【正文】 容積率區(qū)間劃分： 中低容積率 中高容積率 ~ 高容積率 三、廣州產(chǎn)品資料庫 客戶與土地的關(guān)聯(lián)性 土地與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性 客戶與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性 市場中的產(chǎn)品分布狀況 產(chǎn)品資料庫的分析內(nèi)容 客戶類型 + 土地屬性 300 200300 150200 100150 50100 2550 ?在現(xiàn)有市場供應(yīng)和價(jià)格下， City是主流客戶最主流的供應(yīng)和選擇， Town居其次 ?小太陽和后小太陽對(duì)于 Town和 Golden的排斥不太大 ?青年持家和中年之家在 Golden中很少量，可能和老人及支付能力有關(guān) ?青年之家在 Golden的量少，與其支付能力有一定關(guān)系，如果戶型面積減少，有增加的可能 City Town Golden 高檔青年之家 402 77 46 1 526青年持家 326 126 8 6 466小太陽 719 209 126 13 1067后小太陽 554 135 107 13 809孩子三代 325 86 9 420中年之家 383 130 24 537富貴之家 261 238 45 51 595土地屬性Total家庭結(jié)構(gòu)土地屬性 + 單體類型 City Town Golden 高檔1 單向 5 2 14 21單向 34 10 36 80雙向 5 4 9 18多向 2 1 3單向 16 5 21雙向 67 17 2 86多向 6 6單向 16 16雙向 186 41 77 42 346多向 52 16 8 13 89單向 3 3雙向 45 19 28 92多向 45 25 70單向 2 2雙向 106 21 61 188多向 75 37 49 161雙向 12 21 33多向 32 10 42雙向 62 44 106多向 78 24 102雙向 12 12多向 12 1210 多向 5 512 多向 2 4 6878 155 430 57 1520% % % %Total比重一核戶數(shù) 單體形態(tài)456789土地屬性Total23 300 200300 150200 100150 50100 2550 ?目前廣州市場中， City的比重較高（在中高容積率下） ?City和 Golden土地中的單體類型主要是雙向的一核 4和一核 6 ?City土地中也有小部分雙向/多向的一核 8 ?Town土地中不超過一核 6 土地屬性 + 戶型類型 300 200300 150200 100150 50100 2550 ?目前廣州市場中， City和Town土地中的戶型類型以 3居 2衛(wèi)和 2居 1衛(wèi)為主 ?Golden土地中以 3居 2衛(wèi)居多， 2居 1衛(wèi)也有一定量 City Town Golden 高檔0 1 1 2 31 32 8 3 3 462 1 11 215 130 35 16 3962 37 9 11 4 613 2 21 93 42 27 3 1652 362 174 73 26 6353 27 2 291 3 3 1 72 86 34 8 3 1313 19 11 302 4 1 2 73 1 14 1 151234居室數(shù) 衛(wèi)生間數(shù)土地屬性Total 300 200300 150200 100150 50100 2550 青年之家 青年持家 小太陽 后小太陽 孩子三代 中年之家 年邁長者 富貴之家 Total單向（T 、蝶） 14 18 42 33 34 34 42 64雙向（工） 352 256 610 467 276 275 332 877多向（十、風(fēng)車） 176 189 373 289 142 220 6 178 522Total 550 465 1040 800 457 534 6 554單體形態(tài)客戶類型 + 單體形態(tài) ?目前廣州市場中，雙向單體是供應(yīng)和選擇的主流 ?多向單體其次 ?