【正文】 受人合理使用房屋、公共部位和設施的使用權；(20)爭議解決方式；(21)末盡事宜的約定；(22)附件效力的說明；(23)附件形式的要求；(24)簽定之日起生效；(25)登記備案。 一、什么是商品房認購？ 認購一般都發(fā)生在什么時期？認購的形式有哪些？出賣人與買受人在簽訂合同前先行簽訂認購書，就房屋買賣有關事宜進行初步確認，并收取一定數(shù)量的定金作為訂立商品房買賣合同的擔保，這是當前商品房買賣的通常形式。適用要點五：商品房認購與商品房買賣合同法條原文 《解釋》第五條如果開發(fā)商本身不具備房屋銷售或預售條件，導致《認購協(xié)議》無效的，開發(fā)商應返還定金并承擔締約過失責任。開發(fā)商通過認購方式向購房人收受定金作為訂立《商品房買賣合同》擔保的，如果因?qū)俨豢蓺w責于當事人雙方的事由，導致《商品房買賣合同》未能訂立，則開發(fā)商應當將定金返還買受人。 “當事人交付留置金、擔保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權利的，不予支持。 “出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。這是對購房人保護力度的加大。除此以外，如果李先生要單方解除合同，發(fā)展商將會追究李先生的違約責任。廣告銷售是樓盤的主要銷售途徑，廣大的購房者對樓盤的了解也多是從廣告和宣傳資料開始，有相當部分的購房人根據(jù)樓盤廣告所宣傳的各種條件而決定是否購買該樓盤?！蔽慈〉谩渡唐贩款A售許可證》的，不得進行商品房預售。 第一、商品房預售《合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；(三)當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；(五)法律規(guī)定的其他情形。”而開發(fā)商“故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；”顯然屬于欺詐行為。 第一、起訴申請認定該合同無效，并可以請求雙倍返還已付購房款?！?從上述法律法規(guī)可以看出，行政法規(guī)《城市商品房預售管理辦法》明確要求，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售?！薄?我國目前存在著多種類型的房屋，有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設的經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房等。其中，對出賣人嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。但現(xiàn)實中，由于種種原因，開發(fā)商卻經(jīng)常違法操作，在未取得《商品房預售許可證》的情況下，與購房者簽訂買賣合同，預售商品房，嚴重損害購房者的合法權益，由此引發(fā)了許多糾紛?！?二、在司法實務中，有一種情況是可以認定為有效的，那就是：在起訴前取得商品房預售許可證明的。 在商品房買賣合同訂立以后，買受人發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有《商品房預售許可證》的，或者訂立合同時開發(fā)商提供虛假商品房預售許可證明的，如果買受人想反悔的，這時可以選擇下列方式：” 開發(fā)商沒有按照該規(guī)定 ‘向買受人出示’ 和沒有在 ‘售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號’，均應當認定為“故意隱瞞”行為。附：相關知識：（摘自《宜昌律師寇志中房產(chǎn)支招系列》 2 行政法規(guī)：《城市商品房預售管理辦法》第九條 “開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。幾個月過去了，當李先生滿心歡喜的準備入住時，卻發(fā)現(xiàn)樓盤的設計和當初廣告上所寫的完全不同，所謂的“一梯兩戶、南北通風”變成了“一梯三戶”，就更談不上南北通風了，這讓李先生頓時有種上當受騙的感覺，立即要求與發(fā)展商解除合同。法院判決李先生勝訴。該條款運用了《合同法》有關要約以及要約邀請的概念。 ” 第十五條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介業(yè)務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。然而，在具體實踐中，有關“購房定金”的糾紛屢見不鮮。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。當事人訂立合同已經(jīng)做了必要準備，相互間就合同內(nèi)容已基本取得一致，但因為存在一些未定情形，當事人不愿意放棄成立合同的機會，于是采取立約定金來實現(xiàn)當事人之間的相互信任，以求最終成立合同，完成交易?！辟彿咳艘环降脑虺Ｓ校?1．開發(fā)商提出與《認購協(xié)議》約定不同的條件，致使《商品房買賣合同》未能訂立的，則開發(fā)商應承擔雙倍返還定金的違約責任。 3．