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xxxx年度北京房地產(chǎn)(別墅)市場報告(完整版)

2025-02-07 11:28上一頁面

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【正文】 間較大,可加蓋一層,亦可作為私人會所等活動場所,實用性強(qiáng)。項目賣點: 入住時間:現(xiàn)房交房。該項目是懷柔城區(qū)目前唯一在售的別墅項目,受相關(guān)政策及市場影響,去化速度一般。優(yōu)惠政策:無優(yōu)惠。目前密云整體別墅市場去化速度較慢。推廣方式:戶外廣告,集中在密云城區(qū)內(nèi)。開發(fā)商并無去化速度要求。入住時間:現(xiàn)房交房。板塊:潮白河別墅板塊銷售均價: /㎡物業(yè)費(fèi): 該項目總共 140套,二期銷售價格預(yù)計與周邊項目相同,且產(chǎn)品同質(zhì)化較重,開發(fā)商也并未有太多去化速度要求。項目位于中央別墅區(qū),區(qū)位特征明顯,出行便利,周邊榮祥廣場、榮和廣場、歐陸廣場等配套商業(yè)成熟。140套(一期 76套,二期 64套)裝修情況:毛坯市調(diào)個案情況分析 ︱ 棕櫚灘中央墅銷售情況:開盤時間:二期預(yù)計 2023年中旬開盤。該項目占地 3000畝,體量較大,自身建有森林公園及水系等,并配有 20230㎡配套商業(yè)且由開發(fā)商自持物業(yè)經(jīng)營,可保證后期經(jīng)營品質(zhì)。雙瓏原著 朝陽區(qū) 4 融科 千章墅 通州區(qū) 394388 億城燕西華府 豐臺區(qū) 326629 遠(yuǎn)洋 `天著 大興區(qū) 3262110 中建 216。存量預(yù)估:根據(jù)近三年的土地供應(yīng)量,我們預(yù)測北京市場可供銷售別墅在3650套左右,按照 2023年的銷售水平,預(yù)計可供 ;連同市場存量別墅,預(yù)計北京別墅可供 。2023年北京別墅成交套數(shù)排名名次 項目名稱 行政區(qū)域 成交套數(shù) 銷售價格 產(chǎn)品類別1 龍湖 數(shù)據(jù)來源:天朗房研網(wǎng)懷柔區(qū)別墅交易量偏少的原因,主要與目前區(qū)域別墅項目較少,存量偏低相關(guān)。懷柔區(qū)共成交 31套別墅,交易面積為 方米,成交均價為 21468元 /㎡截至 12月底, 與上一頁對比可發(fā)現(xiàn),部分月份別墅產(chǎn)品價格略低于 “ 別墅、高檔公寓 ” 產(chǎn)品的銷售價格,主要由于成交的市內(nèi)高檔公寓價格相對于郊區(qū)別墅產(chǎn)品價格要高。 170568F1住宅混合公建用地、 C8旅游設(shè)施用地、 C9其他公共設(shè)施用地2023年 10月 11日 3300007 延慶縣 457 。:新增供應(yīng)為近四年最高,多數(shù)城市供應(yīng)高于 2023年; 250107月 其中,住宅銷售面積為 ,下降 %;寫字樓為 ,增長 %;商業(yè)、非公益用房及其他為,增長 17%。全市房地產(chǎn)銷售面積北京房產(chǎn)市場情況 ︱ 銷售情況111月,全市商品房新開工面積為 ,比上年同期增長 %。施工面積 ㎡,同比增長%,其中住宅施工面積 ㎡,同比略有下降。 農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成 ,增長 %。單位:億元|PART 3北京房地產(chǎn)市場概況北京土地市場概況北京房產(chǎn)市場概況東城區(qū) 1 85800 277780 門頭溝區(qū) 8 1113666 1426775 密云縣密云鎮(zhèn) 66272 50431 15841 91996二類居住用地、文化娛樂用地、社會停車場庫用地北京市華遠(yuǎn)置業(yè)有限公司2023年 2月 28日 2023|PART 3北京房地產(chǎn)市場概況北京土地市場概況北京房產(chǎn)市場概況注:本報告所統(tǒng)計的土地不包含工業(yè)用地、倉儲、物流用地,以居住類及商服金融類用地為主要統(tǒng)計對象。 二、二手住宅價格變動情況 折合平均土地購置價格為 2493元 /㎡。 