文旅特色小鎮(zhèn)商業(yè)定位及執(zhí)行方案(ppt55頁(yè))(完整版)
【正文】 子項(xiàng)目填補(bǔ)這一市場(chǎng)空白，將會(huì)有較大的市場(chǎng)空間。 4. 后期配套產(chǎn)品未形成集群效應(yīng) 。 ? 吸引買房人 － 有商業(yè)配套的物業(yè)，能更好的吸引買房人。 審 批： 審 核： 編 制： 峨眉山藍(lán)光文化旅游置業(yè)有限公司 2023/1/21 2 目 錄 第一部分 峨眉院子 第二部分 業(yè)態(tài)布局 第三部分 租售定位 第四部分 招商及運(yùn)營(yíng)策略 2023/1/21 3 第一部 峨眉院子 ? A峨眉院子定位 ? B峨眉院子作用 2023/1/21 4 A峨眉院子定位 峨眉山水間 . 院落慢生活 在峨眉山的腳下建造一座以 晝、夜 旅游休閑 商業(yè)形態(tài)為主體， 大峨眉民俗休閑、民俗娛樂(lè)、民俗活動(dòng)、本地特色小吃等穿插其間的酒樓、客棧、酒吧、茶樓、戲臺(tái)、風(fēng)味小吃、工藝品、土特產(chǎn)，真正體現(xiàn)大峨眉閑生活、慢生活、新生活的 風(fēng)情底韻 、 精致華麗類似公館中高端消費(fèi)的 商業(yè)院落街區(qū)。 1. 資源整合：文化旅游操作經(jīng)驗(yàn)不足，距離城市距離較遠(yuǎn)，短期內(nèi)較難吸引長(zhǎng)期客戶。 散客和團(tuán) 隊(duì)客人比 例為： 8： 2 外賓和國(guó) 內(nèi)客人比 例為： 1： 9 外賓中東南亞 游客占總量的 80%，以臺(tái)灣、 新加坡、香港 和日本為主 以色列客源 呈上升趨勢(shì)： 2023年達(dá) 3 萬(wàn)人次 國(guó)內(nèi)游客 以：北京， 上海、江 浙及廣東 地區(qū)游客 為主：比 例超過(guò) 50% 未進(jìn)山門(mén)客源 總數(shù)在 80萬(wàn) 人次：自駕游 與會(huì)議人群比 例為 3： 7 自駕游人群主 要來(lái)自：成都、 重慶和周邊地 區(qū)；會(huì)議人群 主要來(lái)自省內(nèi) 占 65%的比例 自駕游人群主 是以周末為高 峰，消費(fèi)以 溫泉和吃為主； 旅游人群高峰 期在每年的 4月 至 11月 2023年峨眉山市旅游人數(shù)達(dá) 360萬(wàn) 人次，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)旅游收入 ，同比增長(zhǎng) 23%。 同時(shí)進(jìn)行租賃和銷售的方式 ,”旺租旺售 ”策略 .（先出租的帶租出售） A租售定位－ 連租帶售策略 優(yōu)點(diǎn)： A：最大限度的保證項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)形像和檔次 B：最大限度的提高項(xiàng)目最終整體銷售利潤(rùn) C：可在經(jīng)營(yíng)前期回籠部分資金 缺點(diǎn)： A：項(xiàng)目前期需要投入一定的包裝與推廣、宣傳費(fèi)用 B：存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，銷售受市場(chǎng)周期制約 2023/1/21 36 B租售價(jià)格策略－ 市場(chǎng)比較法 名稱 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 檔次 商業(yè)形態(tài) 主力面積 （㎡） 經(jīng)營(yíng)模式 租金 經(jīng)營(yíng)情況 佛光西路 餐飲、副食、雜 貨 中低端 臨街商鋪 5070 租賃為主，自 營(yíng)為輔 30元 /㎡ .月 一般，出租率 70% 名山牌坊周邊 餐飲、旅社、酒店、副食、紀(jì)念品 中低端 臨街商鋪 3050 自營(yíng)為主 — 由于租賃經(jīng)營(yíng)租金太高，將會(huì)入不敷出，其周邊商業(yè)多為當(dāng)?shù)鼐用褡誀I(yíng) 名稱 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 檔次 商業(yè)形態(tài) 面積（㎡） 經(jīng)營(yíng)模式 租金 經(jīng)營(yíng)情況 峨眉象城 酒店、餐飲、紀(jì)念品、玉器、小吃、會(huì)所 中端 集中式商業(yè) 街 30150 租賃 70130元 /㎡ . 月 目前尚未正式營(yíng)業(yè)，但小戶型商鋪已租完 易鎮(zhèn) 餐飲、藥材、酒店、娛樂(lè)會(huì)所、咖啡廳、紀(jì)念品等 中端 集中式商業(yè) 街 30120 可售可租 售價(jià)： 9980元 /㎡ 起，最高12800；租金：60130㎡ 較差，入住率20% 計(jì)算得出均價(jià)為：5397元 /平 /月 市調(diào)數(shù)據(jù)自 CRIC:2023830報(bào)告 目前峨眉山新興商業(yè)主要集中于峨眉象城和易鎮(zhèn)，同區(qū)域在名山門(mén)周邊和佛光西路 . 2023/1/21 37 *收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來(lái)確定售價(jià)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般按照 6％ 計(jì)算： 均價(jià)＝租金 /投資回報(bào)率； *根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，在市中心三條街及易鎮(zhèn)的價(jià)格參考 ,商鋪售價(jià)案例 : 易鎮(zhèn) :400010000元 /平米 紅華苑商鋪 :5517元 /平米 中醫(yī)院附近商鋪 :8750元 /平米 狀元街商鋪 :6521元 /平米 X元 /㎡ 12月 247。 能配合商業(yè)街的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理。 b、 視覺(jué)效果 ：消費(fèi)者在 入口處或節(jié)點(diǎn)位置直接注意到的商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于其它內(nèi)鋪，差價(jià)比例控制在 510%之間。 管理費(fèi) 商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，建議免租期內(nèi)免管理費(fèi)。區(qū)域市場(chǎng)的商業(yè)環(huán)境培育顯得更為重要，那我們的應(yīng)對(duì)策略建議： ?營(yíng)銷 炒作：借大項(xiàng)目之勢(shì)，擴(kuò)大營(yíng)銷面 ?差異競(jìng)爭(zhēng)：商業(yè)定位、主題定位、營(yíng)銷策略 ?招商運(yùn)作 ：針對(duì)主力店招商、強(qiáng)勢(shì)優(yōu)惠在一期贏利在二期 ?終端競(jìng)爭(zhēng)：針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的多元營(yíng)銷推廣 B運(yùn)營(yíng)策略－ 借勢(shì)造市 2023/1/21 53 營(yíng) 銷 總 體 策
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