《認購協(xié)議》明確約定在一定期限內(nèi)商談《商品房買賣合同》的簽訂事宜，如果開發(fā)商在上述期限內(nèi)將該認購房屋轉售第三人或與第三人再次簽訂《認購協(xié)議》，導致雙方不能簽訂《商品房買賣合同》的，屬開發(fā)商違約，應雙倍返還定金。購房者在簽訂《認購書》性質(zhì)的協(xié)議時，給付定金、訂金、或預付款等時應當謹慎行事，以免損失定金。 ”認購的形式現(xiàn)實中常見的有：認購書、定購協(xié)議、預定協(xié)議等等。 條件一、具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容； (五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設備標準承諾；(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎沒施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；(八)公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；(九)面積差異的處理方式；(十)辦理產(chǎn)權登記有關事宜；(十)解決爭議的方法； (十二)違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。在商品房銷售市場上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房人訂約前向其收取一定費用的情形較為普遍?！蹦敲?，收取的費用都應當返還?！比缬幸粋€案件，雙方簽訂了認購書，交付了定金，后在這正式簽訂商品房買賣合同時，買方發(fā)現(xiàn)合同文本中增加了11條補充條款（是有關延期交款和交房責任等方面的規(guī)定），買方意欲刪除，被告不同意，后因未協(xié)商一致而未簽訂商品房買賣合同。一審法院認為，認購合同無效，違反法律強制性規(guī)定。二審改判，雙倍返還定金。(4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；在簽定合同中要避免暫定價格的形式，盡量確定價格，否則日后出現(xiàn)房地產(chǎn)市場價格波動較大或者是因為國家政策調(diào)整、建筑材料漲價等，就會導致房地產(chǎn)開發(fā)商變更價格?！渡唐贩夸N售管理辦法》第19條規(guī)定，商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。另外當事人還應該在合同中就商品房設備、設施和公用設備、設施費用、電話、閉路電視、電表、煤氣等費用最好也作出明確約定。根據(jù)《民法通則》此條款之如此表述“誤差在3％之內(nèi)(含3％)，視為正常誤差，但誤差部分應按實際面積在合同中規(guī)定的單價重新結算；若誤差超過3％，則視為賣方違約，賣方應承擔違約責任。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級；建材配備清單、等級；屋內(nèi)設備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應涉及到。(9)購房者知情權條款?！币勒沾朔?，房產(chǎn)買賣合同中設定了有關延伸、擴張。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。該案例就涉及到不經(jīng)登記備案的商品房預售合同是不是無效的問題，也就是商品房預售合同的生效要件是什么？商品房預售合同作為買賣合同的一種，原則上只要具備合同生效的一般要件，合同即生效。一般情況下，合同只要具備以上實質(zhì)要件就發(fā)生法律效力，在某些特殊情況下，合同還需具備某些形式要件才發(fā)生效力。預告登記使合同債權應當具有物權性質(zhì)，是一種典型的債權物權化。所以，請求確認合同無效的，法院不予支持，這從法理上和實踐上無疑是正確的。而在后一種法律關系中，由于前面的‘拆遷補償安置協(xié)議’并不能引起物權的變動，被拆遷人取得的只是一種期待權，在房屋所有權登記手續(xù)尚未辦理之前，出賣人仍然是房屋的所有權人，有權自由處分自己的房屋，依據(jù)合同法理論，買賣合同只要其標的物非自始客觀不能、無從確定，或者沒有《合同法》規(guī)定的無效情形，該買賣合同就是有效的。另一種方式是：第三人未能遷出，被拆遷人又不滿意拆遷人的另行安排，則可以行使解除權，按《司法解釋》第八條，要求與拆遷人解除合同，返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求拆遷人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。拆遷人與被拆遷人約定的產(chǎn)權產(chǎn)權調(diào)換有兩種方式：一種方式：雙方只對拆遷補償安置房屋的面積、質(zhì)量、朝向等作出約定，而并沒有將拆遷補償安置房屋特定化。”故本解釋所要求的情形是：1) ‘惡意違約’行為在《解釋》第八條規(guī)定為兩種情形：（一）、先賣后抵，（二）、一房數(shù)賣。抵押權是擔保物權，根據(jù)物權優(yōu)于債權原則，在開發(fā)商不履行還貸義務時，抵押權人可以對抵押的房屋折價、變賣而優(yōu)先受償。 