【正文】 間較大，可加蓋一層，亦可作為私人會(huì)所等活動(dòng)場(chǎng)所，實(shí)用性強(qiáng)。項(xiàng)目賣點(diǎn)： 入住時(shí)間：現(xiàn)房交房。該項(xiàng)目是懷柔城區(qū)目前唯一在售的別墅項(xiàng)目，受相關(guān)政策及市場(chǎng)影響，去化速度一般。優(yōu)惠政策：無(wú)優(yōu)惠。目前密云整體別墅市場(chǎng)去化速度較慢。推廣方式：戶外廣告，集中在密云城區(qū)內(nèi)。開(kāi)發(fā)商并無(wú)去化速度要求。入住時(shí)間：現(xiàn)房交房。板塊：潮白河別墅板塊銷售均價(jià)： /㎡物業(yè)費(fèi)： 該項(xiàng)目總共 140套，二期銷售價(jià)格預(yù)計(jì)與周邊項(xiàng)目相同，且產(chǎn)品同質(zhì)化較重，開(kāi)發(fā)商也并未有太多去化速度要求。項(xiàng)目位于中央別墅區(qū)，區(qū)位特征明顯，出行便利，周邊榮祥廣場(chǎng)、榮和廣場(chǎng)、歐陸廣場(chǎng)等配套商業(yè)成熟。140套（一期 76套，二期 64套）裝修情況：毛坯市調(diào)個(gè)案情況分析 ︱ 棕櫚灘中央墅銷售情況：開(kāi)盤時(shí)間：二期預(yù)計(jì) 2023年中旬開(kāi)盤。該項(xiàng)目占地 3000畝，體量較大，自身建有森林公園及水系等，并配有 20230㎡配套商業(yè)且由開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)，可保證后期經(jīng)營(yíng)品質(zhì)。雙瓏原著 朝陽(yáng)區(qū) 4 融科 千章墅 通州區(qū) 394388 億城燕西華府 豐臺(tái)區(qū) 326629 遠(yuǎn)洋 `天著 大興區(qū) 3262110 中建 216。存量預(yù)估：根據(jù)近三年的土地供應(yīng)量，我們預(yù)測(cè)北京市場(chǎng)可供銷售別墅在3650套左右，按照 2023年的銷售水平，預(yù)計(jì)可供 ；連同市場(chǎng)存量別墅，預(yù)計(jì)北京別墅可供 。2023年北京別墅成交套數(shù)排名名次 項(xiàng)目名稱 行政區(qū)域 成交套數(shù) 銷售價(jià)格 產(chǎn)品類別1 龍湖 數(shù)據(jù)來(lái)源：天朗房研網(wǎng)懷柔區(qū)別墅交易量偏少的原因，主要與目前區(qū)域別墅項(xiàng)目較少，存量偏低相關(guān)。懷柔區(qū)共成交 31套別墅，交易面積為 方米，成交均價(jià)為 21468元 /㎡截至 12月底， 與上一頁(yè)對(duì)比可發(fā)現(xiàn)，部分月份別墅產(chǎn)品價(jià)格略低于 “ 別墅、高檔公寓 ” 產(chǎn)品的銷售價(jià)格，主要由于成交的市內(nèi)高檔公寓價(jià)格相對(duì)于郊區(qū)別墅產(chǎn)品價(jià)格要高。 170568F1住宅混合公建用地、 C8旅游設(shè)施用地、 C9其他公共設(shè)施用地2023年 10月 11日 3300007 延慶縣 457 。：新增供應(yīng)為近四年最高，多數(shù)城市供應(yīng)高于 2023年； 250107月 其中，住宅銷售面積為 ，下降 %；寫字樓為 ，增長(zhǎng) %；商業(yè)、非公益用房及其他為，增長(zhǎng) 17%。全市房地產(chǎn)銷售面積北京房產(chǎn)市場(chǎng)情況 ︱ 銷售情況111月，全市商品房新開(kāi)工面積為 ，比上年同期增長(zhǎng) %。施工面積 ㎡，同比增長(zhǎng)%，其中住宅施工面積 ㎡，同比略有下降。 農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成 ，增長(zhǎng) %。單位：億元|PART 3北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概況北京土地市場(chǎng)概況北京房產(chǎn)市場(chǎng)概況東城區(qū) 1 85800 277780 門頭溝區(qū) 8 1113666 1426775 密云縣密云鎮(zhèn) 66272 50431 15841 91996二類居住用地、文化娛樂(lè)用地、社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)用地北京市華遠(yuǎn)置業(yè)有限公司2023年 2月 28日 2023|PART 3北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概況北京土地市場(chǎng)概況北京房產(chǎn)市場(chǎng)概況注：本報(bào)告所統(tǒng)計(jì)的土地不包含工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)、物流用地，以居住類及商服金融類用地為主要統(tǒng)計(jì)對(duì)象。 二、二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況 折合平均土地購(gòu)置價(jià)格為 2493元 /㎡。 上圖表明， 2023年各月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)值數(shù)一直在回落，但縱觀全局，景氣指數(shù)均在 95以上，這與我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及近幾年房控政策的出臺(tái)有關(guān)。