【正文】 0245 4 Text Lines 萬(wàn)科是一家以經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，并涉及商業(yè)零售及工業(yè)制造的大型股份制企業(yè) 主要業(yè)務(wù) 萬(wàn)科 房地產(chǎn)開發(fā) 商業(yè)零售 工業(yè)制造 ? 在深圳、 上海、 北京、 天津、 沈陽(yáng)、 成都 等 大 城市 進(jìn)行 房 地 產(chǎn) 業(yè)務(wù) 開發(fā)， 控 股 18家 房產(chǎn) 開發(fā) 公司 ? 主 要 開發(fā) 與 銷售 中 高檔的 商 品 化 住宅 ? 在 國(guó) 內(nèi) 地產(chǎn) 界 樹立 了“萬(wàn) 科 ” 品牌的 精 品 形象 ? 1999年 主 營(yíng) 業(yè)務(wù) 收入 達(dá) 人民幣， 占 全國(guó) 住宅 市場(chǎng)份 額的 % ? 控 股 深圳 市 萬(wàn) 佳 百 貨 股 份 公司 ? 在深圳 以 超 級(jí) 市場(chǎng) 與 傳統(tǒng) 百 貨 相 結(jié)合 的 模 式 從 事 商 業(yè) 零 售 業(yè)務(wù) ? 1999年 營(yíng) 業(yè) 收入達(dá) 元， 零 售額 躍 居 廣東 省 首位，占全國(guó) 市場(chǎng) 份額 的 % ? 控 股 深圳萬(wàn) 科 精 品 制 造 有限 公司 ? 主 要 生產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)禮 品、 紀(jì)念 品模 型、樣 品、 工藝 品 ? 1999年 主營(yíng) 業(yè) 務(wù) 收入為 元 資料 來(lái)源：萬(wàn) 科 公司；羅 蘭 貝 格 分析 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 5 Text Lines 核心業(yè)務(wù)房地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)顯示了萬(wàn)科在這一領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力 6 4 . 6 %6 7 . 6 % 6 8 . 0 %3 1 . 7 %3 0 . 7 % 2 9 . 4 %2 . 6 %1 . 7 %3 . 7 %1997 1998 1999資料 來(lái)源：萬(wàn) 科 公司 ， 中 國(guó) 統(tǒng)計(jì) 年 鑒 2023，羅 蘭 貝 格 分析 其它 商業(yè)零售 房地產(chǎn) 1,956 2,269 2,912 +22%. +2%. +18%. +25%. 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入： 1997~1999 [百萬(wàn)元 ] 年均增長(zhǎng)率 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 6 Text Lines 萬(wàn)科已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先者之一 4 , 4 7 44 , 3 4 23 , 4 3 93 , 2 9 43 , 1 2 62 , 9 5 81 , 9 9 0964深 深房 萬(wàn) 科 深 振 業(yè) 深 長(zhǎng)城 金 田 房 產(chǎn) 新 黃 浦 中 華 企業(yè) 中 遠(yuǎn) 發(fā)展 1 , 0 1 2719470332 321 320154 144深 深房 萬(wàn) 科 深 振 業(yè) 深 長(zhǎng)城 金 田 房 產(chǎn) 新 黃 浦 中 華 企業(yè) 中 遠(yuǎn) 發(fā)展 資料 來(lái)源： 中 國(guó)上市公司 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總額 (1999年中期 ) [百萬(wàn)元 ] 主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營(yíng)收入 (1999年中期 ) [百萬(wàn)元 ] Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 7 Text Lines 零售業(yè)務(wù)在快速發(fā)展，但盈利能力一般 萬(wàn)佳百貨主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 (19971999) [百萬(wàn)元 ] 萬(wàn)佳百貨營(yíng)業(yè)毛利 (19971999) [百萬(wàn)元 ] 萬(wàn)佳百貨營(yíng)業(yè)毛利率 (19971999) 8 5 5 . 26 8 9 . 76 1 8 . 21997 1998 1999+% . 1 8 0 . 71 2 8 . 31 2 7 . 81997 1998 1999+% . 2 1 . 1 3 %1 8 . 6 0 %2 0 . 6 6 %1997 1998 19991999年凈利潤(rùn)為 2,108萬(wàn)元，凈利潤(rùn)率為 %，屬行業(yè)中等水平 資料 來(lái)源：萬(wàn) 科 股 份， 羅 蘭 貝 格 分析 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 8 Text Lines 1 5 . 0 %3 4 . 0 %2 5 . 5 %3 6 . 3 %4 8 . 4 %2 9 . 3 %3 0 . 0 %2 7 . 3 %2 4 . 1 %3 5 . 5 %2 3 . 5 %3 7 . 5 %1997 1998 1999萬(wàn)科未來(lái)將面臨著改善其主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利能力的重要課題 深深房 萬(wàn)科 中遠(yuǎn)發(fā)展 深物業(yè) 1) 稅前利潤(rùn) 資料 來(lái)源： 中 國(guó) 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率 1)： 1997~1999 [%] ? 