【正文】 間較大，可加蓋一層，亦可作為私人會所等活動場所，實用性強(qiáng)。項目賣點： 入住時間：現(xiàn)房交房。該項目是懷柔城區(qū)目前唯一在售的別墅項目，受相關(guān)政策及市場影響，去化速度一般。優(yōu)惠政策：無優(yōu)惠。目前密云整體別墅市場去化速度較慢。推廣方式：戶外廣告，集中在密云城區(qū)內(nèi)。開發(fā)商并無去化速度要求。入住時間：現(xiàn)房交房。板塊：潮白河別墅板塊銷售均價： /㎡物業(yè)費(fèi)： 該項目總共 140套，二期銷售價格預(yù)計與周邊項目相同，且產(chǎn)品同質(zhì)化較重，開發(fā)商也并未有太多去化速度要求。項目位于中央別墅區(qū)，區(qū)位特征明顯，出行便利，周邊榮祥廣場、榮和廣場、歐陸廣場等配套商業(yè)成熟。140套（一期 76套，二期 64套）裝修情況：毛坯市調(diào)個案情況分析 ︱ 棕櫚灘中央墅銷售情況：開盤時間：二期預(yù)計 2023年中旬開盤。該項目占地 3000畝，體量較大，自身建有森林公園及水系等，并配有 20230㎡配套商業(yè)且由開發(fā)商自持物業(yè)經(jīng)營，可保證后期經(jīng)營品質(zhì)。雙瓏原著 朝陽區(qū) 4 融科 千章墅 通州區(qū) 394388 億城燕西華府 豐臺區(qū) 326629 遠(yuǎn)洋 `天著 大興區(qū) 3262110 中建 216。存量預(yù)估：根據(jù)近三年的土地供應(yīng)量，我們預(yù)測北京市場可供銷售別墅在3650套左右，按照 2023年的銷售水平，預(yù)計可供 ；連同市場存量別墅，預(yù)計北京別墅可供 。2023年北京別墅成交套數(shù)排名名次 項目名稱 行政區(qū)域 成交套數(shù) 銷售價格 產(chǎn)品類別1 龍湖 數(shù)據(jù)來源：天朗房研網(wǎng)懷柔區(qū)別墅交易量偏少的原因，主要與目前區(qū)域別墅項目較少，存量偏低相關(guān)。懷柔區(qū)共成交 31套別墅，交易面積為 方米，成交均價為 21468元 /㎡截至 12月底， 與上一頁對比可發(fā)現(xiàn)，部分月份別墅產(chǎn)品價格略低于 “ 別墅、高檔公寓 ” 產(chǎn)品的銷售價格，主要由于成交的市內(nèi)高檔公寓價格相對于郊區(qū)別墅產(chǎn)品價格要高。 170568F1住宅混合公建用地、 C8旅游設(shè)施用地、 C9其他公共設(shè)施用地2023年 10月 11日 3300007 延慶縣 457 。：新增供應(yīng)為近四年最高，多數(shù)城市供應(yīng)高于 2023年； 250107月 其中，住宅銷售面積為 ，下降 %；寫字樓為 ，增長 %；商業(yè)、非公益用房及其他為，增長 17%。全市房地產(chǎn)銷售面積北京房產(chǎn)市場情況 ︱ 銷售情況111月，全市商品房新開工面積為 ，比上年同期增長 %。施工面積 ㎡，同比增長%，其中住宅施工面積 ㎡，同比略有下降。 農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成 ，增長 %。單位：億元|PART 3北京房地產(chǎn)市場概況北京土地市場概況北京房產(chǎn)市場概況東城區(qū) 1 85800 277780 門頭溝區(qū) 8 1113666 1426775 密云縣密云鎮(zhèn) 66272 50431 15841 91996二類居住用地、文化娛樂用地、社會停車場庫用地北京市華遠(yuǎn)置業(yè)有限公司2023年 2月 28日 2023|PART 3北京房地產(chǎn)市場概況北京土地市場概況北京房產(chǎn)市場概況注：本報告所統(tǒng)計的土地不包含工業(yè)用地、倉儲、物流用地，以居住類及商服金融類用地為主要統(tǒng)計對象。 二、二手住宅價格變動情況 折合平均土地購置價格為 2493元 /㎡。 上圖表明， 2023年各月房地產(chǎn)開發(fā)值數(shù)一直在回落，但縱觀全局，景氣指數(shù)均在 95以上，這與我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及近幾年房控政策的出臺有關(guān)。