上圖表明, 2023年各月房地產(chǎn)開發(fā)值數(shù)一直在回落,但縱觀全局,景氣指數(shù)均在 95以上,這與我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,以及近幾年房控政策的出臺有關(guān)。2023年前 11各月共成交土地金額 8669億元,從成交金額來看,各地土地出讓金同比攀升顯著,其中,上海、北京、杭州三地的土地出讓金超過 1000億元,地價較高的一線及部分二線城市土地成交量增長,進(jìn)而帶動土地出讓金上行。今年土地市場整體成交火熱,全國 53個重點城市經(jīng)營性用地前 11月成交建面高達(dá) 65888萬平方米,比去年同期增長了 21%。市場調(diào)控將成為常態(tài),慎防調(diào)控給項目帶來的風(fēng)險|PART 2全國房地產(chǎn)發(fā)展情況全國房地產(chǎn)發(fā)展情況 ︱ 土地成交情況 整體成交量增長超兩成,一線城市漲幅高達(dá) 83%北京住房公積金管理中心公布 《 關(guān)于實行住房公積金個人貸款差別化政策的通知 》 (以下簡稱 《 通知 》 ),明確指出借款申請人購買第二套住房的貸款首付款比例不得低于70%、貸款利率為同期首套住房貸款利率的 。政策環(huán)境分析 ︱ 北京市現(xiàn)行限購政策將自 2023年 10月開始實施的僅允許新購 1套住宅的原規(guī)定,調(diào)整為自 2023年年初起未買房的家庭允許新購 1套住宅,且不計購買者是否為本地居民,及其已擁有的住宅套數(shù)。 價格上漲過快,平抑房價 年滿 20周歲的無住房單身人員,限購一套住房 。 市場表現(xiàn)不佳,政策趨松 1至 11月,全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長 %。航空運(yùn)輸業(yè)、餐飲業(yè)、道路運(yùn)輸業(yè)等行業(yè)的新訂單指數(shù)低于 50。(注: M2,指廣義貨幣,衡量貨幣供應(yīng)量的重要指標(biāo),其計算方法是交易貨幣以及定期存款與儲蓄存款)宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r ︱ 其他指標(biāo)情況11月非制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù) (PMI)為 PPI(生產(chǎn)者物價指數(shù) )連續(xù) 21個月出現(xiàn) “ 負(fù)增長 ” 顯示中國經(jīng)濟(jì)依然沒有從需求面疲弱、制造業(yè)不振的局面中完全走出。數(shù)據(jù)低于預(yù)期,暗示消費(fèi)不振,對大盤將形成壓制。宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r ︱ 國內(nèi)生產(chǎn)總值發(fā)展情況 預(yù)計 2023年國內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)增長目標(biāo)定在 7%,比今年下調(diào) ,反映出中國近年整體經(jīng)濟(jì)增速有所下滑。2023年 12月份,全國居民消費(fèi)價格總水平同比上漲 %, CPI重回 “ 2時代 ” 。其中,國家預(yù)算資金增長 %,增速比 110月份回落 ;國內(nèi)貸款增長 17%,增速加快 。固定資產(chǎn)投資情況良好,資金到位情況增幅平穩(wěn),為房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展提供動力。2023年 11月份,全國工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比下降 %,環(huán)比持平 (漲跌幅度為 0,下同 )?! “唇?jīng)營單位所在地分, 11月份,城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 18204億元,同比增長 %;鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額2808億元,增長 %。