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比較，萬(wàn)科的盈利能力偏低，且呈下滑的趨勢(shì) ? 未來(lái)的擴(kuò)張需要考慮盈利水平，通過提高萬(wàn)科股票的市場(chǎng)吸引力來(lái)增強(qiáng)未來(lái)的融資能力 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 9 Text Lines 在未來(lái)的發(fā)展中應(yīng)該處理好盈利和增長(zhǎng)兩個(gè)發(fā)展目標(biāo)的關(guān)系 盈 利 能力 與 增長(zhǎng)： 1997~1999 利潤(rùn)率 1) 銷售額增長(zhǎng)率 行業(yè)平均值 行業(yè)平均值 陸家嘴 深物業(yè) 深長(zhǎng)城 深深房 中遠(yuǎn) 發(fā)展 浦東 金橋 萬(wàn)科 新 黃浦 深 寶安 資料 來(lái)源： 中 國(guó) 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 1)毛利潤(rùn) 提高盈利水平 維持或加快 增長(zhǎng) 在增長(zhǎng)的同時(shí)提高盈利水平 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 10 Text Lines 萬(wàn)科還需要提高營(yíng)運(yùn)費(fèi)用的利用效率，從而提高總體的盈利能力 營(yíng)業(yè)費(fèi)用： 1999 [萬(wàn)元 ] 銷售額： 1999 [萬(wàn)元 ] 單位營(yíng)業(yè)費(fèi)用 產(chǎn)生的銷售額 [元 ] 141 9 , 7 6 2484273萬(wàn)科 深深房 深物業(yè) 中遠(yuǎn)發(fā)展 291,238 84,916 194,249 53,285 15 175 712 3,806 資料 來(lái)源： 中 國(guó)上市公司 資 訊 網(wǎng)； 羅 蘭 貝 格 分析 // // 營(yíng)運(yùn)效率比較： 1999 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 11 Text Lines 價(jià)值鏈的優(yōu)化不僅可以提高萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利能力，而且可以培育未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 目前萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的價(jià)值鏈定位 評(píng)價(jià) 資源 設(shè)計(jì) 建筑 營(yíng)銷 裝潢 物業(yè) 管理 土地儲(chǔ)備 建材生產(chǎn) 概念設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì) 環(huán)境設(shè)計(jì) 原材料采購(gòu) 項(xiàng)目管理 建筑施工 項(xiàng)目驗(yàn)收 廣告策劃 營(yíng)銷計(jì)劃 銷售 客戶管理 裝潢設(shè)計(jì) 材料采購(gòu) 裝潢施工 物業(yè)管理 房屋維修 萬(wàn)科涉足的領(lǐng)域 資料 來(lái)源：萬(wàn) 科 公司，羅 蘭 貝 格 分析 ? 萬(wàn)科目前在房地產(chǎn)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)上均有不同程度的滲透 ? 各個(gè)環(huán)節(jié)的盈利能力將最終決定整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利水平，因此必須分析每一個(gè)環(huán)節(jié)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)，從而確定改善盈利能力的途徑 ? “萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來(lái)應(yīng)該在哪些環(huán)節(jié)上具備自己獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？”將是未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展必須回答的主要問題之一 ? 價(jià)值鏈上的不同程度滲透在很大程度上決定了營(yíng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的反應(yīng)能力 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 12 Text Lines 萬(wàn)科目前的主要業(yè)務(wù)處于增長(zhǎng)率和回報(bào)率均較低的區(qū)域，進(jìn)入新的領(lǐng)域是業(yè)務(wù)組合優(yōu)化的可能途徑 =1000億人民幣 煙草加工 證券公司 醫(yī)藥制造 非金屬礦制品 商業(yè)銀行 房地產(chǎn) 金屬加工 有色金屬加工 環(huán)保 軟件 信息服務(wù) 電子及通信設(shè)備制造 電信 廣告 保險(xiǎn) 硬件 旅游 行業(yè)回報(bào)率 10% 15% 行業(yè)增長(zhǎng)率 資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，中國(guó)金融年鑒，中國(guó)經(jīng)濟(jì)年鑒，中國(guó)行業(yè)報(bào)告，中國(guó)上市公司基本分析，中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭 ?貝格公司分析 飯店 商業(yè)零售 萬(wàn)科目前所處行業(yè) Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 13 B. 