2023年前 11各月共成交土地金額 8669億元，從成交金額來看，各地土地出讓金同比攀升顯著，其中，上海、北京、杭州三地的土地出讓金超過 1000億元，地價較高的一線及部分二線城市土地成交量增長，進(jìn)而帶動土地出讓金上行。今年土地市場整體成交火熱，全國 53個重點城市經(jīng)營性用地前 11月成交建面高達(dá) 65888萬平方米，比去年同期增長了 21%。市場調(diào)控將成為常態(tài)，慎防調(diào)控給項目帶來的風(fēng)險|PART 2全國房地產(chǎn)發(fā)展情況全國房地產(chǎn)發(fā)展情況 ︱ 土地成交情況 整體成交量增長超兩成，一線城市漲幅高達(dá) 83%北京住房公積金管理中心公布 《 關(guān)于實行住房公積金個人貸款差別化政策的通知 》 （以下簡稱 《 通知 》 ），明確指出借款申請人購買第二套住房的貸款首付款比例不得低于70%、貸款利率為同期首套住房貸款利率的 。政策環(huán)境分析 ︱ 北京市現(xiàn)行限購政策將自 2023年 10月開始實施的僅允許新購 1套住宅的原規(guī)定，調(diào)整為自 2023年年初起未買房的家庭允許新購 1套住宅，且不計購買者是否為本地居民，及其已擁有的住宅套數(shù)。 價格上漲過快，平抑房價 年滿 20周歲的無住房單身人員，限購一套住房 。 市場表現(xiàn)不佳，政策趨松 1至 11月，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長 %。航空運(yùn)輸業(yè)、餐飲業(yè)、道路運(yùn)輸業(yè)等行業(yè)的新訂單指數(shù)低于 50。(注： M2，指廣義貨幣，衡量貨幣供應(yīng)量的重要指標(biāo)，其計算方法是交易貨幣以及定期存款與儲蓄存款）宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r ︱ 其他指標(biāo)情況11月非制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù) (PMI)為 PPI(生產(chǎn)者物價指數(shù) )連續(xù) 21個月出現(xiàn) “ 負(fù)增長 ” 顯示中國經(jīng)濟(jì)依然沒有從需求面疲弱、制造業(yè)不振的局面中完全走出。數(shù)據(jù)低于預(yù)期，暗示消費(fèi)不振，對大盤將形成壓制。宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r ︱ 國內(nèi)生產(chǎn)總值發(fā)展情況 預(yù)計 2023年國內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)增長目標(biāo)定在 7%，比今年下調(diào) ，反映出中國近年整體經(jīng)濟(jì)增速有所下滑。2023年 12月份，全國居民消費(fèi)價格總水平同比上漲 %， CPI重回 “ 2時代 ” 。其中，國家預(yù)算資金增長 %，增速比 110月份回落 ；國內(nèi)貸款增長 17%，增速加快 。固定資產(chǎn)投資情況良好，資金到位情況增幅平穩(wěn)，為房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展提供動力。2023年 11月份，全國工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比下降 %，環(huán)比持平 (漲跌幅度為 0，下同 )?！　“唇?jīng)營單位所在地分， 11月份，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 18204億元，同比增長 %；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額2808億元，增長 %。