【正文】 地產(chǎn)市場高速增長的因素正在逐步減弱 ， 房地產(chǎn)行業(yè)需求放緩 。 ?2023 年以來 ? 330? 新政 、 降息降準(zhǔn) 、 ? 全面二胎 ? 等政策密集提出 ， 提振了市場信心 2023 年以來 ， 在延續(xù) 2023 年經(jīng)濟下行壓力加大 、 樓市庫存高企 、 市場信心不足的背景下 ， 宏觀政策層面進一步導(dǎo)向穩(wěn)增長 、 調(diào)結(jié)構(gòu) ， 房地產(chǎn)方面則積極聚焦于促銷費 ， 鼓勵自住和改善性需求 。 ? （ 2） 2023 年至 2023 年 ? 調(diào)控供需 、 抑制房價 ? 是房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律 ， 政府陸續(xù)提出了 2023 年 ? 831? 大限 、 2023 年的 ? 國八條 ? 、 2023 年的 ? 國六條 ? 和 ? 國十五條 ? 、 2023 年多次加息等政策 ， 房地產(chǎn)銷售面積依然延續(xù)增長態(tài)勢 。 ?房地產(chǎn)行業(yè)是中國重要的支柱和民生產(chǎn)業(yè) ， 其發(fā)展態(tài)勢關(guān)系整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全 。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 回首改革開放 30年中國老百姓的住房變遷，就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載的既是一部中國 30年的建設(shè)史，又是一部濃縮了我國社會主義建設(shè)的改革開放史。 2023 年 ， 中國房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期 ， 住宅庫存量高企 ， 對市場預(yù)期轉(zhuǎn)變進一步影響新開工節(jié)奏 ， 房地產(chǎn)投資增速明顯下滑 。 ? （ 3） 2023 年金融危機直接影響房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積增速同比下降 %， 為近十年來首次增速下降的年份 ， 為此 ， 政府提出 ? 重申支柱產(chǎn)業(yè)調(diào)節(jié)投資 ? 的政策 ， 且國家加大了固定資產(chǎn)投資力度 ， 2023 年房地產(chǎn)市場迅速回暖 ， 銷售面積和增速均大幅提升 ，2023 年和 2023 年房地產(chǎn)市場銷售情況保持良好 ， 房地產(chǎn)價格增長較快 。 央行實行靈活適度的貨幣政策 ， 連續(xù)降準(zhǔn)降息 ， 降低二套房首付 ， 構(gòu)建寬松的金融信貸環(huán)境 ， 減輕購房壓力 ， 提升消費能力 。 ?2． 房地產(chǎn)投資增速下降 ， 但庫存依然高企 ?習(xí)近平主席在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上對樓市提出了 ? 要化解房地產(chǎn)庫存 ， 促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展 ? ， 指出化解庫存高企是目前房地產(chǎn)行業(yè)重要任務(wù) 。金融政策包括存貸款基準(zhǔn)利率 、 公積金貸款政策 、 存款準(zhǔn)備金率等；行政政策包括限購限貸政策 、 購房補貼政策 、各類別保障房政策；土地政策包括土地供應(yīng)政策 、 土地開發(fā)規(guī)劃控制政策等；稅收政策包括營業(yè)稅 、 增值稅等各類政策 。 ? 而本次大會報告關(guān)于房地產(chǎn)的表述之所以在我看來意味著中國房地產(chǎn)政策的巨變 ， 關(guān)鍵在于 ， 報告涉及的房地產(chǎn)政策不僅僅是保障房 ， 而是住房的總體定位 ， 以及未來的長效機制問題 。 在這種思維下 ， 中國房地產(chǎn)承擔(dān)了過多的脫離房子基本功能的 ? 任務(wù) ? ， 使得中國的房地產(chǎn)政策越來越偏離主題 。 王蒙徽重申了報告對于 ? 房子是用來住的 ?定位 ， 以及未來房地產(chǎn)政策的重點是以滿足新市民需求為主要出發(fā)點 ， 以建立購租并舉的住房制度為主要方向 ， 以市場為主滿足多層次需求 ， 以政府為主滿足基本保障 ， 綜合運用金融 、 土地 、 財稅 、 立法等手段推進房地產(chǎn)長效機制的建立 。 一線量價出現(xiàn)了明顯的松動 ， 二線熱點城市除少數(shù)外 ， 整個市場也在悄然變化 。 也就是未來熱點城市住房的不足 ， 高品質(zhì)住房的短缺等不均衡不平衡的問題 。 ?今年房地產(chǎn)市場的三項重點工作：加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控 、 因城施策去庫存 、 堅持住房居住屬性 。 