2023年前 11各月共成交土地金額 8669億元，從成交金額來(lái)看，各地土地出讓金同比攀升顯著，其中，上海、北京、杭州三地的土地出讓金超過(guò) 1000億元，地價(jià)較高的一線及部分二線城市土地成交量增長(zhǎng)，進(jìn)而帶動(dòng)土地出讓金上行。今年土地市場(chǎng)整體成交火熱，全國(guó) 53個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地前 11月成交建面高達(dá) 65888萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)了 21%。市場(chǎng)調(diào)控將成為常態(tài)，慎防調(diào)控給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)|PART 2全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展情況全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展情況 ︱ 土地成交情況 整體成交量增長(zhǎng)超兩成，一線城市漲幅高達(dá) 83%北京住房公積金管理中心公布 《 關(guān)于實(shí)行住房公積金個(gè)人貸款差別化政策的通知 》 （以下簡(jiǎn)稱 《 通知 》 ），明確指出借款申請(qǐng)人購(gòu)買第二套住房的貸款首付款比例不得低于70%、貸款利率為同期首套住房貸款利率的 。政策環(huán)境分析 ︱ 北京市現(xiàn)行限購(gòu)政策將自 2023年 10月開(kāi)始實(shí)施的僅允許新購(gòu) 1套住宅的原規(guī)定，調(diào)整為自 2023年年初起未買房的家庭允許新購(gòu) 1套住宅，且不計(jì)購(gòu)買者是否為本地居民，及其已擁有的住宅套數(shù)。 價(jià)格上漲過(guò)快，平抑房?jī)r(jià) 年滿 20周歲的無(wú)住房單身人員，限購(gòu)一套住房 。 市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，政策趨松 1至 11月，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng) %。航空運(yùn)輸業(yè)、餐飲業(yè)、道路運(yùn)輸業(yè)等行業(yè)的新訂單指數(shù)低于 50。(注： M2，指廣義貨幣，衡量貨幣供應(yīng)量的重要指標(biāo)，其計(jì)算方法是交易貨幣以及定期存款與儲(chǔ)蓄存款）宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r ︱ 其他指標(biāo)情況11月非制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù) (PMI)為 PPI(生產(chǎn)者物價(jià)指數(shù) )連續(xù) 21個(gè)月出現(xiàn) “ 負(fù)增長(zhǎng) ” 顯示中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然沒(méi)有從需求面疲弱、制造業(yè)不振的局面中完全走出。數(shù)據(jù)低于預(yù)期，暗示消費(fèi)不振，對(duì)大盤將形成壓制。宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r ︱ 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值發(fā)展情況 預(yù)計(jì) 2023年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)增長(zhǎng)目標(biāo)定在 7%，比今年下調(diào) ，反映出中國(guó)近年整體經(jīng)濟(jì)增速有所下滑。2023年 12月份，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲 %， CPI重回 “ 2時(shí)代 ” 。其中，國(guó)家預(yù)算資金增長(zhǎng) %，增速比 110月份回落 ；國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng) 17%，增速加快 。固定資產(chǎn)投資情況良好，資金到位情況增幅平穩(wěn)，為房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展提供動(dòng)力。2023年 11月份，全國(guó)工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格同比下降 %，環(huán)比持平 (漲跌幅度為 0，下同 )?！　“唇?jīng)營(yíng)單位所在地分， 11月份，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 18204億元，同比增長(zhǎng) %；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額2808億元，增長(zhǎng) %。