【正文】 /1/30 71 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 71 Page 71 認(rèn)籌客戶抽獎(jiǎng)活動(dòng) ?目的：通過認(rèn)籌客戶抽獎(jiǎng)，帶動(dòng)售樓處現(xiàn)場氛圍，起到口碑傳播的作用 ?時(shí)間：認(rèn)籌期的每個(gè)周未 ?形式：每個(gè)周末舉辦上個(gè)周末認(rèn)籌客戶抽獎(jiǎng) ?關(guān)鍵物料：禮品（一百元以內(nèi)小家電、） 第二階段 展示 活動(dòng) 渠道 銷售配合 關(guān)鍵物料 關(guān)鍵策略 2023/1/30 72 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 72 Page 72 分隔墻的作法示意 外墻面防水作法和面磚展示 項(xiàng)目施工工藝展示及住宅空間體驗(yàn) 第二階段 展示 活動(dòng) 渠道 銷售配合 關(guān)鍵物料 關(guān)鍵策略 2023/1/30 73 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 73 Page 73 產(chǎn)品推介會(huì) ?時(shí)間 :2023年 7月 16日 ?地點(diǎn)選擇：安寧會(huì)堂 ?目的：展現(xiàn)項(xiàng)目良好的環(huán)境，向客戶展示未來生活社區(qū)，使客戶了解工程進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目增加信心，拉勱圈層營銷效果；對(duì)市場摸底 . ?形式：大家暢所欲言描述自己未來在首領(lǐng)公館的生活并提一些業(yè)主活勱建議；會(huì)后，贈(zèng)送到場人員帶有首領(lǐng)公館的小禮品； ?參加人員：業(yè)主、意向客戶；報(bào)紙、電臺(tái)等媒體記者； 第二階段 展示 活動(dòng) 渠道 銷售配合 關(guān)鍵物料 關(guān)鍵策略 2023/1/30 74 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 74 Page 74 準(zhǔn)業(yè)主及老客戶水果節(jié) 時(shí)間： 7月 24日 地點(diǎn)：營銷中心 目的：拉動(dòng)老客戶，吸引上門量，促進(jìn)認(rèn)籌。 ?尺寸要求： ?項(xiàng)目模型比例由設(shè)計(jì)部與銷售部共同確定。 分期加推 整盤分多期銷售節(jié)奏 ,各分期內(nèi)根據(jù)實(shí)際銷售狀況適量加推房源 ,保障銷售熱潮 . 44 營銷總控圖 時(shí)間 均價(jià) 營銷節(jié)點(diǎn) 6300 工程節(jié)點(diǎn) 封頂斷水 二次開盤 開盤 認(rèn)籌 策略 均價(jià)提升 4％ 均價(jià)提升 2％ 6300 貨包 二次認(rèn)籌 40% 60% 80% 階段目標(biāo) 95% 12月 10月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2023年 2023年 6200 銷售節(jié)奏 多維拉升強(qiáng)銷期 尾盤期 塑立形象期 目的：通過各種營銷活動(dòng)，進(jìn)一步熱場，形成項(xiàng)目熱銷之勢。公園 2023/1/30 35 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 35 Page 35 商業(yè)產(chǎn)品分割建議 臨街僅針對(duì)住宅底商迚行小鋪面分割； 內(nèi)街商鋪迚行小鋪面分割，打造內(nèi)廊商業(yè)街； 小面積商鋪分割后應(yīng)在 2030㎡之間，為豐富業(yè)態(tài)，控制總價(jià)做鋪墊 2023/1/30 36 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 36 Page 36 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 豐富業(yè)態(tài)才能真正達(dá)到城市綜合體要求，滿足一站式販物 酒 樓 時(shí)尚潮流 特色餐廳 沃爾瑪販物廣場 百貨擴(kuò)展匙 休閑餐飲 影城 2023/1/30 37 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 37 Page 37 中心匙現(xiàn)有實(shí)際開售樓盤 根據(jù)不項(xiàng)目的競爭關(guān)系。 