【正文】 私分離、居寢分離，盡量做到全明設計，結合凸窗、露臺設計豐富臨窗景觀。柳暗花明園林景觀設計特色n 亭子、小橋、卵石鋪路等都是渲染氣氛的手法，要將這部分園林景觀做到精致而有趣味。n 水以不同的形式出現(xiàn)，產生不同的景觀效果。n 私家庭院園林景觀應合理利用風水概念和中國園林以小見大的手法，通過空間比例尺度的合理控制，強化別墅的私密感。也增加了中心園林的參與性。園林景觀設計特色園林景觀設計特色n 建筑依附景觀n 高差坡層，整體形成圍合之勢，凝聚自然之氣，又富有流線的變化，使居者臨窗見景，視界開闊，景庭互映，和諧相融 ,精雕細琢自成一種風格。有張有弛，有揚有抑，有開有闔，有遠有近。n 地面的高度變化可以產生有趣的景觀效果，使其在立體層次上更為豐富。 其中：n 17—1 地塊住宅總建筑面積為 ， 其中地上建筑面積為 137424平方米，地下建筑面積為 。n 有效的拉開了與市場現(xiàn)有項目產品上的差距。 主要產品形式分布n 花園洋房n 花園洋房是在板樓的基礎上衍生出來的一種產品。n 別墅庭院設計應根據(jù)地塊自身條件，營造一種原生的自然與田園的原始韻味，繼承和發(fā)揚傳統(tǒng)住宅 “宅院 ”的設計精髓。 即我們要 使主力產品具有高檔別墅社區(qū)感覺，使整個社區(qū)有高檔別墅社區(qū)的形象 ，是本項目產品營造的關鍵?！　　　τ谶@種尚處于市場起步階段的四級城市的地產開發(fā)，亞豪機構根據(jù)自己多年的行業(yè)經(jīng)驗和專業(yè)判斷形成了對于地產四級市場開發(fā)模式的市場競爭理論。產品類型項目周邊無自然景觀配套，引入 5000平方米中央湖景。其中商業(yè)受整個東、南部區(qū)域商業(yè)氛圍較淡的影響，雖然配套較為完善，但是經(jīng)營情況并不良好，多數(shù)商業(yè)處在空置狀態(tài)。區(qū)域市場特征分析項目區(qū)域市場特征分析項目區(qū)域市場產品特征項目區(qū)域市場典型個案　 溫哥華城 大華新家園 帝景翰園 香舍花都 宏發(fā)半島 家天下 華松現(xiàn)代花園 華佳梅苑建筑形式板樓 板樓 板樓 板樓 板、塔樓 板樓疊拼、獨棟 板樓 板樓小結：　　本區(qū)域產品的建筑形式主要以 板樓 為主，有些項目有 別墅或類別 墅 產品。 淮北房地產市場板塊分析小結淮北房地產市場板塊劃分淮北房地產市場板塊分析淮北房地產市場分析小結淮北房地產市場發(fā)展探測諸多因素導致房地產市場發(fā)展勢頭良好n 礦區(qū)職工購買力的逐步釋放。n 房地產市場狀態(tài)：本區(qū)域目前僅有溫哥華城一個房地產項目，它的價格代表了目前本地區(qū)房地產市場的狀況。雖有一些高端項目，但是整體價格較北部區(qū)域還有一定差距（均價 2300元 /平方米）。n 全市土地面積 2714平方公里，其中，市區(qū) 371平方公里，轄相山區(qū)、烈山區(qū)、杜集區(qū)和濉溪縣，共 33個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 580個行政村。淮北城市概況淮海路 （一馬路）古城路 （二馬路）惠黎路 （三馬路）人民路 （四馬路）孟山路相陽路相山路長山路閘河路淮 北 經(jīng) 濟 技 術 開 發(fā) 區(qū)市委市政府 本案北部老城市中心區(qū)西部縣城東部發(fā)展區(qū)域淮北房地產市場板塊劃分淮北房地產市場板塊劃分淮北房地產市場板塊分析淮北房地產市場分析小結淮北房地產市場發(fā)展探測n 北部區(qū)域 —— 老城市中心n 區(qū)域特征：建成年代較早，是老礦區(qū)和電廠所在地，道路交通體系發(fā)達，周邊配套完善。n 房地產市場特征：多為二手房，但是其價格較之北部區(qū)域要遠低（ 10001200元 /平方米左右 ）。