【正文】 地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)的因素正在逐步減弱 ， 房地產(chǎn)行業(yè)需求放緩 。 ?2023 年以來(lái) ? 330? 新政 、 降息降準(zhǔn) 、 ? 全面二胎 ? 等政策密集提出 ， 提振了市場(chǎng)信心 2023 年以來(lái) ， 在延續(xù) 2023 年經(jīng)濟(jì)下行壓力加大 、 樓市庫(kù)存高企 、 市場(chǎng)信心不足的背景下 ， 宏觀政策層面進(jìn)一步導(dǎo)向穩(wěn)增長(zhǎng) 、 調(diào)結(jié)構(gòu) ， 房地產(chǎn)方面則積極聚焦于促銷費(fèi) ， 鼓勵(lì)自住和改善性需求 。 ? （ 2） 2023 年至 2023 年 ? 調(diào)控供需 、 抑制房?jī)r(jià) ? 是房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律 ， 政府陸續(xù)提出了 2023 年 ? 831? 大限 、 2023 年的 ? 國(guó)八條 ? 、 2023 年的 ? 國(guó)六條 ? 和 ? 國(guó)十五條 ? 、 2023 年多次加息等政策 ， 房地產(chǎn)銷售面積依然延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 。 ?房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)重要的支柱和民生產(chǎn)業(yè) ， 其發(fā)展態(tài)勢(shì)關(guān)系整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全 。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 回首改革開放 30年中國(guó)老百姓的住房變遷，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載的既是一部中國(guó) 30年的建設(shè)史，又是一部濃縮了我國(guó)社會(huì)主義建設(shè)的改革開放史。 2023 年 ， 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整期 ， 住宅庫(kù)存量高企 ， 對(duì)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變進(jìn)一步影響新開工節(jié)奏 ， 房地產(chǎn)投資增速明顯下滑 。 ? （ 3） 2023 年金融危機(jī)直接影響房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積增速同比下降 %， 為近十年來(lái)首次增速下降的年份 ， 為此 ， 政府提出 ? 重申支柱產(chǎn)業(yè)調(diào)節(jié)投資 ? 的政策 ， 且國(guó)家加大了固定資產(chǎn)投資力度 ， 2023 年房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖 ， 銷售面積和增速均大幅提升 ，2023 年和 2023 年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況保持良好 ， 房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)較快 。 央行實(shí)行靈活適度的貨幣政策 ， 連續(xù)降準(zhǔn)降息 ， 降低二套房首付 ， 構(gòu)建寬松的金融信貸環(huán)境 ， 減輕購(gòu)房壓力 ， 提升消費(fèi)能力 。 ?2． 房地產(chǎn)投資增速下降 ， 但庫(kù)存依然高企 ?習(xí)近平主席在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上對(duì)樓市提出了 ? 要化解房地產(chǎn)庫(kù)存 ， 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展 ? ， 指出化解庫(kù)存高企是目前房地產(chǎn)行業(yè)重要任務(wù) 。金融政策包括存貸款基準(zhǔn)利率 、 公積金貸款政策 、 存款準(zhǔn)備金率等；行政政策包括限購(gòu)限貸政策 、 購(gòu)房補(bǔ)貼政策 、各類別保障房政策；土地政策包括土地供應(yīng)政策 、 土地開發(fā)規(guī)劃控制政策等；稅收政策包括營(yíng)業(yè)稅 、 增值稅等各類政策 。 ? 而本次大會(huì)報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)的表述之所以在我看來(lái)意味著中國(guó)房地產(chǎn)政策的巨變 ， 關(guān)鍵在于 ， 報(bào)告涉及的房地產(chǎn)政策不僅僅是保障房 ， 而是住房的總體定位 ， 以及未來(lái)的長(zhǎng)效機(jī)制問(wèn)題 。 在這種思維下 ， 中國(guó)房地產(chǎn)承擔(dān)了過(guò)多的脫離房子基本功能的 ? 任務(wù) ? ， 使得中國(guó)的房地產(chǎn)政策越來(lái)越偏離主題 。 王蒙徽重申了報(bào)告對(duì)于 ? 房子是用來(lái)住的 ?定位 ， 以及未來(lái)房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)是以滿足新市民需求為主要出發(fā)點(diǎn) ， 以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向 ， 以市場(chǎng)為主滿足多層次需求 ， 以政府為主滿足基本保障 ， 綜合運(yùn)用金融 、 土地 、 財(cái)稅 、 立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立 。 一線量?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯的松動(dòng) ， 二線熱點(diǎn)城市除少數(shù)外 ， 整個(gè)市場(chǎng)也在悄然變化 。 也就是未來(lái)熱點(diǎn)城市住房的不足 ， 高品質(zhì)住房的短缺等不均衡不平衡的問(wèn)題 。 ?今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的三項(xiàng)重點(diǎn)工作：加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控 、 因城施策去庫(kù)存 、 堅(jiān)持住房居住屬性 。 