從客戶、競爭兩個(gè)角度，提取項(xiàng)目優(yōu)勢價(jià)值 項(xiàng)目 12大價(jià)值點(diǎn) 2023/1/30 21 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 21 Page 21 營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行 入市環(huán)境研判 項(xiàng)目自身價(jià)值提煉 客戶模擬及研究 項(xiàng)目定位 目錄 2023/1/30 22 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 22 Page 22 決定城市商業(yè)層級(jí)體量的選址 匙域位置 交通體系 城市規(guī)劃 人口狀況 處于城市的發(fā)展方向上，丌會(huì)被邊緣化 屬于城市重點(diǎn)發(fā)展匙域 良好經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況和積枀發(fā)展前景 接近販買力，位于消費(fèi)中心 處于居住的幾何中心，保證有廣闊腹地 有較強(qiáng)地消費(fèi)能力 大規(guī)模人口聚集，丏有一定增長空間 便利的停車系統(tǒng) 強(qiáng)大的公共交通系統(tǒng)，對(duì)外有較強(qiáng)的輻射力 商業(yè)格局 地塊條件 處于較強(qiáng)的市場競爭地位 地塊大小能滿足開發(fā)需求 項(xiàng)目定位體系 2023/1/30 23 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 23 Page 23 項(xiàng)目形象定位 一個(gè)飛速發(fā)展的大時(shí)代，充滿激情不夢想的舞臺(tái)，沸騰的街市，時(shí)尚、現(xiàn)代的建筑風(fēng)潮；搭建溝通、休閑娛樂的平臺(tái)。 5. 投資價(jià)值 —— 區(qū)位＋產(chǎn)品所形成的投資價(jià)值。 三、客群原則 希望擁有和自己類似或者相同層次的鄰居。 入市環(huán)境研判 房地產(chǎn)市場情況 2023/1/30 8 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 8 Page 8 安寧市首領(lǐng)公館的四大競爭樓盤： 住宅主要競爭樓盤：保利寧湖、釐方首座、東湖置業(yè)； 商業(yè)競爭：釐色時(shí)代廣場、釐方首座； 寫字樓競爭：釐色時(shí)代廣場。搬遷云化巟業(yè)匙和光明磷肥廠，加快建設(shè)步伐，向西發(fā)展云化組團(tuán)和張家壩組團(tuán)，發(fā)展連然北匙，形成以張家壩水庫為中心的城市新匙，同時(shí)建設(shè)草鋪分匙（巟業(yè)匙和生活匙）。 城市更新方向 入市環(huán)境研判 城市發(fā)展方向 2023/1/30 6 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 6 Page 6 相對(duì)昆明限購令嚴(yán)厲實(shí)施，安寧市由于不屬于限購令執(zhí)行區(qū)域，不受限購令影響。 入市環(huán)境研判 啟 示 2023/1/30 9 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 9 Page 9 營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行 入市環(huán)境研判 項(xiàng)目自身價(jià)值提煉 客戶模擬及研究 項(xiàng)目定位 目錄 2023/1/30 10 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 10 Page 448 10 按產(chǎn)品品類分 青年之家 青年持家 小小太陽 丁克家庭 按家庭生命周期可分為四類 單身備婚族 (有可能父母買房 ) 準(zhǔn)婚姻狀態(tài)或結(jié)婚暫不準(zhǔn)備有小孩 (有可能父母買房 ) 準(zhǔn)備有小孩或準(zhǔn)父母，青年之家 小孩在 5歲以下的家庭 客群鎖定（客群是誰） 2023/1/30 11 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 11 Page 11 目標(biāo)客群分析（客群是誰） 首領(lǐng)公館客群置業(yè)需求 生存狀態(tài)： 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ：實(shí)力有限；但有穩(wěn)定的工作收入且處于事業(yè)上升期； 生活現(xiàn)狀 ：多與父母同住或者租房，沒有屬于自己的居住空間； 家庭結(jié)構(gòu)：成熟，事業(yè)較為穩(wěn)定，尋求更高品質(zhì)的居住條件； 生命周期階段：單身、準(zhǔn)婚姻狀態(tài)、結(jié)婚但沒孩子 。 目標(biāo)客群分析（客群是誰） 首領(lǐng)公館 5大置業(yè)原則 2023/1/30 13 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 13 Page 13 朗潤園項(xiàng)目目標(biāo)客群分析（客群是誰） 首領(lǐng)公館客群量表分析 活動(dòng) ?事業(yè)成長期，業(yè)余時(shí)間較少，安排無規(guī)律 ?夜生活較為豐富，追求品牌 ?十分依賴網(wǎng)絡(luò)，喜歡有特點(diǎn)的讀物 ?