萬(wàn)科需要制定相關(guān)的策略以適應(yīng)快速增長(zhǎng)但競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng) Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 14 Text Lines 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主要特征和發(fā)展趨勢(shì) 住宅市場(chǎng)將仍然作為未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，城市中高檔住宅市場(chǎng)有較大的發(fā)展?jié)摿? 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持以接近 8%的速度增長(zhǎng) 住宅市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要來(lái)源，城市中高檔住宅有較大的發(fā)展?jié)摿? 住宅的消費(fèi)正從“以集團(tuán)購(gòu)買為主導(dǎo)”向“以個(gè)人購(gòu)買為主導(dǎo)”轉(zhuǎn)變 房地產(chǎn)業(yè)本身的特征和市場(chǎng)存在的制約因素是市場(chǎng)一體化的主要阻礙因素 隨著更多房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“異地?cái)U(kuò)張”戰(zhàn)略，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈 Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 15 Text Lines 在未來(lái) 5年中，中國(guó)固定資產(chǎn)投資將以年均 8%的速度增長(zhǎng)，其中 60%以上將投入于建設(shè)工程 固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)： 1995~2023 [10億元 ] 固定資產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu) (1999) [10億元 ] 資料來(lái)源 : 中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，專家訪談，羅蘭貝格分析 2 8 4 0 . 62 9 8 5 . 34 3 8 6 . 02 0 0 1 . 92 4 9 4 . 12 2 9 7 . 41995 1996 1997 1998 1999 2023% % % % 8%. 14%24%62% 設(shè)備采購(gòu) 建設(shè)工程 及安裝 其它 合計(jì) : Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 16 Text Lines 住宅市場(chǎng)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)，其中城市住宅是房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力 房產(chǎn)供應(yīng)量： 1995~2023 [億平方米 ] ? 城市住宅是過去房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要來(lái)源，隨著中國(guó)的城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市住宅將仍然是增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力 ? 農(nóng)村住宅的供應(yīng)量增長(zhǎng)主要受農(nóng)民收入的限制而較為緩慢 ? 非住宅市場(chǎng)增長(zhǎng)緩慢，市場(chǎng)基本處于供過于求的局面，新一輪的高增長(zhǎng)的到來(lái)將仍然需要比較長(zhǎng)的時(shí)間，中國(guó)加入 WTO將加速這一進(jìn)程 房產(chǎn)供應(yīng)量的趨勢(shì) 25%26%25%26%25%26%41%44%47%49%51%48%24%25%28%30%34%26%1995 1996 1997 1998 1998 2023+% . 城市住宅 農(nóng)村住宅 非住宅 ) 資料來(lái)源 : 2023年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，中國(guó)建筑工業(yè)年報(bào) 1999，羅蘭貝格分析 +% 1)專家預(yù)測(cè) +% +% +% Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245 17 Text Lines 中國(guó)的城市化進(jìn)程將帶動(dòng)住宅市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng) ... 3 2 . 8 %3 4 . 0 %3 5 . 2 %3 6 . 4 %3 7 . 6 %3 8 . 8 %4 0 . 0 %4 1 . 2 %4 2 . 4 %4 3 . 6 %4 4 . 8 %2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023資料 來(lái)源：中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所；中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 ； 羅 蘭 貝 格 分析 中國(guó)未來(lái) 10年的城市化率的變化 [%] 中國(guó)未來(lái) 10年的新增住宅建設(shè)面積 [億平方米 ] 3 . 0 33 . 0 83 . 1 43 . 1 93 . 2 53 . 3 03 . 3 63 . 4 13 . 4 73 . 5 33 . 5 92023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023Roland Berger – Strategy Consultants SHA43012023990245