3月 15日 住建部 目前全國已有 40個城市完成住房信息聯(lián)網(wǎng)3月 30日 各級政府住建委 北京、上海、重慶、濟(jì)南、大連、合肥等城市均按時發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細(xì)則? 5月 24日 國家發(fā)改委 《 2023年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見 》 ,要求擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。地方政府 政策微調(diào) 政策點評溫州 市場表現(xiàn)不佳,政策趨松 針對居高不下的房價推出了限房價、競地價地塊。廣州市要求,第二套住房貸款首付比例由 60%提高到70%,從 11月 25日起執(zhí)行。政策環(huán)境分析 ︱ 主要城市調(diào)控政策情況政策環(huán)境分析 ︱ 主要政策解讀時間 措施 具體政策國土部再發(fā) “ 禁墅令 ” 別墅或?qū)⒅饾u退出一手市場“ 不得以任何形式安排別墅類用地 ” 2月底國土部公布 《 關(guān)于做好 2023年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知 》 ,再次強(qiáng)調(diào)停止別墅類用地的土地供應(yīng)。政策環(huán)境分析 ︱ 北京現(xiàn)行限貸政策即:無論是公積金貸款還是商業(yè)貸款,二套房首付至少為 60%,部分銀行首付達(dá)到 70%,利率為同期首套住房貸款的 ,對于第三套及以上住房貸款繼續(xù)停發(fā)。 1至 11月份,商品房銷售面積 110807萬平方米,同比增長 %,增速回落 1個百分點。111月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 646096萬平方米,同比增長 %,增速比 110月份提高 百分點;其中,住宅施工面積 472941萬平方米,增長 %。在其他資金中,定金及預(yù)收款 30534億元,增長 %;個人按揭貸款12657億元,增長 %。2023年 1至 11月份商品房銷售面積和待售面積同比均有增加,但增速比前 10個月一直在回落。環(huán)比價格變動中,最高漲幅為 %,最低為下降 %。 11月份,同比價格變動中,最高漲幅為 %,最低為下降 %。 92500 通州區(qū) 26 1637893 2949625 平谷區(qū) 4 390524 429856 166500 億元,同比大幅增加 %,平均樓面地價達(dá)到 /㎡,懷柔區(qū)成交的 2宗土地,平均樓面地價為 /㎡。 111月,我市建安投資完成 ,比上年同期增長 %;占全社會投資比重為 %,同比提高 。 截至 11月末,全市保障性住房施工面積為 ,下降 %;新開工面積為 ,下降 17%;竣工面積為 米,增長 20%。北京市住建委于 10月 22日表示,北京年底住房供應(yīng)量將大規(guī)模增加,預(yù)計房價逐步趨穩(wěn)。 成交均價(元 /㎡ ) 215561月 22720合計    數(shù)據(jù)來源:天朗房研網(wǎng)北京市全部商品房交易情況 截止 11月底期末存量為 ㎡,依照今年銷售水平,(出清周期)可供 ,屬于正常范圍。:可售面積較年初小幅上升,出清周期略有延長,但仍處于低位,北京市 4 平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn) 137670 165204 居住 5 房山區(qū)長溝鎮(zhèn) 72561 72561 R1一類居住用地、 R1居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地 18859 C2商業(yè)金融用地、 C4體育用地 2023年 2月 28日 39004 懷柔區(qū) 682362 北京別墅市場情況 ︱ 小結(jié)土地供應(yīng): 2023年 2023年容積率低于 ㎡,規(guī)劃建筑面積 ㎡,如按 300㎡ /套,可建設(shè)別墅 3650套。市調(diào)目標(biāo):主要以在售獨(dú)棟為主,聯(lián)排、雙拼為輔(注:部分市調(diào)項目由于房源較少,不作為重點論述)。