3月 15日 住建部 目前全國已有 40個城市完成住房信息聯(lián)網(wǎng)3月 30日 各級政府住建委 北京、上海、重慶、濟(jì)南、大連、合肥等城市均按時發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細(xì)則? 5月 24日 國家發(fā)改委 《 2023年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見 》 ，要求擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。地方政府 政策微調(diào) 政策點評溫州 市場表現(xiàn)不佳，政策趨松 針對居高不下的房價推出了限房價、競地價地塊。廣州市要求，第二套住房貸款首付比例由 60%提高到70%，從 11月 25日起執(zhí)行。政策環(huán)境分析 ︱ 主要城市調(diào)控政策情況政策環(huán)境分析 ︱ 主要政策解讀時間 措施 具體政策國土部再發(fā) “ 禁墅令 ” 別墅或?qū)⒅饾u退出一手市場“ 不得以任何形式安排別墅類用地 ” 2月底國土部公布 《 關(guān)于做好 2023年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知 》 ，再次強(qiáng)調(diào)停止別墅類用地的土地供應(yīng)。政策環(huán)境分析 ︱ 北京現(xiàn)行限貸政策即：無論是公積金貸款還是商業(yè)貸款，二套房首付至少為 60%，部分銀行首付達(dá)到 70%，利率為同期首套住房貸款的 ，對于第三套及以上住房貸款繼續(xù)停發(fā)。 1至 11月份，商品房銷售面積 110807萬平方米，同比增長 %，增速回落 1個百分點。111月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 646096萬平方米，同比增長 %，增速比 110月份提高 百分點；其中，住宅施工面積 472941萬平方米，增長 %。在其他資金中，定金及預(yù)收款 30534億元，增長 %；個人按揭貸款12657億元，增長 %。2023年 1至 11月份商品房銷售面積和待售面積同比均有增加，但增速比前 10個月一直在回落。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為 %，最低為下降 %。 11月份，同比價格變動中，最高漲幅為 %，最低為下降 %。 92500 通州區(qū) 26 1637893 2949625 平谷區(qū) 4 390524 429856 166500 億元，同比大幅增加 %，平均樓面地價達(dá)到 /㎡，懷柔區(qū)成交的 2宗土地，平均樓面地價為 /㎡。 111月，我市建安投資完成 ，比上年同期增長 %；占全社會投資比重為 %，同比提高 。 截至 11月末，全市保障性住房施工面積為 ，下降 %；新開工面積為 ，下降 17%；竣工面積為 米，增長 20%。北京市住建委于 10月 22日表示，北京年底住房供應(yīng)量將大規(guī)模增加，預(yù)計房價逐步趨穩(wěn)。 成交均價（元 /㎡ ） 215561月 22720合計 　 　數(shù)據(jù)來源：天朗房研網(wǎng)北京市全部商品房交易情況 截止 11月底期末存量為 ㎡，依照今年銷售水平，（出清周期）可供 ，屬于正常范圍。：可售面積較年初小幅上升，出清周期略有延長，但仍處于低位，北京市 4 平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn) 137670 165204 居住 5 房山區(qū)長溝鎮(zhèn) 72561 72561 R1一類居住用地、 R1居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地 18859 C2商業(yè)金融用地、 C4體育用地 2023年 2月 28日 39004 懷柔區(qū) 682362 北京別墅市場情況 ︱ 小結(jié)土地供應(yīng)： 2023年 2023年容積率低于 ㎡，規(guī)劃建筑面積 ㎡，如按 300㎡ /套，可建設(shè)別墅 3650套。市調(diào)目標(biāo)：主要以在售獨(dú)棟為主，聯(lián)排、雙拼為輔（注：部分市調(diào)項目由于房源較少，不作為重點論述）。