【正文】 居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督?！　I(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。　　業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)?！　I(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；　?。ǘ┨嶙h召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；　?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；　?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；　?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；　?。┍O(jiān)督業(yè)主委員會的工作；　?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；　?。ò耍ξ飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；　?。ň牛┍O(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；　　（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修?！　〉谄呤鶙l　下列事項由業(yè)主共同決定：　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則；　?。ǘ┲贫ê托薷慕ㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施的管理規(guī)約；　?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；　?。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；　?。└慕ā⒅亟ńㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施；　　（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。　　第七十三條　建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。　　第七十八條　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力?！　〉诎耸l　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督?！　〉谖鍡l　國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?！　∥飿I(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力?！　〉谑鍡l　業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：　?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；　　（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；　?。ㄈ┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；　?。ㄋ模┍O(jiān)督管理規(guī)約的實施；　?。ㄎ澹I(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。　　第十九條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動?！　〉诙龡l　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明?！　〉诙艞l　在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；　?。ǘ┰O(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；　?。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；　　（四）物業(yè)管理所必需的其他資料?！　〉谌臈l　一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。　　第四十三條　縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定?！　〉诹畻l　違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！　〉诹鶙l　違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：　?。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；　?。ǘ┥米哉加?、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；　?。ㄈ┥米岳梦飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。第六條 縣級以上地方人民政府及有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)行業(yè)納入本地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，制定扶持政策,加強(qiáng)行業(yè)管理,提高專業(yè)化水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。第十條 已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，確需要劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由業(yè)主委員會或者業(yè)主代表向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請。縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房室號。第十五條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范統(tǒng)一設(shè)計，由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位依法組織具有資質(zhì)的單位安裝施工，所需費用依照有關(guān)工程計價規(guī)定確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。保障性住房物業(yè)可根據(jù)其房屋所有權(quán)權(quán)屬成立業(yè)主大會或由所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門、物業(yè)使用人、居民（村民）委員會成立管理委員會，履行業(yè)主大會相關(guān)職責(zé)?；I備組工作經(jīng)費和召開首次業(yè)主大會會議的經(jīng)費應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)。第二十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）備案，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到備案材料后抄送縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門：（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）業(yè)主大會決定的其他重大事項。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）協(xié)助收。但有下列情形之一的，經(jīng)住宅物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門核準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：（一）住宅物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積低于3萬平方米的；（二）投標(biāo)人少于3個的；（三）法律、法規(guī)另有規(guī)定的。發(fā)現(xiàn)共有部分與竣工圖及其規(guī)劃設(shè)計審批文件不符或者有質(zhì)量安全問題的，應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位，并按照有關(guān)規(guī)定處第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，將查驗文件向物業(yè)所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起30日內(nèi)，向市、縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和省的有關(guān)規(guī)定向房地產(chǎn)行政主管部門定期報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關(guān)資料。調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生糾紛時，物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人可以向物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級人民政府價格行政主管部門設(shè)立的價格認(rèn)證機(jī)構(gòu)申請對調(diào)價幅度的合理性進(jìn)行評審。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：(一)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等行為；(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物等行為；(三)侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等行為；(四)擅自改變房屋、綠地使用性質(zhì)等行為；(五)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物等行為；(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害、異味物質(zhì)等；(七)占用消防通道、封堵出入口通道等行為；(八)超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪聲或產(chǎn)生振動，影響居民生活的行為；(九)(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。