而項目開發(fā)重點逐漸向城市東、南部轉移 。 n 住房投資?！　? 獨棟類 產品 面積 310—350 平方米 左右。　　總建筑面積 250萬平方米，共分 5期開發(fā)完成。住宅包括：多層和高層獨棟別墅雙拼聯(lián)排疊拼疊拼產品戶型建筑面積：230—300 平方米多元化高品質生活配套設施第一部分：淮北房地產市場競爭分析第二部分：項目開發(fā)理念及產品定位第三部分：項目規(guī)劃建議及設計方案第四部分：項目產品方案的經(jīng)濟測算第五部分：項目營銷策略及方案建議一、項目地塊價值分析評估二、項目市場發(fā)展空間探測三、項目市場開發(fā)理念定位四、項目ＳＷＯＴ分析判斷五、項目產品市場定位建議一、項目地塊價值分析－地形地貌一、項目地塊價值分析－交通路網(wǎng)一、 項目地塊價值分析－人文特征n 地塊緊鄰人民路與南湖路交匯出，交通便利，路網(wǎng)發(fā)達，為項目居住人群提供了快捷方便的交通體系支持；n 地塊北側為待建的６００畝桓潭公園，南側隔路與在建的高爾夫球場相望，具有稀缺的自然景觀資源，為項目打造高品質的景觀產品提供了資源前提；n 整幅地塊的三塊地容積率各不相同，為項目產品的豐富性和差異化提供了價值基礎；一、項目地塊價值分析－優(yōu)勢分析n 地塊原為農田用地，周邊存在大量農村居住村落，人居環(huán)境較差；n 地塊所處人民路東段處于城郊，市政配套、生活設施缺乏；n 地塊所在區(qū)域原為老礦區(qū)，地塊周邊存在地平沉降和粉塵污染，購房心理抗性較大 ；一、項目地塊價值分析－劣勢分析　　　通過上述針對地塊優(yōu)劣兩方面的分析可以看出：　　　　 地塊優(yōu)勢明顯，但缺點也非常突出。n 中國三級城市市場模型一、開發(fā)理念定位－市場競爭模型收入特征消費特征產品特征開發(fā)特征平均收入水平較低，但存在高收入階層平均消費水平偏低，高消費質量不高檔次低，且同質化，缺乏純粹高端產品普通住宅開發(fā)較多，純粹別墅或豪宅缺失市場特征階層分化消費引導產品創(chuàng)新階層產品市場策略市場競爭特征表現(xiàn) 通過上述市場競爭模型可以看出，在淮北這個地產發(fā)展的三級市場，項目市場開發(fā)策略存在著一個由前期的 “ 階層劃分 ” 到 “ 消費引導 ” 再到 “ 產品創(chuàng)新 ” 然后是 “ 階層產品 ” 誕生的一個過程。n 低密度產品的創(chuàng)新空間非常大，千變萬化。主要產品形式分布n 聯(lián)排別墅（ TOWNHOUSE）n －規(guī)劃于 17—2 地塊南側；n －北臨桓潭公園，南面臨近社區(qū)中心廣場、以及社區(qū)主干道，自然及人文景觀較好，設計相對較高容積率的別墅類產品，提升項目形象；n －依地形制造緩坡，發(fā)揮坡地別墅的產品特質；n －容積率 。主要產品形式分布n －主要位于 17－ 3地塊東部，東側緊鄰規(guī)劃路（南湖路），n －建筑密度相對較高，但產品設計依然要給人低密度、別墅感的印象；n －容積率 － 。 n 居住生活質量的高低與物質設施保障有著密切的關系，在本項目中，考慮到居住者方方面面的生活需求。規(guī)劃設計方案經(jīng)濟技術指標各種產品建筑面積產品類型 戶數(shù) 層數(shù) 總面積（平方米）獨棟別墅 32 雙拼別墅 48 聯(lián)排別墅 48 疊拼別墅 88 16731花園洋房 210 高爾夫公寓 896 1 1 20 137424規(guī)劃設計方案經(jīng)濟技術指標 一、項目規(guī)劃設計建議及初步設計方案 二、項目園林設計建議 三、項目建筑設計建議 四、項目戶型設計建議及初步設計方案 五、項目結構建議 六、項目材料應用建議 七、項目配套設施及物業(yè)管理建議 八、項目深化設計意見總結園林景觀設計原則 n 淮北市別墅及高檔住宅市場正處于起步階段，對于當?shù)胤康禺a項目來說，交通是絕對的基礎，而 自然景觀則是各項目的價值體現(xiàn) 。