單向單體受資源制約，供應(yīng)量很少 300 200300 150200 100150 50100 2550 一核戶數(shù)單體形態(tài) 青年之家 青年持家 小太陽 后小太陽 孩子三代 中年之家 年邁長者 富貴之家 Total單向（T 、蝶） 6 18 24 17 24 18 18 125雙向（工） 6 6 7 7 8 14 48多向（十、風(fēng)車） 1 1 1 1 1 5單向（T 、蝶） 6 6 6 6 11 35雙向（工） 9 21 49 44 39 38 48 248多向（十、風(fēng)車） 4 4 4 3 4 2 21單向（T 、蝶） 6 10 10 4 10 10 50雙向（工） 147 106 260 202 110 107 104 1036多向（十、風(fēng)車） 15 11 42 37 29 37 46 217單向（T 、蝶） 3 3雙向（工） 29 19 57 56 24 27 53 265多向（十、風(fēng)車） 27 10 37 27 20 28 35 184單向（T 、蝶） 2 2 4雙向（工） 73 40 121 94 63 38 89 518多向（十、風(fēng)車） 61 63 136 87 35 41 49 472雙向（工） 19 13 23 13 8 13 7 96多向（十、風(fēng)車） 14 39 57 51 22 42 21 246雙向（工） 65 37 79 39 16 32 17 285多向（十、風(fēng)車） 48 52 83 76 24 53 17 353雙向（工） 9 12 12 12 9 12 66多向（十、風(fēng)車） 7 8 10 6 7 7 1 4610 多向（十、風(fēng)車） 4 1 3 1 1 1 1112 多向（十、風(fēng)車） 6 6 6 18Total 541 461 1022 789 452 529 6 55267892345客戶類型 + 單體類型 ?目前廣州市場中，雙向一核 4是主流供應(yīng)和選擇，雙向 /多向一核六其次 ?小太陽和后小太陽在一核 8/7單體中也有部分，這一定程度上是這兩類人群比重最大所致 ?一核 78因?yàn)槠焚|(zhì)原因供應(yīng)和選擇較少（更不被富貴之家接受），一核 8以上數(shù)量很少 300 200300 150200 100150 50100 2550 青年之家 青年持家 小太陽 后小太陽 孩子三代 中年之家 年邁長者 富貴之家 Total3 2 3 1 1 1 31衛(wèi) 35 14 18 15 13 14 13 462 衛(wèi) 1 11衛(wèi) 295 114 360 201 41 109 1 43 3972衛(wèi) 18 33 48 36 25 27 15 621衛(wèi) 64 94 149 123 67 85 2 25 1712衛(wèi) 113 173 383 334 204 216 3 292 5903衛(wèi) 2 2 1 6 81衛(wèi) 5 2 6 4 1 1 2 72衛(wèi) 6 26 47 62 82 65 111 1363衛(wèi) 5 14 9 14 14 28 282衛(wèi) 2 2 2 2 4 73衛(wèi) 1 14 衛(wèi) 1 1541 465 1032 786 450 534 6 542Total四居戶型類型單身公寓一居二居三居五居客戶類型 + 戶型類型 ?3居 2衛(wèi)是除青年之家 /年邁長者外的客戶的主流需求 ?青年之家的主流選擇是 2居 1衛(wèi) ?小太陽和后小太陽的第二比重選擇 2居 1衛(wèi)，第三比重選擇是 3居 1衛(wèi)，這可以理解為在現(xiàn)有市場供應(yīng)和價(jià)格下的反映，但從功能需求看，仍有進(jìn)一步提升的需求 ?現(xiàn)有市場下，青年持家和中年之家對(duì) 2居 1衛(wèi)也有一定需求 300 200300 150200 100150 50100 2550 客戶類型 + 戶型面積 青年之家 青年持家 小太陽 后小太陽 孩子三代 中年之家 年邁長者 富貴之家 Total26 17 19 16 15 16 5 3062 11 56 44 4 9 1 67132 59 153 76 16 55 6 161107 47 141 88 8 43 1 14 15178 89 154 105 45 79 2 17 17175 91 172 129 72 80 3 35 19864 133 301 313 240 193 278 4882 13 26 19 40 43 140 1494 5 18 10 17 16 58 64550 465 1040 800 457 534 6 5541 1 0 －1 4 0 平方米1 4 0 －1 7 0 平方米1 7 0 平方米以上戶型面積Total5 0 平方米以下5 0 －7 0 平方米7 0 －8 0 平方米8 0 －9 0 平方米9 0 －1 0 0 平方米1 0 0 －1 1 0 平方米?