【正文】 公眾認(rèn)知使商業(yè)成為項目最有效的價值載體 規(guī)劃意向圖 時間配合 商業(yè)引爆區(qū)域毋庸置疑，能否帶動項目成功？ 西部區(qū)域 石景山萬達(dá)、沃爾瑪輻射 中部區(qū)域 西單輻射板塊 西南區(qū)域 資和信、歐尚輻射板塊 消費 餐飲 娛樂 西南生活場 西南板塊城市核： 絕對的地標(biāo)，最集約的城市功能實現(xiàn) 預(yù)計商業(yè)開放時間： 2023年第四季度 商業(yè)啟動 時間不足！ 公寓開盤： 2023年 5月 商業(yè)仍是本項目重要價值！ 辦公市場 辦公物業(yè)市場呈現(xiàn)明顯的消化集中，本項目所在區(qū)域非辦公物 業(yè)主流區(qū)域，項目自身特質(zhì)亦無能力成為主流成交項目 ?08年區(qū)域上市面積 ，共 1646套， 消化 ，消化率 %，實現(xiàn)均價 13809元 /平米 ?銷售面積與銷售均價同為排名 第六 ，整體表現(xiàn)與西城、昌平同屬 第三集團(tuán) 市場表現(xiàn) ?08年全市辦公物業(yè)上市 169萬平米，銷售 139萬平米 ，實現(xiàn)消化率超過80%，銷售均價 17560元 /平米 ?剔除辦公立項的住宅類產(chǎn)品，整體寫字樓市場 約消化 100萬㎡ ； ?08年辦公成交前 10名總成交面積超過 ㎡，占據(jù)整體市場份額近 9成。 80后這個時候大聲地說，我們將是取決于整個未來中國房地產(chǎn)的主流，而且我們的取向決定房子的樣子。他們比較認(rèn)可項目的 精裝修 、大型 商業(yè)配套 以及 適合的價格 。 掌握學(xué)術(shù)前沿動態(tài)，和新技術(shù)的發(fā)展咨詢，大部分具備海歸背景或者有留學(xué)準(zhǔn)備；明顯的消費傾向 區(qū)域內(nèi)的普通白領(lǐng)，他們思維活躍，勇于探索新知，看重生活便利性，工作型人生，向往自由、浪漫的小資生活 區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)居民，具有老北京市民文化的深刻烙印，生活小康，但是安居樂業(yè)，沒有更高的生活追求，安于現(xiàn)狀 本項目客戶 投資客戶 公務(wù)員、教師等典型中產(chǎn)家庭，穩(wěn)定的收入，一成不變的生活，偶爾也會渴望改變，但往往不了了之 新銳人生 工作重心 國際視野 消費傾向 自由之家 ?地緣性客戶 。 青年富貴持家 ?新移民 。他們的 消費傾向買房子、旅行、家俱、裝潢、金融或不動產(chǎn)投資等 。 寄生白領(lǐng) 他們屬于因為 只能工作而工作 的類型。你也別再以為，只要咬牙忍一忍，好日子還會回來。他們中有人開始勒緊荷包，供著一套 不足 50㎡ 的小資居所 。它通過關(guān)系把人們聯(lián)系在一起分享觀點、價值，并進(jìn)行交流和溝通，形成“讓大家告訴大家”、“一傳十十傳百”的 口碑傳播。奧巴馬通過自己的博客拉近了選民與自己的距離，更具親和力更有競爭力 國美大都匯網(wǎng)絡(luò)視頻炒作 – 利用 ，通過 Myspace、 Facebook、 YouTube等平臺建立與客戶之間的互動，在 Facebook建立項目群組。 ? 可以隨時植入到各種網(wǎng)站，可與項目官方網(wǎng)站、博客、門戶等結(jié)合 ? 容易獲得行業(yè)網(wǎng)站推薦、搜索引擎等大量收錄 ? 相對嚴(yán)肅的企業(yè)簡介、公司新聞和產(chǎn)品信息等，博客更具有人性化成分，更容易受到用戶歡迎和接受 博客 DIGG已經(jīng)在各大重要網(wǎng)站的重要位置，而明星博客日點擊率都能夠輕易過百萬，因此針對名人博客可以充分利用 ? 