【正文】 評價房地產(chǎn)業(yè)活動、建筑活動以及相關(guān)的一切經(jīng)濟活動提供了重要的經(jīng)濟尺度。到 2023年要建設(shè)經(jīng)濟適用房 840萬平方米、 ，基本解決全市 低收入家庭的住房問題。? 四是加快推進(jìn)老城區(qū)改造，改善人居環(huán)境。堅決打擊閑置土地、擅自變更規(guī)劃用途、違規(guī)交易、故意延遲發(fā)售、惡意炒作、囤積房源和哄抬房價行為。2．土地市場的權(quán)利主導(dǎo)性：土地市場實際上是土地權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的交換及重新確定的場所。（三）房地產(chǎn)金融市場（四）房地產(chǎn)中介服務(wù)市場 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 13 三、房地產(chǎn)市場的主體結(jié)構(gòu) ——多層次的法權(quán)讓渡市場 故：土地使用權(quán)不是買賣形式，而是一種讓渡批租，習(xí)慣上稱之為 “ 一級市場 ” 。這里有兩種情況：a． 土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的出讓期限屆滿；b． 因某種特殊原因需提前終止土地使用權(quán)出讓合同。如某企業(yè)甲方從政府手中取得一塊土地，合同規(guī)定使用年限 50年，建成廠房用了 5年，將土地連同建筑物轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方獲得的土地使用年限是 504=46年。協(xié)議拍賣方式等都可以采用。其中，土地的主要供應(yīng)者是土地所有者 國家，房地產(chǎn)的主要供應(yīng)者是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。交易商與經(jīng)紀(jì)人的區(qū)別：經(jīng)紀(jì)人只是單純的代理買賣，收取一定的傭金與手續(xù)費；而交易商除了代理客戶買賣外，還為自己買賣各種交易對象。（ 1）銀行信貸 ）1．房屋的標(biāo)示：地點、結(jié)構(gòu)、層次、部位等。居住面積：分使用面積與建筑面積建筑面積包括墻厚、公共面積分?jǐn)偂?共用墻指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。 挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積； （三）公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。 十一、售房單位在銷（預(yù)）售商品房時，在銷（預(yù)）售合同（含補充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。十三、商品房如按整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分?jǐn)?；其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分?jǐn)?。湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 39 （三）房屋買賣的方式 問：我在某開發(fā)商處預(yù)購了一套 95平方米的商品房，共付房款 36萬元。湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 42 同一房屋，一部分面積屬房改房性質(zhì)，一部分面積屬私房（按市場價購入）性質(zhì)，該如何交稅費。 房改房超過 70㎡，如產(chǎn)權(quán)人已去世，產(chǎn)權(quán)已過戶配偶名下，職級證明該怎么辦。產(chǎn)權(quán)人已去世，該房屋需出讓的，應(yīng)怎么處理。配偶所取得的 50%產(chǎn)權(quán)再以贈與形式過戶到子女名下。答：產(chǎn)權(quán)人既被委托人必須出具《出售房屋全權(quán)委托書》，且該委托書必須經(jīng)公證處或律師事務(wù)所簽證后，加蓋公證章，方為生效。？證人姓名、住址。最早的商品房預(yù)售起源于中國的香港，一般認(rèn)為是由香港立信置業(yè)公司于 1954年所首創(chuàng)，該方法將尚在建造中的物業(yè) “拆零砸碎 ”，分批、分期銷售給買家，開工之后支付首期 10%，建造一半支付10%，建成之后支付最后的 80%。湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 49 商品房的預(yù)售規(guī)定 房屋產(chǎn)權(quán)交換又有兩種形式，即：（ 1）單純交換：雙方不考慮被交換的房屋在價值上的差異，交易簡單。湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 53 （ 3）對租賃房屋擁有處分權(quán)，出售、出租、繼承等權(quán)。對于受理的租賃案件，須認(rèn)真查驗租賃雙方簽訂的租約、出租房屋的產(chǎn)權(quán)證書、租賃雙方的身份證件和其它有關(guān)證件，并到現(xiàn)場查勘出租房屋的質(zhì)量、狀況。并定期向稅務(wù)部門或代征部門繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅。實際是微弱的租金不夠房屋的維修費用，再加上房屋建設(shè)只有投入沒有產(chǎn)出，因此，國家越是投資建設(shè)，其補貼的數(shù)額就越大，由此帶來的沉重負(fù)擔(dān)漸漸使國家難以承受。可以一次付款，也可以分期付款，十年、二十年付清。1993年，出讓土地使用權(quán)近 ，面積 公頃。 商品房投資 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 65 ，住房所有制結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化進(jìn)一步加大了公房出售的力度，形成了以居民私有產(chǎn)權(quán)為主、多種產(chǎn)權(quán)形式并存的新的住房產(chǎn)權(quán)格局。湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 67 ，存量與增量市場聯(lián)動效應(yīng)明顯，市場結(jié)構(gòu)開始發(fā)生重大變化據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我國物業(yè)管理企業(yè)巳逾 2萬家，從業(yè)人員超過 200萬人。目前住宅性能認(rèn)定制度已進(jìn)入實施階段，國家康居示范工程試點全面實施。湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 72 L． 房屋拆遷方式有了重大調(diào)整，加快了拆遷工作的步伐出臺了貨幣拆遷的政策，被拆遷戶得到貨幣補貼后，可以自主到市場選購合適的住房。房地產(chǎn)業(yè)的管理體制尚未理順土地供應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)市場、住宅建設(shè)以及物業(yè)管理等各方面需各部門配合。 2.大力發(fā)展房地產(chǎn)金融；建立房地產(chǎn)金融體系，發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 77 4.湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 78 建設(shè)：施工隊伍、材料、配套設(shè)備的質(zhì)量。