目前廣州市場中， 110140平米是除青年之家 /年邁長者外的客戶的主流面積需求 ?青年之家的主流面積選擇是 7090平米 ?小太陽、后小太陽和青年持家的面積選擇表現(xiàn)為向下延展，這是在現(xiàn)有市場供應(yīng)和價(jià)格下的反映。 土地屬性 一核戶數(shù) 客戶類型 戶數(shù) 戶型面積 居衛(wèi)數(shù) GOLDEN 8 青年持家 2+2 110+90 32+32 小太陽 2 90 31 青之 1 2 75 21 產(chǎn)品選擇流程 產(chǎn)品系列 City 客戶產(chǎn)品組合 組合選擇 產(chǎn)品選擇表（高層） A B C D （青年群體） 土地屬性 City City Golden Golden 一核幾戶 4 6 8 7/8 客戶選擇 孩子三代 /小太陽 青年持家 /小太陽 青持 /小太陽 /青之 1 青之 戶型面積 2X120平 +2X90平 2X110平+2X90平+2X75平（青持） 2X110平 +2X90平 +2X90平 +2X75平 2x90+2x80 +2x70+2x55 居衛(wèi)數(shù) 32+31 32+31+21 32+32+31+21 3+2+2+1 單體物理特征（拼接性、單雙向） 雙向 /可拼接 雙向 /可拼接 多向 /可拼接 多向 /可拼接 一核 4選擇簡述 ?土地屬性： City是項(xiàng)目發(fā)展重點(diǎn) ?一核戶數(shù)： City中一核 4和 6的聚類最突出 ?客戶選擇： （ 1） City一核 4為核心客群的主流選擇（排斥度） （ 2） City一核 4自身?xiàng)l件好，適合相對(duì)舒適的產(chǎn)品；孩子三代對(duì)面積需求最大 （ 3）考慮 9070，小太陽的面積需求向下兼容性更強(qiáng)；青之選擇在 Golden解決 ?戶型比例： 孩三和小太的客群比重接近 七、設(shè)計(jì)可能性研究 廣州高層單體類型形態(tài)研究 單體類型的比較研究（高層） 板式 凸字形 工字形 蝶形 士字形 Y 字形 風(fēng)車形 C 字形 K 字形 通廊式 選擇標(biāo)準(zhǔn)可選可選可選可選可選小進(jìn)深大面寬 。通過開放核心筒的設(shè)計(jì) ，在核心筒內(nèi)完成對(duì)轉(zhuǎn)角的處理 。傳統(tǒng)核心筒 ，有通風(fēng)采光 。適用于四周沒有不良外向資源的地塊 。適用于較高密度和容積率的地塊 。近年來的發(fā)展有逐漸取代井字形平面的趨勢(shì) 。 范例：和平家園 錦繡香江、萬科城市花園 E棟 優(yōu)點(diǎn)：核心筒有直接的通風(fēng)采光；嵌入兩戶之 間的樓梯增加了長翼的面寬，利于改善多棟拼 接時(shí)位于天井內(nèi)的用房視野。為士字形一梯六戶的中高層最典 型的核心筒組織方式。 范例： 薈雅苑 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析 3. 高層核心筒 范例： 金羊花園 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析 協(xié)和新世界、富力順意花園 優(yōu)點(diǎn)：通過旋轉(zhuǎn)核心筒，利用旋轉(zhuǎn)后的核心筒 與住宅之間的空隙，組織交通及住宅的輔助空 間，有效利用轉(zhuǎn)角位，核心筒通風(fēng)采光明顯改 善，廳房布局合理，朝向、視野俱佳。住宅單元擁 有充足的通風(fēng)采光面。 范例： 某項(xiàng)目一梯五戶 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析 范例： 某項(xiàng)目一梯六戶 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析 一 . 高層住宅平面形態(tài) 廣州萬科