朋友圈較廣，隨波逐流，活動(dòng)半徑大 ?基本不在家吃飯，三餐在外 興趣 ?喜歡新鮮事物，向往富足安逸的生活，文化取向國際化 ?穿戴較為講究，追求品牌，附庸高雅 ?身份標(biāo)識(shí)，愛面子，喜歡顯示品味 ?及時(shí)行樂，生活隨意，不愿意受到束縛 ?較為懶惰，喜歡干洗店，喜歡別人為自己打理一切 觀點(diǎn) ?講求性價(jià)比，對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新接受度高 ?在生活事業(yè)方面都希望得到認(rèn)同 ?依賴配套，較為看重產(chǎn)品品質(zhì)和樓盤品牌 ?注重小區(qū)能為自己的生活便利 ?喜歡挑戰(zhàn)，喜歡接受新的事物 2023/1/30 14 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 14 Page 14 價(jià)值觀關(guān)鍵詞：闖造 創(chuàng)造 創(chuàng)新 樂觀 …… …… 2023/1/30 15 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 15 Page 15 人生觀關(guān)鍵詞： 追求獨(dú)立 闖蕩未來 勇敢面對(duì) 創(chuàng)造美好 2023/1/30 16 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 16 Page 16 A、工作居住都在安寧的全日生活人群 目標(biāo)客群置業(yè)動(dòng)機(jī)：首置（租房人群、家庭分裂人群）、首改 目標(biāo)客群置業(yè)目的：滿足基本居住條件；改善居住環(huán)境 …… 目標(biāo)客群核心屬性：安寧區(qū)域情節(jié)濃厚 營銷主攻方向：安寧片區(qū)已入住小區(qū)和出租率較大的小區(qū)、安寧青年聚集地 目標(biāo)客群分析（客群在哪） 首領(lǐng)公館客戶的來源細(xì)解 B、工作在安寧，居住不在安寧的潛在遷入人群 目標(biāo)客群置業(yè)動(dòng)機(jī)：首置為主 目標(biāo)客群置業(yè)目的：滿足基本居住條件、方便工作 目標(biāo)客群核心屬性：為了工作的更好 ,希望居住和工作能在一個(gè)地方 營銷主攻方向：安寧片區(qū)政府部門、企事業(yè)單位、私營業(yè)主、個(gè)體小老板、產(chǎn)業(yè)發(fā)展人口 2023/1/30 17 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 17 Page 17 C、工作不在安寧，居住在安寧的半日生活人群 目標(biāo)客群置業(yè)動(dòng)機(jī)：首改為主 目標(biāo)客群置業(yè)目的：改善居住環(huán)境 目標(biāo)客群核心屬性：區(qū)域情節(jié)較為濃厚，并將安寧作為自己居住的首選之地 營銷主攻方向：安寧區(qū)域已入住小區(qū)和出租率較大的小區(qū)，在昆工作的人群 周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)園、政府機(jī)關(guān) …… D、工作居住都不在安寧，因特殊原因和安寧產(chǎn)生了關(guān)系 目標(biāo)客群置業(yè)動(dòng)機(jī)：首置、首改（看中安寧居住環(huán)境、價(jià)格便宜、交通便利、未來發(fā)展 …… ） 目標(biāo)客群置業(yè)目的：滿足基本居住條件、提高居住品質(zhì) 目標(biāo)客群核心屬性：工作地點(diǎn)或原居住地點(diǎn)靠近安寧，對(duì)安寧發(fā)展有較深的了解 營銷主攻方向：昆明主城巡展、在售樓盤客戶攔截、拆遷集中點(diǎn)、周邊區(qū)縣巡展、 …… 目標(biāo)客群分析（客群在哪） 首領(lǐng)公館客戶的來源細(xì)解 2023/1/30 18 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 18 Page 448 18 目標(biāo)客群分析（客群在哪） “安寧因緣”客戶以外的其他客戶探尋 …… 林源老業(yè)主 向往林源品質(zhì)生活的人 看中林源樓盤保值增值的投資客 …… …… 工作居住都在安寧 工作在安寧、居住不在安寧 工作不在安寧，居住在安寧 工作居住都不在安寧 本案客群定位描述 大安寧地區(qū)為主，昆明區(qū)域投資客戶、產(chǎn)業(yè)人口為輔的 2539歲的青年人群， 主要工作在安寧地區(qū)政府及企事業(yè)單位及區(qū)域外的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，私營小業(yè)主，投資客。 8. 商業(yè)價(jià)值 —— 超市入駐，主力商家，電器城入駐提高商業(yè)經(jīng)營價(jià)值。 精致的居所，專為精英人士打造 服務(wù)、服務(wù)、還是服務(wù) 住宅定位延伸 2023/1/30 27 首領(lǐng)公館項(xiàng)目營銷方案 27 Page 27 酒店式公寓定位 ?體