深入推進(jìn)財(cái)稅體制改革 。 調(diào)控城市持續(xù)增加(地級(jí)市 、 縣市 )， 政策區(qū)域聯(lián)動(dòng)性 、 創(chuàng)新性增強(qiáng) ， 截至 6月底 ， 有 60個(gè)地級(jí)以上城市和 31個(gè)縣市出臺(tái)調(diào)控 ， 海南 、河北從省級(jí)全面調(diào)控 。 ?對(duì)保障性住房用地應(yīng)保盡保 ， 對(duì)商品房根據(jù)供需形勢(shì)因城因地施策 ， 建立住宅用地供應(yīng)分類管理制度 。 ? 提高了企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本和城市居民的生活成本 ， 也加劇了社會(huì)貧富差距 ，綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì) 。 ? 一是貨幣政策出現(xiàn)較大幅度的驟然收緊 。 從我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況來(lái)看 ， 經(jīng)濟(jì)盡管下行壓力較大 ， 但超預(yù)期下行的可能性比較小 。 十九大地產(chǎn)干貨 ? 堅(jiān)持房子是用來(lái)住的 、 不是用來(lái)炒的定位 ， 加快建立多主體供給 、 多渠道保障 、租購(gòu)并舉的住房制度 ， 讓全體人民住有所居 。 支持傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí) ， 加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè) ， 瞄準(zhǔn)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)提高水平 。 ? 對(duì)于地方政府 , 流轉(zhuǎn)能夠減輕征地制度帶來(lái)的巨大壓力 , 緩解征用土地引發(fā)的社會(huì)矛盾 , 同時(shí)它們還通過(guò)積極介入和加強(qiáng)管理 , 可以更好地分享土地流轉(zhuǎn)帶來(lái)的增值收益 。能加強(qiáng)耕地保護(hù) , 促進(jìn)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展 。 ? ， 為保證其長(zhǎng)期收益而注重改善投資環(huán)境 ， 從而為促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件 。 ? 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開產(chǎn)業(yè)的支撐 ， 房地產(chǎn)本身并沒(méi)有生命 ， 關(guān)鍵是服務(wù)于誰(shuí) ， 服務(wù)于什么 ， 讓房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生支撐的作用 ， 這也是地區(qū)經(jīng)濟(jì)在后房地產(chǎn)時(shí)代所面臨的核心問(wèn)題 。 ? 普遍居住類型 ， 房產(chǎn)稅箭在弦上 ， 不久即將正式落地 ， 會(huì)健全地方財(cái)政體系 ， 讓地方財(cái)政更穩(wěn)定 。 ? 限制杠桿 、 ? 陰陽(yáng)合同 ? 。 目標(biāo)做成中國(guó)最大的租房平臺(tái) 。 未來(lái)五大城市群（都市圈） 政府將用哪些措施限制炒房？ ? 1． 房地產(chǎn)稅步伐加快 。 特大城市要加快疏解部分城市功能 ， 帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展 。 ?最倒霉的永遠(yuǎn)是剛需 ！ ?別忘那句話：房子是用來(lái)住的 ， 不是用來(lái)炒的 ！ 相信：一個(gè)以房產(chǎn)為投資中心的時(shí)代就要結(jié)束了 ， 一個(gè)以?shī)^斗者為本的時(shí)代就要來(lái)了 ！ ?民之為道也 ， 有恒產(chǎn)者有恒心 ， 無(wú)恒產(chǎn)者無(wú)恒心 。 ? 2． 金融杠桿繼續(xù)收緊 。 目前涉足住宅 、 商業(yè)地產(chǎn) 、 特色地產(chǎn) 。 ? 投資者對(duì)樓市的不確定性增大 ， 入市觀望期拉長(zhǎng) ， 入市將會(huì)慎重 ， 不靠智商買房的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去 。 ? 簡(jiǎn)單情況：賣地 ， 開發(fā)金額 ， 租賃市場(chǎng)現(xiàn)在 8000億 ， 大概是銷售市場(chǎng)的 1/15。 后地產(chǎn)時(shí)代的歷史使命在于 —— 以地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè) ， 以產(chǎn)業(yè)繁榮城市 。 ? ， 抑制 ? 炒房 ? 行為 。 ? 房?jī)r(jià)的虛高 ， 金融風(fēng)險(xiǎn)的增大 ， 社會(huì)的穩(wěn)定客觀上要求發(fā)揮好稅收宏觀調(diào)控功能 。農(nóng)地直接入市 , 有利于降低中國(guó)工業(yè)化 、 城市化成本 。 ? 保障和改善民生要抓住人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題 ， 不斷滿足人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要 ， 加快房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立 ， 提升人民幸福感 、 獲得感 。 ? 鞏固和完善農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度 ， 深化農(nóng)村土地制度改革 ， 完善承包地 ? 三權(quán) ?分置制度 。 ?受制于自身經(jīng)濟(jì)要求以及國(guó)際貨幣環(huán)境制約 ， 我國(guó)從 2023年開始 ， 寬松的貨幣政策也在悄然轉(zhuǎn)向 。 預(yù)計(jì)我國(guó)貨幣政策不會(huì)主動(dòng)進(jìn)行大幅度轉(zhuǎn)向 ，即使在匯率貶值 、 跨境資金大幅流出倒逼下 ， 貨幣政策也會(huì)盡量避免對(duì)房市產(chǎn)生過(guò)大影響 。 后地產(chǎn)時(shí)代的來(lái)臨 ? 土地出讓金占地方財(cái)政收入 50%以上 ， 房地