3月 15日 住建部 目前全國(guó)已有 40個(gè)城市完成住房信息聯(lián)網(wǎng)3月 30日 各級(jí)政府住建委 北京、上海、重慶、濟(jì)南、大連、合肥等城市均按時(shí)發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細(xì)則? 5月 24日 國(guó)家發(fā)改委 《 2023年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn) 》 ，要求擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。地方政府 政策微調(diào) 政策點(diǎn)評(píng)溫州 市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，政策趨松 針對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)推出了限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)地塊。廣州市要求，第二套住房貸款首付比例由 60%提高到70%，從 11月 25日起執(zhí)行。政策環(huán)境分析 ︱ 主要城市調(diào)控政策情況政策環(huán)境分析 ︱ 主要政策解讀時(shí)間 措施 具體政策國(guó)土部再發(fā) “ 禁墅令 ” 別墅或?qū)⒅饾u退出一手市場(chǎng)“ 不得以任何形式安排別墅類用地 ” 2月底國(guó)土部公布 《 關(guān)于做好 2023年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知 》 ，再次強(qiáng)調(diào)停止別墅類用地的土地供應(yīng)。政策環(huán)境分析 ︱ 北京現(xiàn)行限貸政策即：無(wú)論是公積金貸款還是商業(yè)貸款，二套房首付至少為 60%，部分銀行首付達(dá)到 70%，利率為同期首套住房貸款的 ，對(duì)于第三套及以上住房貸款繼續(xù)停發(fā)。 1至 11月份，商品房銷售面積 110807萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增速回落 1個(gè)百分點(diǎn)。111月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積 646096萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增速比 110月份提高 百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積 472941萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。在其他資金中，定金及預(yù)收款 30534億元，增長(zhǎng) %；個(gè)人按揭貸款12657億元，增長(zhǎng) %。2023年 1至 11月份商品房銷售面積和待售面積同比均有增加，但增速比前 10個(gè)月一直在回落。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為 %，最低為下降 %。 11月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為 %，最低為下降 %。 92500 通州區(qū) 26 1637893 2949625 平谷區(qū) 4 390524 429856 166500 億元，同比大幅增加 %，平均樓面地價(jià)達(dá)到 /㎡，懷柔區(qū)成交的 2宗土地，平均樓面地價(jià)為 /㎡。 111月，我市建安投資完成 ，比上年同期增長(zhǎng) %；占全社會(huì)投資比重為 %，同比提高 。 截至 11月末，全市保障性住房施工面積為 ，下降 %；新開(kāi)工面積為 ，下降 17%；竣工面積為 米，增長(zhǎng) 20%。北京市住建委于 10月 22日表示，北京年底住房供應(yīng)量將大規(guī)模增加，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)逐步趨穩(wěn)。 成交均價(jià)（元 /㎡ ） 215561月 22720合計(jì) 　 　數(shù)據(jù)來(lái)源：天朗房研網(wǎng)北京市全部商品房交易情況 截止 11月底期末存量為 ㎡，依照今年銷售水平，（出清周期）可供 ，屬于正常范圍。：可售面積較年初小幅上升，出清周期略有延長(zhǎng)，但仍處于低位，北京市 4 平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn) 137670 165204 居住 5 房山區(qū)長(zhǎng)溝鎮(zhèn) 72561 72561 R1一類居住用地、 R1居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地 18859 C2商業(yè)金融用地、 C4體育用地 2023年 2月 28日 39004 懷柔區(qū) 682362 北京別墅市場(chǎng)情況 ︱ 小結(jié)土地供應(yīng)： 2023年 2023年容積率低于 ㎡，規(guī)劃建筑面積 ㎡，如按 300㎡ /套，可建設(shè)別墅 3650套。市調(diào)目標(biāo)：主要以在售獨(dú)棟為主，聯(lián)排、雙拼為輔（注：部分市調(diào)項(xiàng)目由于房源較少，不作為重點(diǎn)論述）。LALA㎡容積率： 優(yōu)惠政策：貸款 99折，全款 97折。㎡容積率： 元 /㎡ /月總戶數(shù)： 優(yōu)惠政策：待定。