博客廣告位 ? 利用名人效應(yīng)，通過各界人士進(jìn)行博客話題營銷 ? 博客與名人博客建立友情鏈接 網(wǎng)絡(luò)博客 話題營銷的有效媒介，充分利用 blog的公眾話語身份 ? 人群數(shù)量成倍增長，覆蓋率高，使用率比較高 ? 人群類型比較廣泛，并且容易將人群細(xì)分 ? 人群較高忠誠度 ? 投入費用相對較低 開心網(wǎng)客戶人群覆蓋廣泛，以大城市上班族為主，人群購買力處于快速上升期。 MSN 中國 ? 為大都匯業(yè)主提供全球首創(chuàng)的「 Me SmartAlerts」服務(wù) Samsung ? Samsung最新 產(chǎn)品在大陸首度暴光設(shè)在國美大都匯商業(yè)進(jìn)行 E百代唱片 ? 推出 ME Music Series CD專輯 ? 定期舉辦音樂講座及活動，讓業(yè)主可以分享音樂文化，加深對音樂的了解 ? 推出「 ME 網(wǎng)上電臺 」 ，讓業(yè)主在網(wǎng)上享受更自由、互動的音樂世界 偶遇價格 超乎預(yù)期的價格，合乎意料的火爆開盤 炫一場價格引爆戰(zhàn)役 北京，首個， 晝夜賣樓 零點 網(wǎng)絡(luò) 排號 分時段 價格 公布 Mike的故事： 他，來到 北京已經(jīng) 2年 ，大學(xué)時的女友也在去年和他在京團(tuán)聚；雖然處在 事業(yè)上升期 的他們已經(jīng)打算好要先立業(yè)，再成家，但是為著共同生活，他們也很希望能夠有個屬于自己的“小窩”。 路牌指示 國 美 商 都 道旗 地界包裝 地界包裝的形式：圍擋 +Logo墻 +看板 + 背景燈 Logo 圍檔突出項目核心賣點 展示關(guān)鍵字：城市、 便利生活、時尚 2 地界包裝 道旗 地界包裝 精神堡壘 適當(dāng)控制售樓處面積，不宜過大，利用局促的空間 制造賣壓，形成熱銷局面； 室內(nèi)外景觀的互動 3 主題示范區(qū)：售樓處 通過軟裝做一個 可以“折疊”的售樓處 ：平時小賣場、高賣壓；活動時展開可以承載大量來訪； IE與 IQ精英的居住部落 ?感性型 _Sensitive Model 浪漫滿屋 ?一切布局以圍繞兩人親密享受為前提 ?一切細(xì)節(jié)均被放大 ,距離感幾不存在 造場 —— 樣板房： 80后的居住宣言 ?理性型 _Sensitive Model MODEM HOUSE ?思想獨立，行事果決 ?生活區(qū)和工作區(qū)分開 , 體現(xiàn)親密生活 ?男主角 =投資分析師 IF與 IT精英的城市部落 ?周末夫妻 ?前衛(wèi) /獨特 /有個性 ,最好自己 DIY ?男主角 =攝影師 /女主角 =設(shè)計師 IM的個性部落 活動攻略 結(jié)合項目節(jié)點，有效傳遞熱銷信息 09/2 09/3 09/4 09/5 09/6 09/7 09/8 09/9 09/10 09/11 09/12 09年 4月第一波：事件營銷，得業(yè)內(nèi)者得天下 市場預(yù)熱期 ? 活動要點 ： ① 09年 4月，針對大型城市綜合體進(jìn)駐召開論壇， 樹立并釋放本項目之于區(qū)域的地標(biāo)形象； ② 配合招商儀式，商場內(nèi)一層售樓展位開放，項目正式亮相，開始蓄客； ③ 通過創(chuàng)新的營銷方式，引發(fā)業(yè)內(nèi)話題，喚起全行關(guān)注； “奧巴馬式營銷”驚現(xiàn)北京地產(chǎn)作為話題引爆業(yè)內(nèi)關(guān)注 09/2 09/3 09/4 09/5 09/6 09/7 09/8 09/9 09/10 09/11 09/12 09年 5月第二波：開盤熱銷，引爆市場 進(jìn)入強銷期 ? 