【正文】 產(chǎn)。（ 1）營造良好的 “ 安居樂業(yè) ” 的環(huán)境（ 2）物業(yè)的保值與增值（六）物業(yè)管理的宗旨和原則物業(yè)管理的基本原則（ 1）業(yè)主自治與專業(yè)管理相結合的原則（ 2）屬地管理與行政管理相結合的原則（ 3）統(tǒng)一管理、綜合服務的原則（ 4）社會化和平等競爭的原則 “國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè) ”（見《物業(yè)管理條例》第三條）。包括：車輛和專用道路、場地的使用管理交通秩序維護二、物業(yè)管理實務的內容（二）綜合經(jīng)營管理與服務（拓展工作） 衣食住行娛樂康體購物網(wǎng)絡社區(qū)服務其他綜合經(jīng)營管理與服務二、物業(yè)管理實務的內容（三） 社區(qū)管理與服務 協(xié)助街道辦事處、居民委員會進行社區(qū)精神文明建設等管理活動 基本環(huán)節(jié)三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)前期階段 啟動階段日常運作階段物業(yè)管理的前期工作包括（一）物業(yè)管理的前期階段物業(yè)管理機構設置與人員安排規(guī)章制度的制定早期介入管理物業(yè)管理的招標與投標? ? 物業(yè)管理人員的選拔和培訓– 根據(jù)物業(yè)管理專業(yè)化和現(xiàn)代化的要求，物業(yè)管理所涉及的各崗位工種人員應達到一定的水平并對其上崗資格進行確認。? 物業(yè)管理的前期介入– 所謂前期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)以前各個階段（項目可研階段、規(guī)劃方案設計階段、施工階段等）就參與決策。開發(fā)商還應向管理單位移交有關物業(yè)的整套圖紙資料，以使今后管理、維修和養(yǎng)護。? 物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸檔、利用四個環(huán)節(jié)。二、實施物業(yè)管理招投標所面臨的主要問題 評標委員會通常應由招標人代表及物業(yè)管理技術，管理方面的專家組成216。制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則三、 物業(yè)管理制度和公約的特征約束力明確性系統(tǒng)性第二節(jié) 設備日常維護與管理第一節(jié) 可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營利潤。第六章 設備日常維護與管理第二節(jié) 供電設備的維修管理，是規(guī)范供電設備設施的維修保養(yǎng)工作，確保供電設備設施的性能良 好地運行，其內容包括對設備經(jīng)常性的養(yǎng)護和故障的修理等管理活動。物業(yè)設備管理部門設置和管理制度（二）設備管理部門的機構設置 部門經(jīng)理（ 1人） —— 部門副經(jīng)理（ 12人，專業(yè)工程師、技術主管） —— 班組長（領班，若干人） —— 班組成員（技術工人，若干人） 可另設資料統(tǒng)計員 1人。2．所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調試完畢的情況下，連續(xù)試運行一段時間（需根據(jù)設備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進行驗收。，以便盡可能延長系統(tǒng)設備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領班負責，并提交主管審閱。4．維修保養(yǎng)完成后認真填寫維修保養(yǎng)記錄，上報存檔。3．運行中的開關、母線、接頭等一切載流導體有無跳火、冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。四、報告制度? 1．各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或交接班記錄中書面報告專業(yè)領班：。，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。、換班、倒休、病假、事假等。、代換或加工維修。5．除以上各項外，所有有關工作事項必須口頭匯報上級人員。如有特殊情況，必須向主管或部門經(jīng)理請假，經(jīng)準許后方可離開。6．值班人員必須每班打掃值班范圍內之衛(wèi)生，每班兩次，清潔地面、窗臺、門窗、設備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時保持值班范圍內之清潔衛(wèi)生。如有來訪者，必須進行登記。 聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設備巡檢記錄表。5．各運行、維修領班，必須每天對所轄系統(tǒng)設備進行檢查；各主管必須每周一次巡檢本系統(tǒng)所有設備，發(fā)現(xiàn)問題，書面報告經(jīng)理，并應立即組織處理。