7　　各地城市規(guī)劃行政主管部門要在符合城市總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)當(dāng)?shù)卣_定的中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)需求，加快工作進(jìn)度，優(yōu)先審查規(guī)劃項目，在項目選址上予以保證。　　要嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓，依法制止 “炒買炒賣 ”土地行為。湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 84 四、加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險　　　人民銀行及其分支機構(gòu)要加大 “窗口指導(dǎo) ”力度，督促商業(yè)銀行采取有效措施，加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，調(diào)整和改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。各直轄市和省會城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報建沒部、財政部、稅務(wù)總局備案后，在 2023年 5月 31日前公布。湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 88 作業(yè) :1. 什么是房地產(chǎn)市場 ?2. 簡述房地產(chǎn)市場的構(gòu)成 ?3. 房產(chǎn)市場與地產(chǎn)市場各有什么特點 ?4. 聯(lián)系實際說明房地產(chǎn)新政對房地產(chǎn)市場的影響 ?（作業(yè)）湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 89 演講完畢，謝謝觀看！?！「鞯匾涌旖⒔∪康禺a(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。要加大對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為。要規(guī)范土地出讓公告和合同的內(nèi)容，加強房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管，對違反土地出讓合同約定或有關(guān)規(guī)定的，依法追究違約違規(guī)責(zé)任。對中低價位普通商品住房建設(shè)項目，在供應(yīng)土地前，由城市規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃出具建筑高度、容積率、綠地等規(guī)劃設(shè)計條件，房地產(chǎn)主管部門會同有關(guān)部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件，以保證中低價位、中小套型住房的有效供應(yīng)?！　⊥ㄖ€要求，各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。它的建立，有利于建立房地產(chǎn)市場預(yù)警、預(yù)報機制，加強房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控；有利于規(guī)范各級房地產(chǎn)行政管理部門的管理行為，促進(jìn)管理水平的提高與升級；有利于建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，有利于引導(dǎo)企業(yè)和消費者，實現(xiàn)房地產(chǎn)投資與消費的互動。1.住宅建設(shè)與消費需求相協(xié)調(diào)；以市場為導(dǎo)向4.住宅建設(shè)與國民經(jīng)濟的發(fā)展相適應(yīng)；資金供給、經(jīng)濟發(fā)展、相關(guān)產(chǎn)業(yè)、市場需求等2.湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 73 二、存在的問題，住房困難情況依然十分突出，居住質(zhì)量與文明標(biāo)準(zhǔn)尚有較大差距，尚未形成符合市場經(jīng)濟體制要求的住房供應(yīng)體制。 “四新 ”技術(shù)、節(jié)能材料及部品、部件的使用，已經(jīng)成為住宅產(chǎn)品的賣點，帶來了住宅質(zhì)量的整體提升， 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 71 K． 住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作的實質(zhì)性啟動，對提升住宅產(chǎn)品的質(zhì)量產(chǎn)生了重要影響 擴大了個人住房貸款的發(fā)放范圍，取消了規(guī)模限制，適當(dāng)放寬了貸款期限，鼓勵發(fā)展住房公積金貸款與商業(yè)銀行貸款的組合貸款，促進(jìn)了個人住房貸款業(yè)務(wù)的增長。1992年 ， 1992年全國各類房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司 12400多家，是 1991年的 3倍。 ”湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 60 （ 2）煙臺于 1987年 8月 1日推出 “提租發(fā)券，空轉(zhuǎn)起步 ”的改革方案 ——這是全國第一個出臺試點的住房制度改革方案。 對經(jīng)過審核批準(zhǔn)的租賃案件，應(yīng)及時將留存文件、審批表冊、租約副本及相關(guān)附件等資料，理清并摘要登記后歸入該宗房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案，以備查用。（ 1）合同期滿前，出租人不得借故終止租賃關(guān)系，收回房租；（ 2）租賃期間房屋所有人處分房屋受到承租人的制約。在交換房屋的同時，由調(diào)出價值低的房屋的當(dāng)事人將差額補足給調(diào)入該房屋的當(dāng)事人。湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 50 3．房產(chǎn)買賣的程序 湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 47 如某一公寓的三居屋預(yù)售時價格為 50萬，炒樓者購買 “樓花 ”時，只付房屋價格的 20%，即 10萬，假如房屋價格在公寓大樓落成前上升 30%，即 15萬元，這時炒樓者賣出自己的樓花（當(dāng)時的臨時買賣合約，香港稱為入伙紙），共收 25萬元，獲利 150%。購買房地產(chǎn)的合同書、公證書。湖南商學(xué)院 厚德博學(xué) 精明自強 45 ）夫妻雙方離婚后，產(chǎn)權(quán)法院判給另一方，產(chǎn)權(quán)該怎么過戶。答：違約責(zé)任，也稱違反合同的民事責(zé)任，是指合同當(dāng)事人因不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定時所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，它具有補償性和懲罰性雙重屬性。答：繼承，必須是直系親屬作為繼承人，無須交納房屋轉(zhuǎn)讓稅費。必須到制定報紙刊登繼承公告和進(jìn)行繼承公證。也就是說，我要拿到這套房子，還得再補交 15萬元錢。為了避免糾紛，一般應(yīng)注意其成交條件，有下列情形之一的房屋不能進(jìn)入交易市場：（ 1）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（ 2）依法收回土地使用權(quán)的；（ 3）共有房產(chǎn)、未經(jīng)其他共有人同意的；（ 4）權(quán)屬有爭議的；（ 5）未依法登記