活動要點 ： ① 5月強勢開盤，盛大 戶外開盤 ，利用綠地展示人氣，吸引地緣性客戶； ② 團(tuán)購配合， 明暗兩條銷售線 ，保證開盤熱銷局面，形成市場認(rèn)知度。 我們，地段位置卓越，成為 金融港門戶 。 舉辦城市發(fā)展論壇，站在北京國際化進(jìn)程的角度，與相關(guān)方面政府工作人員共同表態(tài)。 強力隊伍 強大平臺 銷售管理 團(tuán)隊精神 以目標(biāo)導(dǎo)向的 團(tuán)隊精神 、向上的 企業(yè)文化 ，激發(fā)最原始的 戰(zhàn)斗力 。 曾為港中旅、星河、中信等房地產(chǎn)企業(yè)提供品牌整合研究服務(wù)。 [懲罰與激勵 ] 有獎必有罰，獎罰分明 . [培訓(xùn)與提升 ] 給到目標(biāo)的同時給到提升機會，促進(jìn)團(tuán)隊成長 . [長期職業(yè)規(guī)劃 ] 給足空間，培養(yǎng)世聯(lián)銷售團(tuán)隊核心骨干 . 富有經(jīng)驗的專案團(tuán)隊！ 三個銷售組，形成有效的良性競爭，促進(jìn)銷售隊伍爭取更好的銷售業(yè)績；同時，三組人員可以分別安排現(xiàn)場接待、外展、外埠客戶拓展。 走出去戰(zhàn)略，渠道為王！ 客戶挖掘與渠道拓展：借助 世聯(lián)高端客戶渠道 ，在北京境外重點城市積極拓展客戶，可采用與當(dāng)?shù)孛襟w一起組織中小型客戶沙龍的形式。即，政府導(dǎo)向的有效調(diào)控。 09/2 09/3 09/4 09/5 09/6 09/7 09/8 09/9 09/10 09/11 09/12 09年 10月第三波：商業(yè)啟動，提升項目形象 二次強銷期 ? 活動要點 ： ① 10月 商業(yè)正式開業(yè) ，形成項目獨特的“生活場”文化； ② 結(jié)合商業(yè)開業(yè)， 項目二次開盤 ，再次集中引爆市場。網(wǎng)站的一系列 視頻展示 和 互動游戲 的充分展示已經(jīng)讓他雀躍不已 …… 他每天都會 登陸項目的網(wǎng)站 ，看看進(jìn)度，特別是遲遲沒有公布的 價格是他最關(guān)心的問題 ，要知道他可是參與了 價格競猜 的，會有豐厚的回饋。 網(wǎng)友互動 開心、豆瓣等互動度高 sns網(wǎng)站躥升迅速，人氣聚集度高 屬于自己的專有社區(qū) 網(wǎng)友互動 充分提供客戶項目自身的互動平臺 讓客戶遭遇“偶遇”價格 公寓熱銷實現(xiàn) 火爆開盤，全面熱銷！ “ Me”時代，開局“三板斧” 看李嘉誠 24小時賣樓 之三 項目規(guī)模 占地 平米 ， 建面 平米 發(fā) 展 商 港鐵公司，長江實業(yè)（ 1~3期） 成交均價 5166957051元 /平米 產(chǎn)品戶型 一期 ， ， 104平米四房，共 2096戶 項目資源 景觀資源：背山面海，軌道交通 自身配套 5萬平米商業(yè)， 1萬平米高級會所，教育機構(gòu)，社區(qū)會堂，文娛康樂設(shè)施， ，公共運輸交匯處 樓層情況 一期 5棟 10單元， 3梯 4戶， 2為 70層， 5為 68層， 6為 66層 銷售情況 開盤 1000套， 24小時售罄 熱銷案例 日出康城 〃 首都，大盤項目 〃 品牌開發(fā) 〃 火爆熱銷震撼香港市場 日出康城 萬全物料準(zhǔn)備，提前釋放項目信息及資料，集中推廣 ?07年底 ~08年春節(jié)前 向外界發(fā)布將推售將軍澳地鐵上蓋物業(yè)日出康城一期“首都”的信息，并向業(yè)界公開其項目的資料，包括戶型，配套等 港鐵將軍澳線 港鐵康城站 日出康城 提高客戶心理預(yù)期，充分引起市場興趣 ?08年春節(jié)后，釋放動作提高客戶心理預(yù)期 開放樣板房及豪華會所，客戶形成體驗認(rèn)知 釋放周邊二手房價格信息，形成客戶心理價格比對 ?