即房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為房屋租賃是房地產(chǎn)市場中的一種主要交易形式之一物業(yè)租賃是商品交換的一種形式，其核心問題是租金問題物業(yè)租賃物業(yè)租賃的特征：　　房屋租賃的標的是作為特定物的房屋物業(yè)租賃讓渡的是物業(yè)使用權而不是所有權租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責任人租金的合理確定是物業(yè)租賃的核心問題房屋的租賃關系是一種經(jīng)濟的契約關系物業(yè)中介代理物業(yè)中介代理 物業(yè)中介的涵義：　　物業(yè)中介在真正意義上應稱為房地產(chǎn)市場中介，它是房地產(chǎn)市場運作的介質體系，或者說是由專業(yè)中介人在國家法律、政府規(guī)章以及行業(yè)自律組織規(guī)則框架下所從事的一系列中間介引等活動的集合和系統(tǒng)。二、居住小區(qū)的功能：　。住宅小區(qū)的經(jīng)濟功能體現(xiàn)在交換功能和消費功能兩方面。 第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內涵及其意義　　 (一 )小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內涵及其意義　　 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化，即是指在住宅小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理中，以現(xiàn)代技術創(chuàng)新和科學 管理為宗旨，運用現(xiàn)代化管理手段，使物業(yè)的硬件與軟件管理，走向科學化、制度化與規(guī)范化管理的活動過程。系列與其相應的現(xiàn)代管理方法，如現(xiàn)代經(jīng)營決策方法、計劃管理方法、經(jīng)濟數(shù)學方法等等。就是要運用一系列企業(yè)現(xiàn)代管理必須的管 第五，它是實現(xiàn)管理人才現(xiàn)代化需要。精，職能部門有機聯(lián)系，凡事有人管，大小事有人抓。是小區(qū)物業(yè)機構的職能業(yè)務管理，還是綜合家庭信息服務，都應采用這一現(xiàn)代化管理手段?！　?(３ )物資管理法，包括：全面房屋與設備維修管理、物資的保管、物資質量標準等方法。物業(yè)管理收費的依據(jù)和原則二、物業(yè)服務收費的特征是物業(yè)管理的經(jīng)營收入；是服務收費，必須簽訂服務合同；服務與被服務雙方權利和義務是對等的。第十章 智能化 物業(yè)管理概述三、 智能化 物業(yè)的特點創(chuàng)造了安全、健康、舒適宜人的辦公、生活環(huán)境。智能化 物業(yè)技術基礎一、 計算機控制技術智能化 物業(yè)的管理基礎四、智能物業(yè)設備運行管理物業(yè)設備經(jīng)濟運行管理（ 1）能源消耗的經(jīng)濟核算（ 2）設備操作人員的配置（ 3）設備維修費用的管理（ 4）設備大修費用的管理第十一章 常見維修方法維修計劃的編制與實施第十一章 物業(yè)管理糾紛處理 二、物業(yè)使用中的糾紛三、物業(yè)維修時的糾紛第十二章 物業(yè)管理糾紛處理 第三節(jié) 物業(yè)管理糾紛的預防措施五、妥善處理物業(yè)管理投訴物業(yè)管理投訴系統(tǒng)（ 1）投訴登記（ 2）投訴處理（ 3）投訴處理情況分析（ 4）投訴統(tǒng)計分析（ 5）輸出相關報表第十二章 物業(yè)管理糾紛處理 第四節(jié) 物業(yè)管理法律責任和糾紛處理二、 物業(yè)管理法律責任的種類 物業(yè)管理民事法律責任（ 1）停止侵害（ 2）排除妨礙（ 3）消除危險（ 4）返還財產(chǎn)（ 5）恢復原狀（ 6）修理、重作、更換（ 7）賠償損失（ 8）支付違約金（ 9）消除影響（ 10）賠禮道歉第十二章 物業(yè)管理糾紛處理 第三節(jié) 物業(yè)管理糾紛的預防措施三、加強與業(yè)主和使用人的聯(lián)系和溝通走訪召開座談會開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，活躍居民的文化生活設立投訴電話和投訴信箱問卷調查、回訪其他方式第十二章 智能化 物業(yè)的管理基礎六、智能物業(yè)設備管理制度第十二章 智能化 物業(yè)的管理基礎五、智能物業(yè)設備維修維護管理物業(yè)設備的維護保養(yǎng)（ 1）維護保養(yǎng)的方式：清潔、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍、外觀表面檢查 第十一章 基本工作過程（圖 112）二、現(xiàn)代通訊技術三、計算機網(wǎng)絡技術第十一章 智能化物業(yè)管理第一節(jié) 物業(yè)服務成本分析二、質價相符，分等定價三、最新政策介紹 物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法 .doc 物業(yè)服務定價成本監(jiān)審表 .xls第十一章 物業(yè)管理收費第一節(jié) ，是實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的關鍵 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化　　　 　三、小區(qū)物業(yè)微機管理與應用 第十章 　　 　　管理人員現(xiàn)代化是實現(xiàn)全方位管理與服務的最活躍的因素。 