項(xiàng)目賣點(diǎn)： 簡(jiǎn)約的 “ 凹 ” 字形式的建筑風(fēng)格 優(yōu)劣勢(shì)：距離機(jī)場(chǎng)較近，出行便利，適合港澳臺(tái)居民購(gòu)買。項(xiàng)目地下室較小，空間整體感覺(jué)浪費(fèi)較多，建筑風(fēng)格新穎，市場(chǎng)接受度有待提高。占地 1600余畝，建有標(biāo)準(zhǔn)的 18洞高爾夫球場(chǎng)，及練習(xí)場(chǎng)。入住時(shí)間：現(xiàn)房交房。項(xiàng)目賣點(diǎn)： 項(xiàng)目周邊配套成熟，自身綠化較好，適合作為第一居所。建筑風(fēng)格：托斯卡納面積區(qū)間：下疊 340去化速度：該項(xiàng)目是 2023年北京別墅市場(chǎng)銷量冠軍，年銷售 221套，月均 19套。項(xiàng)目距離市中心較遠(yuǎn)，位于順義新城區(qū)，周邊配套在建設(shè)中，緊鄰的潮白河目前也處于干涸階段。推廣方式：戶外道旗。類獨(dú)棟產(chǎn)品，樓間距較近，私密性略差。廣告以階段性投放為主，并沒(méi)有集中投放。216。2023年銷售面積量預(yù)測(cè)，同比增長(zhǎng) %未來(lái)政策從嚴(yán)，各地根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況，調(diào)控政策出現(xiàn)分化由下圖可以看出，政策對(duì)市場(chǎng)情況造成的影響。目前三四線城市供應(yīng)充足（占全國(guó)新開(kāi)工面積超過(guò) 60%），因此企業(yè)在三四線城市開(kāi)工需保持謹(jǐn)慎。THANKS演講完畢，謝謝觀看！。北京作為一線城市，擁有 2千多萬(wàn)的人口支撐，供求壓力的持續(xù)，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲，有存在調(diào)控政策加碼的可能。一線城市供不應(yīng)求，壓力持續(xù)，部分二三線城市供應(yīng)過(guò)剩，風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，部分城市出現(xiàn)下滑。2023年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn) “ 銷售量?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)，但增速趨緩，投資開(kāi)工平穩(wěn)增長(zhǎng) ” 的特點(diǎn)，在不發(fā)生超預(yù)期時(shí)間的前提下，預(yù)計(jì) 2023年全國(guó)商品房銷售面積為 ㎡，同比增長(zhǎng) %%；商品房銷售均價(jià)為 67056746元 /㎡，同比上漲 %%，銷售面積和均價(jià)同比增速均較 2023年放緩；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為 ，同比增長(zhǎng) %%；房屋新開(kāi)工面積為 ㎡，同比增長(zhǎng) %%，低于 2023年全年。216。216。城市型別墅板塊總價(jià)主要集中在 15003000萬(wàn)之間，遠(yuǎn)郊型別墅，總價(jià)集中在 1500萬(wàn)以下，以總價(jià) 500800萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)型度假別墅為主。而懷密等遠(yuǎn)郊別墅板塊產(chǎn)品，由于距離市區(qū)較遠(yuǎn)，除自然資源優(yōu)越外，配套不齊全，同時(shí)項(xiàng)目處于旅游地塊，客戶大多選擇作為第二居所，價(jià)格相對(duì)較低。項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)從某種角度上說(shuō)也是板塊的競(jìng)爭(zhēng)，以上中央別墅區(qū)、潮白河別墅區(qū)以及奧北別墅板塊，區(qū)域位置優(yōu)越，交通便利，周邊配套設(shè)施相對(duì)較為成熟。市調(diào)個(gè)案情況分析 ︱ 雙瓏原著|PART 4北京別墅市場(chǎng)情況北京別墅市場(chǎng)情況市調(diào)個(gè)案情況分析競(jìng)品項(xiàng)目分析（注：部分市調(diào)項(xiàng)目由于房源較少，或?qū)Ρ卷?xiàng)目參考意義不大，不作為重點(diǎn)論述）。該項(xiàng)目位于順義孫河板塊，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，作為第一居所。優(yōu)惠政策：無(wú)。市調(diào)個(gè)案情況分析 ︱ 龍湖好望山市調(diào)個(gè)案情況分析 ︱ 雙瓏原著項(xiàng)目位置：京密路與順黃路交叉口物業(yè)類型：類獨(dú)棟建筑風(fēng)格：托斯卡納面積區(qū)間： 360660㎡容積率： 上疊贈(zèng)送 87㎡和電梯、下疊贈(zèng)送 100㎡，且上下疊均有獨(dú)立庭院，附加值高。主要客群：以北京業(yè)主為主， 60%為投資者。區(qū)位優(yōu)勢(shì) 第一居所 優(yōu)劣勢(shì)：板塊：奧北別墅板塊銷售均價(jià)： /㎡物業(yè)費(fèi)： /㎡ /月總戶數(shù)： 751套（目前在售二期 387套）裝修情況：毛坯銷售情況：開(kāi)盤時(shí)間：二期 2023年開(kāi)盤。去化速度： 2023年共銷售 13套，去化速度一般，最多