《合同法》第107條規(guī)定：“第一百零七條三、惡意違約適用適用懲罰性賠償?shù)臈l件是什么？(一) 適用懲罰性賠償?shù)闹荒苁巧唐贩抠I賣合同糾紛，其他房屋買賣合同如集資房、房改房、二手房的買賣糾紛不能適用“懲罰性賠償原則”。例如：張某與開發(fā)商簽訂了一份房地產(chǎn)買賣合同，房屋總價為100萬元，并首付30萬元?！毕嚓P法律法規(guī)連接：《民法通則》第58條：下列民事行為無效：（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的； 被撤銷的民事行為從行為開始起無效。懲罰性賠償不僅在對受害人利益損失的彌補，而且是對違法行為人的懲罰，防止其再度產(chǎn)生?！贝藯l第二款規(guī)定，法院認可的高于實際損失的違約金實際上就是對合同違約行為的懲罰。 根據(jù)本條司法解釋，適用懲罰性賠償制度的開放商的欺詐情形有：三、只要開發(fā)商有上述三種欺詐行為之一的就可以要求開發(fā)商雙倍返還已付購房款嗎？五、開發(fā)商簽訂合同時隱瞞所售房屋已經(jīng)辦理抵押的事實，是導致商品房買賣合同無效還是可撤銷？《最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》第六十七條規(guī)定： 在此種情形下，宜按照合同撤銷處理，因為單就隱瞞所售房屋已經(jīng)辦理抵押的事實來看，屬于欺詐行為。《合同法》第五十二條　有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；本條司法解釋主要規(guī)定了：惡意串通的情況下先買者的無效請求權。二、‘先買者的無效請求權’行使的條件有哪些？《民法通則》第五十八條規(guī)定：“下列民事行為無效：（四）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的； …… 無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。 后買者的懲罰性賠償請求權則體現(xiàn)在第九條的規(guī)定：賣方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”，“導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。五、先買者行使無效請求權后，能否同時主張開發(fā)商的懲罰性賠償責任？第一、先買者在與開發(fā)商簽定合同后，開發(fā)商又就同一房屋與第三人（后買者）簽訂了銷售合同；此條解釋的價值取向：“不是從注重保護后買受人的利益，進而保護實際交易的流通效率與安全考慮；而是從意思自治和誠實信用的基本價值出發(fā)，著意保護先買受人利益和正常的交易秩序。法條原文《解釋》第十條：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。六、開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，合同效力怎樣認定？受讓人清償債務后可以向抵押人追償。四、如果因為開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預收許可證明的事實而與買受人簽訂商品房買賣合同，買受人起訴開發(fā)商承擔懲罰性賠償責任，開發(fā)商卻以在起訴時已經(jīng)取得了商品房預收許可證明為抗辯，買受人是否要承擔敗訴后果？故意隱瞞所售房屋已經(jīng)辦理抵押的事實；”這也明確表明懲罰性賠償是適用合同法的。 一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。 第６8條： “一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。按照新公布的《解釋》，張某可要求開發(fā)商返還首付款30萬元，并支付相應利息；要求賠償差價20萬元的損失(即張某的可得利益)；并可再要求開發(fā)商承擔30萬元(已付購房款一倍)的賠償責任。(三) 必須達到導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的結果，只有購房者買不到房屋，才能適用懲罰性賠償?！保ǘ┮环繑?shù)賣：指出賣人就同一房屋訂立數(shù)個買賣合同，分別出售給數(shù)個買受人的行為。2）另一種方式：雙方不僅對面積作出約定，而且對補償安置的房屋位置、特定用途也作出明確約定。三、本條解釋的適用于哪些情形？本《解釋》在對被拆遷人所享有的特種債權優(yōu)先權時，也不是針對所有的拆遷補償安置協(xié)議，而是明確限定在約定采取房屋所有權掉換形式，并且對補償安置房屋的位置、用途作出具體明確約定的拆遷安置補償協(xié)議，被拆遷人享有的債權才為特種債權并享有物權優(yōu)先的效力。二、兩份有效合同沖突時怎么處理？適用要點七：拆遷戶有權優(yōu)先取得補償安置房法條原文《解釋》 第七條：“拆遷人與被拆遷人按照所有權調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。六、當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條