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內容與途徑　　　 　　方法現(xiàn)代化是兩個根本性轉變的客觀需要，簡單的粗放型管理已不能適應管理現(xiàn)代化的 　小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內容與途徑　　 (一 )小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內容　　管理是科學，管理也是生產(chǎn)力，要使管理現(xiàn)代化必須在小區(qū)物業(yè)管理中掌握、學習現(xiàn)代 　　即要確立現(xiàn)代企業(yè)管理意識，包括經(jīng)營戰(zhàn)略、市場觀念、 資金運用、服務質量、時間、效益等觀念更新。 第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理第九章 根據(jù)居民的不同需要，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、老年公寓等?？梢砸婪▽⒊凶獾姆课蒉D租遵守租賃政策： 住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。4．巡檢人員在巡檢完畢設備及其控制箱、動力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有供配電設施后，必須將門鎖好。2．在巡檢過程中，如發(fā)現(xiàn)設備存在問題，應立即用對講機通知領班，并在可能的情況下自行消除故障。1．巡檢工作是及時發(fā)現(xiàn)設備缺陷，掌握設備狀況，確保安全運行的重要手段，各巡檢人員必須按規(guī)定的時間、巡視路線、檢查項目等認真執(zhí)行，并認真記錄。影響系統(tǒng)正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進行交接班，此時，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。聽取上一班值班人員運行情況介紹，交接設備運行記錄表。及隱患，可以越級匯報。四、報告制度? 3．各專業(yè)領班在下列情況下必須書面報告本主管：。5．變壓器外殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地，接地電阻每年測一次。6．在正常進行維修保養(yǎng)時遇到有緊急情況發(fā)生，應先安排排除故障，后將維修保養(yǎng)內容補上。設備維修制度? 2．緊急維修，須立即通知經(jīng)理，安排有關人員立即赴現(xiàn)場檢查情況，并按實際情況進行處理。 工程驗收制度? 4．所有系統(tǒng)之驗收，必須以獲得政府有關部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關文件為標準，并須以此做為驗收合格之必要條件。設備日常維護與管理第三節(jié) 設備日常維護與管理第三節(jié) 物業(yè)管理設備管理的內容（二）供電設備管理的內容　　供電設備管理的內容主要有供電設備的安全管理、供電設備的正常運行管理、供電設備的維修管理。設備日常維護與管理第二節(jié) 第六章 物業(yè)管理設備管理概述一、 物業(yè)管理與類型（一）物業(yè)設備 —— 物業(yè)附屬設備，科學的管理和維護才能使物業(yè)達到適用、經(jīng)濟、舒適及衛(wèi)生的要求，避免環(huán)境污染，高效地發(fā)揮物業(yè)建筑為生產(chǎn)和生活服務的作用。業(yè)主公約 業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經(jīng)業(yè)主大會會議通過后，對全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)管理技術、管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二現(xiàn)場答辯一是進一步了解標書的真實性、可操作性、客觀性二是對標書里的一些提法，專家如有疑問，甚至發(fā)現(xiàn)有錯誤，有必要進一步澄清，幫助業(yè)主委員會（或開發(fā)建設單位），以及物業(yè)管理企業(yè)共同把好管理關答辯目的：評分依據(jù)及方式評分依據(jù)： 投標人代表以及擬接管目標物業(yè) 的管理處主任的： 回答問題的準確性 表達問題的邏輯性 分析問題的層次性 以及形象、儀表、風度等方面表現(xiàn)評分方式： 由評委無記名進行評分（三）中標根據(jù)開標以后，對標書評議、現(xiàn)場答辯的評分以及招標單位到投標單位采樣的信譽評分，按權重比例進行迭加計算，排出名次公證人員根據(jù)評委們按照招標文件的標準而計算排列名次，宣讀公證書，確認中標候選人招標人可以根據(jù)評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人確定中標人，也可以授權評標委員會直接確定中標人履約訂立合同招標人對中標人發(fā)出通知 ★ 中標人與招標人應當自中標通知書發(fā)出之日起 30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同 ★ 招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協(xié)議履約訂立合同中標人不與招標人訂立合同的 ★ 投標保證