首次推出樓花，引起投資客興趣 買賣樓花在香港受到法律保護(hù)，可自由炒賣。 國美大都匯電子游戲廣告 – 將項目的營銷戰(zhàn)場，擴大至電子游戲。 現(xiàn)場受制，蓄客刻不容緩！ 尋找突破，實現(xiàn)快速客戶積累！ ? 在美國總統(tǒng)大選中，奧巴馬不僅打敗了財大氣粗的希拉里，也戰(zhàn)勝了動用公共財政經(jīng)費競選的麥凱恩，成為美國歷史上第一位黑人總統(tǒng)。大世界 看項目 這里 大型購物中心近在咫尺； 電玩城、數(shù)碼港、時尚生活館 …… 休閑、娛樂、購物一站式可達(dá) 沒有廳、室之分，只是小小的自由蝸居； 商務(wù)氛圍濃厚，租務(wù)市場有效支撐； 吃喝玩樂？衣食住行？ 1區(qū) ?大型百貨，百盛等同類品牌 A區(qū)公寓 ： ?共 901套 ?其中以 5060平米產(chǎn)品為主 規(guī)劃圖 2區(qū) ?IT數(shù)碼港，一層全球通體驗中心 ?20230平米 3區(qū) ?休閑運動品牌奧特萊斯，戶外 +運動品牌， 及其衍生產(chǎn)品 ?15000平米 4區(qū) ?生活概念館，包括內(nèi)庭商業(yè)街等，一層水吧、科技展示店等 5區(qū) ?休閑娛樂，包括量販?zhǔn)?KTV、影院、健身、電玩、餐飲等 其他 ?擁有 8000平米大型電玩層 ?15層為一般商業(yè)，地下一層為快餐類餐飲，各類大型連鎖餐飲齊全 ?除 1區(qū)外，其他區(qū)整體 7層為高檔餐飲 商業(yè)配套 包含六大主題館的美式購物中心，休閑娛樂購物一站式體驗 總部基地： ?總占地約 65公頃，總建筑面積約 140萬平米，總投資逾 80億人民幣 ?核心區(qū)已形成 300多棟企業(yè)總部大樓、已入駐 400余家國內(nèi)外大中型企業(yè)，輻射周邊近 4000家中小型企業(yè)，其中超過 100家企業(yè)年收入過億，上市公司 17家，中央國資委一二級企業(yè) 50余家 ?入駐企業(yè)包括中國誠通控股公司、中國質(zhì)量認(rèn)證中心、三星、中國資產(chǎn)經(jīng)營管理公司等 總部基地金融港： ?位于總部基地東側(cè)，由南區(qū)、中區(qū)、北區(qū)構(gòu)成，總建筑面積約54萬平米，規(guī)劃建筑 54棟大型總部樓和下沉式配套商業(yè)街 ?500016000平米 1115層獨棟，首層 ，標(biāo)準(zhǔn)層 本項目位于總部基地核心區(qū)北部，面向四環(huán)，坐守通往總部基地的必經(jīng)之路， 地理位臵及商務(wù)優(yōu)勢明顯 國美商都 商務(wù)氛圍 總部經(jīng)濟(jì)成熟，商務(wù)高端人群密集，成為未來租屋市場的有效支撐 金融港 總部基地 案名 國美 有人更形象地借用微軟公司為紀(jì)念千禧年而推出的視窗操作系統(tǒng)“ Windows Me” ，來將這一代年輕人稱為“ Me時代”。他們沒有什么高級的興趣，但是非常 喜歡非主流文化 ，喜歡賭博性游戲。 樂活一族 他們喜歡夜晚勝過白天，因為 夜晚的生活更加燦爛 。 中、老年空巢家庭 置業(yè)邏輯 按生命周期分類客戶需求與本項目的產(chǎn)品對應(yīng) —— 難以滿足家庭居住功能需求 年齡層次 ： 家庭結(jié)構(gòu) ： 置業(yè)邏輯：