n 緩坡式景觀n 以草坡整合場地高差，造就緩坡地貌。n 變化：步移景異。園林景觀設計特色n 流水景觀n “ 水 ” 元素在淮北地區(qū)幾乎成為項目的必備條件，水系的大小似乎也成為當?shù)睾饬扛咂焚|項目的重要因素之一。園林景觀設計特色n 層級式景觀設計n 社區(qū)綠化景觀系統(tǒng)分三級設置，即社區(qū)級景觀系統(tǒng)、組團級景觀系統(tǒng)和私家庭院景觀系統(tǒng)。園林景觀設計特色n 綠色景觀設計n 淮北市場現(xiàn)有項目的綠化率普遍都比較高，但綠色植物景觀的塑造都不到位。園林景觀設計特色n 根據(jù)人們回歸自然和親水性的特點，本地塊園林景觀建議主張追求一種純自然的景觀藝術， 打破原有定式的綠地廣場概念，在純粹天然的空間環(huán)境中去創(chuàng)造意境。 在立面細部處理上，我們建議采用以體現(xiàn)產品的做工精細為主，同時盡量提升產品的品質感。n 2層要求有家庭室、 1個主臥室和 1個小臥室，主臥要求配有主衛(wèi)。n 功能：n 1層要求有門廳、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間。南北雙花園設計，花園入戶，實現(xiàn)獨門獨院尊貴感受。 疊拼別墅n 戶型設計 :n 疊拼別墅戶型 1（下疊）：n 四室二廳三衛(wèi)：n 總建筑面積： ；n 1層建筑面積： ；n 2層建筑面積 ；n 花園面積 ；n 露臺面積 。 花園洋房n 花園洋房戶型 4：n 二室二廳二衛(wèi)：n 建筑面積 ；n 露臺面積： 。戶型面積配比 n 本設計方案產品居室配比：n 以上數(shù)據(jù)可以看出，本項目居室從 2居室到五居室全部覆蓋，主力居室主要集中三居室和四居室之間。 一、項目規(guī)劃設計建議及初步設計方案 二、項目園林設計建議 三、項目建筑設計建議 四、項目戶型設計建議及初步設計方案 五、項目結構建議 六、項目材料應用建議 七、項目配套設施及物業(yè)管理建議 八、項目深化設計意見總結合理且能提升物業(yè)價值的配套設計安排 n 配套設計n 從淮北房地產市場可以看出， 目前在售項目還沒有配備會所的的概念 。n 對于高檔項目，在本項目周邊市政配套設施尚不成熟的狀況下，借物業(yè)公司的品牌形象在客戶心中建立對未來便利生活的可靠保證，解決其的后顧之憂， 更是給本項目增加一個強有力的賣點。 第一部分：淮北房地產市場競爭分析第二部分：項目開發(fā)理念及產品定位第三部分：項目規(guī)劃建議及設計方案第四部分：項目產品方案的經(jīng)濟測算第五部分：項目營銷策略及方案建議經(jīng)濟參數(shù)　 （萬平方米）總建面（含地下） 獨棟 雙拼 聯(lián)排 疊拼 花園洋房 高爾夫公寓 商業(yè) 配套 地上面積 地下面積 地下車庫 地下車位 開發(fā)成本估算　 項目 總計 (萬元 )一 土地使用權出讓金 二 土地征用及拆遷安置補償費 三 前期工程費 　 規(guī)劃設計費 　 項目可行性研究費 　 地質勘察測繪費 四 建安工程費 五 公共配套設施費 六 基礎設施費 七 開發(fā)期間稅費 八 不可預見費 九 管理費用 十 銷售費用 十一 財務費用 十二 總計 資金籌措表 　 項目 /年份 共計（萬元） 2023 2023 2023 2023 　 資金來源 　　 自有資金 　　 銷售收入 　　 銀行貸款 　 資金運用 　　 開發(fā)成本 　　 公共配套設施費 　　 基礎設施費 　　 開發(fā)期間稅費