LALA㎡容積率： 優(yōu)惠政策：貸款 99折，全款 97折。㎡容積率： 元 /㎡ /月總戶數(shù)： 優(yōu)惠政策：待定。項目賣點： 簡約的 “ 凹 ” 字形式的建筑風(fēng)格 優(yōu)劣勢：距離機(jī)場較近，出行便利，適合港澳臺居民購買。項目地下室較小，空間整體感覺浪費(fèi)較多，建筑風(fēng)格新穎，市場接受度有待提高。占地 1600余畝，建有標(biāo)準(zhǔn)的 18洞高爾夫球場，及練習(xí)場。入住時間：現(xiàn)房交房。項目賣點： 項目周邊配套成熟，自身綠化較好，適合作為第一居所。建筑風(fēng)格：托斯卡納面積區(qū)間：下疊 340去化速度：該項目是 2023年北京別墅市場銷量冠軍，年銷售 221套，月均 19套。項目距離市中心較遠(yuǎn)，位于順義新城區(qū)，周邊配套在建設(shè)中，緊鄰的潮白河目前也處于干涸階段。推廣方式：戶外道旗。類獨(dú)棟產(chǎn)品，樓間距較近，私密性略差。廣告以階段性投放為主，并沒有集中投放。216。2023年銷售面積量預(yù)測，同比增長 %未來政策從嚴(yán)，各地根據(jù)市場實際情況，調(diào)控政策出現(xiàn)分化由下圖可以看出，政策對市場情況造成的影響。目前三四線城市供應(yīng)充足（占全國新開工面積超過 60%），因此企業(yè)在三四線城市開工需保持謹(jǐn)慎。THANKS演講完畢，謝謝觀看！。北京作為一線城市，擁有 2千多萬的人口支撐，供求壓力的持續(xù)，將導(dǎo)致房價不斷上漲，有存在調(diào)控政策加碼的可能。一線城市供不應(yīng)求，壓力持續(xù)，部分二三線城市供應(yīng)過剩，風(fēng)險凸現(xiàn)，部分城市出現(xiàn)下滑。2023年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn) “ 銷售量價繼續(xù)增長，但增速趨緩，投資開工平穩(wěn)增長 ” 的特點，在不發(fā)生超預(yù)期時間的前提下，預(yù)計 2023年全國商品房銷售面積為 ㎡，同比增長 %%；商品房銷售均價為 67056746元 /㎡，同比上漲 %%，銷售面積和均價同比增速均較 2023年放緩；房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 ，同比增長 %%；房屋新開工面積為 ㎡，同比增長 %%，低于 2023年全年。216。216。城市型別墅板塊總價主要集中在 15003000萬之間，遠(yuǎn)郊型別墅，總價集中在 1500萬以下，以總價 500800萬的經(jīng)濟(jì)型度假別墅為主。而懷密等遠(yuǎn)郊別墅板塊產(chǎn)品，由于距離市區(qū)較遠(yuǎn)，除自然資源優(yōu)越外，配套不齊全，同時項目處于旅游地塊，客戶大多選擇作為第二居所，價格相對較低。項目的競爭從某種角度上說也是板塊的競爭，以上中央別墅區(qū)、潮白河別墅區(qū)以及奧北別墅板塊，區(qū)域位置優(yōu)越，交通便利，周邊配套設(shè)施相對較為成熟。市調(diào)個案情況分析 ︱ 雙瓏原著|PART 4北京別墅市場情況北京別墅市場情況市調(diào)個案情況分析競品項目分析（注：部分市調(diào)項目由于房源較少，或?qū)Ρ卷椖繀⒖家饬x不大，不作為重點論述）。該項目位于順義孫河板塊，區(qū)位優(yōu)勢明顯，作為第一居所。優(yōu)惠政策：無。市調(diào)個案情況分析 ︱ 龍湖好望山市調(diào)個案情況分析 ︱ 雙瓏原著項目位置：京密路與順黃路交叉口物業(yè)類型：類獨(dú)棟建筑風(fēng)格：托斯卡納面積區(qū)間： 360660㎡容積率： 上疊贈送 87㎡和電梯、下疊贈送 100㎡，且上下疊均有獨(dú)立庭院，附加值高。主要客群：以北京業(yè)主為主， 60%為投資者。區(qū)位優(yōu)勢 第一居所 優(yōu)劣勢：板塊：奧北別墅板塊銷售均價： /㎡物業(yè)費(fèi)： /㎡ /月總戶數(shù)： 751套（目前在售二期 387套）裝修情況：毛坯銷售情況：開盤時間：二期 2023年開盤。去化速度： 2023年共銷售 13套，去化速度一般，最多