深入推進財稅體制改革 。 調(diào)控城市持續(xù)增加(地級市 、 縣市 )， 政策區(qū)域聯(lián)動性 、 創(chuàng)新性增強 ， 截至 6月底 ， 有 60個地級以上城市和 31個縣市出臺調(diào)控 ， 海南 、河北從省級全面調(diào)控 。 ?對保障性住房用地應(yīng)保盡保 ， 對商品房根據(jù)供需形勢因城因地施策 ， 建立住宅用地供應(yīng)分類管理制度 。 ? 提高了企業(yè)經(jīng)營成本和城市居民的生活成本 ， 也加劇了社會貧富差距 ，綁架了中國經(jīng)濟 。 ? 一是貨幣政策出現(xiàn)較大幅度的驟然收緊 。 從我國經(jīng)濟運行情況來看 ， 經(jīng)濟盡管下行壓力較大 ， 但超預(yù)期下行的可能性比較小 。 十九大地產(chǎn)干貨 ? 堅持房子是用來住的 、 不是用來炒的定位 ， 加快建立多主體供給 、 多渠道保障 、租購并舉的住房制度 ， 讓全體人民住有所居 。 支持傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級 ， 加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè) ， 瞄準(zhǔn)國際標(biāo)準(zhǔn)提高水平 。 ? 對于地方政府 , 流轉(zhuǎn)能夠減輕征地制度帶來的巨大壓力 , 緩解征用土地引發(fā)的社會矛盾 , 同時它們還通過積極介入和加強管理 , 可以更好地分享土地流轉(zhuǎn)帶來的增值收益 。能加強耕地保護 , 促進社會可持續(xù)發(fā)展 。 ? ， 為保證其長期收益而注重改善投資環(huán)境 ， 從而為促進中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件 。 ? 經(jīng)濟的發(fā)展離不開產(chǎn)業(yè)的支撐 ， 房地產(chǎn)本身并沒有生命 ， 關(guān)鍵是服務(wù)于誰 ， 服務(wù)于什么 ， 讓房地產(chǎn)對經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生支撐的作用 ， 這也是地區(qū)經(jīng)濟在后房地產(chǎn)時代所面臨的核心問題 。 ? 普遍居住類型 ， 房產(chǎn)稅箭在弦上 ， 不久即將正式落地 ， 會健全地方財政體系 ， 讓地方財政更穩(wěn)定 。 ? 限制杠桿 、 ? 陰陽合同 ? 。 目標(biāo)做成中國最大的租房平臺 。 未來五大城市群（都市圈） 政府將用哪些措施限制炒房？ ? 1． 房地產(chǎn)稅步伐加快 。 特大城市要加快疏解部分城市功能 ， 帶動周邊中小城市發(fā)展 。 ?最倒霉的永遠是剛需 ！ ?別忘那句話：房子是用來住的 ， 不是用來炒的 ！ 相信：一個以房產(chǎn)為投資中心的時代就要結(jié)束了 ， 一個以奮斗者為本的時代就要來了 ！ ?民之為道也 ， 有恒產(chǎn)者有恒心 ， 無恒產(chǎn)者無恒心 。 ? 2． 金融杠桿繼續(xù)收緊 。 目前涉足住宅 、 商業(yè)地產(chǎn) 、 特色地產(chǎn) 。 ? 投資者對樓市的不確定性增大 ， 入市觀望期拉長 ， 入市將會慎重 ， 不靠智商買房的時代已經(jīng)過去 。 ? 簡單情況：賣地 ， 開發(fā)金額 ， 租賃市場現(xiàn)在 8000億 ， 大概是銷售市場的 1/15。 后地產(chǎn)時代的歷史使命在于 —— 以地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè) ， 以產(chǎn)業(yè)繁榮城市 。 ? ， 抑制 ? 炒房 ? 行為 。 ? 房價的虛高 ， 金融風(fēng)險的增大 ， 社會的穩(wěn)定客觀上要求發(fā)揮好稅收宏觀調(diào)控功能 。農(nóng)地直接入市 , 有利于降低中國工業(yè)化 、 城市化成本 。 ? 保障和改善民生要抓住人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實的利益問題 ， 不斷滿足人民日益增長的美好生活需要 ， 加快房地產(chǎn)長效機制的建立 ， 提升人民幸福感 、 獲得感 。 ? 鞏固和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度 ， 深化農(nóng)村土地制度改革 ， 完善承包地 ? 三權(quán) ?分置制度 。 ?受制于自身經(jīng)濟要求以及國際貨幣環(huán)境制約 ， 我國從 2023年開始 ， 寬松的貨幣政策也在悄然轉(zhuǎn)向 。 預(yù)計我國貨幣政策不會主動進行大幅度轉(zhuǎn)向 ，即使在匯率貶值 、 跨境資金大幅流出倒逼下 ， 貨幣政策也會盡量避免對房市產(chǎn)生過大影響 。 后地產(chǎn)時代的來臨 ? 土地出讓金占地方財政收入 50%以上 ， 房地