiàn)⑥ 政府 “ 東擴(kuò)、西進(jìn)、南拓、北展 ” 的的戰(zhàn)略布署引領(lǐng)郊區(qū) 化住宅趨勢(shì) 33南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略2. 項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOT分析分析◎◎ 市場(chǎng)威脅分析（市場(chǎng)威脅分析（ Threats）） ① 房貸新政策的限制對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響② 宏觀政策的調(diào)整動(dòng)蕩因素較多③ 同類項(xiàng)目庫存較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈④ 鳳嶺新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，使本項(xiàng)目客源產(chǎn)生分流⑤ 項(xiàng)目倘不能切實(shí)針對(duì)市場(chǎng)將首期做好，將陷入惡性循環(huán)⑥ 金融信貸調(diào)控力度加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊 34南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略3. 項(xiàng)目資源整合項(xiàng)目資源整合35南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略v生命之源v柔和，溫馨v潔凈，清新v富足、繁榮關(guān)愛 融和優(yōu)裕載體 水的升華v從水的升華體現(xiàn)出項(xiàng)目的核心價(jià)值和核心概念v核心概念也就是項(xiàng)目的形象包裝的基礎(chǔ)36南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略核心概念的提煉與闡述（目標(biāo)群生活形態(tài) ）● 大部分業(yè)主分布于南寧市區(qū)● 重視物質(zhì)利益，講究物有所值● 工作繁忙勞累，夢(mèng)想假期● 重視家庭、鄰里間的和睦、關(guān)照● 希望入住一個(gè)安全、設(shè)施齊全、社區(qū)文化較好的小區(qū)（商品塑造點(diǎn)）● 以水為主體，配以靈動(dòng)的自然景觀● 配套完善、和諧融洽的生活設(shè)施● 安全居住環(huán)境● 關(guān)愛老人、小孩的人性化設(shè)計(jì)● 豐富社區(qū)文化商品使用場(chǎng)合）● 大部分業(yè)主為首次置業(yè)或改善居住條件● 希望入住的小區(qū)充滿活力，也能讓自己倍感溫馨● 希望享受高檔次的生活（形象定位）● 本項(xiàng)目是一個(gè)水景秀麗、充滿活力、讓人備感溫馨的現(xiàn)代都市 “ 水邊威尼斯 ”（品牌形象 /個(gè)性）● 項(xiàng)目水景的無窮魅力● 近郊高尚社區(qū)的獨(dú)特風(fēng)情，購買絕對(duì) “ 物超所值 ”對(duì)那一群 生活、消費(fèi)理性，又追求過舒適、溫馨、享受生活的消費(fèi)者而言，我們將項(xiàng)目當(dāng)作 能體現(xiàn) “ 關(guān)愛、融和、優(yōu)裕 ” 生活的近郊親水高尚社區(qū) ——“ 水邊威尼斯 ” 賣給他們。51南寧市仙葫區(qū)大型住宅項(xiàng)目總體策劃謀略目標(biāo)消費(fèi)群體目標(biāo)消費(fèi)群體 的理想居住形態(tài)的理想居住形態(tài) ◎ 審美傾向：