(十四)第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯由業(yè)主委員會或業(yè)主委員會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定和特種設(shè)備有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，承擔(dān)特種設(shè)備使用單位職責(zé)。(十九)第六十六條 業(yè)主大會決定利用共有部分劃定車位、設(shè)置廣告等方式進(jìn)行經(jīng)營的，其獲得的收益，有約定的按照約定分配；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的比例補(bǔ)充專項維修資金、支付物業(yè)服務(wù)費以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會工作經(jīng)費等。共有物業(yè)的維修、更新、改造費用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分?jǐn)?。第七十一條 業(yè)主可以在管理規(guī)約中約定，發(fā)生下列情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合業(yè)主委員會先行組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，同時由業(yè)主委員會向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門報告，經(jīng)核準(zhǔn)后其費用在專項維修資金中列支，事后應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會書面說明情況：（一）屋面防水損壞造成滲漏的；（二）電梯、消防、安防等共用設(shè)施設(shè)備存在嚴(yán)重安全隱患的；（三）樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的；（四）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；（五）其他危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。第七十六條 供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位違反本條例第十五條、第十六條規(guī)定，無正當(dāng)理由拒絕、拖延組織安裝施工或者拒絕接收住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正?！　〉谌龡l　市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)其轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。但該建設(shè)項目內(nèi)已按規(guī)劃分割成兩個以上自然院落或者封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的情況下，可以分別劃分為獨立的建筑區(qū)劃?！　〗ㄖ^(qū)劃調(diào)整后，區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)建筑區(qū)劃內(nèi)公告?！　”臼泄膭铋_發(fā)建設(shè)單位投資建設(shè)住宅建筑區(qū)劃內(nèi)機(jī)動車停放庫(位)，具體辦法由市價格行政主管部門會同有關(guān)部門制定?！　?五)住宅區(qū)內(nèi)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安防等設(shè)施設(shè)備按設(shè)計規(guī)范配置到位?！　?十二)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。開發(fā)建設(shè)單位在辦理新建住宅物業(yè)不動產(chǎn)權(quán)屬登記時，應(yīng)當(dāng)提供專戶銀行出具的住宅物業(yè)保修金全額交存證明?！　￠_發(fā)建設(shè)單位對維修責(zé)任承擔(dān)持有異議的，可以在前款規(guī)定期限內(nèi)依法提起民事訴訟或者申請仲裁，由人民法院或者仲裁委員會確定的責(zé)任人補(bǔ)存保修金?！　〉诙l　保修金存儲期滿前30日，保修金監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)將擬退還保修金事項在相關(guān)建筑區(qū)劃內(nèi)書面公示?！　?三)建筑規(guī)劃總平面圖?！　〗值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到報告或者要求之日起15個工作日內(nèi)組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議?！　?五)組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員候選人?！　I(yè)主身份以及專有部分面積的確定，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。　　業(yè)主委員會不依法、依約履行召開業(yè)主大會會議職責(zé)的，區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期召開。　　業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序，參照本建筑區(qū)劃業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行?！　?四)業(yè)主的其他權(quán)利與義務(wù)?！　￠_發(fā)建設(shè)單位在銷售該建筑區(qū)劃內(nèi)的專有部分時，應(yīng)當(dāng)向買受人明示前款所列事項，并將其作為房屋買賣合同的附件?！　I(yè)主委員會不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動，其委員及其近親屬不得在為本建筑區(qū)劃提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、機(jī)構(gòu)中任職?！　?四)違章搭建、拒付物業(yè)服務(wù)費等侵害他人合法權(quán)益?！　?二)全體業(yè)主共同交納?！　?二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物?！　」ぷ鹘?jīng)費歸全體業(yè)主共有?！　〉谒氖龡l　業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。　　(二)喪失民事行為能力?！　I(yè)主委員會由人數(shù)為奇數(shù)的若干名委員組成，每名委員具有同等表決權(quán)，每屆任期為3至5年?！　」芾硪?guī)約自業(yè)主大會表決通過之日起生效，對全體業(yè)主及使用人均具有約束力?！　〔捎眉w討論形式的，可以按照本條例第三十三條規(guī)定，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議?！　〕皟煽钜?guī)定外，任何單位和個人不得擅自召集業(yè)主大會會議?！　I(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費、不繳存建筑物專項維修資金的，管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則可以對其在物業(yè)管理中投票權(quán)的行使予以約束?！　∏翱畹?一)至(五)項所列內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在召開首次業(yè)主大會會議15日前以書面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公示?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府派員擔(dān)任。　　(五)物業(yè)服務(wù)用房配置證明?！　〉谌隆∥飿I(yè)的管理主體與物業(yè)使用　　第一節(jié)　業(yè)主大會籌備組　　第二十四條　同一建筑區(qū)劃內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，設(shè)立一個業(yè)主大會：　　(一)專有部分交付的建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上?！　〉诙畻l　物業(yè)保修期間，開發(fā)建設(shè)單位因破產(chǎn)、解散、被撤銷等原因消亡的，保修金監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)將保修金本息余額提存?！　〉谑邨l　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照法定的保修期限、范圍，承擔(dān)住宅物業(yè)的保修責(zé)任。　新建住宅交付使用前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市或區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)，并提供新建住宅建設(shè)工程竣工驗收文件和本條例第十三條第一款所列附屬設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件、資料?！　?七)按照規(guī)劃要求完成教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵政、農(nóng)貿(mào)市場及其他商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)和管理等公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)。新建住宅建筑區(qū)劃內(nèi)建設(shè)工程竣工驗收合格后，其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)具備下列條件后，方可交付使用：　　(一)住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)，并供水到戶。　　(二)配置物