LALA㎡容積率: 優(yōu)惠政策:貸款 99折,全款 97折。㎡容積率: 元 /㎡ /月總戶數(shù): 優(yōu)惠政策:待定。項目賣點: 簡約的 “ 凹 ” 字形式的建筑風(fēng)格 優(yōu)劣勢:距離機(jī)場較近,出行便利,適合港澳臺居民購買。項目地下室較小,空間整體感覺浪費(fèi)較多,建筑風(fēng)格新穎,市場接受度有待提高。占地 1600余畝,建有標(biāo)準(zhǔn)的 18洞高爾夫球場,及練習(xí)場。入住時間:現(xiàn)房交房。項目賣點: 項目周邊配套成熟,自身綠化較好,適合作為第一居所。建筑風(fēng)格:托斯卡納面積區(qū)間:下疊 340去化速度:該項目是 2023年北京別墅市場銷量冠軍,年銷售 221套,月均 19套。項目距離市中心較遠(yuǎn),位于順義新城區(qū),周邊配套在建設(shè)中,緊鄰的潮白河目前也處于干涸階段。推廣方式:戶外道旗。類獨(dú)棟產(chǎn)品,樓間距較近,私密性略差。廣告以階段性投放為主,并沒有集中投放。216。2023年銷售面積量預(yù)測,同比增長 %未來政策從嚴(yán),各地根據(jù)市場實際情況,調(diào)控政策出現(xiàn)分化由下圖可以看出,政策對市場情況造成的影響。目前三四線城市供應(yīng)充足(占全國新開工面積超過 60%),因此企業(yè)在三四線城市開工需保持謹(jǐn)慎。THANKS演講完畢,謝謝觀看!。北京作為一線城市,擁有 2千多萬的人口支撐,供求壓力的持續(xù),將導(dǎo)致房價不斷上漲,有存在調(diào)控政策加碼的可能。一線城市供不應(yīng)求,壓力持續(xù),部分二三線城市供應(yīng)過剩,風(fēng)險凸現(xiàn),部分城市出現(xiàn)下滑。2023年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn) “ 銷售量價繼續(xù)增長,但增速趨緩,投資開工平穩(wěn)增長 ” 的特點,在不發(fā)生超預(yù)期時間的前提下,預(yù)計 2023年全國商品房銷售面積為 ㎡,同比增長 %%;商品房銷售均價為 67056746元 /㎡,同比上漲 %%,銷售面積和均價同比增速均較 2023年放緩;房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 ,同比增長 %%;房屋新開工面積為 ㎡,同比增長 %%,低于 2023年全年。216。216。城市型別墅板塊總價主要集中在 15003000萬之間,遠(yuǎn)郊型別墅,總價集中在 1500萬以下,以總價 500800萬的經(jīng)濟(jì)型度假別墅為主。而懷密等遠(yuǎn)郊別墅板塊產(chǎn)品,由于距離市區(qū)較遠(yuǎn),除自然資源優(yōu)越外,配套不齊全,同時項目處于旅游地塊,客戶大多選擇作為第二居所,價格相對較低。項目的競爭從某種角度上說也是板塊的競爭,以上中央別墅區(qū)、潮白河別墅區(qū)以及奧北別墅板塊,區(qū)域位置優(yōu)越,交通便利,周邊配套設(shè)施相對較為成熟。市調(diào)個案情況分析 ︱ 雙瓏原著|PART 4北京別墅市場情況北京別墅市場情況市調(diào)個案情況分析競品項目分析(注:部分市調(diào)項目由于房源較少,或?qū)Ρ卷椖繀⒖家饬x不大,不作為重點論述)。該項目位于順義孫河板塊,區(qū)位優(yōu)勢明顯,作為第一居所。優(yōu)惠政策:無。市調(diào)個案情況分析 ︱ 龍湖好望山市調(diào)個案情況分析 ︱ 雙瓏原著項目位置:京密路與順黃路交叉口物業(yè)類型:類獨(dú)棟建筑風(fēng)格:托斯卡納面積區(qū)間: 360660㎡容積率: 上疊贈送 87㎡和電梯、下疊贈送 100㎡,且上下疊均有獨(dú)立庭院,附加值高。主要客群:以北京業(yè)主為主, 60%為投資者。區(qū)位優(yōu)勢 第一居所 優(yōu)劣勢:板塊:奧北別墅板塊銷售均價: /㎡物業(yè)費(fèi): /㎡ /月總戶數(shù): 751套(目前在售二期 387套)裝修情況:毛坯銷售情況:開盤時間:二期 2023年開盤。去化速度: 2023年共銷售 13套,去化速度一般,最多
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